建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

よくよく考えてみると一般の投資家さんから見ると、
新築で賃貸マンションを作る流れが分かりずらいのかな?と思い
大まかな流れを書いてみようかと思います。

まず、不動産仲介の方から土地情報が流れてきたとします。
そこで何から手をつけるかというと、
軽く電卓で土地の坪単価を容積率で割って見る習慣をつけてみて下さい。
例えば坪150万の土地で容積率300%だと
150/3=50万・・・

その後、良い物件だと思ったら、
馴染みの設計事務所に実際に容積率が何%取れる敷地なのか、
ボリュームチェックをお願いしてみます。
大体長くて一週間、速くて3日程度で大体のボリュームが分かります。
料金は設計事務所との仲の良さや交渉によって0万円?10万円程度でしょうか?

例えばそのボリュームチェックで実際に使える容積率が280%だとしましょう。
150万/2.8=53.57万
これをディベロッパーや不動産屋は1種単価、1種幾らと呼び、
まずは、その土地が高いか安いかエリアや駅からの距離を加味して判断します。
何回か電卓叩けば感覚で高いか安いか判ってきます。

城南、城西エリアでしたら1種50台ぐらいだったら、検討の余地はあるかと思います。
城北、城東エリアでしたら40台前半ぐらいから検討してみて下さい。
(山手の周りだったらもっと高くてもいけます。)

不動産仲介の方も土地の売買契約とかはプロですけど、
開発の相場観等とか、どんな建物が建つのかというイメージは
詳しくない方も多いのでイメージが湧かなければお気軽にお問い合わせ下さい。
基本的に進んで仲介はしてないですし、仲介の方の妨害をするような人間ではないですから(笑)

土地を探すのは商業地域以外でしたら日影規制の影響を受けるので、
北側の道路があるほうが容積率を消化しやすく有利です。
商業地域は日影規制がないので道路はどちら向きでも関係ないです。

又、長期融資で賃貸経営するならディベが漁っている城南、城西エリアより、
分譲するには難しい、城北、城東、川崎、横浜エリアが狙い目かと思います。

それで、「なんだかいけそうな気がするー」と思ったら
細かく事業収支を組んで行きます。
賃料相場はネットで検索してエリアの坪単価の平均値から逆算して下さい。
建設費の概算は、お気軽にメールフォームから問い合わせて見て下さい(笑)
賃貸マンションでしたら事業収支用に余裕を見た普通に見積った場合の相場の金額をお答えします。


そして金融機関に打診→買付→売買契約です。
余程良い土地だった場合は先に買付入れて融資特約というのもありますけど。。。

売買契約が完了したら礼儀として、余程設計料が合わないとかでなければ、
ボリュームチェックは設計事務所としての営業のスタートとして、
かなり無理して徹夜でもやって下さったりもしますので、
ボリュームチェックをお願いした設計事務所に設計はお願いするのが、暗黙の流儀です。

その後は、設計事務所と設計監理業務契約を結ぶのと平行して、
ボーリング調査をして、設計事務所に図面を書いて貰います。
設計事務所と役所との事前協議が終わったら敷地に工事看板設置して、
役所の条例に引っ掛かるときは近隣説明です。

基本的に設計事務所が個別説明で回って、近隣から要望があった場合は、
近隣説明会を開催することになります。

一般のお施主様の場合は、この会の時は最初の挨拶以外、
何も話さなくてもいいでしょうけど顔だけは出しておいた方がいいと思います。
条例では基本的に説明する義務はありますけど、
近隣に言われたからといってプランを変更したり要望を聞く場ではないので、
設計事務所にお任せで、のらりくらりとかわしていきましょう。

そして見積図面が出来たら、確認申請を出している間に建設費の見積です。
もう、このブログをご覧になっている方は、
勿論、コンストラクション・マネジメントによって
建設費を見積った方が100倍お得という事をご理解いただいていると思います(笑)


そして、ゼネコンと金額が決まったら請負契約を結びます。
現場は請負契約結んでから3週間ぐらいは準備期間となりますので、
この間に祭り事をやられたい方は、地鎮祭(安全祈願祭)をやったりやらなかったり・・・

そして、ちょくちょく現場を覗きに行ったり、定例会議に出席して色を決めたりしながら
竣工前に、施主検査をして目出度く引渡しとなります。

建物の登記の時期は支払条件にも、よりますのでゼネコンと相談してください。
(支払条件とは・・・用語集で書かせて頂きます。)

土地買うまでは金融機関行ったりで、ちょっと忙しいかもしれませんが、買ってしまえば、
設計事務所とkkenji1とゼネコンにお任せで、そんなに大したことはないと思います。
土地も高いか、安いか、それぐらいかはお答えできますので、お気軽にkkenji1に聞いて頂ければお答えします。

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土地活用事例2


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2009/11/13 01:39|株式・投資TB:0CM:2

コメント


新築には興味あるけど、分からないことが多すぎて、なかなか手が出ないんですよね。
こういうの教えてくれる所があったら嬉しいんですが
ふぉにゃ #-|2009/11/14(土) 11:53 [ 編集 ]


ふぉにゃさん
初めまして。コメントありがとうございます。
そうなんですよね。
一回やってしまえば簡単なんですけど、なかなか手が出にくいのかもしれません。
そんなにしゃべるの得意ではないですが、
リフォームも含めたコンストラクション・マネジメント&新築開発セミナーでも開こうかと構想を練っています。
それ以前にでも、お手伝いできることもありますので、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。
kkenji1 #-|2009/11/14(土) 12:58 [ 編集 ]

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