建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       住宅瑕疵担保責任保険          土地活用    

 

いよいよ10月1日から住宅瑕疵担保履行法が施行されます。
この仕組みについては、新法解説ガイドを見てください

簡単に言うと姉歯事件でディベが破綻した時に、
マンション住人が損害を負担しなければならなかったことから、
この制度が始まりました。

建設費に上乗せされるので建築主の負担も増えますが、
制度的には、消費者保護の観点から良い制度かと思われます。

ただ現場としては国土交通省の見切り発車的な制度作りに一時期混乱しましたが、
大混乱は避けられそうです。

というのも、この住宅瑕疵担保責任保険が適用される為に、
基礎配筋と中間階の配筋、屋上防水の検査があるんですけど、
事業(建築)主が申し込みが出来るようになったのが去年の夏前です・・・

住宅瑕疵担保責任保険法人の最初の指定が、
住宅保証機構の平成20年6月2日ですから
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000006.html
それ以前に、着工した物件は基礎配筋が終わってるのに、
理論上は申し込み自体出来ないので保険加入できない。
当時の救済措置は住宅性能を取得している物件は、
住宅性能の検査を転用できるというものでした。

でも住宅性能を取得していない物件なんて山ほどありますから、
タイミング的に保険加入できないで今年の10月1日までに1戸売れ残ると、
来年の3月末に供託扱いになり、一般のお客に売ったら事業主が確か2000万ぐらい供託金を払わなくちゃいけません。
払えないと宅建業法又は建設業法で、かなり怖い処分が待っているようです。
1戸の売れ残りで2000万円、30戸の売れ残りで5400万なんか、
ただでさえ苦しいディベにはキツーイ、ルールです。

逃げ道は、わざと売らないで10月1日から竣工後1年目まで待って中古扱いになるの待つか、自社で保有して賃貸で回すか・・・
かなり理不尽なスタートの仕方です。

当時はディベにいたので去年の夏の終わりから、
「そんな訳ねーだろ」と毎日のように社長に詰められ、
国土交通省と住宅保証機構にガンガン電話掛けて、
非破壊検査でokにして貰ったの実はkkenji1です(笑)

あまりに電話がしつこすぎて、「こんなにしつこいと仕事にならない」
と、言われましたが、結局12月に何とか救済措置として非破壊検査でokになりました。
勿論、費用は事業主負担です。

検査済証取れてる物件なので役所の配筋検査なんかも通っているし、
そもそも法の不整備なので救済措置とか言われる筋合いもないんですが、
法律を作った側はマンションが売れ残ることもあるという考えが全く無かったようで・・・

更には非破壊検査自体にも意味があるのかと、言われると多分意味はないんでしょうけど、
何かしら検査をして通そうと、担当者の方も尽力下さったのは、伝わってきましたし、
お上に逆らうメリットも時間も無いので受け入れました。

誰も褒めてくれないのですが、しつこいから一番初めにやってあげると言われ、
非破壊検査第一号になりました(笑)

まあ、kkenji1が何もしてなくても結局、非破壊検査でokになってたでしょうけど、
なかなかやり方を決められない中で2ヶ月ぐらいは導入が早まったかなと。
非破壊検査の救済措置が無かったら、
ディベ破綻で工事が止まっている物件など指定機関による基礎配筋の検査なんか
受けれた訳が無いですから、住宅として二度と日の目を見ることなく
コンクリートの塊のまま、バブルの遺産として肝試し会場としかならなかった物件もあるかもしれません。

何もやり方決まってないのにトップダウンでいつの間にか施行日を先に決めて、
イケイケドンドンでやってしまうやり方は、
基準法改正の混乱と全く同じで強引過ぎます。
両方とも運用側の担当者も大変だったと思いますし。。。

それにしても、この制度、うっかり担当者が申し込み忘れたまま、
売っちゃったら大変なことになります。
「そんなの無理だよー」という話です。
さすがにディベには浸透しているし、忘れてても検査の時期にゼネコンか設計事務所が
気付いて教えてくれるでしょうけど、
全国に1社ぐらいは、保険に入り忘れて供託期日まで気づかずに倒産する
戸建ての工務店とか出てきそうな気がします。

あれ???でも自己申告制だから漏れた場合のチェック機能が全くない???
んですが・・・深く追求するのは止めときましょう(笑)

それにしても姉歯事件による影響で、
ここまで建設・不動産業界がダメージを受けるとは・・・
事件当時は思いもよりませんでした。

思い起こすは、数年前、kkenji1がゼネコンにいた時、
生涯唯一の設計を担当した物件・・・
事件発覚の1日前に新宿のイーホームズで確認申請が受理されました(笑)
(正確にはイーホームズから確認申請が通ったとの連絡ありました。)

会社に行くと何やら大騒ぎに・・・
上司「どうなるか判らないから、確認済証、早く取って来い!」
と言われ、そそくさと確認済証を受け取りにいった記憶があります。

そして、記憶が正しければ・・・翌年のゴールデンウィーク前に・・・
何か手続きの問い合わせをイーホームズに電話でしたら、
イーホームズ女性「明日から私たち全員解雇なんです・・・」
kkenji1「そうですか・・・頑張ってください」
と、姉歯の馬鹿チンのせいで、なんともやるせない気持ちになったことを記憶しております。
新宿南口を歩くと今でもイーホームズが入居していたビルを見上げてしまいます。

結局、違う審査機関に確認申請を提出し直して事なきを得ましたが、
ただでさえ忙しい突貫現場で、いきなり大迷惑を被りました。

そして2007年夏、この大事件の対応以来、
妙に仲良くなってしまった構造設計事務所の年配の先生に
転職のご挨拶をしたら、とうとうと
「姉歯不況が絶対に来る!!!」
とノストラダムも真っ青な予言をされた記憶があります。

当時は不動産ミニバブルの真っ最中で、皆浮かれていたので全然ピンときてなかったのですが、
予言どおりに、不況が来ました・・・

実際に来てみると「ああ・・・流石に年配者の勘は凄いなー」
と感心してしまいました。

と、まあ何とも纏まりの無い記事になってしまいましたが、
時間は巻き戻し出来ません。

「姉歯さん大迷惑です!!!」

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2009/09/24 23:57|住宅瑕疵担保責任保険TB:0CM:0

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