建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
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新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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新築不動産投資着工までの流れを復活して書いていきます。

建設費の見積もりをしていると、
VE(バリューエンジニアリング)という言葉に出くわすでしょう。
日本語で言うと仕様変更です。

最初に書いた設計図から、
同等以上の機能を持つ類似製品・工法があれば、
コストが安い方を採用していきましょう。

昔書いた、バリューエンジニリング(VE)とコストダウンの記事をご覧ください。

本来であれば設計事務所が
ある程度コストについて理解できるのであれば、
お施主様とコストを含めて仕様を相談しながら、
図面を書きます。

但し、設計事務所にコストについて、
そこまでの能力を求めてはいけません。
実勢コストなんか仕組み上、正確に把握できるわけがないのですから。

設計事務所がゼネコンから見せられている見積書の単価は原価ではありません。
例えば、ゼネコンは型枠工事を1900円/?で発注していても、
対外的な見積書には2300円/?と書きます。

別に違反している訳でもなく
それが通例です。

なので、設計事務所は原価を建設業の仕組み上、
絶対に把握できないのです。

お施主様が、元々建設業関係者(ゼネコンマン)であるか、
ずっと付きっきりで仕様をコスト面から指示できる第三者が居れば、
逐次仕様をチェックして調整していくこともできます。

但し、なかなか一般のお施主様の場合そこまですることは難しいでしょう。

新築不動産投資着工までの流れの中で、
何処でVEが発生するかというと、
本来は、実施設計が完了時、見積もり開始直前に1回VEを入れるべきでしょう。
フロー

18番の直後です。

全く使う予定のないもので見積もりすることほど無駄なことはありません。
1番手を決めてから仕様の大半を変更していたら競争にならないですから。

例えば、お施主様が賃貸マンションにシャンデリアなんて使うつもりもないのに、
シャンデリアで電気工事を見積もって競争したって、
なんの意味もない作業で誰もメリットがありません。

時間の無駄です。

そして、2回目のVEはゼネコンの見積もりが上がってきてからです。

これは実際に受注しようとしているゼネコンや専門工事会社の意見を聞いた方がいいです。
誰か取りまとめられたり、お施主様にきちんと意図を伝えられる人間がいるのであれば、
VEは一人でやるより、多くの人間で意見を出し合った方が良いからです。

極論を言うと設計事務所は法的な部分で違法でないこと、
防水・断熱・住みやすさ等の機能を低下させないことを
きちんと図示・判断できればいいのです。

何も賃貸であれば賃貸、分譲であれば分譲、病院であれば病院、
それぞれで必要なレベルまでのグレードまで下げることを言っている訳ではありません。

建設するということは、公共事業でなければ、
大半は経営する為の箱を作る行為です。

経営が最も有利に進めるには、
一定のグレードの中で賃料・売却価格などで収益を確保しつつ
イニシャルコストを下げることです。

世の中には、それらのことを全く頭の片隅に入れず、
「自らの作りたいものをひたすら作る」
作品作りに邁進する設計事務所もいます。

図面見てると、設計事務所の思考回路が手に取るように解ります。

色々な設計事務所を目の当たりにしてきましたが、
建設費・建設業の仕組みに無知なまま設計事務所にやられてしまっている
お施主様も世の中に大量にいらっしゃっることは想像できます。

あからさまに、そういうことをする設計事務所は、
ふるぼっこにしたい気分ですが、
お施主様が選ばれた設計事務所であれば、
大人ですから、そこまで酷いことは直接は言いません。

でも中にはディべ相手にそんなことをしたら、
ボコボコに怒鳴りつけられるような図面を平気で書いてくるトボけたことを
してくる設計事務所も存在します。

お施主様の意識を徐々に徐々によりよい方向に向かって頂けるよう、
遠まわしに外堀を埋めて設計事務所を追い込んでいきますが。

もし、このブログをご覧になって頂いたのであれば、
コストに関して知りたければ設計事務所に聞いても無駄ということを
頭の片隅に覚えて頂ければ嬉しいです。
(設計事務所は問われれば付き合いのあるゼネコンに原価でない相場を聞いてるだけです。)

100万円投下して賃料が月2万円上がるのであれば、
単純計算で4年ちょっとで回収できますが、
100万円投下したところで滅多に月2万円なんか賃料上がりません。

最終的には出揃った資料を下に、
お施主様自らが、投下コストを賃料換算して何年で回収できるかで、
賢明なご判断をされるべきでしょう。

で・・・
kkenji1の会社はCM方式でお見積りさせていただけるのであれば、
トータルのバランスを考えながら、
VE業務及びお施主様への助言は当然のごとく無料でやってます。

建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメントの記事も読んで頂けたら嬉しいです。

そんなこんで賃貸住宅フェアでお待ちしております(笑)

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