建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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今日は、気になったニュースを書いて見ます。
以下、新聞記事です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
特養入所待ち42万人 重い「要介護度」4割超
2009年12月22日 夕刊

 厚生労働省は22日、特別養護老人ホームへの入所を希望している待機者が全国で約42万1000人(12月集計)だったと発表した。

 待機者を1?5までの要介護度でみると、重い4?5の人が約17万9000人(42・4%)に上った。うち約6万7000人(16・0%)は、在宅で家族らの介護を受けている。

 2006年の厚労省調査では、特養待機者は重複申し込み分も含めて約38万5000人。増加傾向にあり、特養の整備が需要に追い付いていない現状が裏付けられた形だ。

 在宅の待機者は計約19万9000人で、全体の47・2%を占めた。在宅以外では、病院や診療所(約5万4000人)、介護老人保健施設(約7万2000人)、グループホーム(約1万3000人)、介護療養病床(約1万1000人)が多かった。

 都道府県別の内訳は発表していない。

 待機者調査は、国会などで問い合わせが多かったことから厚労省が6月、都道府県に調査協力を依頼する文書を送り、市町村を通じて、最新の入所申し込み状況を調べるよう求めていた。特養の入所について、厚労省は「介護の必要な程度や家族の状況などを考慮し、入所してもらう仕組みだ」としている。

☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

との事で、42万人も待機者がいるとは驚きです。
今、新築で結構な勢いで、老人ホームが建っているのも納得です。

老人ホームの開発は、色々なしがらみで、
なかなか建設費の相見積とはいかずゼネコンの紐付きでコンサル会社、
医療法人の間で計画が進み、
出来た箱に入居者が入居すると言うのが一般的だと思います。

エンドユーザーの為を思えば、
老人ホームの建設費を安くするというニーズは、
本来あってもよさそうだけど・・・

コンストラクション・マネジメントは、なかなか入り込む隙はありません。

飛ぶ鳥を落とす勢いで伸びている
ある介護マネジメント会社に建設費削減の話をしたこともありますが、
「うちは100%ゼネコン紐付きだからねー」
と瞬殺されました(笑)

ゼネコン紐付きの見積など安いわけがないのですが、
仮に建設費が安くなったからといって、これだけ需給バランスに
偏りがあればエンドユーザーに還元されるというより、
コンサル会社や医療法人の利益になってしまうのではないでしょうか?

ここで、ふと思い浮かぶのが、コーポラティブハウスという手法の変形バージョンです。
簡単に言うとエンドユーザーの有志が自分達の手で共同で集合住宅を作って、
入居し運営するといった感じです。

新築集合住宅のマネジメント会社は、
一度御呼ばれしご挨拶にお伺いしたことはありますし、
日本にもあるようです。

事業主は事業組合になるようです。

コーポラティブハウス自体、日本では、なかなか馴染みが薄いかもしれませんが、
以前、テレビで、あるバス会社?のOB達が集まって、
自分達の老後を住まう建物を作ったというのは見たことがあります。

ゼネコン側も支払条件によっては開発中の与信・担保の取り方や、
組合員の有限責任・無限責任等、離脱者がいた場合の措置等、
幾つか法的拘束力の手立てを打ってくるかもしてませんが、
住みたい者を共同で作るのは悪くはない手法だと思います。

「出来上がった箱に入るか、自分達で作った箱に入るか」
だとは思いますが、
自分達で作ろうという方々も、いらっしゃる事も確かなようです。

勿論、介護が必要な場合は医療系のサポートも必要な場合もあるでしょうし、
医師の巡回、介護士の方々をどうするか、食事をどうするか・・・
逆に目の前に病院があれば。。。
など、取捨選択をすることも可能なのかもしれません。

介護関係者の低賃金や人手不足、疲弊も社会問題化していますし、
助成金の問題等色々とあるでしょうけど、
事業組合が率先し建設費を削減することによって、
エンドユーザーがより豊かな老後をお望みであれば、
開発や、建設費関係では何かしらお手伝い出来なくもないような気がします。

試しに簡単な試算をして見ます。
RCで20?の個室と食堂等の共用部を込みで、
そこそこのグレードの建物が700万/戸の建設費で出来るとしましょう。
すると・・・建設費分の金利支払を
2.5%30年間払いだと月々2万7658円

土地代が1戸当たり100万円だとすると・・・
月々3951円

単に住まいの確保だけだと3万円ちょっとです。
光熱費・通信費が1万2000円として、

食事を1日1500円として4万5000円

計:8万7千円

持ち家でなければ、これぐらいは、普通に生活しててもかかるでしょう。
認知症等で相部屋でも良ければ、もっと全然安くできるでしょうし。

後は、介護サービス費用にどれぐらい費用がかかって、保険がどれぐらいおりるのか。。。
ちょっと勉強してみる価値もありそうです。
薄っぺらい試算になってしまいましたが、詳しい方教えて下さい(汗)

だって老人ホームって
入居時に数百万とか高すぎて一般人じゃ入れないでしょう。。。
一括で開発費用払ったって新築入居時の費用1回で相殺できそうな施設もありますし。。。

開発原価から逆算すると、安い土地で新築後に入居者が入れ替わって、もう一回入居金を取ったら、
とっくに開発費用は回収しているはずです。
老人ホームは所有権扱いではないようで施設利用権が多いようなので
途中で償却による返金したとしても事業主は何回転でも使えますし。。。
(だから参入者が多いんだとは思いますが)

自主開発をコーポラティブ方式でする場合は、区分所有になるので、
ご子息に少しばかりの財産を残せるかもしれませんし。

とは言っても、運営を取りまとめる、
福祉系コンサル的なものを入れなくては難しいのでしょうか?
エンドユーザーが事業組合を作って、自らある程度予算を組んで、
医療法人等に運営を持ち込めば、最終的な開発を医療法人がやったとしても普通の所よりは、
ずっと安く介護サービスを受けれそうな気もしますが・・・

あーそうだ。世の中、幼稚園が高い、大変だと嘆いているママさんも多いようです。
35歳の平均年収が10年前より200万も安くなったとのことで、←クリック下さい。
少子化で小学校の空いた教室使って幼稚園にしちゃえばいいのに、
という妄想も如何でしょうか(笑)少なくとも建物はタダだし。

まだまだ独身で直接関係は無いんですが、
超氷河期に就職した世代の夫婦に幼稚園3万円とかで2人同時だったら確かにきついな・・・
そりゃ晩婚化や少子化にもなりますよ。
その後ちょっとミニバブった時は、誰でも就職できたから勘違いしてる学生もいましたが
また氷河期に戻ったようで・・・

一体どうなっちゃうんでしょ。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2009/12/24 00:26|老人ホームTB:0CM:0

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