建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

先日の記事で、
エクレアの甘く切ない世界について、
ご紹介しましたが、
勇気を出してお試しになって頂けたでしょうか?
05131917_4a0a9e4aad2af.jpg

セブンイレブンで気になってしょうがなくなるように、
今日は、その続きを書かせて頂きます(笑)

先日の記事で北のカリスマ、北大家さんにコメントを頂いた瞬間
kkenji1の脳裏に衝撃が走りました。

閃いたのです。
kkenji1の捜し求めるものの名が・・・

北大家さんは、海底(うみぞこ)物件の名付け親として皆様ご存知でしょう。
海底物件の詳細は、しょぼくれ大辞典をご参照下さい。

捜し求めるべきものの名は、
エクレアの皮物件です。

えーーー
かっこ悪い・・・
とか、
言わないで下さい(汗)

rrrrrr_20100113023419.jpg
赤スプレーがエクレアの皮エリアです!
甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリアです♪

おさらいとして、東京でRC新築表面利回り10%超えるためにの記事をご覧頂ければと思います。

多くの個人投資家様が、
東京で新築賃貸マンションを作ろうと思われるとき
仕入れのライバルになるのは、
少なくともファミリーディベロッパーではないと思います。

ファミリーディベロッパーの開発する
土地建物の事業規模は最低でも5億以上でしょうし
60?を30戸以上とか、
ある程度まとまった土地でしょう。
(中には5億じゃ、ちっちゃいと思われる方もいらっしゃいるかもしれませんが)

次にライバルとなりえるのは???

一時期はやった開発型のファンド卸は見る影もないですし、
少なくとも土地転がしをしている転売業者や地上げ業者は、最近は耳にしません。
いらっしゃったとしても、今そんなことできるのは相当の兵ですから、一般の方々では
まず勝負にならないでしょう。
パスです。

第一の候補はワンルームディベロッパーと、そこに開発した完成物件を卸している
ワンルーム卸と言われる不動産会社又はゼネコンです。

ワンルームディベロッパーは、
7%台で作って5%台(場合によっては・・・)で区分分譲して売るそうです。
(今はもっと安く開発できてるとは思いますが)
投資というよりは団信による生命保険代わりという感じらしいです。
つまり返済中にご主人に万が一のことがあると、
ローンの支払いが免除されて家賃が入ってくるので、
ローン返済後の家賃収入もありますし、
生命保険と割り切ってしまえば多少の持ち出しがあっても良い商品かもしれません。

ワンルームディベロッパーが、
どういうエリアの物件を狙っているかというと、
地名の響きが良い、物凄い駅近の分譲で売りやすい土地です。
(響きが良いと売りやすいそうです。)

好景気時は、赤いスプレーのエリアで駅10分以内を買っている業者が多かったようですが、
この不景気でかなりプレイヤーが減り、
今は、内部留保により無傷だった数社の独壇場といった感じでしょうか?

独壇場なので図の矢印のように、内に内にと、
より響きの良いエリアを集中的に狙っているといったイメージです。
(あくまでもイメージですが)
ちょっと前なら10分以内だった駅でも6分以内とか言われるようです。
こういうエリアは検討してみるのは良いと思いますが
そうは安い土地はでてこないように思います。

同じ土俵のエリアの土地を狙っても、
団信狙いの分譲とCF狙いの長期保有では収益構造が全く違うので、
建設費が安くなっても、
なかなか10%まで行くのは難しいでしょう。

このエリアで安い物件が出てきたらそれこそ鬼物件ですが・・・

狙うべきは、この、ちょっと外側だと思います。
つまり矢印の起点ぐらいの
エクレアの皮の部分です。

このエリアを買っていた開発系不動産会社の多くは、
銀行から融資を閉められてしまったので、儲かると判っていても、
仕入れが出来ない状況です。

指値も通り安いでしょうし、思わぬ掘り出し物が眠っている可能性があります。

次のライバルは地場の不動産会社で、
昔から自社でも賃貸を数棟保有もしていて、
地元の物件の賃貸管理・仲介もしているような
いわゆる安定した不動産会社です。
土地も安くなったし、そろそろ自社物件増やそうかと虎視眈々と、
地元の物件を狙っている所もあるようです。

ただ、ディベのように、バンバン買い続けなくてはいけない訳ではないので、
目線は個人投資家と変わらないでしょうし、
そんなに気にする事はないような気がします。

次のライバルは、戸建分譲会社です。
木造戸建ては回転が速いので早急に立て直して、まだまだ元気な所は多いです。
一つの土地を分割して、1戸建てを何戸か建てたりするので、
容積率のちょっと高い300%とか、道路から南方向に細長い土地とか、
割りづらい土地を探してみるのもいいかもしれません。

ただ、あくまでも一般論で、相対的に土地が安い情報があれば全て検討に値します。
あたりまえですが、賃料が取れて土地がタダなら貰っときますし。。。

新築組をふと思いついたのは、
「新築賃貸マンションを土地から検討している個人投資家がグループを組んでいる」宣言してみる
と良い情報が集まるんじゃないかな?
と、いうのがきっかけです。
kkenji1も仲介したいって言い出すと、なかなか良い情報は集まんないでしょうけど、
やりたいのは、コンストラクション・マネジメントを広めること、
利回りの良い物件で着工数を増やすことですから。

個人投資家の方が、お一人で1から新築不動産投資をやられようと思うと、
なかなか土地情報集めるのも大変でしょうし、
ゼネコン紐付きじゃないと、
土地だけ見て、それが安いか高いかの、
投資判断はなかなか難しいと思いますし。。。

それで良い物件だったら買うべきだと思います。
勿体無いとは思いますが、
持ち込み元がゼネコンだったらその物件に対しては筋を通して何もしませんし、
土地情報を押さえて物件を纏め上げたらゼネコンの勝利でしょう。

一方で、不動産会社より建設費を削減するノウハウがあって、
元ディベの開発トップから独立された方々から、
用地仕入れのサポートが出来るグループが出来るなら、
老後の柱として新築不動産投資も検討してみようかな?
という方もいらっしゃると思います。

昔の記事に書きましたが、
同条件でディベ相見積りとCMの見積りを同時提出した事があったのですが、
40600万-34500万ですから、
心強い味方になれると思います(今は、本気で見積もる気になれないので同時はやりません)。

CFを回しつつ35年後の収入の柱となる物件を新築RCで作るなら、
千載一遇のチャンスだと思います。


40歳の方が35年後というと75歳・・・
ローンも終わって・・・
なんて素敵なおじいちゃんでしょう。

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土地活用事例2

土地活用事例1
関連記事
2010/01/12 23:59|エクレアの皮物件TB:0CM:4

コメント


ケンヂさん、ステキです
でもでも、
土地からって、お金持ちさん対象ですもんね
ブログやっている人はあんまりお金ない気がしますが(笑)



それ、ぼくだけ。。。
たろう #-|2010/01/13(水) 13:03 [ 編集 ]


たろうさん
いえいえ僕のほうがもっと・・・w

RCで2戸ぐらいの賃貸+ご自宅も考えてますよ!
マンション買ったり、戸建てのローン払うだけよりずっとお得なような

まあーそんなの昔からあるんですが(笑)
kkenji1@新築組 組長 #-|2010/01/13(水) 13:36 [ 編集 ]


>赤スプレーがエクレアの皮エリアです!
>甘ーいチョコレートがたっぷりで、一番美味しいエリア>です♪

上手い!!座布団持ってきて!!>山田君
北大家 #-|2010/01/13(水) 18:11 [ 編集 ]


北大家さん
ちょっ・・・そんなに褒めなくてもw
なんだかボケなくてはいけないような
プレッシャーが出てきました(汗)
kkenji1@新築組 組長 #-|2010/01/13(水) 20:32 [ 編集 ]

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