建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン    

 

新築不動産投資について思うところをツラツラと書いてみます。

このブログから建築中のお施主さん等から、
工事中の対応策をアドバイスを求められることが結構あります。

どういう経緯のお話か探りながらですけど、
出来る限り時間が空いたときに答えてます。
独身ですし、減るもんじゃないですし(笑)

kkenji1としては、新築時に施工会社から変な事言われて、
もう新築なんか大変でコリゴリと思われたり、周りの方に言われる方が嫌なんです。

このブログから会社のホームページへのリンクはしてないので、
趣味の世界かもしれません。
(業界のタブーを書いているので会社に嫌がらせがあると嫌ですし。。。)

ただ今後、「新築組」を稼動させようとするに当たり、
個人投資家様からご相談いただいた土地情報について、
設計事務所にボリュームチェックを依頼する場合は、
ちょっと考えなくてはいけないな・・・
とは思うようになりました。。。

ディべにいた時、ボリュームチェックを依頼した物件は、
1/500ぐらいじゃないでしょうか?
499/500は仲介の方にもっと下げてもらうまで何もしません。机の上に保管です。
エリア的に引っかからない物件や規模が合わない物件はゴミ箱です。
(今から思えば絞りに絞った分譲エリアからちょっと外れた物件が一番安くて美味しかったのですが・・・)
ディべも本気で買えると思う物件しかボリュームチェックは依頼しません。
設計事務所も暇ではないですし、暗黙のルールです。

今後kkenji1の目で見て、投資家の方が独自で入手した土地情報についてご相談を受けた時、
ボリュームチェックをお断りする場合が出てくるかもしれませんが、
まだ買うべき価格から遠いと、思っていただいた方が宜しいかと思います。
目線はお伝えしますが。。。
与信が高くて銀行融資はおりてしまう方の物件かもしれませんが、
最終的には投資家様の為になると思いますので悪く思わないで下さい。

数万円の事ですが有料でボリュームチェックを依頼するとお伝えした場合においては、
プランを作って詳細な収支を組み、若干指値をする為に、
追っかける価値はあると思った場合です。
指値を探るために売主が売る理由等もご確認するかもしれません。

設計事務所さんも設計料で事業継続をしている訳でボリュームチェックで儲けようと
思っているところは、100%ないですが、
買えなかった時の気持ちの問題で、先に謝礼の値段は伝えといた方が良いんじゃないかというだけです。
(その場合、直接、ご紹介する設計事務所にお支払い下さい。)

どう見ても即買いだと思った物件については、
設計事務所さんに片っ端から電話して、
最速でプラン作成出来るところに、お願いすることもあるかもしれませんが(笑)
ケースバイケースです。

この点は、ご理解頂きたいと思います。

kkenji1もホントは土地を買って工事費を見積もらせて頂かないと、
本来の業務ではないですし駄目なんですけど。。。

無理して買って頂いて、
「後は知りませーん。」
とか。。。
「工事費は気合で落とします!」
なんて酷い事するつもり全くないです。

完成したときに、
「おめでとうございます。僕も買いたかったな。。。」
と、ずっと言っていられる物件のお手伝いが出来ればということです。

で、kkenji1は不動産屋なの?と思われるかもしれませんが、
何処からどう見ても建設費コンサルです(笑)

ブログタイトル通り、
何故か利回りには執念燃やしてますが、
幾ら建設費を下げても相場の15%です。

それは凄いと!思われるかどうか判りませんが、
土地が高かったら、利回りには限界があります。

しかも土地買う前に収支を組む場合、建設費は相当の余裕を見ます。
下げられる自信があっても見積もりは交渉事なので、
何処まで下げられるかの限界は厳密に答えられません。

融資打診で銀行に出すのは、お施主様や設計事務所が、
普通にゼネコンから見積もった場合の金額です。
この時点の数字で表面利回り9%台なら10%まで持ち込めるという算段です。

勿論、ある程度、数量を拾って、CM単価による予測はしますが、
CMに頼らないと買えない土地なら高いから買わないほうが良いと思います。

不動産とは字の通り動かない一つのものですから、
理由があれば処分せざる得ない場合もありますし。。。
ちょっと分譲しやすいエリアから外れると殆どの不動産業者はマンション用地としては見向きもしないので
戸建業者との価格競争になります。
こんなエリアの容積率300%の土地で戸建用地として区画しずらかったりすると、
指値が効きやすいと思います。

そんな、こんなで新築組、
現在6名もの方にご興味頂いたので、
旗揚会を今月末ぐらいに出来ればなー
と思います。

ちょうどCM方式で、これから建てられようとご計画中のお施主様にも
お声がけしてみたので、
お時間があえば、ご来場下さるかもしれません。

賃貸マンションがお得意な設計事務所さんや、
kkenji1が心から凄いと思っている
仲介の方々にも、これからお声がけしてみようかと思います。

お声がけさせて頂いた方、全員にご参加いただいたら、
東京最強間違いないです。
賃貸マンション開発&用地仕入れノウハウはディベロッパーにも負けないと思います。
建設費はディベロッパーより、ずっと落とせますし。

特にコンストラクション・マネジメントで建てなくてはならない会にしようとは思ってないですし、
新築不動産投資も興味はあるけど、
何から手を付けて良いかわからないという方々の為の、
勉強会&サポート&情報交換会に出来ればと思います。

新築は利回りの徹底追求します。
表面利回りの分母は、仲介手数料と固都税、取得税以外の
諸経費から事業金利まで全て入れてです。
?別途みたいな、ずるっこはしません。

そして築古の話も黙認にします(笑)
だって皆さんお好きでしょうから・・・
情報交換の場としてお気軽にご参加下さい。

日にちは、もう少ししたら発表しますのでお楽しみに☆

築古組さんのような超一流の大家さんの会のように、
重厚感というか影響力を持つことは出来ないとは思いますが、
時間を掛けてでも新築不動産投資をご検討されている方や、工事中にお悩みの方が、
何かあったらここに聞けば良いと思っていただけるような、
ノウハウ、情報をご提供できる会に出来ればと思います。

建設業も頑張った結果として少なからずでも着工数が増え、
活性化する事。これが本当の意味での願いです。

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