建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン    

 

最近、ディベにいたころにお付き合いしていた仲介の方々に
情報のご紹介をしていただけるよう
お願いしてまわりアンダーグラウンドな情報が大量に
入ってくるようになりました。

情報を頂いたときには、作戦を立てるために、
業者持ちの物件か、相続などのエンドさんの物件か
経緯を伺うのですが、
破綻した会社の物件とかも入ってきます。

稀に好景気時にお酒のお供をしたことのある業者さんの破綻案件も
お見受けします。

この業者の社長さんディベに入社した初期の頃は
歌舞伎町でブイブイ言っていました。

接待の時は、焼酎と氷を手元に、常にお酒があかないように、
気をもんでいたものです。

それが、サブプライムで金融機関が渋り始めたころからおかしくなり、
ここの所有物件を叩いて買うために全部査定しました。

あれから2年近く経ちますが倒産までは到っていないようで、
まだあるということは処理が進んでいないようです。

こうなると、業者さんには、売却の決済権はなく
債権者の銀行の判断になります。

噂によると社長さん逃げ回っているという話・・・
当時の土地は今思えば相当高かったので、
残念な結果になってしまいました。

その時代の空気によって
冷静さを欠いたのでしょうね・・・

生涯の反面教師といった感じです・

それはそうと、ついでに?という感じで、
既に建っている中古収益物件の情報も頂いており
中には凄い美味しい物件があります。

ここで、中古収益物件と新築をぼんやり比較してみます。

中古のメリットは購入すれば、直ぐに現金が入ってきます。
多少利回りは良いです。

新築は計画から1年ぐらいは金利や細かい費用を手出ししなくてはならないので
ある程度の体力が必要です。
入居まで気長に待たなくてはいけないので、せっかちな方には向いていないかもしれません。

一方、土地は、仕入れを間違わず建設費の交渉がきちんとできれば、
トータルの累積キャッシュフローは新築のほうが断然お得だと思います。

建物の稼動期間が長いのだから当たり前ですけどね。

残債と世の中で言われている積算評価
はたまた、そのエリアでご自身が買ってもいいかなという築年数毎の利回り相場から
逆算してシュミレーションしていただけると
ご理解いただけると思います。

土地は中古不動産ほど購入層が多くないので、
ディベが買わない土地を買い叩くに限ります。

違いはここにあると思います。

ライバル(投資家需要)の少ない土地を如何に叩いて建てるか。
土地は駐車場以外収益を産み出しませんから。

イメージでいうと、ある土地を検討している方1人に対して、
同じ利回りで建った新築収益物件を検討される方は100人ぐらいじゃないでしょうか

ディベが買わず戸建用地にもならない土地を
1対1の取引に持ち込めれば安く変えます。

地方はどうか知りませんが、
東京のある一定規模以上の収益不動産は叩くの難しいと思います。
というか、家賃が入ってきている以上、売る理由もなくなりますし、
ある価格以下には下がらないでしょう。

建築基準法違反(ローン出ません)やノンリコリファイナンスの決済期日が
2週間後に迫った物件とかなら叩けるかもしれませんが、
現金20億ぐらい手元にないと無理でしょうし。。。

ゼネコン紐付きパッケージは、
そんなに儲からないでしょうけどね。。。

ある程度、相場感は必要かと思われますが、
そんな、土地情報を現在進行形で書いたメルマガご登録して頂けたら嬉しいです。

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積算評価のでるお宝中古収益物件も書いています(苦笑)

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