建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資ってどんなイメージなのでしょう。
「利回りが低い」
「融資がおりやすい」
「不動産投資を始めたばかりでは難しい」
「始めは積算オーバーしているので損した気分」
「築年数が浅い場合は儲かるが、後から大変」

こんな感じでしょうか?

確かに、建設費があるので20%とか30%とか、
滅茶苦茶高い利回りは無理でしょう。。。

融資がおりやすいかどうかは、
金融関係者のもないので、なんとも言えませんが・・・
もし、おりやすいのであれば、
金融機関が評価する理由はそれなりに、あるような気がします。

中古・新築問わず、
残債が減れば、利息も減るので(総返済額はそうはかわりません)、
所得税が高まりデットクロスには近づくでしょう。
(この辺のグラフは多方面に波紋が広がりそうなので、あえてブログには書かないことにしました。)

残債が減り、所得税が増えた結果、
過去に蓄積した累積CFを元手に、
持ちこたえる意義があるのか?

この築20年以降(ローン返済20年以降)の時期は、
もう少し粘って完済し、
ローン返済がなくった結果として累積CFの劇的な伸びまで
考慮に入れて頑張るか?
又、途中で売却しても積算評価と残債の乖離により、
売却益を得られるか、
どうかにかかって来るような気がします。

確かに巷で言われている積算評価は、5?10年程度までは、
残債の方が大きいかと思われますが、
残債は0に向かって急激に減少しても、
積算評価は緩やかに減少していきます。
積算評価は土地代が残りますし、
30年ローンで残債は減少しても建物の価値は47年で償却しますので・・・

つまり、累積CFがぐんぐん増える新築?十数年間、
「第一の黄金期」
では売却する必要性もないですし、
支払い利息が減り、それほど累積CFが増えない15年?30年の、
「粘りの期間」
おいても、
過去に累積したCFで十分に持ちこたえられますし、
積算評価と残債の乖離は急激に増して残債が減っていきますので、
この期間に途中で売却をしても、相当額のキャッシュは残るはずです。
(この期間で残債近くで売却したらとんでもない
高利回りになってしまいますので、残債よりかなり高く売れるという意味です。)

もちろん
「粘りの期間」
は、新築に限らず、中古物件で返済がすすみ、
利息が減った購入から10?15年程経過した時に、
同じことが起こります。

そして、新築の場合は仮に30年で完済してしまえば、
後は、
「第二の黄金期」
を迎えます。

RCであれば築30年以後でも十分に賃貸できますし、
所得税も増えはしますが、
ローンの返済がない為、
驚異的なCFを生み出します。

第一の黄金期より、第二の黄金期の方が旨味は大きいと思います。
大規模修繕も、十分すぎる程、賄えるCFです。

それぞれのお立場で投資方針はあるとは思いますが、
自分が建設関係者であるのを抜きにしても、
新築RCで利回りが9.5%台近くであれば、
トータルでの累積CFはかなり優秀だと思われます。

新築RC投資は建ててしまえば楽というのもあるかもしれませんが、
最大の価値は耐用年数の長さから来る完済後の破壊力だと思います。


30年でローンを借りて、第一の黄金期に贅沢しないで、
累積CFを貯めながら残り5年(築25年目あたり)で、
一気に繰上返済というやり方もありかもしれません。

第2の黄金期に綺麗に突入できれば、
あとは悠々自適です。
ご購入時の年齢により途中で売却されるか、最後まで保有されるかどうかは
検討できると思いますし。

もちろん立地も大切ですし、
確かに土地からだと、
取っ掛かりの敷居は高いように感じられるかもしれませんが、
その当たりを、紐解きながら、
コンストラクション・マネジメントを駆使して、
サポートしていければと思います。

もし、自分も始めるのであれば最初は中古でしょうし、
融資がおりて良い中古は勿論買いです。
最初はどうしても小規模な中古でなければ、
不動産投資を始めづらいというのもあるかと思います。

又、同じ建設費であれば鉄骨の方が減価償却費が大きいので
返済期間中のCFは有利であるとのご意見もあるとは思いますが、
法定耐用年数が34年と47年との違いは、
実物の建物であっても、ローン完済後の、
第2の黄金期にて投下金額をどれだけ増幅できるかに
関わってくるように思います。

建物の生涯を考えれば
RCの方が有利ではありますが、
返済中に減価償却期間の違いにより、
デットクロスから若干遠ざかる事に重点を置くのであれば、
鉄骨もまた良いと思います。
(コンストラクション・マネジメントは鉄骨工場でも普通にやってますし)

ただ、中古の物件が利回りが上がって世に出てくるのは、
何も全ての売主様がローンの返済を窮されたからではなく、
残債との相関関係があるからであることや、
新築RC投資の二つの黄金期と、
購入時の利回りの重要性をご理解頂けてから、
新築不動産投資もご検討頂ければ嬉しいです。

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コメント


うーん、ステキです
貸してもらえるような人は新築RCがいいですよねー(とポジションちがうけどトーク)
たろう #-|2010/02/23(火) 05:44 [ 編集 ]


たろうさん
そうなんですよね…(笑)
世間でよく言う話、
「そんなに儲かるなら自分でやれば?」
みたいな…
出来たらやってますが出来ないです(笑)
kkenji1 #-|2010/02/24(水) 02:08 [ 編集 ]

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