建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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前回、仮囲い内の知られざる実態を
悪く書いてしまったが

建設業界に入り何かがおかしいと感じつつ、
生活のためにこれまでの慣習に習って、
建設業界で生きている人は意外に多いと思います。

しかし、ゼネコンも設計事務所も本当にギリギリで
やっているのは確かです。
私の給料なんて、コンビニでアルバイトしたほうが、目に見える
収入は多いし(笑)

お施主様から正当に多くの報酬・利益を得ることが
出来る建設業になったらと思っているのが本心です。

あきらかに、矛盾していますが・・・

お施主様の利益とゼネコン・設計事務所の利益、
これは反比例するものなのか・・・

難しい問題です。

しかし、これまでのやり方では、時代の波から、
他の分野で原価管理をしている人も多数いると思われる
施主の感覚から、「ほんとに幾らなの???」って
思われて当然です。

内側から変わるが早いか、外側から変わるが早いかは、
ちょっとかっこよくいうと
歴史が証明しています(笑)

今の建設業が江戸時代で、ゼネコンが幕府であるならば
ペリーは施主です。そして設計事務所はアメリカ人
の全権委任通訳??

ペリーは、通訳に何社のゼネコンに見積もり取ってるのか確認し、
と、「1つ??手数料はきちんと払いますんで
5つに増やして下さい。幾らで出来ますか?」と、
全ては数を増やすことから始まります。

大体、1億の物件でもし5社に見積もり取ることが出来たなら、
数百万の差は確実に出てきます。
できれば、職人が何とか通えそうな距離の
ちょっと離れたゼネコンにも見積もりを取ってみるのも
いいかもしれません。

ここで注意しなくちゃいけないのは、
通訳に手間賃は払ってやらなくてはなりません。
数百万、場合によっては数千万の差が出るであろう
行為をしてもらうのに、タダでやってもらおうというのは
虫が良すぎます。

設計事務所に余計に20万払ったとしても十分にペイ出来る
重要な行為だと・・・

設計事務所を敵に回して安くものを、
作るのは確実に不可能ということを頭に入れておいて下さい。

又、工事進めていく時には減額工事の監視も重要ですが、
施主の要望で、増額工事が出た場合も確実に払うべきです。

何でも、ごりおしでタダでやってもらおうとするのはマナー違反です。
大ヒンシュクを買ってまともな建物が出来ないかもと
ちょっと脅してみます(実際、どうだか判りませんが)

建設業界の中は日々の業務で手一杯ですから
内側から変わっていくのは不可能に近いです。
外部の圧力からしか変われないのも日本人の気質かもしれません。

続きは、そのうち。


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建設費のカラクリ是非ご覧下さい。
土地活用事例2

土地活用事例1
関連記事
2006/04/29 06:39|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:3

コメント


戸建でもそうですが、
設計のアイミツをとることを
建築業者は非常に嫌がり、
自社の設計士だけを使おうと
しますが、どう対応すればいいのでしょうか。
ついでに言えば、土地の取得まですべて自社で
やらせようとします。

僕は、収益物件であれ、自宅新築であれ、
土地はA不動産、設計は知り合いのB、
建設は複数業者のアイミツという具合に分けてやりたい
のですが。
田舎は横のつながりが強くてすぐにバレるので
かえって難しいですね。
気ままなネコ。 #-|2006/04/29(土) 15:31 [ 編集 ]


設計事務所は別にアイミツで決めなくても、
良いと思います。というか設計事務所は
信頼できるところに頼むのが一番です。(本編でも設計事務所の値段が安いところにするようには書いてないはずでけど・・・v-11
知り合いがいるならソコがベスト???
土地購入時から見てくれるなんて夢のようですよ(笑)v-48

CM,分離発注ということばは
ご存知ですか?
本編で説明するのがめんどくさかったんで
引っ張ってたけど建設業の行く末は
ここに終着点があると思います。
あちゃーーー答えいっちゃった・・・(笑)

CMRという業者発注の専門家を雇うのも手ですね。
yahooでCM 建設で検索したら鹿児島にもあるみたいだから、
ねこさんの県にもあるかもしれません。

どのCMRが良いかは判りません。評判??
まがい物もあるだろうから、先に勉強してどういうサービスが受けられるか、
確認してください。前書いた設計改善も普通してくれます。
CMRの能力次第ですけど・・・
施主が表に出ることはありませんので田舎でも大丈夫です。

かなり前にCMの本の紹介しているので読んで見るのもいいかも
別にアマゾンで買ってもらってもいいけど(笑)

あとバックナンバーが売ってるかどうかしらないけど、
手元にある建築知識の2002/7月号にもでてますね・・・
手元にないけど最近の特集もあるかと思います。

>建設は複数業者のアイミツという具合に分けてやりたい

これが普通にやったら最も困難です。
ゼネコンとかによってやり方は違うかもしれませんが、
目にするのは請負金額総額だけだと思います。
普通、大きい工事だと各工種の内訳すら
施主の目に触れることはありません。
目に触れたとしてもゼネコン単価?
当然ゼネコンの利益も必要ですが、
ゼネコンは各工種にうまいこと利益を散りばめてる
はずです。
つまり下請けの単価はモット下だと思われます。
ゼネコンの利益は別途で項目をつくらせてきちんと支払い、
各工種の実勢価格を把握できなくては意味がありません。

大体、ゼネコンは各工種に各地域に数社下請けを持っていて
その下請け単価が全てです。
後は持ちつ持たれつと所長権限の値引き発動です(笑)

CMRがしっかりしてれば専門工事会社(下請)を競争の上での値入させ、
内訳まで見ることができるかと。

まあ今は下請け大シャッフル時代の幕開けといったところでしょうか?
kkenji1 #H6RSI4P.|2006/04/29(土) 18:14 [ 編集 ]


>自社の設計士だけを使おうと
しますが、どう対応すればいいのでしょうか。

設計が終わるまで自社の設計しだけ使うのは当然です。
最終段階で
CMRを別に雇いたければ施主権限で決められます。
前書いたセカンダリーに当たるかと思います。
報酬を払う人間が一番偉いんです。
お客様は神様ですから。

先にCMRを使うことを宣言しとけばいいんでないですか?
欧米では当たり前だ。俺は考え方とあそこは外人並だ!と言っときましょう(笑)

設計事務所とCMRは分けたほうが言いかと思います。
セカンダリーの役目を果たすから・・・
kkenji1 #H6RSI4P.|2006/04/29(土) 18:32 [ 編集 ]

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