建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          コストダウン          建設費    

 

前回、容積率をフル活用できる土地が
利がのると書いた。

総取得経費の地価の割合を下げなくては利回りは
なかなか乗らないのだ。
施工費の部分が家賃を稼ぎ出すのだから、
まあ当然と言えば当然だ。

別に施工単価を上げろと言ってる訳ではないのは、
これまでの文面を読んでいただければ分かっていただけると思う。

容積率以上に作る必殺技があるのだ(笑)

半地下である。光庭を作って
法律をクリアすれば、(やりようによっては暗くはならない)
総床面積の1/3を限度に容積対象床面積に入らない。

2階しか建てられないはずの
土地にもう1階分の家賃を叩きだせる装置を内臓できるのである。

地下工事は空中に作るよりは、施工費は若干あがると思うが、
それを相殺しても利回りが上がる可能性が高い。
少なくともキャッシュフローは確実に大きくなる。
でなければ、世の中に地下のある物件など存在しないのである

融資に余力があるなら、
検討してみる(させてみる)価値はあると思われる。

掘ってみないと分からないが近隣ボーリングデータが
揃えられるなら、水位が水の沸かない高さになっている
となおさら良い。

あと、各斜線制限でつらつらと・・・
道路斜線というのがあるが、当然有利になるのは
道路が広いことである。

そして斜線にひっかかって、一部屋減るとか1階減るとか
頭を斜めにカットしなくちゃならないとか
設計者が言ってきたら必ず、「天空率」
を使っているか確認し、使ってないなら、使わせるべきだ。
理論は判らないが多少引っかかるぐらいだったら
パソコンが大体OKと計算してくれる。

これは他の斜線にも適用されるから
存在を知っておくといいと思われる。

設計者の仕事量が1.5倍ぐらいに跳ね上がるから
嫌がるとは思うが、将来40年間以上の収入を考えれば
強く迫るべきである。
(使ってたらへんてこりんな円グラフが見せてくれるはずです。)

又、逆説的だが、不動産屋の書いてる建蔽率より
建蔽率自体があげることのできる
土地というものがある。

上に高く作れないなら、横に広げるというわけだ。

1.指定角地は建蔽率が+10%あがる。
やはり角地には、高いなりの理由があるのだ。
(指定されてるかどうかは役所に聞けばわかる。)

2.防火地域内の耐火建築物+10%
防火地域内は有利なのだ♪

こういう土地だと横に引っ張り伸ばすんだから
相対的に容積率を使いきりやすくなる。

とにかく土地購入から始めるのであれば
買う前に基礎知識を身につけて出来るだけ条件の良い土地に
検索範囲を絞り込み、
出た瞬間に役所に問い合わせるのと、地盤の状況を調査開始。
設計士に細かくチェックしてもらえるような人脈形成の
手を先に打っておくことをお勧めします。

その後のことも考慮しても本気でやってもらうには
多少の報酬は払っとくべきでしょう。
目先の10万20万をケチるのか、
将来の1000万以上収益格差をドブに捨てるか、
どちらが賢いかは、言わずと知れています。

ぽちっとお願いします→
土地活用事例2

土地活用事例1







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2006/05/06 13:25|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

コメント


相変わらず非常に勉強になります。
不動産屋は ↑ 知りません。
地元の設計士もどの程度知っているんだか。

 というのは、以前、北側斜線を間違えて計算・建築され大損害を受けたことがあるから。
 また、数年前、実家新築で半地下作ろうとしたら、役場に「地下は湿気があって体に悪いからやめなさい」って、建築許可が下りなかった。都会では考えられない。
 訴えて許可をおろさそうかと思ったが、訴えることにより変人扱いとなり街に住めなくなるのでやめた。
 田舎はめちゃくちゃだし、おせっかいだ。
 ふぅ~。
気ままなネコ。 #-|2006/05/06(土) 17:06 [ 編集 ]

Reこの記事に対するコメント
>相変わらず非常に勉強になります。
嬉しいです。ねこさんだけですよ、
こんな長いの読んでくれるのは(笑)

>不動産屋は ↑ 知りません。

そこまで知ってる不動産屋は、
良い土地でたら、誰にも教えないで
自分で物件建てて売りますよ(笑)

>地元の設計士もどの程度知っているんだか。

150%知ってます。
だけど人間だから緩和あるのに使うの
忘れてたとか、
間違えたは、あるかもしれない。

そもそも設計者が死ぬ気で利回りを
叩き出してあげよう戦ってくれないと駄目だ。
(5年後への宣伝含む(笑))

設計者側から言わせれば、
数ある物件の一つで労力は注入できない
というのが本音かもしれないし。
幾ら利回りを出しても設計料は同じだし。

利回りに対し人参作戦もありかもしれない(笑)
セカンダリーを初期段階から雇うのも防衛策
としてあるが・・・
自分もこないだヤブ医者にボラレ、
4万も損した。
保険効いてだからあいつにどれだけ払ったんだ・・・(××;)
あの金があれば、今頃こんなの書いてないで
彼女探しの旅に出ていたんだが(笑)

>役場に「地下は湿気があって体に悪いからやめなさい」といわれた。

金出すのが施主で法規上問題ないなら、
そんなこと言われる筋合いはない(怒)

その時、設計士は何をやっていたんだ・・・
幸い今は、腐れ役人がそんなこと言っても
民間に出せば問題ないと思われます。
い○○○○紹介しましょうか(^^?)
(かなり左よりの人間だと思われるかもしれないけど、至って、温厚です(笑))
kenji1 #H6RSI4P.|2006/05/06(土) 19:41 [ 編集 ]

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