建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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何かをする時に、
周りを見ながらというのがあります。

お正月休みが、正にそうです。
今日会社に連絡してもまだお休みの所も結構あるようです(笑)

建設費の見積もりは周りを見ながら
というのがあります。

相場が乱高下した昨今でも、
見積した場合出来るだけ高く受注したいという気持ちは当然だと思います。

2006年ごろから2008年夏頃まで、外資マネーが入ってきたりで
周りを見ながら単価は騰がって行きました。

3100円/?ぐらいだった型枠単価は一時期4500円/?以上に吊り上りました。
型枠工事会社は材料費が上がったと言ってましたが殆どが人件費です。
最盛期時は職人さんなかなか確保できませんでしたから。。。
そして今周りを見ながら下がってきています・・・びっくりするぐらい。

最近、お見積もりした物件で、
ある工種の専門工事会社さん受注には至らなかった事をお伝えした後にお話したのですが、
「仕事が空いてたら、その金額でもやるけど・・・今回は仕事埋まってたからな・・・」

それで良いと思います。

というかCM方式の見積りとはそういうものです。
勿論、交渉はしますが、損してまで受注して頂かなくても良いという見積もりです。
元請が下請けを叩くというようなイメージとは全く実態は違います。

その会社で仕事が薄い時期に、受注してしまいたい物件があれば、
ちょっとぐらい安くても受注してしまおうというだけです。

専門工事会社の多くは職人さんを抱えています。

専門工事会社も職人さんも最も嫌うのが仕事が途切れる事と、
やった追加も含めた工事の金額が払われない事です。

仕事が途切れると収入はないです。

義務ではないですが、専門工事会社は抱えている職人さんの仕事が途切れないように
仕事を確保していかなくてはいけない責任があります。
そしてやった工事の金額をきちんとゼネコンから入金してもらい
職人さんに払わなくてはなりません。

専門工事会社は見積金額を出す際には取引先とも交渉してから出します。
当たり前ですが、1回目の見積を土俵に乗りそうな金額で提出した後、
受注できそうな金額を探ります。

どんなやり方でもいいんですけどkkenji1の原則として最終金額はFAXで送って頂いています。
対面だとどうしても一番最後にお話した会社が一番有利になりますので、
平等が保てませんので見積りして頂いた方に失礼になります。

そして、大丈夫と確信している会社さんが1位の金額でトータルの予算があっていれば、
基本的にはその会社が受注で、それ以上の交渉はしません。
初めての会社が1位になっている時は、慎重にやりますが筋は通します。

不動産の買付証明と似たようなイメージです。
どうしても受注したければ思いっきり指してきます。

そして現場に来ている職人さんは、
専門工事会社が幾らで受注したかなど知りません。

高く受注しても安くしか仕事を出さない専門工事会社もいるようですが、
1日幾らでやるかや、請けでやるかは都度交渉のようですが。

ゼネコンさんも、利益と原価は分けて見積りして頂きます。
普通、ゼネコンさんが見積もる場合は単価に利益を乗せて出そうとしてきます。
ちゃんと利益部分の項目もあるんですけど。。。

紐付きとか賃貸専門ゼネコンのように1対1の取引に結びつけない限り、
そんなに利益が取れる現場などないのだから、
正々堂々と原価はこれだけで利益はこれだけです。と見せれば良いのですが
利益は少なめに出します。

ゼネコンは現場経費に現場職員の人件費を含ませ、
粗利で内勤経費や営業経費を賄ないます。

普通のゼネコンの粗利が何%ないと会社が回らないかは判っているので
それ程交渉しませんが、自社の受注状況と周りの様子を見ながら
利益部分の金額を提出してきます。

大量に営業マンを雇った賃貸専門会社さんは、
収支を見せていただく限り、その営業マンの方々の営業経費もかなり上乗せしているようですが
それでお客さんが満足されてるのなら営業力の勝利といったところでしょうか。。。
きっとイケイケなんでしょうね・・・

普通のゼネコンさんは受注を確保できていなければ現場監督を普通は2人いれば出来る現場に、
3人配置したりしなくてはならないので、
現場経費と原価だけ確保すれば、
規定の粗利より薄利で受注しようとする場合もあります。

一方で景気が悪いといいつつ、専門工事会社の経営者さんは、
結構、儲かっているところもあるようです。
不動産投資をされていたり自宅を新築したりしてる話は頂きます。
CMで受注できる競争力があるので、普通のゼネコンさんからは、
余力残しで仕事が取れてたりいる所が多いのかもしれません・・・

そういう会社さんは、他の会社がキツイという単価でも飄々と受注して行きます。
誰もが知るようなゼネコンの下請けに何社もなっているような、
大きい所のほうがその傾向があるように思います。

原価と利益を明確にすれば全体の建設費は落ちます。
そして全く同じものが出来ます。
ある規模を超えたゼネコンでは請負金額と、
仕事の質には何の因果関係もありません。
ゼネコンからクレームがくれば、
職人さんも差っ引きや仕事が次に来なくなるリスクをしょっているのに、
手抜きなんか出来る訳がありません。
出来が悪いところは現場監督が検査して直させますし。

なんとなくイメージ沸きましたでしょうか?

つまり。。。明日ぐらいから始動の会社も結構あるということです。

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