建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

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土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
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土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
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今週の、世界同時株安の影響を受け、
政府内で、補正予算議論が巻き起こっているようです。

 二階氏 補正予算の必要性強調(産経ニュース)
自民党の二階俊博総務会長は25日の記者会見で、世界同時株安について、「執行部でよく協議して対応を急ぎたい」と述べ、景気を下支えするため補正予算を編成する必要があるとの認識を示した。補正予算には、災害に強い国づくりを目指す「国土強靱化(きょうじんか)」に資する内容を盛り込むことを念頭に、「それなりの財政措置をしていかなければならない」と述べた。

 谷垣禎一幹事長は会見で「こういう時は不安心理が出てくるので注意しなければいけない。増幅しないようにどういうことをしていくかということではないか」と述べ、各国と連携して市場の動向を注視する必要性を強調。政府による景気対策などについては「今すぐという局面では必ずしもない」と指摘した。


議論が起こるのは当然のこととして、
国土強靭化を主目的にしているのであれば、
建設業中心への補正予算投下は
まだ時期尚早と思います。


二階 俊博総務会長をWikiで見てみると
なるほど、昔ながらの公共事業推進派の方みたいですね。。。

不意打ちでの急激な予算投下は、
今の原価で算出した既に受注している案件を
工事期間中のタイムラグでの外注原価の上がりに耐えきれず、
赤字工事に追いやる可能性すらあると思います。


実際、多くのゼネコンが、アベノミクス初期又は直前の受注を、
後の急激な原価高により赤字工事にしています。

https://www.ejcs.co.jp/report/situation.html" target="_blank"rel="nofollow">建設業の景況感は、若干下がってはいますが、
労働需給調査を見ても、今現在は、
需要と供給のバランスが保たれている状態です。

アベノミクス開始当時の、クラウディングアウトを招くほどの
建設業の景気は、永久に投入し続けることが出来ない、
補正予算が原因です。

しかし、結果として、建設業の高齢化や、人手不足を浮き彫りにしました。
たかだか、1-2年の補正予算によるマヤカシの景気で、
建設業へ若者が向かおうという感覚が増えるはずもありません。

現在の、建設業は、圧倒的に、2-30代の現場監督が不足しています。

それは、私と同年代の30歳代後半の世代においては、
就職氷河期の頃で、殆どのゼネコンが、
新卒の現場監督を採用していなかった時代であったことが原因です。

現場監督の30代後半は、気力・体力・経験共に充実し、
一番バリバリ現場を進められる年代ではありますが、
この層が、完全に抜けて空洞化している状態です。

また、リーマンショック時に、ディベロッパーの不払いから
ゼネコンが倒産してしまい、世に放り出されてしまった監督の中には、
建設業に見切りを付けて、
現場を去った方も多いでしょう。

幾ら選挙対策としての大盤振る舞いで、
補正予算を投下したところで、ゼネコンの監督の人手不足から
執行することが難しいというのが現実でしょう。

今の、50歳台の監督が、あと数年から10年で
最前線から引退した場合、どうなることかと。

少なくとも、現時点では、需給バランスと言う点から
不況感を感じる事はありません。

職人不足も同様で、団塊の世代の層が徐々に引退をしていき、
あまり積極的に採用もしてこなかったですし、
また2-30代の若い人は、昔より大人しくなったという風潮の変化もあり、
建設業には入ってきずらくなっています。

そのような、状態で、無理やり公共事業の補正予算を強引にいれても、
まともに執行できないでしょうし、
不況によりマンション分譲価格は下落しているのに、
開発原価の半分近くを占める建設費が上昇するのであれば、
疲弊したマンションディベが体力を更に奪ってしまうことになるでしょう。

本当に不況になった時に、建設業にとって、
何が一番ダメージがあるかというと、
やった工事代金が支払われないことです。


今の段階では、まだ分譲マンションは普通に売れているので、
ディベロッパーが直ちに倒産し、連鎖倒産を招くような
懸念は少ないですが。

しかし、現段階で、仮に5兆円の補正予算が可能なお金が有るのであれば、
政府がやるべきことは、短絡的に、
人手の無い公共事業に予算を、ばら撒くのではなく、
緊急制度融資の整備告知や、
ディベロッパー等からの回収不能債権(契約不履行)が発生した場合の
迅速な資金手当を出来る保険の様なもので体制を作るなり、
プールして置くことでしょう。

また、若年層20歳台の新卒採用の現場監督を雇用する・している場合、
その給料の半分程度は、助成金等で、賄えるようにすることも、
長期的な国力を維持する上では、必要性があることだと思います。

また、職人の雇用に対しても、10-20代については、
数万程度の助成金は、あっても良いとも思います。
仮に、10~20代が50万人いたとしても、3万円/月助成しても、
150億円×12カ月=1800億円で済みますから、
年間の正規の予算に置いて6兆円の中で割いても問題にはならないでしょう。

多くの建設業者が、若年層の不足を大きな問題にしていますので、
維持補修が必要で、建材費や道路であれば土地買収費も掛かる公共事業に使うより
有益だと賛同するかと思います。

建設業だけに、そのような、助成を出すことに反対の声があがるかもしれませんが、
公共事業に、ばら撒いていることと一緒のことですし、
若年層の積極採用による雇用・景気対策としても有益ですし、
このまま何もしていないと、本当に、
日本中で何も建てる事も、建物を維持する人材もいなくなってしまいます。

確かに、外国人の職人さんも増えている、いくであろうことは事実ですが、
教育指導し、指示管理する、日本人の職人さん(親方)がいないと建ちませんので。

緊急制度融資に関しては、結局は借入なので、
ゼネコンは、後に返済していかなくてはなりませんので、
一時しのぎでは、良いとは思いますが、
仮に補正予算としての5兆円を有効に活用するのであれば、
回収不能債権の補填に使った方が、余程まし
だと思いますし、
リーマンショック当時も、仮に、5兆の不能債権への補填に使えば、
ここまでズタボロに建設業がなることは無かったでしょう。

建設業に取って、工事が減ることも確かに痛い事は痛いですが、
リーマンショック当時、倒産して行った多くのゼネコンに取っての
殆どの直接的な倒産原因は、ディベロッパーやファンドの
開発の不払いから起こっています。
(今の時代、どんぶり勘定で、受注するゼネコン等無いので、赤字受注が続き、倒産することは、珍しいかと)

建設業以外の方は、理解しずらいかも知れませんが、
例えば、ディベロッパーの10億の工事代金を、
テンテンパー(着工時10%-上棟時10%-竣工時80%)の支払条件、
または、竣工後4カ月以内の残金80%の支払条件で、
最後の80%を残したまま、竣工間際、又は、竣工後の残金決済前に、
ディベロッパーが倒産すると、
8億円が、入ってこないことになります。

しかし、ゼネコンは、事業主からの入金があろうと無かろうと、
工事をやったのであるから、使った、
下請専門工事会社には、毎月工事代金を支払わなければなりませんし、
実際に、工事中に、完成までの80%については、
ゼネコンが立替払いで、下請に支払をしてます。

何故、こんな支払条件をディベロッパーがゼネコンに飲ませて来たかと言うと、
ディベロッパー側の理論では「手金が寝る」と言う感覚で、
金融機関からの借入を総事業費の中で、
土地代と、建設費の10-20%までで済ませ、
残りは、ゼネコンの借入を起こさせるなどのゼネコンの財布を利用して、
同時に何棟も建てる事によって、レバレッジを掛けるのです。
(この支払条件だと、実際は、ゼネコンが立替えて建ててあげている状態です。)

そして、事業主の支払いサイトがテンテンパーのように悪いと、
その下請業者への立替払いをする為に、多くのゼネコンは、
金融機関から借り入れを起こします。

支払条件の悪いディベロッパーのような所からの受注が多いゼネコンは、
取引金融機関に融資枠が有り、
何十億円までは、立替払いによる借入を起こして
受注しても良いという指導をされます。
(当然、ディベへの見積金額には、立替の金利分が乗っかっています。)

ゼネコン側としては、極力、支払条件が良い、
出来高払い(毎月、やった工事分の入金がある)や
3-3-4などの、地主様や一般事業法人の工事を
受注をしたいと思いますが、
ディベの物件は、1棟の金額が大きいことが多く、
売上が立て易いことと、図面を貰い見積さえ出せば、受注するのは、
さほど難しくは無く、建設需要が明確にあることが外から見てても
解りやすいので、どうしても手を出してしまいがちになり、
財閥系や、優良電鉄系以外の、リスクの高い不動産業の案件の比率は、
各社、何十%までと一定のルールを作って受注調整しています。
(ほぼ、分譲系というゼネコンも無くは無いですが)

仮に8億の未回収債権のあったとしても、
ゼネコンは、手元に、8億の現金があれば、
不意打ちのパンチでディベロッパーの倒産を食らっても、
耐える事は出来ますが、
8億の未回収債権が10棟あれば、80億が損失になります。
(実際には、ゼネコンが買い取って・差し押さえて売る事が出来れば、
損失は減らすことはできるかもしれませんが、
銀行の債権も当然土地についてますので、
ディベですら売れないから倒産している時勢なのだから、
満額返ってくることは無いでしょうし、
どうしても短期の資金ショートが発生してしまいます。)

これが、リーマンショック時に、毎週のように、
モグラたたきのようにゼネコン倒産が起こった原因です。

そして、ゼネコンが倒産すると何が起こるのかと言うと、
下請専門工事会社は、普通、やった工事の30日後~120日後程度までに、
工事代金をゼネコンから支払われることになっていますが、
その予定していた、やった工事の代金の入金が止まります。

やった工事代金の入金が止まり、手元の資金が尽きると、
今度は、下請専門工事会社が、
職人や取引先の再下請への支払いが出来なくなり倒産します。

このように倒産連鎖があると最後に割を食うのは、
やった職人さんです。

普通のサラリーマンが給料が止まるのと一緒で、
貯金が無ければ、生活すらままならなくなります。

不動産開発破綻による連鎖倒産は、
日本全体に信用不安を巻き起こし、
不況として一気に波及していくので、
短絡的に、補正予算を公共事業に投入するのではなく、
そこを食い止められる制度を作っておくことに時間と人員を割くべきでしょう。
(建設業以外にも、当然、補填は必要になるでしょうけど)

そして、もし、中国経済が、ここのまま、破綻し、
その不況の余波が、日本の建設業の着工数の激減という
影響を与え始めた瞬間に、
補正予算で公共事業の対策を打つべきでしょう。

ただし、その際、土木は、元々、ほぼ公共事業しか無いので、
土木工事に向かって、公共事業の景気対策を打ってもあまり効果は無いと思え、
職人さんの多くは、土木と建築は全く別物なので、
建築工事に投入するべきでしょう。

防水・塗装工事や、内装工事に関しては、
店舗工事や原状回復工事、大規模修繕工事があるので、
そこまで仕事不足に追い込まれる事は少ないですが、
建築躯体系やタイル等は、
激しい状態に追い込まれやすいので、
そのような工種にも波及しやすい工事を計画するなり、
計画に時間が掛かるのであれば、
若干新築とは勝手は違うが新築躯体系の職人さんなら十分にやれる耐震補強や、
古い庁舎のタイルの張り替えや調査を一気にやってしまうとかの、
景気対策が有効かと思います。

機動的・戦略的な、税金の使い方を強く求めたいと思います。

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Kマンション
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2015/08/27 13:49|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          コストダウン    

 




本日の上海総合指数と、日経平均、大荒れでしたね。
先月の第一波から揉み合いが続いてはおりましたが。

以下、FNNのネット記事。。。
中国・上海は24日、朝から土砂降りの雨となっているが、週明けの上海株式市場は、ある種、それ以上の大荒れとなっている。
取引は、日本時間午後4時ごろに終了した。
その終値、上海総合指数は、先週末に比べて-8.49%。
一時、一瞬だが、9%にも達した。
3分の2以上の銘柄が、ストップ安となっている。
以前は、この証券会社には、雨の日でも大勢の投資家が訪れていたが、その数は、めっきりと減った。
損に損を重ねて、「株離れ」が進んでいるとみられる。
21日に、ある投資家は、「もう、持っている株は全部売る。株から足を洗う」と話していた。
しかし、24日、その投資家の姿があった。
再び話を聞いてみようとすると、気まずかったのか、取材は断られてしまった。
「損が膨らみすぎて、やめたくてもやめられない」といった声が、投資家から聞こえる。


中国に詳しい方々は、管理経済で、まだ底力があるから、
大丈夫とおっしゃられている方々もいますが、
そろそろ駄目なんじゃないの?と、思いますがね。

市場の2/3が売買停止とは、恐ろしいです。
(ライブドアショックの頃、しょぼい金額ですが別の株を持っていて売り逃げ失敗しました。)

今晩、キンペー砲の玉を、しこたま、
仕込んでいるのかもしれませんが、
正に、今夜がヤマダ―状態だと思います。

このまま、なし崩し的に、真近の抵抗線と思える3000を割って、
更なる奈落の底に落ちて行った場合、
どうなるかを考えると、リーマンショック当時の悪夢が蘇ります。

日本国内で相続税対策での4%で買うと思っていた購買層や、
爆買い外国人投資家を狙って、
マンション開発をしようとして、先日の記事のように、
6%の低利回りの2年短期プロジェクト融資で土地を仕込んでしまった、
中小開発業者は、無事脱出できるでしょうか?

低利回り、又は、分譲で高原価で仕込んだあげく、
土地の仕込み代金のみを現金で入れて、
10%(着工)-10%(上棟)-80%(竣工後4ヶ月)などの支払条件でゼネコンに発注し、
80%は、原価プラス、粗利で売れたら払うつもりだった、
開発業者は、ゼネコンに迷惑を掛けないことを祈ります。

開発には、土地の仕込みから最低でも、1年半は掛かりますので、
「無事、予定の価格で売れたら払える」つもりの、ディベは怖いのです。

ゼネコンの本来、力を入れるべき営業先は、
地主様や、一般事業法人であるべきだとは思いますが、
ディベからの受注の簡単さと、
規模・建設費の大きさから売上の嵩上げの魔力に見せられ、
支払いリスクの高い案件に、手を出すことをやめられなかったことは、
残念としかいいようがありませんが。

世の中には、ディベは、そもそも、やらないというゼネコン、
こんな状態は長くは続かないと考え危機を察知し始めた始めた
ゼネコンも増えてはいますけど。

ただでさえ、ゼネコンはリーマンショックで、
数が減ってしまっているのですから、
前回の教訓を生かして、ゼネコンやその下請への連鎖倒産を少なくするために、
不動産業へのブリッジ融資の対応を直ぐに、取れるように、
政府も準備しておいて欲しいものです。

国土強靭化で出来もしない工事量を市場に投下するより、
工事代金未収のリスクの受け皿をキチンと用意するべきだと思います。


ゼネコンが、ハイリスクな案件を請けてしまったのは自己責任、
特別な救済するのは甘いと言う
声も当然ある事と思いますが、
その案件をゼネコンから下請専門工事会社が請け、
何も事情の知らない、職人さん達は、生活をしています。

そして、職人さん達が、やった代金が支払われずに、
困窮すれば、日本全国の景気は、最悪な状態に向かってしまう。

無謀な開発をしたディベロッパーが倒産する事は、
連帯保証をしている社長が何処かに財産を隠して雲隠れして、
社員は何処かに転職するだけですので、
どうなろうが知ったことではないですが、
もし、次に建設業を連鎖倒産に巻き込み、
リーマンショックと同じ状態にしてしまった場合、
今度こそ、建設技術者が立ち消え、産業として、立ち直ることは不可能になりますので。

金融機関は、今のうちに、
転売・分譲目的での高原価での怪しげな融資は、
締めるべきでしょう。


アベノミクスや、存在するのかすら疑わしい、
オリンピック景気等は簡単に吹き飛びます。

景気が逆回転を始めた時、
開発事業主の過去の実績に裏打ちされたという売却予定価格程、
あてにならないものは、ありませんからね。

もし怪しい融資を締めないで、
今のままで開発売却での短期プロジェクト融資を続るのであれば、
長期融資に一旦切り替える等して、
ゼネコンへの代金決済までは少なくとも、面倒を見てほしいです。

都心の地主様などの長期保有目的については、
その限りではないとは思いますが。

建設費に関しては、中国に引きづられることによって、
全世界が不況に巻き込まれることがあれば、
どうなるかは目に見えていると思われます。

世の動きを見守りながら、
粛々と、受注させて頂いた案件、営業活動、
相続・土地活用セミナー準備を進めていきたいと思います。




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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/24 21:17|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          セミナー          コストダウン          相続          建設費    

 







10月3日開催の相続・土地活用セミナー特設サイトが出来ました!

噂の無料HP作成サイトwixを使って
3時間ぐらいで一気に作ってしまいましたが、
ブログとパワーポイントの中間ぐらいの感覚で
HTMLなど解らなくても簡単に出来ますね(笑)

企業ホームページに使うのは、どうかとは思いますが、
大家さんなど、物件特設サイトや、
セミナー等の一時的しか使わないサイト、趣味サイトなど、
HP屋さんに時間を掛けて、お願いするまでも無いと思うときには、
サクサクサイトが作れますので試しにやってみてください(笑)

さて、特設サイト内でも、書かせていただきましたが、
※当社のセミナーでは、お客様から求められない限り、
一切の相談・シュミレーションに応じておりません。
「しつこい」営業が嫌いという方々は、ご安心ください。

※懇親会では、お酒を飲みながら大家様同士の交流、
生きた情報交換をお楽しみください。

ということが、重要なのかなと思います。

フェイスブック上で、ある不動産会社の社長様が、取り上げていた記事を拝読したのですが、
当社も、お客様の個人情報については、契約頂くまで、
何処の会社に勤めているかも、こちらから特に聞きませんし、
契約をしても年収すら聞くことは有りません。

流石に、CMについて、契約頂いたら、今度は、ゼネコンに対して、
聞かれたら、答えなくては行けないので、何処にお勤めかぐらいは
把握は、しておきますが、
年収は、今まで建てて頂いたお客様について誰も知りません(笑)

当社の考え方としては、銀行の融資が通って支店名まで解っていればOKで
お客様が、自分で探してきた銀行で自分で融資を通して頂いても、
当社が、紹介した銀行であっても、銀行に、お客様自ら年収などは諸状況を伝えて頂いて
融資の承認を取って貰えれば、
銀行から当社が聞くこともありません
(銀行も守秘義務があるので年収何か言いませんし)。

私自身も、昔、〇デンシャルの保険の営業マンに、
喫茶店の会った瞬間に年収聞かれて、
「何で、お前なんかに年収教えなきゃならんのよ」
イラッとしましたし(笑)

このブログを、ご覧になっている独身女性の方も、
婚活でも、年収何か聞いては行けませんよーー
愛です愛。お金ではありません。

また、しつこい営業も大嫌いです。

稀に、異業種交流会などに行ってみるのですが、
マンションを建てたい方なんか、そこらへんにいる訳も無いので、
大体、何かしら売ろうと、営業を受けます。
(メールアドレス知ったからと言って、一方的に、
BCCで案内メールを送り付け続けてくるの、やめてほしいです。)

基本的に、当社の、スタンスは、
「相談を受けない限り、何もしない」
です。

相談を受けてから、エリアや規模等を考えて、
まず、今の当社で扱えるかどうかを、お伝えしています。
(当社で扱うのは、
東京を中心に横浜川崎・千葉の東京側、埼玉の東京側のある程度の賃料が望めるエリア
駅徒歩10分以内、RC造で、500㎡以上です。)

もちろん、ボリュームチェックや、建設費概算、収支作成などを、
お願いされれば、扱える案件であれば、喜んで粛々と、やらさせて頂きますが、
お問い合わせを受けて、お願いされない限り、こちらからは、何もしません。

そのシュミレーション結果を見て
お客様が建てるか建てないかを決めるだけです。

飛込み営業をすることも、有り得ないですし、
ネットや口コミで当社を知っていただき、
基本的にただ待つのみです。

婚活も一緒です。
ただ、待ち人を、待つのみです(駅や砂浜でナンパすることはありません(笑))。

当然、今回のセミナーも同じです。

無料相談会と称して、ただ、顧客情報を入手し、
その後、ガンガン営業マンを使って肉食系営業をするスタイルの
不動産系や土地活用系の会社も、
多いかと思いますが、御礼のメールを打つ程度はその時の
忙しさ次第ですが、やるかもしれませんが、基本的、それ以外何もしません。

今回のセミナーの目的は、
1.セミナーの参加者の方々に、相続・土地活用について正しい知識を得て頂くこと。
2.当社と、私や各講師陣の人柄を知って頂くこと。

です。

土地活用についてお考えの方に、
「収益上の正しい知識を持っていただければ」
当然の如く、当社が、お客様に、選ばれてしかるべきだと信じておりますし。

先の不動産会社社長様のブログ記事に書かれているような、
「ノルマの為に、上司にどやされて、ひたすら迷惑な営業行為を繰り返す」
ような「時代錯誤」の営業マン等雇っていませんので、ご安心ください!

今の時代の、最強の営業マンは、
24時間、365日働いても、全く疲れ知らずで、
お給料もいらず、待遇にも文句を言わない
ホームページ君」やブログだと思ってます。

勿論、実績を積み上げて、
彼らを鍛え上げるのは、社長の役目なのかもしれませんが(笑)

という事で、玄関開けたら、傘をさした営業マンが建って待っているなど
オカルト的な営業で、お客様に恐怖心を植え付けることは、
全くあり得ませんので、お気軽に、
地主様必見!特別な相続・土地活用セミナー!
不動産・税務・法務・建設シュミレーション・建設費削減のあらゆる角度から分析!

相続・土地活用セミナー
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

に御参加いただければ嬉しいです。






懇親会は、2009年からやっている、新築不動産投資勉強会の延長の飲み会で、
新築不動産投資勉強会自体は、
土地活用や新築不動産投資について、
「最高のサービスを受けたい・したい」と思われる、
地主様、大家様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
更にはCM方式で実際に建てられたお施主様、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
楽しく情報交換・ネットワーク作りが出来る会にできればと思い立ち上げました。


ただ単に、ワイワイ飲み・食べながら、皆様同士で交流して頂く場で
生きた情報が飛び交いますので、お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです

そういえば、前回の記事で、
4-14%利回りの長期キャッシュフローシュミレーションと建設費と相続税対策  
については、知っている大家様や、
以前、営業していて諸事情で少し計画が滞っていたお客様等、
かなりの反響のメッセージを頂きました。

内容的には、
「まさに、そう思う、もっと書いて、認知・啓蒙させて欲しい」
「4-5%とかで買っている風潮に激しく疑問に思う。バカだと思う。」
と言った内容から、
「判断の仕方として、凄い勉強になったけど、ここまで書いてしまって大丈夫なの?」
「こんな記事書いたら、売れなくなるから、書くな!」
とか、そういう感じでした(笑)

「本当の事を、書いて、啓蒙して何が悪い」

はっきり言って、この建設費ブログを書き始めた2006年当時から、
一般の方は知らない、建設業界のホントの事しか書いてきていませんし、
今更、不動産の利回りが低いとどうなるか?についてのホントの事を
数字で書いたとしても、
何とも思いませんけどね。

そんなこと程度に、ビビってるようじゃ、
何十億ものお金や、沢山の人を動かす、
建設マネジメント会社の創業なんかできませんよ(笑)

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Kマンション
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2015/08/23 16:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
先日の記事にて、
4-14%新築時表面利回りの長期キャッシュフローシュミレーションについて書くと
宣言してしまいましたので、
書かせていただきます。

昨今の、過剰な収益不動産価格と、
低利回り取得に対する警告です。

今回の記事は、かなり刺激的な現実を突きつけるものになりますが、
心して御一読頂ければと思います。


これだけブログや、ホームページ情報が溢れている中で、
誰も書くような事ではありません。

答えは簡単。売れなくなるから。

先に、結論を言えば、
「低回りで買う方が悪い」ということです。

売っている方は、買いたい人がいるから売っているだけで、
下記のことを理解していようが、理解していまいが関係は有りません。

欲しいと言うから欲しい価格で売って、
仲介手数料を貰うのは当然の事ですし
(当社は、不動産仲介業ではありません。建設費コンサル、CM会社です。)。

寧ろ、売っている不動産営業マンの殆どは、
フリーキャッシュローの計算式を理解していないでしょう。

シュミレーションソフトは、
ランド・プランニング・スタジオのソフトを使いました。
(一応、言っておきますが、ネットで買っただけで、
この会社の人とは会ったことも話したことも有りません(笑)
関西見たいですし。)

パラメータとして
家賃下落率:年0.8%
空室率:5%
元利均等返済:ローン期間30年 
0-10年 金利1%
11-30年:金利2% 
路線価:70万円/㎡
管理業務委託費:4%
支払共益費(月):5万円(規模によっては少ないかもしれません。)
土地: 6~14%は、自己所有
    5-6%は現実に即して、4億円で仮定
建物価格:各利回りに合わせて変動
減価償却:15年定額法
追加投資積立金:建築価格の年0.4%、15年毎の追加投資に充当
修繕維持費(年額):建築価格の年0.25%

です。

イメージを、つかみやすくするため、フルローンです。
(現金を、多目にいれておけば、安全圏に近づきます。)

各利回りの、累積キャッシュフローは、右上のグラフです。
※画像は、クリックすると、数字まで綺麗に読めます。

14%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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13%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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12%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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11%(安全圏・資産増大・累積キャッシュフローを蓄えておくことが理想)
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10%(安全圏・累積キャッシュフローを蓄えておく必要有)
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9%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要有り・26年弱にデットクロス)
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8%(累積キャッシュフローを蓄えておく必要あり・16年弱でデットクロス)
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7%(フルローンでは破綻危機圏内・10年弱でデットクロス)
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6%(フルローンでは破綻危機圏内)
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5%(フルローンでは破綻危機圏内)
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4%(フルローンでは破綻危機圏内)
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9%は、26年後から、デットクロス(税引後単年赤字)を迎えはしますが、
それまでの累積キャッシュフローがその時点で1.3~1.4億円あり、
これを半分でも自己資金として保有しておけば、
余裕で融資の残りの4年間を耐えきり、
30年目で融資完済後は、一気にまた収入が増えていきます。

特に、入力パラメータは常識的な物で、
過剰なストレスを掛けているものでは有りません。
(人によっては修繕費等は、少ないと言う方も居るでしょうけど)

何故、こんな事が起こるのかと言うと、
家賃が年0.8%設定で下落していくことに加えて、
利息しか、経費算入されないからです。
(元金の返済は経費ではありません。)

不動産融資で一般的な、元利均等返済では、
最初は、ほぼ利息を返済してきます。
そして、最後の方で、元金が一気に減ってくる。

元利均等返済を理解できていない人は、
こちらでイメージを掴んでください。

この不動産融資のトリックを理解していないと、
新築(又は購入)当初の
キャッシュフローが永続的に続くものと
勘違い・自己過信が起こります。

経費算入されないという事は、家賃が下がりつつあるのに、
税金が徐々に重くなっていくことです。

今後、政府の誘導により、年2%インフレが起こり続け、
家賃は上昇していくという考え方も無くはないですが、
これだけ、インフレ誘導しても中々、賃金の大きなアップに繋がらないので、
未だ絵に描いた餅であり、
今迄通り下落の方向に見ていた方が良いでしょう。
(もし、日本国債が破綻して、ハイパーインフレになれば、
今の賃料相場や、借金等は、屁見たいなものかもしれませんが、
現実に、そうなった場合、世の中が、どうなるのかは知る由も有りません。)

そうは言いますが、
売った金額>残債であれば、それでもセーフ。
売れる金額<残債であれば、死亡です。

この時期に鉄骨造だと建物の価値が融資評価上
殆ど無くなっていますので、激しい状態に陥りやすいことも併せて
頭の片隅に入れておくべきでしょう。

少し話は脱線しますが、一般的な融資の積算評価期間は、
住宅の法定耐用年数である、
RC47年、鉄骨34年、木造22年です。

築25年でRCだとあと22年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で鉄骨だとあと9年は、建物が耐えて家賃が入ってくると言う建物価値計算
築25年で木造だと、もうそろそろ、建替えで、建物0円という価値計算です。

(土地+建物)で売った金額>残債であれば、
セーフと言う意味を
構造種別的にも、不動産経営をするなら、
最低限理解しておく必要はあると思います。

相続税対策と、そそのかされて、都心部の低利回りを買うと、
先がどうなるかは、ご自身、又は、
信頼のおける税理士さんに、お願いしてシュミレーションしてみてください。

ブランディングして派手に投資家に
低利回りの土地や新築開発物件を買わせる業者も
いるようですが、
世田谷だろうが、目黒だろうが、渋谷だろうが、
低利回りでの、購入では、デットクロスは
同様に起こります。

当たり前じゃないですか。
銀行の返済は日本全国一緒ですから。

ババを引かせた後、既に株価は逆回転を始め、
不動産相場の逆回転が起こった時、
彼らが、どのように立ち回るか見ものですが、
投資は自己責任ですからね。

中身の無いブランディングで真実を知らない
素人を踊らせ5%で買わせる業者と、
真実を伝え無闇に建てさせないこと、
どちらが正しい仕事をしているか、
数年後に、評価が下されるでしょう。

当社は、目黒区の土地購入の新築開発で
表面11%の鬼利回りで、
最近、引渡し完了してますけどね。

まして、今は、超低金利ですが、
永続的に今の金利が続くかどうかは不明です。
(※今回のシュミレーションでは10年目まで1%、11~30年は2%で計算してあります。)

都心部のように、売れやすく、賃料を多少調整すれば
埋まるのであれば、耐えやすいとは思いますが、
地方で人口流動性が低く、物件売買の流動性も低ければ、
低利回りで保有してしまうと、かなり激しい現実が待ち受けています。

最大のリスクは、新築時・購入時の利回りが低い事です。


5%なら、20年で回収できます?
馬鹿言ってるんじゃないです。
ローンを払って、管理費払って、共用の電気代払って、EVの点検代払って、清掃して、修繕して、
「税金」を払っていかなくてはなりません。

破綻案件は、税引後赤字になり、その時に、
累積キャッシュフローを何かに使い切っていたらアウト、
ローンの支払いが滞るため、別に補填できる稼ぎが無ければ、
売るしかありません。

金融機関も、融資事故は嫌いますから、融資方針で、
最初に現金を多目に入れさせたり、していますが、
最悪、デットクロス時に、累積キャッシュフローを蓄えていないとしても、
差し押さえて、競売に掛けてしまえば、
それまでの金利収入分も含めて損は有りません。

こんなことを言うと怒られるかもしれんが、
大体、20~30年後に、融資した物件の担当なんか、
全然別の仕事してるし沢山融資を通した各物件の事なんか忘れてるでしょう。
結局、最終審査は審査部ですし。

話は、先日の6%前後のフルローンで開発し、
4-5%の相続税対策層にぶつけようとしている不動産業者が、
狂気書いた記事に戻ります。

4-5%でフルローンで購入し、目先の相続税対策が仮に成功したとしても、
以後の、不動産経営は、真面に成り立ちませんから、
いつまで続くかどうが不明な中で、
土地の仕込みから完成、売却まで、
最低1.5年から2年はかかるマンション開発で、
これを狙って行うことは丁半の博打でしかないと思います。

相続税対策をしなければならない、買う側としては、
海外不動産の利回りと比べ、東京は安いからと言う言葉だけを
盲信するか、
短絡的な、相続税対策として、
とにかく借金をしておかなくてはならないという言葉だけに、
踊らされて、利回り4-6%などと言う風に、
低くを買って・建ててしまうリスクを正しく理解すべきでしょう。

この相続税対策の低利回りラインの購買層を狙った、
マンション開発卸業は、活況を呈しておりますが、
いつまで、この低利回りラインでの購買が続きますかね。

マンション開発卸業で仮に、2年程度の短期融資で借りて、
購買価格の低下が起これば、かなり悲惨な末路が待っています。
(そのような開発行為を行っているような会社から工事を請けてしまったゼネコンも悲惨ですが。)

仮に、長期融資(フルローン)で借りていて、6%で開発していても
売却の粗利を載せていない、
開発側ですら、不動産経営と言う点で徐々に自分の首を締めていきます。
(新築区分でバラシテ、団信を楯にテレアポ営業で不動産投資に無知なサラリーマンに1部屋づつ売り切れる部隊・ノウハウを持っていれば別ですが。)

勿論、開発当初に出来るだけ現金を入れておけば、
キャッシュフロー上は、安全圏に逃げられますが、
殆どの開発してる業者は、そのような事はしないでしょう。
(過去に保有することができた優良利回り物件で補填できれば、破産は免れるとは思いますが)

リーマンショック当時、ディベロッパーに1年ほど在籍し不動産業に属していましたが、
直前まで、同時プロジェクト融資で確か100億円程開発している
凄腕の卸の社長(今の私ぐらいの年齢)がいらっしゃいまして、
この世を支配するかのような
歌舞伎町での飲みっぷりでしたが・・・

・・・

さて、本ブログの主題である土地活用と建設費の関係についてですが、
上記のグラフを良く見た上で、
あまり世間一般にテレビコマシャールを打つわけでもないので、
極一部にしか知名度の無い当社のCM方式で、
普通に公共事業や分譲マンションの建築行っているようなゼネコンを選定し、
新築時に、建設費を下げて、出来る限り利回りを上げて
当社HP写真のようなマンションを建てておくことと、

テレビCMで有名な誰でも知ってる〇〇ハウス、
〇〇ブランドで高建設費、低利回りで何となく契約してしまい建ててしまうこと。


どちらの、リスクが、より高いか?

一度、熟考して頂ければと思います。

この記事を読んで、数字の意味が、
理解できなければ、不動産経営に強い税理士か誰か解る人に聞くなどして、
理解できるまで、
不動産投資や、マンション経営は止めておいた方が良いでしょう。

折角、両親やご先祖様が、高賃料エリアに不動産を所有しているという、
圧倒的に有利な立場に運よく生まれ、
残してくれていたとしても、
ご自身が、アンポンタンだと、全てを失いますよ。

ピケティの理論によれば、資産を持つものがより富むということですが、
正にその通りだと思いますが。

僻んでいるとは思いますが、CMと言う武器を使い、
これだけ、マンション開発を有利するノウハウを持って、
それなりに努力をしていると思うにも関わらず、
未だ、自己のマンションを持てるまで辿り着きませんからね(笑)

まあ、私が、このブログで現実を書いたとこで、
世の不動産価格相場が崩れるような影響力は持っていませんから御安心下さい(笑)

まだまだ、地価も収益物件価格も上がりますよ(遠い目~)

このブログを御一読頂いている、知性溢れる方々に、朗報です。
と言う名のセミナー誘導が始まります(笑)

10月3日(土)に開催する相続・土地活用セミナーのご案内です。
趣旨などは、こちらの記事をご覧ください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。

今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
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↑クリック頂くと綺麗に見えます。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用


それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
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2015/08/20 16:02|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          マンション    

 

GDP速報が年率換算でマイナス1.6%も出たことだし、
久々に、統計について書いてみようかと思います。

GDP1.6%マイナスでも、甘利大臣は、「景気は回復傾向」
とか言ってるけど、そんなことなんて、あるんでしょうか(汗)

次に、景気動向指数
悪くは無いけど、「やっぱり去年の1月ぐらいがピークだよな。。。」
という感想通りでしょうか。

帝国データバンクの企業景況感
ほぼ悪化。建設・不動産も悪化しているようです。

景気は気からとは、言いますが、消費税増税が
普通に考えれば、重いよな。と思います。
だから、あれだけ反対してたのに。。。

アベノミクスの当初の政策を思い出してみると、
1.大胆な金融政策
2.機動的な財政政策
3.民間投資を喚起する成長戦略
だったような気がします。

まず、大胆な金融政策は、円高の頃よりは、雰囲気は、
ましになったんじゃないかとは思いますが、
建設業の妙なインフレが起こった以外、なんだか尻すぼみです。

1については、これ以上やりようないし、
2については、実質的に、公共事業に的を絞って、税金を投下したが、
 人手が無いことを計算していなくてパンク。
3は何かやりましったけ?法人税減税に、なりそうな雰囲気を作った程度でしょうか?

ここから景気回復策として打つ手は、まさかの消費税減税しかないでしょう(笑)

消費税を0%にしてくれたら、
月30万円の収入だったら、2.4万円も浮くからかなり効くでしょう。

3億の建物で、2400万円も浮くのですから。

次は、建設業景況調査

誰ですか?建設業は、
オリンピックまで景気が良いと仰られたのは。

少なくとも地方の建設業の景気が一瞬だけ良かったのは、
国土強靭化の狂想曲に踊って、公共事業の予算が一気に注入されただけで、
そもそもマンション等は殆ど計画も無いし、
民間需要が、少ないところです。

そこに、一瞬だけ一気に注入しても、人手がある訳無くて弊害の方が大きい。
そして麻薬を切った瞬間に、痛い痛いと言い出す。←今ココ。

今以上に公共事業を減らせとも言いませんけど、
増やすなら、民需や労務の動向を見ながら、
徐々に胃袋を大きくして、ジワジワ少しづつ増やすべきなんです。

建設費に関しては、これまでの、高止まりから、やや下落方向へ、
不動産価格に関しては、少なくとも半年は高止まりかなという感覚です。

新築分譲マンションは高く仕込んでるから安く売れないんです。

まだ首都圏は、相続税対策が必要なような富裕層のセカンド、サードハウス需要や、
中国系の需要が続いてるから持ちますけど。

中国系の方々の不動産は、あちらでは東京より全然高いようなので、
「東京の、しっかりした造りのマンションが安いから買ってしまえ」との、
感覚のらしいですが、いつまで続くことやら。

不動産は建設業と比べ山師が多いから、
まだ行けるガッハハーと、
突き進んでいる方がいるのかもしれませんが、
大手はリーマンショックを経験しているので少なくともマンション・オフィス開発に関しては、
適度に調整してくるでしょう。
(もう始まってしまった、再開発は止まりませんけど。)

中国は、相変わらず訳解らない、爆発が続いているし、
大物政治家一族が経営者にいたとか、ニュースに出てますし、
何だか、壮絶な陰謀があるのかと、ドキドキしてしまいます。

この景気動向で、来年、仮に建設業が仕事が増えるとしたら、
不動産が思った以上に山師が多く、
バブルに向かって突き進んでることになりますね。

新築表面利回り4-5%でも、相続税対策の人々に、
売れちゃうから6%でも仕込むとか言ってる、
小さ目の山師不動産業、それに連られれて受注してしまう、弱小ゼネコンは、
4%で不動産を買った人間のCFというものを理解できておらず、
狂気だと思います。

次回の記事で、4~14%の各新築時表面利回りフルローンでの
35年間のキャッシュフローグラフを画像で、次回の記事で公開しましょうか?

7%ぐらいで良いなら、そこらの、ある程度の規模が建つ土地を
適当に見繕ったって当社の、CM方式なら楽勝で出せますよ(笑)

こんな状態で、開発が進んで行って、
相続税対策で5%でも買うと思ってたような方々が、
ハシゴを外し、相続税対策と言えど、8%なきゃ買わないと言い出したら、
中国が、ホントに経済危機を起こし、日本の不動産を漁らなくなったら、
もう一回、消費税率が更に2%も上がったら、
世の中、どうなってしまうのでしょう。

そもそも、土地持ちの方には、
表面で9%程度すら出ない賃料帯の激しいエリアや、
オーナー邸の広さでは
建てる事自体を勧めていませんし。

累積CFを貯めていられる、別の不動産収入が有る投資家様は、
8%ぐらいなら損することは無いですが。

私自身は、リーマンショックの時に、
31-2歳で個人的にも、
CM方式自体
誰も知られてない中、
このブログ一本で、個人事業主から始めたので、
リーマンショックが最悪のデットラインで済むことを想定すれば、
贅沢しなければ、何とかなるんじゃないかとは思ってはおりますが、
たまたま良い、お施主様に巡り合えたという
運に恵まれた側面もありますし、恐怖心はあります。

結局は、お上の決めたかことに従って、
世の景気に揉まれながら、その時の最善を尽くすしかないのですが。

一方で、投資と言う側面では、下がった時に、買って、
上がった時に、売るのが必勝パターンなので、
このブログを読まれているような資金力がある人は、
タイミングを測るべきでしょう。

幾ら、タイミングを上手く測ったつもりでも、
タイムラグと言うものが有るので、
そんな思い通りに行く訳では無いですけど、不動産投資と言う側面から見ると、
リーマンショックの時ですら、不動産価格や、建設価格が下落したように、
東京の賃料が落ち続ける事が無かったことを考えれば、
検討は、しやすいかと思います。

それでは、下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/18 18:38|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 





無料の工事受発注サイト
建設工事 新規受発注.com
を作りました!

検索機能が付いて、
無料なサイトは業界初です。

建築のプロの方も、一般の方々も!発注者様側の立場からは、
1.大家さんが、クロス屋さんを開拓したい時
2.不動産管理会社が、クリーニング屋を開拓したい時
3.マンション管理組合が大規模修繕工事の施工者を開拓したい時
4.ゼネコンが、専門工事会社(下請)を開拓したい時
5.設計事務所が細かい工事も含め出来る施工者を開拓したい時
6.一般企業が事務所の、お引越しの時

などなど。。。様々なシーンに使えます!

繁忙期に、いつもお願いしている所だけでは、
原状回復が対応が出来なかったり、
新たに、新規業者さんを開拓したいと思われてる方は
お気軽にお使いください。
(大家様など個人の方は匿名登録可能です)

保有のマンションや、お住まいのマンション管理組合等で、
大規模修繕も、そのうちやらないとな。。。
と思われている方も、
業者さん側からの検索機能が付いていますので、
登録しておけば、徐々に問い合わせがあると思います。

建設業では好況の時勢ではありますが、
積極的に、発注情報を探そうとしている工事会社こそ、
今後、伸びていく会社とは思います。

総合建設会社や専門工事会社、職人等、
建設のプロ向けの機能では、
大家様や不動産会社様などでは、
使い切れない躯体工事やマンション建設系の
ほぼ全工種に対応しています。

職人さん⇔専門工事会社・職人さんの
職人応援の募集や、応援に行けます機能も付けており、
建設業界の更なる流動性の確保、
新たな出会いの場として貢献できれば嬉しいです。


掲載案件数が増えれば、
工事業者さん・職人さんが集まり易くなるので
ブログやフェイスブックのシェア等で
どんどん拡散頂ければ嬉しいです。

まずは試しに当社の案件を、
私が代表の、見積用の会社の方で掲載してみましたが、
皆様方の、情報が掲示される頃を見計らって、
工事会社側に順次リリースと
共にseoも掛けて行きます。

当社のサイトを作った目的も、更なる優良な専門工事会社の新規開拓です。

現状でも、全工種において、現場監督の頃からの付き合いのある、
又は、過去6年間のCM事業で付き合いが始まった、
十分な専門工事会社を抱えておりますが、
常に先を見据えて、新しい血が加わえることを意識していないと、
原価の高い、普通の会社に成り下がりますので。

http://kensetsu-ouen.com/" target="_blank">http://kensetsu-ouen.com/</a>" target="_blank" title="建設工事 新規受発注.com">建設工事 新規受発注.com
宜しくお願い致します。

下記、「相続・土地活用セミナー」の、ご案内となります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
2015年10月3日(土)の相続・土地活用セミナー開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

121121.jpg
上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
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Kマンション
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2015/08/17 19:35|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー          相続    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
2015年6月期 
年間取扱 総面積7,546.39㎡
年間取扱 総戸数 153戸
年間取扱 建設費 20億円超(コストダウン前)

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前回は、10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーの記事を書かせていただきました。

お盆休み入りまして、本ブログをご覧になって下さっている方の中には、
ご実家の両親に顔見せに、行っている方も多いと思います。

ご自身が、ご両親から、土地・建物を相続することになっていて、
親の、ご生前に、何か対策を打っていないと、
相続税が払えるか、どうか解らないという方、首都圏で数億超えの土地を相続する場合
殆どの方は、ご自身の給料で貯めた手持ちの預金から払える額ではない
巨額の相続税であるという方も多いと思います。

日常生活で、サラリーマンとして働いている方の多くは、
普段の日常生活で、税理士や司法書士等と、
付き合いのある方の方が少ないでしょうし、急に相続が起こってしまい
大あらわになったという話は、良く聞きます。。

また、何かしら調査を開始していて、今回のお盆休みで、
両親と、じっくり話合いの機会を設けようと、お考えの方もおられることでしょう。

中々、普段は、相続の話などで会話がスタートする事も
憚られる御家庭もあるでしょうし。

当社は、マンションの建設費をコンストラクション・マネジメントという手法を使って、
削減しする業務を行っていますが、
御破談になるケースで多いのが、父親の説得に失敗するケースです。

お父様の性格にもよると思いますが、ご高齢になると、
マンションを建てることが、精神的なプレッシャーが面倒・億劫になられ、
娘や、息子が、
「自分の死後、相続で、どうなろうと知らん」
と言う感じになってしまう場合もあります。

勿論、当社としては仕事として、利回りが出るエリアで、
規模があればマンションを建てて頂きたいので、
様々なシュミレーション資料を作って、ご子息の方に、お渡しはするのですが、
ご家族が、ご両親を説得できない限り、何ともしようが有りません。

これまでの経験上、母親のみ御存命の場合、
息子様や娘様が、相続対策の説得に失敗するようなことは、
余りに無いように感じます。

きっと、お腹を痛めて産んだ子供は可愛いし、
そんな対策を出来るようになった子供の成長を嬉しく感じるのでしょう。

一方で、父上様のみ、ご存命の場合は、
結構、説得に失敗しているケースが多いなーと感じます。

まず、御性格にもよるとは思いますが、
父親は、いつまでたっても、
「息子や娘に指図されたくない。」
「俺の方が、人生経験豊富だし、格上。」
と思うのが普通だと思います。

元々、お父様が、一般法人の経営者で家業を継がせることを
産まれた時から考えておられる方は、
むしろ、積極的に、相続、事業継承を進めて行かれる方も多いように思いますが、
特に家業を継がせるような事が、無いような、お父様の場合は、
あまり積極的ではない場合も多いように感じます。

私自身は、マンションを建てるような首都圏の土地を相続する心配はないのですが、
自分が、その立場で、頑固な父親から相続対策をしなければ、
ほぼ、相続直後に売却して、相続税を支払うしかない立場だったら、どう説得するかな。。。

と考えてみました。

1.まず、専門家にシュミレーションして貰い数字的な根拠を、自身で把握する。
2.兄弟が居れば、兄弟で話し合う。
3.母親が生前であれば、母親の説得に掛かる
  (父親は、母親のいう事には多少の耳を貸す可能性を使う(笑))。
4.ダイアモンドなどの、雑誌や、新聞で、相続特集の回の雑誌を、さり気無くテーブルの上に置いておく(笑)
5.兄弟総出で、お盆や、シルバーウィークに、温泉や高級料理屋に接待する。
6.これまで育ててくれた事の感謝を示す、手紙を書く。
  (まだ私自身、書いたことは、無いですが。)
7.その最後に、折角、お父さんが作って残してくれる財産は、今何も対策をしなければ、
  相続税が手持ちの現金では払えずに、国に取られてしまうか、
  売却して莫大な税金を払わなくてはならない。
  国に取られる事の無いように、
  『相続』について、真剣に考えたいという思いを伝える。
8.終わり棲家として、立派なマンションを見せたいし、住んで貰いたいと伝える。
9.元気であれば、専門家の、まともなセミナー等に連れて行く。


かな。。。

私の父親は極めて理性的なので、もし、そのようなことになれば、
非協力的な態度を取ることは、まず、ありえないとは思いますが、
7-90歳代の男性の方々は、若い現役世代の意見を聞かないとか、
色んな性格の方がおられるので、
性格を最もよく知る御子息が、
父親の心を余程、動かすような事をしないと、
中々動いていかないケースもあると思います。

勿論、相続する側が、御父上の、説得に成功しても、
ただマンションを建てて相続対策をするだけでは、
相続税に対しては、クリアできたとしても、
高い建設費で、業者の言われるがままにマンション建設をしてしまい、
15-25年後から、キャッシュフローがデットクロス(税引後の赤字)を迎え、
融資の返済が不能になるようでは行けません。


相手を説得するには、相続を受ける側も、
自身での相続や、土地活用、マンション経営に対しての、
正しい理解が必要になると思います。

多くのゼネコンから確認しておりますが、
今時、金融機関主導の相続対策による工事会社の紹介でも、
殆どの金融機関は、ゼネコンに工事代金の3%の紹介料
キックバックとして請求する時代です。

それより、更に民業である方々が工事の関わる相続案件を
施工会社紹介まで、行って取りまとめた場合、
工事会社を幾つか紹介して、
弊社のような実際の見積金額からのコストダウン額の中から業務委託報酬を「事業主様から正当に頂く」CM会社
から見れば、お子ちゃま・幼稚園児の遊び程度に競わせ
何処が受注しても、工事代金の3%をキックバックとして取れるような
仕組みを作ろうとしている所もあるのは現実です。

もちろん、真面目に、自らの専門性の開示を目的のみを
目的とされている方もいらっしゃいますが、
この業界の悪しき慣習として、どうしても、そのようなクリーンでは無い事が付きまとってしまう。

(頭の弱い)事業主と、
直接顧客情報が取れなかったゼネコンを食い物にして、
動く金額の大きいマンション建設において、
建設や、建設費に対して素人の立場でも、
事業主の解らないように
莫大なキックバックが貰える美味しい商売です。

これだけ、相続税対策ビジネスが活況している理由・一番美味しい狙いを
良く理解して頂ければと思います。

私自身は、建設費キックバックビジネスの横行する、
飛込み営業や、営業マンの歩合のみを餌に、軍隊のように何も建設を知らない営業マンを支配し
事業主に、しつこい営業迫り無理やり、相場より高い金額でマンションを建てさせるような、
「土地活用業界」を変える事が出来ればと強く思います。

10月3日に開催する、
相続・土地活用セミナーでは、普段あまり関わることの無い、
税理士や、遺言の専門家である司法書士の先生に気軽に質問頂ければと思います。

これらの知識は、今現役バリバリの4-60代の大家様が
いずれ御子息に、相続を考えなくてはならない時に、知っておくと、
10-20年後に
「尊敬の眼差し」
で見て貰え、楽しい老後を迎える助けになるかもしれません(笑)

また、今回のセミナーでは、あまり触れることはないですが、
生前に相続対策をする上で、ネックになりやすいのが、
痴呆です。

痴呆が始まり、金融機関に、意思判断能力に欠けると判断されると、
時間を掛けて成年後見人をきちんと立てるなりしないと融資自体おりませんので、
いざとなった時に、何も対策が出来なないまま、
相続を迎えてしまうことになりかねませんので、
少し早いかな・・・と思うぐらいでも、検討は進めておいた方が良いとは思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
004_01.jpg
004.jpg
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
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Kマンション
jirei03_pics.jpg
2015/08/12 23:21|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

 

 





真夏で暑い日が続いておりますが、如何お過ごしでしょうか?
相続・土地活用 中規模セミナーのご案内です。

過去に、何度か小中~150名様の大規模セミナーの開催をさせて頂いておりますが、
今回のテーマは、
「築古収益物件の建て替え相続・立退き・新築事業継承戦略シュミレーション」
~あるビルオーナー一家の相続税、税務シュミレーション、遺言、売却査定、
建設費コストダウンによるマンション建設、累積キャッシュフローまでのケーススタディ~

と、なります。
004_01.jpg
004.jpg
↑クリック頂くと綺麗に見えます。

建物にも、人にも、必ず寿命というものが
訪れます。
また物事には、年齢や健康状態、心理状態、人間関係等それぞれの事情を鑑みて
何か準備しなければならない
逃してはいけないタイミングというものは、
有ると思います。

また、当社で、良く頂くご相談で、
50年近く前の前回のオリンピック開催の頃に
建てられたビルの建て替え、相続を前提とした
事業継承の案件は非常に多く、
避けて通る事のできない相続に対し、
何から手を付けて良いのか解らないという
方々は多数いらっしゃると思います。

資産を継承するといことに、
いずれなることが解っている
相続人の方々や、
いずれ相続により御子息に資産を継承しなくてはならない方々には、何としても御参加頂き、
今後のタイミングを計った戦略上の糧として頂ければ幸いです。

時間は巻き戻す事は出来ず、
タイミングを計った上で、
よりベストと思われる判断を下すには、
最低源の知識と、
顧客の為に動く専門家を手足、目とする事が
必要になると思います。

土地活用は、法人税、所得税を中心とした税務視点、
遺言や争族回避を中心とした法務視点、
売買及び賃貸の不動産視点、
建設の視点などが横断的に必要となります。

しかし、各専門家が、横断的に全ての知識を把握していることは、あり得ません。

一方で、現状は、多くのマンションオーナー様は、
押し掛けて来る、土地活用営業会社の
営業マンの素人騙しの話術に押され、
良く状況を把握出来ていない中で、
何と無く請負契約書に不利な条件で
印鑑を押しているのが現実です。

本セミナーは、一つの例題に対し、まず
不動産→法務→税務→開発シュミレーション→建設と
焦点を当て考え、
その思考プロセスを見ながら、
俯瞰的に、御参加頂ける方々の持たれる
諸問題と置きかえて考えて頂き、
より良い解決の糸口を探って頂ければ嬉しいです。

もちろん、現状、相続する予定の土地に
家屋が建っている場合や、
更地の場合、
一般事業法人が上家付き土地を保有し売却かマンション建設かの判断を迫られる時、
投資家様が買った収益ビルをいずれ相続をする場合に
置いても置きかえて考えることも可能です。

また、お悩みを解決する為に、様々な事象に対し、
タイミングの測り方や、どういう人間に、
どのタイミングに何を聞き、
判断を下すべきかと考える一助になればと思います。

過去のセミナーでも、
頭がパンクするほどの最高難度のレベルを
ご提示して来た気合の入ったセミナーですので、
不動産や税務、法務、金融機関等、
相続や土地活用に関わるプロの方々にとっても、
お客様に提案するための一助となると思いますので
是非、御参加頂ければと思います。

2015年10月3日(土)の開催プログラムは、
下記の通りです。
13:05~13:20 
主催者挨拶と、お題説明 
講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
セミナー全体のお題 台東区での築古ビルオーナーの相続対策、事業継承戦略
①生前に、現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
②生前に、立退・解体をし、更地で売却し、相続をし、相続税を支払う。
③相続後に、 現況有姿で売却し、相続をし、相続税を支払う。
④生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから売却する。
⑤生前に、立退き・解体をし、相続をし、相続税を支払ってから保有し続ける。

13:20~14:00 
不動産仲介業の各フェイズでの物件価格査定と、その査定手法と根拠について
講師:不動産業ブロガー狼様
①各フェイズの売却査定結果の説明・高く売却するには
②テナント・入居者の立退きの考え方 

休憩  10分

14:10~15:20 
法務視点からの相続対策、遺言・各フェイズでの注意点 
講師:ABC司法書士法人
司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
①人が「何もしない」ことのリスク
②リスクマネジメントの考え方と手法
③リスクを回避するには
④争族事例
⑤今更聞けない遺言とは??
⑥その遺言大丈夫!?
⑦遺言では対応できないこともある?
⑧遺言の各フェイズでの更新について
⑨親の説得方法
⑩質疑応答
     
休憩 10分
15:30~15:50 
各フェイズでの相続税・諸税・CFシュミレーション結果の比較
例題の①〜⑤の各フェイズでの、売却価格、累積キャッシュフロー、各フェイズで売却残債返済し、諸税を支払った後の手残りを、現在の相場感・税制での但し書き付では、有りますが、敢えて金額と言う数字を算出しながら、検証して見ます。
現在シュミレーション中であり、私自身もどのような結果が出るのか不明です。
勿論、不動産売買価格、賃貸相場、物価は変動していくものであるのは理解しており、長期収益を保証するものではありませんが、現時点で、より良いと思われる戦略を立てながら時代の状況に合わせて、状態を把握していく事は大切な事と考えます。

15:50~17:00
税務視点からの相続対策 
講師: 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター 代表 税理士 五十嵐哲
①相続対策の初めの一歩は、贈与から
②タワーマンション節税は、活用すべきか?
③二世帯住宅は、相続対策の救世主
④賃貸用不動産を利用した節税の効果とリスク
⑤まだまだ理解されていない、保険を利用した相続対策
⑥税務調査は、恐ろしい?
⑦フェイズのシュミレーション結果への税務解説
質疑応答

休憩 10分

17:10~18:00 ㈱土地活用のCM方式に関する説明・質疑応答 講師:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
①株式会社土地活用とは?
②CM方式の威力
③建設費の仕組
④一般的な見積方法との違い
⑤建設業・建設費動向
質疑応答
※プログラム内容は、若干変更になる可能性がございます。

断片的な相続セミナーは、世の中に多数存在するとは思われますが、
横断的に、案件のプロジェクトマネジメントの
一旦が垣間見え、シュミレーション結果を算出するようなセミナー、
又、それに加えて各専門家の方々が普段の仕事で
相続案件についてのご相談受ける中で培われた様々な
ノウハウが聞けるセミナーは、
なかなか無いとは思います。

開催概要
日時:10月3日(土)12:50会場 13:05~18:00
場所東京都豊島区西池袋5−4−6東京セミナー学院6階
東京セミナー学院

費用:
①セミナー:5,000円(事前振込)
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。
②懇親会:5,000円(事前振込)
東京都豊島区西池袋1-21-9 パセラリゾーツ
※ブログで、TOPページリンクの上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、セミナー・懇親会費用共に無料となります。

申込方法:info@kabu-tochikatsuyo.comに、
題名を「10月3日セミナー申込」と記載の上、氏名、都道府県、
懇親会出席の有無を記載の上、メールをお願いします。

※お申込を頂いた後、振込口座番号をお伝えするメールを手動でお送りし、
 座席は仮押さえ致します。
※振込確認後に申込確定となります。
※ブログで、株式会社土地活用HPと、TOPページでリンク上、本セミナーの記事を書いて頂いた方は、
 記載したURLも併せてお送り頂けますようお願いします。
※出席者様のリストは、共催講師陣にもお渡しいたします。(悪用は致しません。)
※手続きは手動で行いまして、
お盆休みや、仕事のため、若干お返事が遅くなる可能性がございます。

定員:70名(満席になり次第、キャンセル待ちとなります。お早目に、お申し込みください!)
主催:株式会社土地活用

講師紹介:(※講義順)
①株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメント(CM)方式による建設費削減業務により、
年間7,500㎡-150戸程の、マネジメントを行う。38歳花嫁募集中。
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②不動産仲介業 不動産業ブロガー狼様
㈱土地活用のCM方式で、マンションを建設された、
大変お世話になっている、お施主様で、
売買仲介、不動産管理、賃貸仲介を全てを経験されている不動産全般の達人です。
写真4

ABC司法書士法人 司法書士 辻本雅嗣 (東京代表)
ABCリレーションズ株式会社 東京代表司法書士 不動産調査・測量部主席リーガルコンサルタント
・司法書士
・宅地建物取引主任者、管理業務主任者、マンション管理士有資格者

大阪市出身/都内在住
1984年 大阪市生まれ
2003年 大阪府立港高校学校卒業
2009年 司法書士試験 合格
2010年 つばき司法書士事務所入所
2013年 つばき司法書士事務所代表と事務所を法人化
      司法書士法人ABC設立
2014年 東京支店オープン
2015年 大阪市内から都内に移住
コメント
社会情勢の変化に伴い複雑化する相続問題に対し、あらゆる視点からお客様のニーズを捉え、しっかりアドバイスを行いお応えするために邁進中。
講師写真

④ 税理士法人ISYパートナーズ ISY相続・贈与相談センター代表 税理士 五十嵐哲 
平成 6年 立教大学 経済学部を卒業
平成 11年 税理士登録 登録番号88213
平成 15年 ファイナンシャルプランナー登録
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相続税・不動産経営の税務についても、取扱い実績多数の、税理士様です。
文京区に相続・贈与相談センターを開設中です。

5時間の、セミナーで、みっちり頭に汗をかいて頂いた後は、
懇親会を開催します。
講師の方々や、大家様との、交流により、日々の不動産経営の悩みなどを
解決に御活用頂ければ嬉しいです。

尚、懇親会まで無料にさせて頂く、
ブログでのTOPページリンクと、セミナー紹介記事の掲載とは、
seo対策(検索順位の上位表示)を目的としております。

簡単に、言うと、皆様のブログから当社HPやブログへのリンクを頂けると
googleでの検索順位が上がるだろうという予想です(笑)

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上の写真のように、ブログ上の、
お気に入りや、リンク集のところからの、リンクと、
本ブログセミナー記事をブログ本文内の何処かで、1-2行でも良いので、
リンク紹介の上、ご紹介頂く記事をお願いします。

それでは、当日、お会いできることを楽しみにさせて頂きます!
お気軽に、セミナーに、ご参加下さい!
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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2015/08/07 09:44|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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