建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

ヤンキースの松井秀樹もいよいよ、別チームに移ろうかとしています。
いつの間にか野球選手としては高齢になったようで、
優勝直後であるにもかかわらず血の入れ替えを執行するようです。
常に優勝しなければならないチームの宿命とでもいいましょうか?

今日は、建設費をコストダウンする、
コンストラクション・マネジメントの業務と、新陳代謝のお話です。

お客様から早い段階から建設費を削減してほしいと、お話を頂いた場合、
見積図面が出来るまで時間が有る為、
専門工事会社とゼネコン双方に発注説明会というのを行うことができます。
数万社に募集をかけて参加意思のある会社に
見積参加の方法を説明する会です。

これを行うとどういう効果があるかといいますと、
1、新規業者の開拓が出来ます。
2、過去に採用されてきた専門工事会社(一般的には下請工事会社)に
プレッシャーがかかります。

1と2で新陳代謝をしないと、単価と言うのは徐々に徐々に緩くなっていくのです。

実際の建設費の見積でのルールとしては、2回入札(公共工事ほど厳密な入札ではないですが)です。

1回目は図面と数量表を渡して、見積もりしていただきますが、
一つの工種で3社までに残らないと、その時点でアウトになります。

そこで残った対3社に対して交渉して、CMの一番手を決めます。

知らない工事会社さんの場合、まず施工履歴を慎重にチェックします。
施工履歴とは近年受注した年月、工事名、ゼネコン名が書いてあります。
大体の何処のゼネコンの下請かで、格はある程度イメージ出来ます。

見積調整のやり取りをしている間に見ているのは、担当者の対応です。
微妙に仕様を変えたりしていく中で、きちんと対応してくるかです。
(あらゆるルートから新規業者の情報は取りますが)

そして調整が終わったら3社に対し、2回目の金額を入札です。

大きな声では言えませんが、
私は、調整時の対応が悪いと金額的には1番手であっても、対応の良い会社にひっくり返しにいきます。
(非公式に更に安い金額にするように、導きます。)

そして専門工事会社の1番手が決まったら受注予定のゼネコンに専門工事会社を連れて行きます。
その場でゼネコンと面談して頂き、ゼネコン側からの確認作業が入ります。
ゼネコンだって、新規業者の何処をチェックすれば良いかぐらいわかっています。

ゼネコンの確認作業が終わったら合意に関する文書を取ってお施主様に見積提出です。
普通にやったら1ヶ月半ぐらいはかかります。

見積期間がない急ぎの場合は、過去にも受注しているメインの会社だけに、
ひたすら電話をかけて見積徴収します。
それでも十分落ちます。

説明会をやったとしても大体70%以上はメインの会社が残ってきます。
実際の落札するとのも全20工種のうち18工種メイン:2工種新規というイメージでしょうか?
ただ、交渉を有利にする為に新規会社に、かっさわれるというプレッシャーも必要です。
半年に一回ぐらい定期的に、発注説明会をやっていくことで単価を押さえられるのです。

因みに、kkenji1はCMで採用し、ゼネコンに紹介する専門工事会社について
ゼネコンからクレームが来るような事は、まずありません。
メイン業者の仕事振りは現場監督の時に一緒にやっていた業者さんが殆どですし、
ディベ時代も多くのゼネコンの現場を見てきましたが、
そこらのゼネコンの下請よりは数ランク上だと思います。

新規業者をゼネコンに紹介する場合も気を使っていますし、
ゼネコンだって独自で新規開拓をしているんだから、
何処をどう見ればよいか位はわかっています。

逆に何があってもゼネコンに紹介しない工種もあります。
左官工事です。
左官だけは、職人一人一人の腕の違いが微妙だったり、
常用工事(契約を結ばない、1人1日作業で幾らという工事)の比率が多いのです
ゼネコンのお気に入りを使っていただきます。

ついでに、「施工不良」と「手抜き工事」の違いについて・・・
勘違いされている方が多いかと思えますのでちょっと書いてみます。

どんなゼネコンが工事をやったって施工不良はあります。
スーパーゼネコンだろうが、1部上場ゼネコンだろうが必ずあります。

悪い箇所をお施主様に見せる前に直しているだけです。
ファミリーマンションなんか作ったら、
エンドユーザーに見せる前にゼネコン社内検査や設計事務所の検査、
ディベの検査など1部屋30箇所以上、
手直し工事を入れてから内覧会をします。

そして内覧会をやると又、エンドユーザーから指摘を受けた箇所の
手直し工事が発生し、直します。。。
どうでもいいことですが、kkenji1は一般の方が気付かない
水平、直角、垂直も一瞬で見分けが付きます(笑)

全て手作りなので車を作るのとは訳が違います。
お施主様に引き渡す前に直しますし、
法律上、一定期間、瑕疵担保責任というものがゼネコンにはついてきます。


この期間内であれば、法律で定められた範囲はゼネコンが直さなくちゃいけません。
ゼネコンが潰れた場合でも対応できるように、
瑕疵担保責任保険というものも出来ました。

手抜き工事とは、意図的に手を抜いているということです。
昔は、シャブコンやら鉄筋抜いたりあったかもしれませんが、
少なくともkkenji1が建設業界に入った以降で
そんなこと、やってるなんて聞いたこともないです。
建設関係者に聞いたら異口同音に、
「今は無理。ありえない。」と答えるでしょう。

躯体に関しての施工不良とは、
コンクリート打設時のジャンカ(コンクリート表面が綺麗に打ててない)や、
壁が曲がっている膨らんでいる等の精度が悪い、
クラック(亀裂)と、それに伴う漏水です。

コンクリート打設では、型枠(木で作った受け皿???)に、
上の階の床から下の階の壁、柱、梁にコンクリートを流し込んでいきます。

どうやるかというと、
ポンプ車から伸びている管(ホース)の筒先をポンプ屋が打設箇所に持っていって、
ホースの先から出てくるコンクリートを流し込みます。

ポンプ屋が流し込んでいる最中に土工の親方がバイブレータという振動する装置を
壁・柱・梁の型枠(受け皿)に、突込みコンクリートを流しこみやすくします。
そして、他の土工は4?5名程度で下の階で型枠(木の枠)を
木槌(ハンマー)で、ひたすら叩いて振動を与えて枠内に均一にコンクリートが流れ込むようにしていきます。
(あまり叩きすぎても良くありませんが)

もの凄いローテクですが、日本全国同じやり方です。

監督は何をやっているかというと、
打設の順番の指示と、生コン検査の立会い、床の高さ・勾配の指示、数量の調整、近隣対応・・・
と、バイブのかけ方や下の階に行って、ちゃんと叩いているか、どうか見ています。
かなり忙しいです。

そしてコンクリート打設が上手くいったかどうかは、
数日後、型枠を外して空けてみないと、誰にも判りません。。。

開けてみるとジャンカがあったり、
じっくりみてみると、コンクリートの圧力に型枠が負けて壁が膨らんでいたり。。。
がっかりすることもありますが見つけたら直ぐに直します。

清○の監督だろうが、一部上場ゼネコンだろうが、
現場監督で、これ等の手直しをやったことない人は100%いません。
ちょっと気を抜くと出てきますし、気を抜かなくても出てきます。
みんな、手直しなんて、お金もかかるしやりたくないので、
一生懸命コンクリートを打ちますが、ローテクなので、それでも出てくるときは出てきます。

大概の施工不良は、建設費をかければ直す方法はあります。

どうにもならない間違えは、
南北間違えて基礎まで作って作り直したとかじゃないでしょうか。
ある上場ゼネコンで伝説となっていました(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1
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2009/12/09 22:33|日記TB:0CM:0

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