建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
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これまで、専門工事会社について何度も書いてきましたが、
ゼネコンと下請の関係に対し、一般の方々や現場を知らない設計事務所が幻想を抱いているようなので、
そもそも専門工事会社とは、どういう会社で、どういう仕組みになっているか実情を書いてみます。

現場で発注する工種を羅列していきます。
下記の○○屋のそれぞれが専門工事会社です。
・山留工事⇒山留屋
・杭工事⇒杭屋
・土工事(生コン打ち)⇒土工事屋・鳶
・型枠工事⇒型枠屋
・鉄筋工事⇒鉄筋屋
・鉄骨工事⇒鉄骨屋
・生コン工事⇒生コン屋・ポンプ屋
・左官工事⇒左官屋
・塗装工事⇒塗装屋
・防水工事⇒防水屋(シール屋)
・木工事⇒木工事屋(置床屋、フローリング屋)
・金属工事⇒金物屋
・鋼製建具工事⇒サッシ屋
・木製建具工事⇒木建屋
・軽鉄下地工事⇒軽鉄屋
・ボード工事⇒ボード屋
・貼物工事⇒クロス屋
・住宅設備工事⇒住設屋(ユニットバス屋、キッチン屋)
・家具工事⇒家具屋
・電気工事⇒電気屋
・給排水衛生設備・空調設備工事⇒設備屋
・エレベータ工事⇒エレベータ屋

と、なります。
そして、ある現場で、ゼネコンから、それぞれの工種の発注先が決まるとしましょう。
専門工事会社には、1次下請、2次下請、3次、4次・・・
と、あります。
専門工事会社は分家した更に下請や、付き合いのある所などに仕事を流していきます。
専門工事会社が請負ったら、どういう再下請体制で工事に望むかの書類や、
現場に来る可能性のある職人さんリストを提出します。

そして専門工事会社が、現場に実際、どの職人さんを送り込んで来るかは、
現場からの多少のリクエストはありますが、専門工事会社の都合で決まります。
専門工事会社は、職人さんを現場単位で、ある現場が終わったら次の現場へという風に手配します。
又、他の物件と職人さんが重なる場合は、2,3,4次のいづれかから職人さんを手配します。
ゼネコンから請負う時に既に2→3→4と話が付いているときもあるようです。
どうしても手配が付かない場合、応援という形で先に提出したリストに以外の下請会社から
当日、追加リストを手に持って全然違う会社の職人さんが来たりすることもしょっちゅうです。

一部上場ゼネコン3社と、CM方式の現場監督を両方経験しましたが、
どこのゼネコンも、どこの専門工事会社も上記のような手配の仕方は変わりません。
まず各工種の工事が始まる前に、担当者(番頭)を呼んで、
乗り込み時期や図面の打ち合わせをします。

現場監督も専門工事会社が職人さんを何人手配しているか、
何日で終わらせるかまでは確認しますが、誰が来るかまでは確認しません。
仲のいい親方(職長)が来るか程度は聞くことはありますが、雑談のレベルです。

そして現場監督が、工事中、どれくらい職人さんの顔と名前が一致しているかというと、
基本的に職長だけです(短期の工種の場合、名前を覚えるまでは怪しい職長さんもいます。)。
現場の打ち合わせや、指示事項は職長にします。
ある工種に用がある場合、
近くにいなければ「親方呼んで」といいます。
(生コン打ちの時は、慌しいので土工さんそれぞれに指示しますが。)

労働基準監督署もうるさいので職人さんが現場に初めて来る時に、
新規入場者教育というのを必ずやることになってますが、
この時に職長が誰なのか判明することも多々あります。
知っている職長さんの場合もありますし、知らない職長さんの場合もあります。

長く現場にいる工種の職人さんは職長以外でも、
顔と名前がわかる職人さんが出てきますが、ホンの一握りです。
毎日毎日入れ替わり立ち代り職人さんが来て年間2?5000人ぐらいは、
会うのに全員は絶対に覚えられません。

雑談はしても名前を知らない、聞かないこともあります。
監督は、名前の知らない職人さんは○○屋さんと呼びます。
ヘルメットの色や文字、格好や持ってる工具、風貌で、なんとなく何屋さんだか判ります。

知らない職人さんに指示を出せない現場監督なんていません。
殆ど知りませんから。
以前の現場で面識があろうとなかろうと、
その現場に入った職長と、きちんと打ち合わせをして意図を伝えていくのが日常です。
現場監督から言わせると品質管理は、
どんな職人がやった仕事であろうと何の関係も無いです。
駄目なら直させるのが仕事ですから。

一方、職人さんは、大概、時には1次下請の職人として、
時には4次下請の応援として、
色んなゼネコンの現場に出入りしてます。
色んな、ゼネコンの監督から指示を受けて仕事をしてきている
プロですから図面と工程表渡して説明すれば、わかります。

そして、もし、専門工事会社Aの職人さんが腕が悪かったり、
図面と間違えて工事をした場合、手直し工事というのが発生します。
タダじゃ、出来ません。
他の専門工事会社Bまで費用が発生する手直しの場合、
ゼネコンから、原因を作った専門工事会社Aに、
「差っぴき」という処分が下ります。
つまり、発注した金額から、手直し工事分の代金を差し引くのです。
何事もなければ全額もらえたはずの発注金額が一部、払われなくなります。
そしてAから差し引いた分の金額をゼネコンは迷惑を掛けられたBに払います。
嫌いな業者にはBに払う金額以上にAから差し引きます。
そうすると現場の利益が増えます。

ゼネコンから下請への支払は後払いですから、
専門工事会社としてみれば差っぴきは脅威です。

又、他の専門工事会社には迷惑を掛けなくてもAの内部で処理しても費用は発生します。

そして専門工事会社Aは、失敗した職人さんに対し、どういう処分をするかというと、
基本は、職人さんに払う金額から差し引きます。
そうすると、職人さんは生活できなくなるので、一生懸命やります。
専門工事会社もある程度予算に見込んだり、
職人さんの態度や温情で、肩代わりしているようですが。。。

職人さんの世界は厳しいです。

どんな仕事でも手を抜いたりすることはないですし、
腕が悪いと仕事が来なくなりますので、
日々、腕を磨く方法を探究しています。

これだけ、専門工事会社の内部でさえ職人が入り乱れている中で、
CMだから、初めての専門工事会社だから、
管理がキチンと出来ないなんて幻想はありえません。
その程度で管理が出来ないなら、元々の下請とやっても駄目でしょう。

分離発注でなければ施工上の責任の所在は請負契約をしたゼネコンにあり明確です。
妙な馴れ合いを好まない品質管理に自信があるゼネコンは、
新規開拓に躍起になっています。
「安くていい下請がいたらどんどん紹介して欲しい」
と言って来ます。

CMで検索すると分離発注のみをCMだと勘違いしている建築関係者もいるようですが、
本で読んだか何かで実態を何も知らないんでしょう。
ということで次回は分離発注について書いてみます。

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