建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

用語集2ということで、今回は、このブログでも数回使っている
建設費の「支払条件」について書いてみます。

字の通り、お施主様からゼネコンへの工事代金の支払の条件です。
(ゼネコンから専門工事会社への支払でも使います。)

建設費の「支払条件」で代表的なものに
?出来高払い
3‐3‐4(サンサンヨン)
10‐10‐80(テンテンパー)
10‐90(テンキュー)
0‐100(ゼロヒャク)

というものがあります。

順に、ご説明していきます。
?出来高払いとは、
工事の進捗に合わせて、各月の締め日(月末が殆ど)までの、
現場で終わった部分の工事代金を計算して請求書を発行し、
30から60日程度の期間内に順次、工事代金を払っていく方法です。
最も商取引上、建築主とゼネコンとのバランスが対等な支払方法です。

工事が終わった部分の下請への支払をお施主様から頂いた金額の中から、
払っていくという考え方です。ゼネコンも喜びます。

次に3‐3‐4(サンサンヨン)
これは着工時に30%、上棟時(躯体工事が終わった時)に30%、竣工時40%
払っていくという考え方で、
毎月の払いが、煩わしいと思う方はこちらの方が良いかもしれません。
?と同様、ゼネコンは喜びます。

次に10‐10‐80(テンテンパー)
着工時10%、上棟時10%、竣工時80%
です。かなりゼネコンには不利です。

10‐90(テンキュー)
着工時10%、竣工時90%
かなりゼネコンには不利です。

0‐100(ゼロヒャク)
着工時0%、竣工時100%
もの凄いゼネコンには不利です。滅多にお目にかかることはありません。

この条件にゼネコンが応じるのは基本的に定期的に仕事の出てくるディベです。
一般的に、ディベは分譲又は1棟売りで、
「売れた代金から工事代金を払う」という考え方です。

しかしゼネコンとしては下請への支払は2ヶ月?長くても数ヶ月程度しか待ってくれませんから、
ゼネコンは、工事期間中に発生する下請への支払を立て替えるのです。
多くの場合、メインバンク等から運転資金として借り入れを起こします。
その分の金利は工事代金に上乗せされます。
3億の工事で1年間3%で借りたら900万だから結構な額です。

更にサイトという言葉があり、
工事が終わってからサイト90日、120日といった風に、
この期間まで残金の80%以上を支払われない条件や、
手形を発行したりする条件も加わったりします。
(中には預かり手形という気休め手形を発行する場合もあります。)

景気がいいときは、ゼネコンも気軽に応じていました。
対ディベへの営業は、挨拶さえきちんとしていれば、
定期的に物件が出てくるので見積もりに参加するのは楽ですから。

しかし景気が悪くなるとゼネコンは、なかなか応じてくれません。

お施主様がゼネコンの与信を気にしているのは当然として、
ゼネコンも建築主の与信を見ています。

kkenji1が幾らゼネコンとお付き合いしていても
kkenji1のマンション計画を工事してくれるゼネコンなどありません(涙)

???の条件では建築主の与信が相当なければ見積もりすら応じてくれません。
相当というのは絶対に潰れないと思われる財閥系ディベクラスをイメージして頂ければと思います。
この条件で工事を請負うぐらいなら何もしないで寝てるほうが良いという
ゼネコンも結構います。
そもそもこの条件だと、今は金融機関も運転資金を中々融資してくれないでしょう。

仮囲いをして、未だ着工できていない土地が皆様のご近所にあるかもしれませんが、
そんな理由があるのです。

工事代金の80%以上が支払われない可能性がありますから。。。
払われないと大騒ぎです。
ディベは本物の手形を出さない限り、
「売れたら払いますよー。ちょっと待ってください」と、ずるずる行こうとします。
ゼネコンは工事代金を回収するために最後は建物を差し押さえにかかります。
ただ、土地の一番抵当は、普通、金融機関が取ってますから、かなり難航します。
あんまり、ずるずるいかれすぎてゼネコンの体力の限界に達すると倒産します。

去年はディベがバタバタ倒産しすぎたので、金融機関の対応も間に合わず、
ゼネコンも、資金繰りが行き詰まり、かなりの数が倒産しました。

今は緊急経済対策でゼネコンへの支払を一時、
「まつづくり融資」等で、
政府系金融機関がディベへ立て替えて融資し、ゼネコンに工事代金が払えるようにしているので、
嵐のような連鎖倒産は一旦止まっています。

着工できないんじゃあー更地のまま売ればいいじゃん。
と思われるかもしれませんが、
そうも簡単にいきません。。。

ディベは普通、土地を融資を受けて買っていて、
土地代は土地決済時に元の地主に払ってます。

金融機関に借りた金額を返すには買ったとき以上の金額で、
更地で転売出来ればいいのですが、
あいにく今は買ったときより間違いなく下がっていますから、
売るときは抵当権を抹消する為に、
差額は会社の金庫から出さないといけません。
金庫にお金がない場合は金融機関に諦めて貰って、
ある程度の額で抵当権抹消してもらう交渉が成功すれば、
その額で売って一瞬だけは窮地から逃れられます。
仲介の方から、そんな物件のお話は良く頂きます。

そんな上手い話が長続きする訳も無く、その後の融資が止まるので、
残戸を売りながら負債を圧縮し、ずるずると縮小し静かに倒産していくところは、
まだまだ出てくると思います。。。

と、支払条件から随分、暗い話になってしまいました。。。
一般法人や、個人のお施主様は、出来高払いor3?3?4で考えておけば間違いないです。

そうは言っても、最近、上手く切り抜けたディベさんチラホラ新規に土地を購入し、
着工し始めています。
ゼネコンも昔から取引があって今尚、土地を買えて着工出来るディベは、
生き残ったと思って請け負う場合があります。

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土地活用事例2

土地活用事例1
支払条件
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コメント


うちも去年くらいました。
以来ディベはやってないです。。。
とおりすがり #-|2009/11/16(月) 16:59 [ 編集 ]


とおりすがり様
まあ、しっかりしてる良いディベさんもいるんですけど、
なかなか目利きが難しい所ですよね。。。
ゼネコンさんも及び腰なのもわかりますが。

kkenji1 #-|2009/11/17(火) 15:01 [ 編集 ]

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