建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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新築不動産投資着工までの流れ
今日は、いきなり飛んで地鎮祭について書きます(笑)

また、戻って前段階について書くかもしれませんが。。。
今日は天気がいいので、もう着工した気分ですw

地鎮祭(安全祈願祭)・・・
やってもやらなくてもいいんですが、
やった場合を書きます。

ゼネコンと請負契約をすると、
着工までに工事の準備期間が必要です。

現場監督の人員配置の調整や、
杭工事の段取り
生コンの配合計画書の作成
沿道掘削の書類
リサイクル法の書類
騒音振動規制法の書類
労働基準監督署に出す足場等の書類
住宅瑕疵担保責任保険の書類
・・・
等など着工間際に作成する書類は結構あります。
(幾つかはお施主様の捺印が必要ですが現場監督が作成して持ってきてくれます。)

近隣住居の家屋調査が必要な場合は
日程調整をして家屋調査を入れます。
(段取りはゼネコンに任せて見積もり時に工事費に含ませた方がいいと思います。)

それに図面や予算を現場担当者が把握するにも、
ある程度時間が必要です。

どんなに早くても2週間は着工まで掛かるでしょう。
ほんとに工期が詰まっている場合
とある方法でゼネコンの担当者を動かすことも可能ですが、
原則、請負契約締結までゼネコンが現場担当者を動かすことはありません。

現場監督はかなり忙しい期間ですが
お施主様としては、
のほほーんとしていられる期間です。

その間に、地鎮祭をやってしまいます。

費用は、初めからやるつもりだったら、
工事費に含ませて見積もって貰った方がいいと思います。
(ゼネコンは慣れてるのでちゃっちゃとやってしまいますが、お供え物や竹や砂。。。結構手配はめんどくさいです。)

現地に神主さんを呼んでやったり、
その地域の氏神様の神社に行ってやったりします。

氏神様のエリアとかについては全然詳しくないですが、
ネットとかで調べて下さい。

現地でやるのも、神社でやるのもどっちでもいいんですが、
ディベに居た時は、天気が悪いと調整が大変だったり、
近隣さんに文句言われたりする可能性がある場合が多かったりで
神社でやってました。

参加者は、お施主様、金融機関(呼んだり呼ばなかったり)、設計事務所、ゼネコンで、
工事に関わる方々で工事の安全、その後の繁盛を祈願します。
(安全と満室をお祈り下さい。)

時間にして、30分ぐらいでしょうか?
終わったら、おふだが貰えます(買ったかどうかは忘れました)。

この、おふだは、基礎工事の時に地中に沈めて埋めたりしますが、
軒裏に入れたり、
地域や神社によって習慣が違うと思いますので、
神主さんに、どう扱えばいいか確認してください。

地鎮祭が終わった後、
直会(なおらい)というのをやるのが一般的でしょうか?

簡単に済ませる場合は、
御座敷のあるお蕎麦屋さん等でお食事やお酒を共にし、
お施主様が、関係者との親睦を深めたり労をねぎらいます。

景気良い時のディベは盛大にやっていましたが、
そこまですることはないと思います。

お食事の費用は一般的にはお施主様が出されることが多いとは思います。
但し、ゼネコン担当者等にご祝儀を配る必要は一切ありません。

貰ったこともないですし、
いまどき、ご祝儀配るお施主様はパチンコ屋さんとかぐらいらしいですw

どのゼネコンの誰に聞いたか忘れましたがゼネコン担当者がご祝儀を貰ったら、
会社に報告しなくちゃいけないような社内規則だったような気がします。

上棟式は、やってもやらなくてもいいですが、
滅多にやりません。

小さい頃、お餅投げを下から受けたような記憶もありますが、
お餅投げてる姿をそれ以来みたことがありませんw

木造とかなら、お餅投げやったりする地域があるのかもしれませんが、
RC造の上棟式を一度やった時は、現場内の1階を綺麗に掃除して垂れ幕はって、
神主さんが何か拝んでいただけです。

そんなこんなで、地鎮祭は現場関係者にとっては結構楽しいものです。
詳しくはネットで調べて下さい。
現場監督もネットで調べて段取りしてますw

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土地活用事例2

土地活用事例1

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