建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          坪単価          土地          有効活用    

 

今回は建設費の坪単価について順にご説明していこうと思います。
まず、一口に坪単価と言っても、分母の面積を何にするかや、込みの金額、接道してる道路の状況、支払条件によって、全然違います。

分母が施工床面積の場合
良くゼネコンが出す坪単価で一番安くなるのが、
一番、分母が大きい施工床です。
賃貸住宅の場合、バルコニーや外部廊下は法的な面積に含まれませんが、
これらを含めて分母を大きくすると、施工床は一見安く見えます。
ルーフバルコニー(大きいバルコニー)がある場合など建設費は防水工事ぐらいしかかからないのに
面積が大きいので、施工床に含めると、建設費の坪単価は凄い安く見えます。

分母が法床面積(延べ床)の場合
内部廊下等を含んだ建築基準上の延べ床面積で割った坪単価です。
金融機関の積算評価は法床を使っています。
ある金融機関の積算評価では、
RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。

分母が容積床面積の場合
賃貸住宅の場合、容積率の緩和で、共用廊下やエントランスは
容積計算面積に不参入となります。

分母が専有床面積の場合
実際に賃貸で貸してる部分の面積などプランにもよりますが、
容積床の94%?85%程度の面積でしょうか?

建設費の坪単価は高い順に、
専有床>容積床>法床>施工床という順になります。

あと、良くあるのが、杭、外構別途という奴です。
ゼネコンの言い分とすれば、杭は、地盤によって違うので別途としたがります。
これを別途とすると安く見えます。
外構に関しては、ファミリーマンション等の外構に凝り始めるときりが無いので
こうしているのかもしれません。
賃貸マンションの外構費は大した額じゃありません。
ハウスメーカーとかは色んな物を別途(オプション)としている所も多いようです。

またマンション系では各住戸の専有面積、例えば一部屋20平米にするのか、
40平米にするのか75平米にするのかによって全然違ってきます。
細かく区分けすると、床面積あたりの
壁の量、電気設備、給排水設備、キッチンやユニットバス等の住宅設備設関係が増えるので、
各住戸の、面積が小さいほうが坪単価は高くなります。
ALL20?>ALL40?>ALL75?
といったぐあいです。

またワンフロアーの戸数や物件の規模によっても変わってきます。
例えばワンフロアーに2戸の塔状物件とワンフロアーに5戸の物件では
5戸の方が断然安いです。
ワンフロアー2戸とかで上に階数を積みすぎると
工期も延びるので監督や職人の人件費分は値上がりします。
当然、小さい物件より規模の大きい物件の方がスケールメリットもあります。

じゃあ一体相場は幾らなんだよ?と、
言いたくもなると思います。

仕様や時期、様々な要因により坪単価は変わるので
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいのですが、
「それじゃー折角読んで頂いたのにあんまりだ・・・」
と思い、kkenji1が前の前会社で所長として施工した時の建設費の坪単価を書いてみます。
(この時のそれぞれの単価がkkenji1の頭の中の基準です。)

時期:2006年2月末契約
場所:東京都有名商店街のど真ん中
構造:RC5階建(1階RCラーメン構造、2-5階RC壁式構造)
法床:800?
用途:1階店舗185?、2?5階共同住宅15戸(1戸平均32.42?)
請負金額:1億1800万円(杭、外構費含む、消費税別)
法床坪単価:48.75万円
仕様:賃貸マンションとしては上の下
車両:中型車両
見た目:軍艦みたいな、かっこいい建物です。

内見に来ていた若い女性が「すごーい。どこのデザイナーが設計したんだろーー」
と言っておりましたが、残念ながら、近くを小汚い格好でうろついていたkkenji1デザインです(笑)
(因みに、前の前の会社は経営者が我侭すぎて、
ありえないぐらい人の出入りが激しいので、とてもお勧めできません。)

建設NAVIの建設費指数を見ても2006年2月末≒2009年10月と同じぐらいです。
0910_01.gif

ここの物件を一緒に施工した安くて良い専門工事会社(下請)は全て引き連れてきてますので、
建設費が落ち着いてきた今なら同じ場所に同じスペックで作れば似たような金額で出来ます。

ディベが開発する場合は、エントランスが全て石貼りだったり仕様はそれなりですし、
支払条件が悪かったりで若干割高ですが、
25平米程度のワンルームであれば
1戸当たり800万?900万(建設費の専有坪単価110万程度)
75平米程度のワンルームであれば、
1戸当たり1650万?1800万程度(建設費の専有坪単価75万程度)で考えます。
ディベは実際に売れる部分の、専有床の単価や1部屋当たりの単価で考えることが多いです。

又、ディベへの融資はプロジェクト融資(2‐3年の短期融資)で、
会社の与信と分譲による利益を主に見られるので、あまり積算評価という考え方はしませんし、
分譲による利鞘が稼げそうなエリアを狙い、高級感を出して、より高く売ろうとします。

話が横道に逸れましたが、
1部屋当たりの面積が大きいほうが坪単価が下がることはご理解頂けましたでしょうか?

賃貸マンションを新築で開発する場合、基本的に1戸当たりの面積を細かく区切った方が、
面積当たりの賃料が上がるので利回りは、どんどん良くなるのですが、
金融機関の0年目の建物の積算評価は、RCで18万×法床面積=59.49万/坪のようです。
つまり、新築でフルローン近くで開発するには、
路線価より安い土地を探してきて、59.49万/坪(法床)以下でで作ればいい訳です。


金融機関から融資を受ける場合は、ちょっと利回りが落としてでも、
金融機関の積算評価(床面積×幾ら)の逆手をついて、
設費の法床坪単価が落ち着く1戸当たりの面積にした方が良さそうです。

数年後に売却する場合でも、積算評価に沿う建設費で開発しているので、
開発原価(借入の残金)より値下がりする率は下がるはずです。


kkenji1に与信があって新築賃貸マンションを開発できるのなら、きっとこうします。
城東、城北、都内のちょっと西や、大田区の外れ、川崎、横浜などディベと競合しないエリアで
大通り沿いの路線価がそこそこ高そうでワンフロアー5戸以上建つ土地を探して、
27??32?ぐらいのそこそこ賃料が取れて、且つ、
積算評価ぐらいの建設費になるようにプランを調整して融資を引っ張ります。
そこからコンストラクション・マネジメントを駆使して建設費を徹底的に下げるのが最強でしょう。

1戸当たりの面積を小さく区切った方が、
新築賃貸経営には有利というのが常識となってきましたが、
金融機関の積算評価を考えると、
実は、そうでもないんじゃないでしょうか理論を展開してみました(笑)
単純に、収益還元法で評価してくれる金融機関が増えれば、
また違うんでしょうけど。

地価も建設費も落ちてきた昨今は、新築開発は実は狙い目だと思います。
新興大家さんの中古物件の購買意欲は旺盛のようなので、
そうは中古物件は落ちないでしょうし、競合の少ない新築賃貸経営なんて如何でしょうか?

kkenji1も買えるのならば買いたくてたまらず、
与信以外のノウハウは全て揃っているのですが、
与信が出てくるのは何年先の事やら・・・(笑)

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土地活用事例2

土地活用事例1

坪単価(用語集3)

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