建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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ゴールデンウィークだというのに、
スポーツジムに入れない・・・
平日ナイトコースというのにはっているんだが、
どうやら祝日は含まれていないようだ。

どこかに遊びにいきたいが、現場の雑費立替を出すの遅れて
金が全然ない・・・

来年のゴールデンウィークはあるか判らないが
優雅に過ごせることを祈る。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
さて本題の「人生設計と不動産投資」だ。

まず、なんで自分がこんなに株も含め
投資に躍起になったかと言えば、
30以後に大きな不安を感じているからだ。

自慢しているわけではないが、
今の手取りではラクビーもできるかどうか
びみょーなとこなのである(笑)

これでは、お先真っ暗である。

そんな奴なんかが不動産投資なんか絶対無理!!!
と突っ込まれると思うが、
不動産投資が、これだけ世間で騒がれているか、
というのを知っておく必要があった。

そして、うまくやればめちゃくちゃ
儲かることを知ってしまったのだ。。。
自分もやりたいと思うのは当然の欲望と理解して頂きたい。

しかし俺は社員を奴隷のように扱う会社の体質が大嫌いである。
そもそも自分がやりたいのは設計で現場監督という
職業自体好きではないのだ。
大きな声じゃ言えないが、
もう一物件やったら辞めると心に決めている。

会社を辞めても今の給料より減ることはないだろう(笑)

30歳から3年ぐらい何処かの事務所で勉強して、
独立し、不動産を拡大しながら、自身の投資経験を活かして、
投資用マンション70%他30%で仕事が受注できるようになれれば
というのが理想だ。
不動産屋の伝があれば、初期の段階の受注に繋がる
情報が回ってくるかもしれない・・・
(このプログも憂さ晴らしが大半だが、
いやらしい話だが、5年後への
先行投資という意味も含まれている(笑))

経済的余力があれば、
自分の物件で経済性を若干押えてでも、
本当のデザイン性を
追求したいという欲望もある。
(大分回り道してるが学生時代からの夢だった)

独立するまでには、不動産収入だけで、
自分と奥さん(収入があれば多分いるはず・・・)が
食っていけるだけの余力が欲しいものだ。

戦法としては、
1.アパートを一部屋ずつ買いまして行き、数を増やす。
(実際、ほとんどの投資家がそうしているし)
2.ノンリコースローンで融資を受け、ブローカー的に売りさばく。
(労働力注入は昼休み、深夜と休日である。)
3.奇跡的に株価が上昇し、それを頭金に一般の融資を受ける。

1、3は連帯保証人制度が重く圧し掛かる。
そもそも、馬鹿だから、親に責任を負わせるのが、
どうにも自分の中で消化できない。
しかも個人を審査されると収入面で信用性が0だ。

1は、まだまだ勉強が必要だが初期の段階での
空室リスクが高すぎるように感じる。
かなり確率が低い。

2は破壊力満点だが、問題点は金利はまだ良いとしても、
返済期間が短すぎる。
初めから、つなぎ融資として受け付けてくれるのであれば、
融資が通る物件を計画すれば良いが、
それが、書類上であっても認められない場合、
7年程度という短い期間で4%の借りると
表面利回り13%であったとしても
キャッシュフローが
計算上得られない。これでは16%以上叩き出さないと
融資してくれるはずもない。

10年返済制度が生まれるの待つか交渉して
引き延ばす必要があるだろう・・・
問題点は土地を取得するローンと施工費(着工時、上棟時)
のローンを施工中に支払わなければならないということだ
何か旨い抜け道はないだろうか??

何れにしても、スキルアップの観点からも
今の段階で勉強しておいて損はないという結論に至った(^^;)

土地活用事例2

土地活用事例1
関連記事
2006/05/04 22:57|株式・投資TB:0CM:5

コメント


 昨日テレビを見ていたら、退職金と年金を受け取れるのは40歳代以上とあらためて特集してました。それ以下の年代はもうダメですね。
 不動産であれ、株であれ、始めている・始めようと思っていること自体、何も考えていないで勤めている人たちよりはるかに進んでいると思います。
気ままなネコ。 #-|2006/05/05(金) 14:04 [ 編集 ]


まあそんな人たちは遥かにいい収入が
あるからな・・・(笑)

しかし戸建てならまだ判らんでもないが
新築マンション買う(以下略)・・・

新築マンションの現場やってた時
なんでこんなもんにこんな値段付いてんだよ
と突っ込みたくなった(笑)

営業費要で仮設工事費用は確実に賄える。
kenji1 #H6RSI4P.|2006/05/05(金) 15:39 [ 編集 ]


kenji1さん、こちらでははじめまして。

>問題点は土地を取得するローンと施工費(着工時、上棟時)
>のローンを施工中に支払わなければならないということだ
>何か旨い抜け道はないだろうか??

私の場合、そのローン自体をまたローンするという方法で
借りました。
例えば土地5000、建物5000として
最初に土地用に5100出してもらって、100は竣工までの金利返済、
次に2530出してもらって30は金利返済。
という感じで最後に10130にまとめて、翌々月から返すとか
そんな感じです。

この金利分を節約したいということだと難しいでしょうが
資金繰り的にはこれで問題はないかと思います。
ランゲルハンス島 #mQop/nM.|2006/05/06(土) 23:23 [ 編集 ]


ランゲルハンスさんいらっしゃいませ

借りたローンはすぐ返さなくていいんですか(笑)
そういう方法があるとは全然知りませんでした
(^^;)
大家さんコミュニティはためになりますねー♪
kenji1 #H6RSI4P.|2006/05/07(日) 07:54 [ 編集 ]

時間を置いてすこし考えると
光の速さで全体融資までこぎ着けないと、
土地が逃げていってしまうということなのか・・・

余裕資金がない場合、
土地だけ先に押えてその後ゆっくり上物
を検討するわけには行かないのである。

神をも恐れぬ電撃的スピードと
大仁田級のゴキブリ級の精神力・生命力を
みつけなくてはいけない。

ランゲルハンスは土地発見から
融資に漕ぎ着けるまでどれくらいの
猶予期間があったのでしょうか?
kenji1 #H6RSI4P.|2006/05/07(日) 12:41 [ 編集 ]

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