建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地          有効活用    

 

今日は、建設費を検討する上で、
ちょっと気合を入れて各種統計から考察を書いてみます。

国土交通省の建設総合統計より出来高ベースをグラフ化してみました。
因みに出来高とは、正にその月で実際に工事をした金額の合計です。
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通年であれば、年度末に向けて夏から冬にかけて出来高が盛り上がらなくてはならないのに、
今年は水色の部分で腰折れし出来高が減少しています。
出来高が減少ということは、ゼネコンの売上・収入が減っているということなのでかなり厳しいです。
居住-非居住とも腰折れしており、民間企業の新社屋や工場等への設備投資も減少しているようです。

それでは、東京都の着工戸数について国土交通省 建築着工統計調査報告より見ていきましょう。
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ピンクの着工数の激減部分は改正建築基準法の影響で確認申請が下りなかった(建築許可が下りなかった)ためですが、
その後、緑の分譲マンションは一瞬盛り返しますが、
21年以降は腰砕けになっておりピーク時の3分の1程度になっています。

そのような中、貸家(水色部分)は若干の回復を見せております。
個人投資家や地主の方々の開発意欲は高まっているようです。

次に建設NAVIより建設物価指数を見ていきます。
0910_01.gif
やはり、これだけ出来高、着工数が減ると建設費も落ちてきます。
ピーク時の90%程度でしょうか。
鉄筋などの原材料、職人さんの手間賃とも落ちています。
10%と簡単に言いますが、
3億⇒2億7000万円ですからかなり大きいです。

それでは地価はどうでしょうか?
平均路線価は若干落ちています。
路線価

レインズから取った東京都の実勢地価の平均値を見てみます。
レインズとは不動産屋が使う公開物件(出回り物件)のデータベースです。
基本的に買手が付かなかった出回り物件のデータベースなので
ディベの仕入でレインズ見てたら殴られます。
地価
住宅地がかなり含まれていると思われますが、それでもかなりの勢いで上がって落ちています。
賃貸マンション系が建てやすい、商業地域や近隣商業地域等は、もっと乱高下していると感じます。

基本的に、路線価の方が実勢地価より反応が遅いので、
地価の下落局面で積算評価をすると、対実勢地価への評価額が購入者に有利になります。
この歪みをつく土地からの新築開発作戦も宜しいのではないでしょうか?

次に新築・表面利回り9%と中古築20年・表面利回り12%の賃料収入グラフを作ってみました。
単純に2億円の投資額で、家賃収入をRCの47年間の耐用年数で累積していきました。
賃料累積収入
このグラフを見る限り40代の方が、ご自身が90歳近くまで生きれると思ったら、
新築も全物件の半分ぐらいあったような良い気がします。
実質的には、金利等を換算し、キャッシュフローを累積し家賃を下落させていかなくていけませんが、
夜遅いので、そのうちもっと細かく分析してみます。

一般的に、金利を払い終わった後の稼動期間が新築の方が長くなると思いますので、
トータルの収入差は更に広がるように思えますが如何でしょうか?

最後に、東京都の人口動向を見ていきます。
(地方の皆様、御免なさい。。。)
xxxxx.jpg
2015年をピークに、2030年までは今現在と同程度の人口はいるようです。
kkenji1は、千葉の片田舎出身ですが、地方にいても望むような仕事が無いと思う人は
東京等の都会に住むように思えますので、東京に流入してくるように思います。
東京に限っては少子化による人口減少は、そこまで深刻にはならないでしょう。
(個人的には、外国人がもっと増えると思ってます。)

たまには、統計を見て自らの戦略を組み立ててみるのもいいものだと思います。

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土地活用事例2

土地活用事例1

建設費のコストダウンは建設費とコンストラクションマネジメントの記事を是非ご覧下さい。
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2009/12/01 16:46|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

コメント


いつも楽しく拝見してますが、
凄いですねv-7
新聞みたいですv-102
reiko #-|2009/12/02(水) 07:02 [ 編集 ]


reiko様
はじめまして。コメント有難うございます。
新聞ですか???
私も統計データをグラフにしてみて、
結果に自分で驚いています(苦笑)
又、お立ち寄り頂ければ嬉しいです。

kkenji1 #-|2009/12/03(木) 23:15 [ 編集 ]

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