建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          コストダウン          土地活用              

 

現場監督になると工程表を書きます。
当たり前ですが、工程表の書けない現場監督はいません。
(1・2年目はあれですが・・・)

着工前にマスター工程という、おおざっぱな工程を書き
どの時期に何をやっていなければならないか、
自分の中で頭を整理し、その工程を守るように仕事を進めていきます。

そしてマスター工程に則り、2週間-1ヶ月工程を書いて、
何月何日の午前・午後に、現場の何処でどの工種が何をやっているか、
明確にしていきます。

耐震改修現場とかだと、夜19時から翌朝の7時までに、
10分刻みで工程を書いたりします。

例えば、19:00から稼動中のオフィスに鍵を借りて入って行き
ほこりが散らないように養生を開始し、壁を削ったりしながら、
翌朝の7時までに養生を撤去し何事もなかったようにピカピカに復旧します。

5フロアーを一日に同時作業する時など、
緻密な時間配分と人員構成をして工程を練り
職人さんを追っかけまわしたり、
何かトラブルがあった時に修正できないと、
翌朝テナントさんから、
クレームの嵐で大変なことになります。

仕事の基準の全ては工程表にあります。

その順序で行かないと建たなかったり、
工夫をすると工期を短縮できたり、予算を削減できたり、
一番頭を使うところです。


工程表は、神さまみたいなものです。

下請けさんも、職人さんも、設計事務所も全てを工程表を中心に動かします。

工程上、ここでこれが終わっていなければならないという時には、
どんな手を使ってでも職人を集め現場をすすめます。
「工程上?だからやって!」
「髪の毛ひっぱってでも連れて来い」
という感じです。

他のゼネコンの現場に入っている職人を奪い取ろうとすることなんて、
日常茶飯事じゃないでしょうか。
現場監督からすれば、何処の下請けの職人だろうが全く関係ありませんから。

しびれるような現場で、
工程を守るためなら、年上も年下も関係ありません。
20代の監督が60代の社長や職人を怒鳴り散らすなんて普通のことです。

そして作る物さえ決まっていれば、大概の突貫でも終わらせられます。

一番やっかいなのは、お施主様や設計事務所が期日までに
物をきめてくれないときでしょうか?

一般の方々は、設計事務所がゼネコンの工程を監理していると
思われてるでしょうけど、実態は真逆です。

ゼネコンは設計事務所に言われなくても、
工程も品質も管理します。


現場監督が工程に問題が生じないように、
設計事務所をコントロールしているのが正解でしょう。

現場監督には、物や色を決定する権限がありませんから。

新築プロジェクトを進める時は、
お施主様にも全体工程の大枠の理解は必要だと思います。

土地の契約から、決済、ボーリング、設計事務所との契約、
事前協議、お知らせ看板の設置から、近隣説明の期日、
確認申請を出す期日、確認申請が降りる予定日・・・着工予定日

東京でワンルームを建てようと思うと大概の建物は中高層条例に引っかかるので
お施主様も把握しておいたほうが宜しいと思います。

一 中高層建築物 
高さ十メートルを超える建築物(第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域(都市計画法(昭和四十三年法律第百号)第八条第一項第一号に掲げる第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域をいう。)にあつては、軒の高さが七メートルを超える建築物又は地階を除く階数が三以上の建築物)をいう。

軒の高さは大体、1階の高さを2.71mとすると
2階で5.4m
3階で8.1mぐらいです。
最上階は普通天井を貼らないと夏場暑いので階高は10cm以上あがります。
低層住居地域は7mなので、だいたい2.5階ぐらいから引っかかります。

お施主様もお金の工面や、近隣への説明・挨拶もあるので、
まともな設計事務所は言わなくても、
ゼネコンが決まるまでの工程表を1番最初に提出し説明してくれるでしょう。

温い事務所は、ボンヤリ何月頃に図面があがりますとか、
微妙な返事が返ってくることが結構あります。

世の中には、何月頃に工事が終わりますと答えるゼネコンは居ませんが・・・
多分、工程を逆算して考えるという意識がないのでしょう。

確認申請が通るのに予定より時間がかかるとか言うのは、
審査員の人格によるところもあるので話はわかるのですが、
何月何日にあがると言っておきながら、それを信じて待っても、
1ヶ月半以上過ぎても・・・
確認申請を出すための図面自体が上がらないとかいうことも多々あります。

ちょっとぐらい着工が遅れても、
ゼネコンが何とかしてくれてたのでしょうけど。

ディベの場合、融資をプロジェクト融資(短期)で借りていたり、
販売計画を立てて社内外を動かさなくてはいけないので、
スタートダッシュで設計事務所をガチガチにコントロールします。
(一般のお施主様でもそんなことはあってはならないのですが・・・)

また、莫大な資金を投じたり、
販社への卸しを行うプロジェクトにおいては、
土地購入までにおいても最低限やっていかなくてはならない事を
プロジェクト工程どおりに話を詰めていかないと、
交渉に不利になったり、下手をすると、
これまで築き上げてきた資産・信用を台無しにしてしまう可能性もあります。

こんな感じで、工程表の大切さを少しばかりご理解いただけましたでしょうか?

↓そうなんだと思われた方、クリックお願いします。メルマガもお願いします!
人気ブログランキングへ



土地活用事例2

プリモ 
プロジェクト工程
関連記事
2010/03/15 06:24|用語集TB:0CM:0

コメント

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する


トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://kkenji1.blog63.fc2.com/tb.php/202-28994d43

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.