建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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今日はGWということで3回目の書き込みだ(笑)

いまの時代うっとうしいことに
日照権という問題がある。

そして建築基準法では3階以上の建物を建てるさい
近隣住民を納得させるため、
慰め的に日影規制という規制をしてる。

これが、また非常に面倒臭く容積率をフル活用するのを
邪魔する可能性があるのだ。

まず結論から言う。
日影規制が適用されるのは、その敷地の東北西10m以内に、
住居系地域(中高層住居地域含む)、近隣商業地域、準工業地域、無指定の土地がある場合だ。
(適用されないのは、工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)

まず容積率を最大限生かせるようにをするには有利なのが
A(工業地域、商業地域、高層住居誘導地区)>>>>
B(近隣商業地域、準工業地域、無指定、1種・2種住居地域、準住居地域)≧
C(中高層住居地域)
>>>D(低層住居地域)だ。

低層住居地域は立てる位置にもよるが
日影規制がかなり厳しくなるので、北側に道路がある場合を除いて
排除したほうが無難かもしれない。
(レオパレス式アパートは2階建て高さ7m以下だったら無問題)

BとCは条例で定められているが大体一緒になってると思われる。
工業地域、商業地域、高層住居誘導地区は対象外だから
容積率丸丸建てられる。高いけど・・・・万が一
安いと思われる土地が出たら迷わず買いなのである。
(金が借りれそうなら(笑))

それ以外の土地は買う前に、必ず市役所(建築審査課)
電話で確認しなくちゃいけないのが
「日影時間」「日影に影響する平均地盤面からの高さ」である。
意味は判らなくて良いが

「日影時間」3時間-2時間<<4時間-2.5時間<<5時間-3時間

「日影に影響する平均地盤面の高さ」
4m<<<6.5m(6.5mはあんまないかもしれない)
の順で有利だ。

やったことないけど3-2時間はかなり激しいと思う。
その自治体の土地は排除するほうがいいかもしれない。

土地を買うさいあまり、触れられてないが、
日影規制で有利になるのは特に土地の形状にもよるが
北側に道路がある場合が有利だ。
道路幅の1/2まで遠くに影を落としていいことになっている。

次に東、西に道路か??3方囲われてたら99%大丈夫だろう。
南に道路があっても日影を検討する場合あんまり意味がない。

とにかく新築で不動産投資を行うには、
自己防衛も必要。それか出来た物件を勉強の手数料分払って買うかだ。
土地が安いからと言って闇雲に買っては、損をする。
( ̄-+ ̄)
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
そして、ここからが本題だ!!!って長すぎだろう・・・(笑)

日影規制が、日本をデフレにした最大の悪法
ということも書き加えさせて頂く。

建築基準法の日影規制ほど馬鹿げた
ものはない。

あんなものクリアしようがトリックにしか過ぎない。

何故だ???

それは、現状の日影の審査方法は、
計画中の単体建物から発せられる日影のみに焦点
当てているからなんですな・・・

ある敷地に建物が計画して、その建物単体から
発せられる影を受ける時間が、
日影規制上ぎりぎりクリアされようとも、
隣に同じ高さぐらいの建物があって、
隣接建物と計画中の建物の影を重ね合わせれば、
北側の日影の影響を受けるであろう場所に住む住民の
受ける影は建築基準法で規定されている、日影を受ける時間より
確実にオーバーしてるわけです。

つまり2棟から発せられる影で北側の住民は、設計者が、
法律を守ろうがどうしようが、
実際には一日中、日影の中で生活させられること、
だってありうる訳です。

しかしこの事には全く言及せずに、
単純に計画中の1棟のみから発せられる影のみを審査する(笑)

こんな事のために、設計事務所は数センチ単位で建物を動かし
何度も何度も、プランを修正し直すという無駄な作業をひたすら
繰り返さなくてはなくてはならない。

そして近隣住民に説明するさいには、
全く意味のないことだと知りつつも、規定されてる以上は
自分が計画中の建物の
日影は建築基準法を遵守していることを声高に言う。

近隣住民は法律上問題ないんだ!きっと日影も大したことないんだ!
とすっかり騙されてしまうが、
実際建築されたら一日中日の目をみることができず泣き寝入り。
まあ法律がそうなんだからしょうがない。

こんな設計事務所から労力のみを搾取する馬鹿げた制度は、
この国の住民の日照という権利を如何ほどに
守ることができるのだろうか???

こんな馬鹿げた法律の為に建主はどれだけの経済的損失を
払っているのだろうか???

姉歯は髪の毛がなくなるまで叩かれて当然であるが、
東横インを叩く前に建築基準法や地方自治体の作った条例が、
絶対に正しいという偽善者ぶった偏見からではなく、
そもそもその規則事態に、
どれだけの価値がある物なのかをマスコミは議論すべきだ。

東横インの社長の言ってることは、
利益を得る為に建設しようと、
してる施主の意見としては、
極めてまともな事を言っていると私は思えてならない。

誘導ブロックがなければ目の見えないお客様にはホテルマンが、
手を取って誘導してあげれば、
それで良いことではないのだろうか???
そういうホテルがあったって良いではないか???
何故それを行政が縛ることができるのだろうか?
(実際条例が出来る前のホテルには今もないんだろうし・・・)

といっても法律があるいじょうは守らなくちゃね(笑)



建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
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2006/05/03 16:59|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

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