建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
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新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。

年間CM方式による請負契約
総延床面積8,724㎡

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板橋区板橋1-35-9エムアイビル6階(2月11日引越し予定)
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CM業務をする中で、下請業者と話をしていて、噂話として、
「2017年は物件が一杯出るんじゃないか???」
という、期待感を込めた話が最近ちらほら耳にします。

何やら、新国立競技場の本格工事と、
オリンピックの選手村等が、来年1月から着工し夏頃から本格化するようです。

下請情報によると、大成建設の棟は、PC造で工場で、
作った鉄筋コンクリート部材をクレーンで吊る方法で建てるから、
型枠大工や鉄筋工の需要は全くないらしいですが、
その他の多くは、在来工法(人力で建てる)ではないかと言われています。

それと、Dワハウスが、物凄い勢いで、少ない工期で、
ホテルを建てているらしく、現場が火を噴いているらしいです(笑)

そんな噂を耳にしてか、鉄筋材料を急激に上げる攻勢を、
鋼材メーカーや商社がグルになってしかけて来ています。

OPECが石油の価格調整をしているのと、同じような感じでしょうか。

国土交通省の労働需給調査の6ページを見ても
関東 鉄筋工(建築)の過不足率は、-6(異常な職人余り)ですから、
鉄筋の需要が爆発的に増えている訳が無いのですが、
スクラップが上がっているだ、オリンピック需要が、有るから、我々は上げるんだと
足並みを揃えて、息巻いているようで、困っております。

受給バランスの全体的な、攻防の末、大体、数か月かけて価格は落ち着いて行くとは、思いますが、
この瞬間に着工するのであれば、仕入れざる得ないですからね。

また、吉野石膏(内装ボードの国内シェア70-80%の代表メーカー)が
スーパーゼネコンの下請に流しているという裏情報によると、
来年は、案件が増えるとの噂を流しているようです。

ホントかよー???と思って最新統計を観察して見てみました。

東京に関して、国道交通省で公表している統計データから、
RC造と、SRC造の着工面積の推移をグラフ化したものを下記に記します。
事務所
(クリックすると、大きく綺麗に見えます。)

今夏に掛けて、SRC造+RC造の3ヶ月合計グラフ(赤線)は、
盛り上がりを見せていますが、冬に掛けて、急激に萎んでおります。

全然、おっしゃるほど、増える雰囲気が無いんですけど。。。

グラフ上、夏に盛り上がっているのも、
選手村のお知らせ看板が立っただけなんじゃないかと思いますけど。

うーーん。。。吉野石膏やら鋼材メーカーは、統計にまだ表れていない、
特殊な情報をスーパーゼネコン等から仕入れているのでしょうか?

【晴海5丁目計画】
全体計画は14-17階建ての板状住宅棟22棟、
4階建ての商業棟1棟のほか、
敷地中央部分に50階建ての超高層タワー型住宅棟を2棟整備する。
住宅戸数は約5950戸で、総延べ床面積は約67万7900㎡

1期工事期間:平成28年度~平成31年度(オリンピックに必要部分のみ)
2期工事期間:平成32年度~平成35年度


とのことです。

東京の27年10月~28年9月までの1年間で分譲マンションの着工数は、
39,111戸ですが、他の普通のマンションの供給は、
三井不動産を中心としたディベロッパー共同体は
マンションの売れ行きが鈍化している事も含めて、
確実に減らして調整して来るでしょうから、
建設費相場や鋼材価格に決定的な
影響を与える程の圧倒的な規模の建てる訳では無いのですがね。。。

他に、建てる大きな施設や、
有明アリーナと、新国立競技場(鋼材は確かに消費するが。。。PC造)と、
ボートの会場位でしょうか。

商社や、メーカーも儲けたいから根拠なき強気で
価格の上値を探っているのかもしれませんが、
実需弾が詰まっていない鉄砲を向けているような気がしてなりません。

本記事を書いている時に、超大手のエレベーターメーカーが年末の挨拶に
ご来社しまして、来年は、どうかと聞いても、2013-2014年のピークと比べれば、
7-8割ぐらいしか、引き合いが無いとは言っていました。

エレベータは、確認申請前に、設計事務所から作図依頼が来るので、
持っている情報としては、ボーリング業者や測量業者より若干遅れるか、
同じぐらい情報速度としては、出番が後ろの躯体業者や内装業者と比べ相当に速いはずですが、
ワンルーム業者は、まだ元気が良いが、ファミリはー全然減ったとのことです。

金融庁は、アパートローンを供給過剰により締めに行く指針
12月初旬に出していますから、ワンルームディベも多少は警戒するか、
銀行も融資基準は上げて来るでしょうし、
元気がどれくらい続くのかは見ものですね。

幸い、当社は、建設費が他より10%以上安いので地主様の、十分すぎる利回りが出る優良利回り物件を扱う事が多く、
過剰供給されると、お客様の賃料が下がり、困る側のポジションなので、
妙な利回りでの新築融資・供給は締まってくれた方が、
仕事は、やりやすく、今回の指針は好意的に見ています。

銀行は、政府と日銀からは貸せ貸せ言われて、
金融庁からは不動産融資は締めろと言われ、右往左往するしかないですね(笑)

私も零細企業の経営者ですけど、運転資金は借りたら負けと思っているので、
普通の企業の経営者は、借りたがらないですし、
不動産ぐらいしか融資の出し先なんか無いと思うんですけど。

理想は、無理やり低利回りで、無知な地主にガンガン営業を掛けて
建てさせている土地活用業者が提案しても融資が通らず、建てれないことですけど(笑)


現状の統計のみをみると、建設業景況調査や、建設費NAVIの建設費指数をみるとおり、
多少の仕掛けや攻防があったとしても、低空飛行を続けていく感じがします。

つらつらと、現状分析と、予測について書いてみましたが、
トランプが勝ったら株価が爆上げしてますし、
私自身、オリンピック需要に渋谷の再開発本格化の影響が、
何処まで出るのか、完全にも読み切れていない所もあり、
細かく動向は注視してきたいと思います。

施工会社は、出来るだけ高く受注したい立場のでため、
建設費について、多くを語る事は有り得ませんが、
年間25億円近くの膨大な見積交渉・発注実務に裏打ちされたうえで、
あからさまな建設費の実情の話が出来る人間は、日本に私以外いないと思いますので、
何か気になることがあれば、
お気軽に
メール問い合わせフォームか、
03-5944-1710まで、お問い合わせ下さい。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。



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Kマンション
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2016/12/22 15:18|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京    

 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
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10〜18%の建設費を削減します。

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相続税対策などで、マンションを建てなくてはならず、
このブログに辿り着いた方々は多いと思います。

マンション建設において、事業者が、
受動的な場合、能動的な場合で、大きく結果が異なると感じます。

マンションを建てれば、借金をすれば、負債が増えて純資産が減るので
相続税自体は減りますが、果たして、相続税が減るだけで必要十分条件でしょうか?

40年近くの不動産経営で失敗しては意味がありません。

受動的なマンション建設とは、飛込み営業等で、営業マンが来て、
「私に任せて下さい。今契約しましょう」と、
グイグイ圧されて、何となく契約してしまった場合で、今の世の中の大半は、
相続税対策という大義名分があったとしても受動的なマンション建設です。

もう一方が、収益性まで、目を向けて、能動的に様々な方法を模索して、
より合理的で、良い、最適な解を求めると言う能動的な方法です。

世の中のアラユル分野で、成功を収めている方の大半は、
何らかの意思を持って、
能動的に動いている方である事は、当然のように理解できるしょう。


イチローが、メジャーリーグで大成功しているのは、才能に加えて、
膨大な練習量と身体のケアを能動的にプロとして行っている、
そして、若くして海を渡ったからである。

野球の世界では素人の私でも用意に想像できます。

逆に、受け身の人間で、成功した人など、
思い浮かぶでしょうか?

女性は、圧倒的に美貌を武器に、男を手玉にとっている人はいるかもしれませんが(笑)、
根本的に、ビジネスやスポーツの世界で、成功するには、
自ら動くしか成功を掴む方法はないでしょう。

勿論、何らかの動きをした後に、
力を蓄え、タイミングを計って待つ時間も大切ではあるかもしれませんが、
受け身の人間に、成功が転がってくることは無い事は、断言できると思います。

恋愛において、受け身であれば、単に結婚できないだけですが、
特に、土地活用業界では、受け身であればあるほど、
食い物のされる可能性が高まってしまいます(残念ですが一杯いますよね。)。

多分、20年前であれば、インターネットもそれ程普及していなかったので、
何かを調べようとすれば、新聞やチラシ、雑誌の記事、本を探してと、
能動的に動こうと思えば膨大な労力が掛かったと思いますが、
今は、ネットで情報収集が瞬時に可能となります。

その瞬時で可能な情報収集から、問い合わせと言う
更なる、情報収集を行わないのは何故でしょうか?

少し検索をすれば、CM方式をという手法を使えば、建設費が安くできると言う事は、容易に
導き出されるにも関わらず。

保険であれば、何処の会社でも似たり寄ったりだろうと言う考えも有りますが、
建設の世界では、その簡単な情報収集をするか否かで、
数千万~数億の金額が、変わってくることはザラにあります。
(この事をまず認識して欲しいです。)

その数千万~数億を働いて生活して、作る事が、
普通の人には異常に難しい事は理解は
できる事であるにもかかわらず。。。

取りあえず、情報収集に動いてみるべきでしょう。

私も、何も資金的バックボーンや、営業人脈を持たずに、
31歳の勢いでサラリーマンを辞めてしまった後、
年間25億円近くの建設費を扱わせて頂くようにはなりまして、
まだまだ完全成功に辿り着いたとは遠いですが、
食べるに困らない今があるのは、CM方式は需要があるはずだと
「取りあえず、動いてみた」からだと、思っています。

当社のコンストラクション・マネジメントは、
能動的に動かれる地主様に、最も合理的な手法だと、
ご判断を頂いていると自負しております。

幾ら探して頂いても、
当社と同様・同レベルのサービスを行っている・出来る会社は
日本に当社以外に存在しませんので。


こちらの未来企業の動画でオーナー様や弁護士さんも仰られていますが、
業者さんの、いいなりになって、
言われるがままの価格で建てる事のリスクについて、
思いを巡らせれば、どちらが必勝パターンで、
どちらが負けパターンであるかは、判る事でしょう。

仮に、営業マンを大量に雇う会社に
1億や、2億、数千万円を余分に払ったところで、
賃料収入が余分に増える事等有り得ません。

そして、小中学校や公民館などを建てている地場建設会社が、
平成28年3月改正版 民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づいて、
請負契約をして責任を持って施工するのですから、
不要な、不安を持つ必要はありません。

今まで一度たりとも小学校や中学校が建築的に不安な建物だと思ったことがありますでしょうか?

一般的に、東京で上記の公共施設を建てているのは、
エリアで入札参加資格のある建設会社ですが、
建物が心配だと思うような人はいないでしょうし、
当社のCM方式で出入りしている職人さんの大半は、
普通にスーパーゼネコンや1部上場ぜネコンの
現場で出入りしている職人が多いですし、特に腕が悪い訳でもない。

未来企業の動画でオーナー様が
「ネットで問い合わせして良かった(笑)」と仰られている様に、
これ以上、合理的な方法は、存在しません。

単に、「問い合わせてみるだけの簡単な能動」
結果は大きく異なるでしょう。

話を聞いて見て、自己の理想に合うのか合わないか判断すれば良いだけです。
(去る者は、全く追わずで忙しいですから、ご安心ください(笑))

CM方式の神髄を知れば、首都圏の一定規模以上のRC造で、
他の方法は有り得ないと、虜になって下さる自信は、ございますけど(笑)
お気軽な、お問い合わせお待ちしています。

CM方式導入の流れの2分39秒動画です。


CM方式の仕組みが3分30秒で解る動画です。


覚悟の瞬間出演動画です。


㈱土地活用の竣工動画19分45秒です。


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マンション建設が得か?土地売却が得か?相続対策と土地活用の各フェイズ収支シュミレーション
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2016/12/12 16:34|土地活用TB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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