建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
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表面利回りを高くするには
利の乗りやすい土地を探さなくてはいけない。

まず1番目
道路である。
接道義務である。敷地は2m以上道路に接していなければならない。
まあ普通接しているだろうから
あまり関係がないかもしれない。
(行政によってもっと厳しくできるらしい。緩和はできない)

しかし、注意しなくてはならないのが、
道路の幅だ。4m以下(特別な場合によっては6m)の道路は、道路ではないのである。
避難上問題があるらしい。
(ほんとに避難するのに4Mも必要か疑わしいが・・・)

4m以下の場合道路の中心線から2mまでを道路と見なさなければ
ならない。
そして容積率を計算する場合、
その後退したラインまでの面積Aを引いた分が敷地の面積となる。
つまり300?買っても後退ラインまでの面積Aとすると
容積対象床面積を計算する場合は
(300-A?)×容積率なのだ。

工事もやりずらいし、もったいないから4m以下は無視するべきだろう。
(激安なら考える必要性あり)

ちなみに容積率を計算する場合に注意しなくてはいけないが、
不動産屋が書いているのは指定容積率だ

しかし建築確認の容積率は
指定容積率と道路容積率を比較して
小さい方ということ・・・

道路容積率は道路幅×0.4(住居系地域)か0.6(商業系地域・工業系地域)である。
(2方以上ある場合大きい道路幅)
不動産屋が書いてる指定容積率が200%だったとしても
道路幅4mだったら住居系地域なら×0.4=1.6
つまり実際建てれる容積率は160%

要注意だ!!!

ちなみに私道の扱いは、「基準に適合し特定行政庁に位置指定された
もの」が道路である。
不動産投資用に買ったのに畑にしないためには
位置指定されてるか確認する必要があると思われる。
まあこんな馬鹿な人はいないと思うが(笑)


しかし、全く意味をなさない、日影規制というフザケタものに、
よって容積率一杯に建てるのはなかなか困難なのだ・・・

道ついでに、横道それるがにシュミレーションの参考までに
共同住宅の共用部は容積対象面積にはならない。
しかし、坪単価を計算するときは当然共用部の面積も
いれてるんで・・・勘違いされないように

と続きは次回ブログに

建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
関連記事
2006/05/03 09:45|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

コメント


非常にためになりました。
不動産屋は、↑のことを
ほとんど知りませんでした。
気ままなネコ。 #-|2006/05/03(水) 13:29 [ 編集 ]


容積率の緩和措置が
あって敷地から70以内に15m以上の道路がある場合、でかい道路に近づけばちかづくほど
建てられる容積率は大きくなります。

あとは地下の天井高さを平均地盤面の高さから1m以下に設定し、
ドライエリア(光庭)を作って
採光を確保できれば、
全体面積の1/3を限度に(地上2階以上建てれば丸丸1階分収益用に作れる)
容積対象面積に入れません。

空中に作るより施工費は割高になるけど・・
土地の潜在能力を最大限活かし収入を考えると利用するのも一つの手かも知れません

土堀・搬出で5000円/㎥ぐらいと
山留工事代多分、建築面積200㎡ぐらい
だったら深さと地盤の状況にもよるけど80万-150万ちょいぐらいかな???

ただ湧水が沸いてくるとゼネコンが大損することも・・・
請負契約の状況にもよると思うけど最悪の場合、追加料金発生するかも(笑)

>不動産屋は、↑のことを
ほとんど知りませんでした。

うーん不動産屋さんは鍵を無くしたときぐらいしか関わったことがないけど、美容師がヒゲの剃り方を知らないように多分、知らないでしょう。
道路容積率ぐらいは知ってるほうがいいとは思うけど・・・
kenji1 #H6RSI4P.|2006/05/03(水) 14:56 [ 編集 ]

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