建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
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       建設費          有効活用          土地          マンション    

 

今日は東京でRC新築表面利回り10%超えるために・・・
新築開発に向いた土地についてkkenji1がイメージしているところを書いてみます。

その前に・・・
新築で建てるからには稼働期間が長いので駅距離は重要です。
車社会の地方は、違うかもしれませんが、
駐車場代が2.5万以上平気でする首都圏では
車を持っていない20?30代は多くかなり重要だと思います。

奥さんや子供が家で待っててくれるファミリーマンションならまだしも、
単身者が仕事で疲れて誰も居ない部屋に帰っても苦を感じないのは
9分程度じゃないでしょうか。
駅からの住居までの町並みも平坦で明るい商店街なら違和感無く歩けますが、
途中が真っ暗だったり坂道があったりすると、同じ9分でも、
とてつもなく遠く感じてしまいますので、
実際に駅から歩いてみて感覚を確かめたり、周囲の環境は要チェックです。

次に、どんな駅か?駅周囲の雰囲気も重要だと思います。
現時点でシャッター通りだったら崩壊してる街なので撤収が無難でしょう。
又、余りにもワンルームが過去に乱立しすぎて賃料が崩壊しかけているエリアも過当競争になります。
こういうエリアは夜歩くとマンションに明かりが少なくどんよりしています。

無名の駅でも活気のある駅と、
活気のない駅があるので夕方から夜にかけて調査し、
10年後20年後を想像してみましょう。

長期で考えると駅の力はかなり重要だと思います。

kkenji1の独断と偏見で新築で土地を探す際に狙い目のエリアについてスプレーしてみました。
独断なので、お住まいのエリアや、現在、保有物件のあるエリアが入ってなくても怒らないでください(汗)
kk

赤スプレーは、狙い目と思っているエリアです。
青スプレーは、もしかしたら掘り出し物があるかもしれないと思っているエリアです。
(文京区以外はスプレーの内側をディベや不動産業者が狙っています。)
あまり都心部に入り過ぎると、賃料や需要は優秀ですが、
地価が高すぎて利回りを期待することはなかなか難しいでしょう。
独身者が住居に払える賃料には限界がありますので、
地価に比例した賃料ではなかなか貸せません。。。

城東エリアは、江東区の地下鉄沿線等は東京駅近辺に勤務する方には近いので、
需要が崩壊しづらいと思います。
確か江東区は年間6万人ぐらい増えてたように思います。
総武線沿線(両国、錦糸町、亀戸)は若干立ち過ぎた印象もありますが、
ワンルームディベやファンド系の供給が一段落したのと錦糸町、亀戸は駅の人も多いのでいいかなと思ってます。
ただ、昔海だったようで地盤は若干弱いかな・・・とは思います。
ディベ系は売りずらいので1年半ほど前から敬遠しており、
買い付けまでの時間的にバトルになる可能性は少なく指値しやすいかもしれません。

文京区は、山手線内部では、地価はそんなに高くない方なので悪くはないと思います。
新宿区は、中心部は高すぎて手が出ないでしょう。
ちょっと外れても賃貸には人気があるので賃料下落リスクは少ないでしょうけど、
ここら辺はディベが徹底的に狙ってるエリアでもあります。
まあ、探すのは悪くはないとは思いますが。。。

城北エリアは、
豊島区はワンルーム条例で一部屋50万円税金を払わなくちゃいけないのと、
豊島区の北の方や板橋区の三田線沿線駅が地下が多く駅周りの雰囲気の割には、
ちょっと供給過多だったかなとは思います。
それでも安い土地は出てくるので、狙い目かなと・・・
練馬区は西武池袋線沿線は、駅周りの雰囲気も良く住むには快適です。
もう少し建っても大丈夫な気がします。

城西は
中央線沿線は、地価もそんなには高くないし賃料も安定している人気エリアなので
新築賃貸経営には向いてるとは思います。
中野駅近辺を越えると、今はディベ系がなかなか手を出してこないので、
掘り出し物があるかもしれません。
西武新宿線沿線などもいいと思います。

世田谷区は賃貸でも人気エリアです。
世田谷区に住んでるだけで優越感に浸れますし(笑)
良い物件はあれば買いですけど、
戸建で超人気エリアなので、富裕層が自分で豪邸建てるために高くても買ってしまうエリアなので
安い土地を探すのが難しいかもしれませんが。。。いいと思います。

城南地区は品川区の南の方は
浅草線沿線や京急線沿線は結構、手ごろな価格で物件は出てくるかもしれません。
大田区も蒲田徒歩5分からちょっと外れる所は、
美味しいかもしれません。

それでは、具体的にどんな土地を探せばいいのでしょうか?
一番期待値が高いと思われる土地のイメージを書いていきます。

5階建程度の建物が中層で建つ容積率300%の北側道路の土地だと思います。
5階建て程度ですとRCでも割安な壁式構造というのが使えます。
階数が少なくある程度、面積があって横方向に安定した建物が建つ場合
地盤によっては杭を打たず地盤改良するだけでも良い(確認申請上問題ない)場合もあります。
(最終的な結論が出るのは、土地を買って地盤調査(ボーリング)をして
構造設計者が確認審査機関と協議しなくてはなりませんが)

壁式構造は室内に柱や梁が出てこないので、同じ専有面積でも広く感じ賃料にも有利です。

そのような土地で300%丸々容積を消化でき、
300?、1種39万(土地坪単価÷使用した容積率)だとすれば、
土地1億600万円(116.77万円/坪)

例えば、
29.5?×29戸のプランが入れば、
(前にも書きましたが積算評価対策で建設費の坪単価を下げるためにあえて29?程度にしてます。)


1戸あたりの建設費を仮に700万としましょう。
建設費は、
700×29戸=2億300万円

設計料+事業金利+雑費で2160万円程度とすると
表面利回りの分母が3億3060万円となります。

29.5?の部屋を坪1万1千円で貸せると、
毎月の賃料+管理費が9万8000円程度でしょうか?

表面利回りの分子が9万8000円×29戸×12か月=3410万円
表面利回りは、3410万/3億3060万円=10.31%
建設費の消費税+固定資産税+都市計画税+取得税+登録免許税+仲介手数料の1690万程度は利回り計算から省きます(中古を買ってもかかるので)が。。。

駐車場の賃料や、バイク置き場の賃料も加算できるでしょう。
このボリュームでコンストラクションマネジメントを駆使すれば、
杭がとんでもなく深くなければ
まだまだ建設費も安くできる自信もあります。


一方、29.5?の賃料を新築時9,8000円程度で貸せそうなエリアで
1種39万程度の土地・・・
今なら無くもなさそうな気がします。
(下落率0.8%換算で10年目9万0400円、30年目7万7000円、47年目6万7000円みたいなエリアです)


因みに狭くて容積率の高い敷地に階数の多い建物を建てると、建設費の坪単価は跳ね上がります。

どんなに狭い物件でも躯体工事では単純に、1階のコンクリートを打設するのに、
ポンプ車ポンプ工2名+土工5名+型枠大工1名+左官工3名+設備工1名+電気工1名+ガードマン2名
の計15名は必要です(これにコンクリートの試験屋がきます)。
一人平均2万円としても最低30万円はかかります。

また階数が増えると、鉄筋の荷揚げ回数が増えます。
この運賃や作業時間、移動式クレーンやそれに伴うガードマンの経費も加算されていきます。

1カ月に2階分しか上がっていきませんので、
その分の現場監督の人件費や現場事務所の家賃諸々もあがるし、
内装工事の仕事も伸びませんので職人の人件費もかさみ単価も落ち切りません。

狭くてもとんでもなく安い土地なら検討の余地はありますが、
1フロアの面積で割ったエレベータの坪単価も跳ね上がるし、
面積当たりの杭の本数も多いし。。。
躯体のバランスが悪く下の方の階の鉄筋の本数も多いし
コンクリート強度も高いし、あんまりいいこと無いかと思います。

もちろんkkenji1が書いたイメージ以外の土地や建て方についても、
とんでもなく安い土地だったら利回りは出ると思いますし、
積算評価対策をせずに1部屋20?程度にした方が利回りは更に上がります。
ただワンルーム条例で小さい部屋はなかなか作れなくなっていますし、
将来を考えて、今回は1部屋29.5?程度にしてます。

きちんと検討すれば10%は行くでしょう。
ご興味あればお気軽にお問い合わせ下さい。

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コメント


いろいろと参考になりました。
一つ質問ですが、あえて29㎡台にこだわる理由は何でしょうか?
賃貸する方としたぎりぎりでもら30㎡の方が貸し易いと思うのですが。
初歩的な質問でしたらすいません。
ジェービル #-|2009/12/09(水) 16:38 [ 編集 ]


ジェービルさん
そんなに拘っているわけではないですが。。。
1万1千円/坪で30㎡だと1部屋99800だったから
いくら土地が安くなったと言えども
1種40切るエリアで1部屋10万越えはきついかなと感じたからです。

平均値単価=中間階で設定しているので、
例えば5階建ての3階が99500として、
500円刻みで賃料を上げると
最上階で100500円・・・
最上階だと10万超えてしまいます。
別に越さないで貸せばいいのですが。
気持ち高くないかな?
と思ったので0.5㎡省きました。
ちゃんと計算してないですがレンダブル比もそんなもんかと思ったので・・・

余談ですが借主からみた一ヶ月の賃料10万超えは、
心理的に越えなくてはならない壁があるに思っています(あくまでも独断ですが)。
渋谷・世田谷・目黒・品川・港区等に住めるなら10万超えても住むけど・・・という感覚的なものです。

住んでるエリアによって住居に対する考え方に、違いがあるように思います。
近い賃料でも29㎡ぐらいあって9万台だとなんとなくそんなもんかと、思うのかなと。。。
例えば超人気エリアでない練馬駅でも、
そんなに攻めなくても29㎡あれば管理費込みで9万後半で出てますし、
「練馬駅で10万越えは高くない?
9万台か・・・池袋も新宿も近いし、そんなもんかな・・・」
という新婚夫婦の会話の予想ですw

逆に、
「世田谷で新築10.5万円か・・・
だって世田谷で新築だよ!それぐらいするよーーー」
もありえますw

私は事務所でも何処でも寝れるので、
住まいはシャワーが浴びれて寝れれば良く賃料10万は・・・という感覚なのでですが、
世田谷とかだったら、ちょっとリッチ&おしゃれ思想の方が住まれるので楽に10万越えいけると思います。

更に、どうでも良いかも知れませんが、
今、見積中の物件でも専門工事会社さんは
598万とか微妙な数字の最終札入れてきて安いと思わせようとしてきます(笑)
これを分析すると、これ以上は・・・限界価格です・・・と2万の頑張りを誇張してきてるように思います。
テレビショッピングも10万ジャストで売り出すことなく99800とかまでは頑張りますしw

今は土地転がしや事業用地を探してる人は殆ど居ないので、
色んな物件をじっくり見て研究してみると、
鬼物件が潜んでいるかもしれません。
kkenji1 #-|2009/12/09(水) 20:29 [ 編集 ]

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