建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       分離発注          建設費          コストダウン          土地活用    

 

今回はkkenji1が、この建設費ブログで、ご紹介しているコンストラクション・マネジメント(CM)という単語を
分離発注方式だけだと勘違いされている方が建築関係者にも、
一般の方々にも多いようなので、分離発注方式について書かせていただきます。

分離発注方式とは、施主がゼネコンを通さず
専門工事会社に別々に発注することです。
勿論、別々に契約書を交わし、図面をチェックし、手配をし、品質の管理もしなくちゃいけません。

個人住宅等で、設計事務所が代理で現場に指示しにいって
分離発注している事例はあるようですが、
ある程度の規模になると設計事務所がちょこちょこ見に行く程度じゃ
手に負えません。
工事の最終責任は専門工事会社と直接契約した施主になります。

例えば、下記の専門工事会社
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

を分離発注にしてみましょう。
ゼネコンと契約せずにそれぞれと契約したとしても、
絶対に現場に誰か常駐していないと建物は建ちません。
誰も常駐していなければ現実的に不可能です。

常駐させるにも誰か雇わなくちゃいけませんし、費用はかかるので
結局ゼネコンにお願いした方が得という結論になります。

kkenji1がご紹介しているCMは、ゼネコンの現場管理能力を最大限活用します。
一方で全体工事費の8割以上になる原価部分について、
お施主様の代理としてゼネコンに変わって専門工事会社から見積徴収し調達します。
そして、各条件を刷り合わせ、合意に関する文書をゼネコンと取り交わせてから、
10%以上コストダウンした建設費の一括請負で、お施主様とゼネコンがご契約いただきます。

工事の責任は、普通の見積と同様にゼネコンが負います。
日本に根付いている総合建設業(ゼネコン)の存在を全く無視している訳ではありませんし、
金額が10%以上安いだけで、何の変わりもありません。

その物件の設計した方ですら、現場に行ってみれば普通の管理と何の変わりもないと思うでしょう。
現場監督ですら、内勤の購買部が、どういうルートで下請を調達してきたかなんか
解ってない場合が多いのに、
設計者が、ゼネコンが何処の下請をどういうルートで調達して幾らで使ってるかなんか知ってるわけがないですから。

建設費削減で、分離発注で有効だと思うのは、マンションの改修程度だと思います。
例えば、手摺の塗装だけとか、防水の直しだとか単体のちょこちょこした工事なら
住人の内部に建築関係者がいれば、
専門工事会社に直接発注するのも、お得かもしれません。

大家さんが、自分では流石に出来ない、ちょっとした工事をしたい場合に、
専門工事会社に直接お願いするのもありでしょう。

一般の方ならCMをご存じなくても当然ですが、
分離発注だけをCMだと思っている建築関係者さんは勉強不足です。

実際、関わる機会が無かったとしても、
知らないなら聞いてるほうが恥ずかしいのでCMについて語らないで頂きたいものです。

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土地活用事例2

土地活用事例1


分離発注
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2009/11/21 13:58|用語集TB:0CM:0

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