建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
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新築するとき気になるのが
杭の工事費です。

どうやって予想するかというと、
購入前の自分の土地じゃない場合は
まずはボーリング屋から近隣データを取ってある程度の予測をします。
(データ提供してくれたボーリング屋には優先的に調査をお願いしてあげて下さい。大した金額差はないと思います。)

たまたま、その近所でボーリングをしていた過去があった場合は
ある程度、杭の深さ等が予想できます。
役所によっては地区内のデータが閲覧できる場合もあります。

ただ、近くであっても地盤は違っている場合もありますので信じ込まないように
参考程度にしましょう。

杭が必要かどうか等、微妙なラインについては、
過去の造成や解体の埋め戻しなどでかなり盛土があると思われる場合、
近隣データは、それ程役に立たず現地でボーリングしてみないと何とも言えません。

正に「掘って見なくちゃわからない」
ということです。

近隣データから杭要らないと思って融資引いてて、
現地のボーリングデータを元に構造計算してみると
「やっぱり杭要る!」
となると衝撃が走ります。
金融機関に奔走するか、手持ち資金から不足分を補わなくてはなりません。

実際、大きい現場ではボーリングは数箇所取ります。
敷地内でも地盤の状況は違うからです。
確認申請をする場合でも、その敷地内のデータしか使えませんし。。。

自分の土地で建てる場合は3m角程の、やぐらが組めるスペースがあれば、
現地で実際にボーリングデータを取った方が早いでしょう。
ボーリングデータがあれば、構造設計者が確信を持って答えられます。

近隣データ等から杭がどうみても必要なエリア・場合は、
少々荒っぽい計算方法ですが、
20mぐらいのアースドリル杭(現場造成杭)だと、
杭の実長(基礎下端から杭の下端)×本数×6万円
ぐらいで考えとけば、大外れはしないでしょう。
杭工事の労務・重機・コンクリート・鉄筋の費用を足してメートルで割ると大体6万円/mぐらいだと思います。
特に定説とかではないんですが、kkenji1はざっくり試算するときはこれでイメージしてます。
(もちろん、杭径が大きければ高くなります。)

例えば20mの杭を8本打つ場合
20m×8本×6万=960万
ぐらいまずは、考えとこうという感じですかね。
勝手に思っているだけですから、
信じるのも信じないもお任せします(笑)

更に詳細な検討をしたい場合、ある程度、上に立つものが分かって近隣データがあったら、
杭屋に検討させたり、構造設計者に杭径・本数をざっくり聞き出したりすれば、
更に精度があがります。
(お施主さんに見せるのは、こちらです。)

どの杭が安いかも構造設計する前に、
幾つかの工法で杭屋に概算を取ったりする場合もあります。
階数や地盤の状況によって最も安上がりな工法を構造設計者に相談の上、選択したりします。
地盤と建物の組み合わせにより現場造成が安かったり、鋼管杭が安かったりいろいろです。

協力してくれた物件の杭屋さんには、
本見積時に、ぼんやりと取れそうな金額を囁いてみたりします(笑)
ほんとかどうか分からないように囁きますが。。。

事業主が何も興味なさそうにしていると、
構造設計者の方が、確認申請を通すことに主眼を置いている場合、
コストについては検討していない場合もあります。
構造設計者は報酬体系としては確認申請を通せばいいのでコストについて検討するメリットはあまりないですし、
言われれば検討するという方もおられるようです。
(確認申請は、例の事件依頼相当厳しいので、もちろん確認申請を通せる範囲でのコストの検討です。)

最終的には構造設計者の判断に従うことになるのですが、
確認申請提出後に杭の工法を変更した場合、又、確認申請を再提出になりますし、
構造について良く分からなくても(構造設計者以外、構造(特に計算)に詳しい人なんていません。)
何かしら検討しているそぶりだけでも構造設計者に見せておけば、
このお施主さんコスト意識が高いんだなーと、
最も良い工法を検討してくれやすくなるかもしれません。

あと高台で周囲に、よう壁がある場合、建物が自身の加重でずり落ちる検討も必要なようです。
kkenji1は構造設計者ではないので詳しいわけではないですが、
よう壁の根っこ高さから一定の角度の高さまで基礎を掘り下げるか、
杭を打つ等しなくちゃいけないようです。

昔、遭遇した物件では、大きな道路のよう壁に面した敷地で、
杭は打ってなかったのですが基礎を2段の深さに、
つまり、よう壁側を深くして、ずり落ち対策をしてました。
なるほどねーと思ったもんです。

↓で・・・杭の工事費は何処に書いているの?と思われた方、お気軽にクリックお願いします
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土地活用事例2

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