建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。

建設費コストダウンの株式会社土地活用 東京都板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B
TEL03-5944-1710 mail:info@kabu-tochikatsuyo.com
マンション建設費に関して、お気軽にお問い合わせください!

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株式会社土地活用は、2014年コンストラクション・マネジメント実績 延床約7700㎡、
建設費にして約20億円を総合マネジメントしている会社です。

このブログで、いつもは、建設費や統計等についてマニアックに書いていますが、
どのようにして株式会社土地活用が出来たか、
代表者 越川健治(kkenji1)は、どのようにして、独立し、会社を作ったか、
本日は、物語形式で書いてみようかと思います。

まずは、学生から新入社員までを(笑)

私は、東京理科大学の建築学科に建築家になりたくて
入学しました。

高校生の時は、木村拓哉の協奏曲という、多分、安藤忠雄をモデルに
ドラマにしたのが放送されてたり、本屋で、建築雑誌とかを見たりして、
何となく建築=カッコイイというイメージでした

今は、偏差値も理工系の中では下から数えた方が良いぐらいの
不人気学科ですが、当時は、理系の中でも、医学部>薬学部>建築学科ぐらいの
人気学科でした。。。

大学に入ると設計の授業があり、C+Aの代表建築家で教授の小嶋一浩先生のお友達か、
有名な建築家が結構来ていて、坂茂、瀬島和代とかの大先生も設計の授業で教えていました。

しかしですね。。。建築家さんって、コンセプトだとか、都市が・・・とか、
「頭の中がお花畑」のプランとかを学生だからという理由で?評価してて、
「コストが・・・」「収益が・・・」とか知りたい考えたい私のプランなどは
全く評価されませんでした(笑)

はっきり言って、こんな建築教育をしているから、
建築主にとって、まともな建築家が育たないのでしょうけど、
徐々に、やる気が無くなってきて、毎日、麻雀に明け狂う日々でした。

そして、良くわからないまま火災系の研究室に入りました。

当時、火災系の建築法規を作った権威の教授で、
当時、国の研究機関の
筑波の建築研究所というところに、
入り浸り・ほぼ泊まり込みで研究をしていました。

勉強は好きではありませんでしたが、実験だけは、楽しくて大学院まで行って、
国の研究者の先生に言われるがまま結構頑張っていました。

確か、有風化で家を燃やす実験とかでは、
国土交通大臣の扇千景とかも見に来ていました。

車を燃やしたり、煙の中を避難したり、
CFD解析とか、微分積分を使って、パソコンで、煙の流体力学のシュミレーションをするとか、
今から思えば訳の分からない世界の研究もしていました。

そろそろ、就職か・・・というとき、
当時は、氷河期と言われる時期でしたが、
ドクターの先輩とかに、
教授や国の研究者に言えば口聞きしてくれるから、
言ってみろとか、清水建設と共同研究してたので、
言えば何処でも入れそうな雰囲気でしたが、
そもそも、そんなに研究も好きでもなくそのまま研究者になったら
落ちぶれるなというのも感じていましたし、
そういう口聞きも好きではなかったので、
「自分で探す」と宣言しました。

そして、丁度そのころ、国の研究者から、
コンストラクション・マネジメントCMというものがあるというのも、
聞き、資料を見せてもらいました。
当時、その研究所でも研究対象にしようか?みたいな話もあったようです。

そこで色々調べてみると、
岐阜のCMをしていた会社が新入社員を募集していたので、
東京での説明会に何となく参加しました。

そこでは、建築学科で学んだこととは、全く違ったCM、
建設業について話していました。
「これだ!今後、建設業で生き抜くには、CMしかない!」
と、思い、面談を申込み、直ぐにその会社に入社を決めました。

給料は激安だが、自分の能力なら直ぐに上がるだろうと

「うっかり入らないでください」
というキャッチコピーにも目も止めずに・・・(笑)

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「うっかり入らないでください」
というキャッチコピーにも目も止めずに・・・
入ったその会社、入って意味が解りました。

まず、新入社員研修というので、会社に入る前に利殖研修というのがありました。

あんまり良く覚えていませんが、10万円を会社か親からだか借りて、
1か月ぐらいで自分で商売をして幾らまで稼げるかみたいなのをやったかと思います。

まあ、私は修士論文で忙しかったので、株を確かやりました。
結果は普通(笑)

入社すると、確か、CAD研修1日、レベルとトランシットという測量器具据え付け研修半日をした後、
これまた、1週間で幾ら稼げるか研修大会みたいなのをやりました(笑)

バイトでも何でも、法に触れなければ良いという研修です。
当時、ヤフーbbの販売というのが自給が良くて昼はそのバイト、
夜は、ヤマザキパン工場でバイト・・・

結果は普通(笑)キャバクラとかで働いた女の子が成績が良かったように覚えています。
そして、そのバイト賃は会社に没収されました(笑)

その会社は、経営状況がおかしくなると、
社員をバイトさせるとか、可笑しなことを平気でやる会社だったので、
その、耐性をつけるためか、世の中の厳しさを教える為か、
社長のスーパードSの遊びに付き合わされたのだと思います。

その後は、雇ってください研修です。

「やる気満々の新入社員 月25万円」というビラを持たされ、
全国のゼネコンに通って派遣社員として雇ってくださいという
ふざけた研修です(爆)

社員のプライドを打壊すために、やった研修でしょう。

千葉県出身の私のエリアは縁もゆかりもない、京都、滋賀県です(笑)

大阪のワンルームマンションで他の新入社員何人かと共同生活をしながら、
私は一人で京都、滋賀まで行き、京都では自転車を借りて、
ゼネコンに飛び込み営業ですww

当たり前ですが、いきなり、飛び込みで行っても、殆ど相手にされず、
門前払い。

たまに面白半分に話を聞いてくれるオジサンが居たり、
宮大工の棟梁に「舐めてんのか」と怒られたり、散々でしたが、
京都は、かなり自転車で走りました。
世界最古の会社の宮大工の金剛組にも行って怒られました。

今思い出せば、かなり楽しい思い出では有りますが、
結局、何の収穫も無く、滋賀まで行って、琵琶湖一周して、
信楽高原鉄道の山の上の総合建設会社?まで出向いたら会社に誰も居なくて、
憔悴して信楽高原鉄道を下っているとき、
「派遣先が決まった」と会社のおばちゃんから連絡がありました。

何でも、「明後日から、東京で派遣先の現場が決まったから、
明後日の朝に、東京に行ってくれ」とかいう電話です。

まさに、信長が本能寺で撃たれたとき家臣の気分です。

直ぐに、まず、大阪まで戻る→岐阜の寮まで荷物を取りに行く→夜行のバスに乗る
東京に行く、9時に待ち合わせの場所に行って、
当時1部上場だったゼネコンの現場所長と面談です。

現代の移動手段を駆使したので
家康より、動きは速かったことでしょう(笑)

そこで作業着を渡され、次の日から豊島園にあった結構な大きさのマンションで
派遣の現場監督です。

社員として入社したつもりだったのに、
何故か、派遣社員としてゼネコンの現場に出勤することになりました(笑)

次の日、初めての朝礼に出た後、先輩監督に案内されて、
まず鉄筋の写真の撮り方を教わりました。

その日は午後から、サンダーという機械を渡され、
土工さんと、要らない鉄筋をひたすら切っていました。。。

直ぐに派遣切りになると後は無いので、
それはそれは、一生懸命に働きました。
何にも解らないなりに。

だって、型枠大工とか解るわけ無いのに、
ワザと色々聞いてくるんですもん。

「越川君、赤ちゃんみたいだなー(笑)偉くなったら使ってくれよ~」

その現場が終わるころには、かなり複雑な、
エントランス回りの作業工程等を組めるようになって、
1年後には、「その会社辞めてうちに来い」
との引き抜きの誘いが有りましたが、
会社に帰ってCMが学びたいとのことで、断りました。

その後は、愛知県で名古屋最強と言われる1部上場ゼネコンの矢作建設さんへの派遣で2現場。

鉄骨工場と、マンションをお世話になり、目茶目茶怖い鬼所長でしたが、
現場監督として必要な知識・心構えを叩き込まれました。

この頃は、自分が派遣の監督であることが悔しくてたまらず、
毎晩、泣いていましたが、
その現場で叩き込まれたことは、物凄い役に立っています。

その所長や上司さんにも、
現場が終わるとき誘われましたが、お断りました。

今では、かなり偉くなられたみたいで、たまに携帯で電話したりしてますし、
時間が出来たら、名古屋まで、お礼に行きたいなとはずっと思っています。

その後も、名古屋で清水建設の下請の耐震改修の現場に出され、
2現場を夜勤で鬼のように働きました。

1現場目は、まだ、ゆったりとしていましたが、
2現場目は、テナントの入った、ビルの耐震工事だったので、
18時から、養生をして、19時にテナント社員さんが出たら鍵を受け取り、中を開けて、
耐震工事をして、朝の7時までに何事も無かったかのように、鍵を返すという工事を
7部屋ぐらい同時並行で行うという、超複雑な10分工程を完璧に全て作って、
手配・指示して、それこそ、
ビル内を汗だくになって走り回って、現場を回してました。

一般常識では有り得ないかもしれませんが、
下請の更に派遣監督の癖に、世界の清水建設の使え無い主任(実質的な所長)が、
たるい仕事をして、テナントへ中への夜事務所の中に入って工事をする説明忘れるというヘマしたら、
「なんで打ち合わせ通りにやっていない。
俺も職人も遊びでやってる訳じゃねえんだよ!」
と、
怒鳴ってましたから(笑)

派遣元の下請の監督は、
世界の清水の主任に向かってそんなこと言ってビビッていましたが、
その現場の監督として、誰よりも汗だくになって走り回って働いてたし、
私が居なければ回ら無い中で、
正論で論破するので、ぐうの音も出来ないです。

職人のお爺ちゃんには、「監督さん将来、物凄い所長になるよ~」と言われたり、
それを聞きつけた清水の支店の方からも、
「今なら、まだ間に合うからうちに来い」と言われたりもしましたが、
お断りし、1部上場ゼネコン3社の現場で
約2年半を過ごし、入社した会社に戻りました。

会社に戻った時は、17人居た新入社員の同期で
無事に戻ってこれたのは、
私だけでした。。。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
派遣先から入社した会社に帰ると、東京の蒲田の物件の設計→所長をやりました。

設計は、元々やりたかった仕事でしたし、
もう一度やりたいとは思いませんが、一番楽しかった仕事かもしれません。

そして、建物を解体し、地面に、水糸という糸を貼り、
マンションの1階形状が、解ります。

その時の何とも言えないワクワク感は、
今でも忘れられません。

汚れの知らない、便所が、現場に運ばれてきたときは、
「この便所が、汚されてしまうのか・・・」
とか、何ともくだらない妄想をしていました(笑)

初めての一人現場でしたが、一生懸命に建て、
5階建5カ月という今では考えられない大突貫工期で終わらせました。

その後、何現場か応援も含めて過した後、
ある、とんでもない現場をやって会社を辞めました。

とんでもない現場とは、
①施主は外資系コンサルで都合の良いことしか言わない。口が達者だが直ぐに逃げる。とんでもない人。
②設計事務所が建築家で無責任。担当の女の子は何も決めない。
③近隣問題で、4方が工事反対の垂れ幕(建築家が説明会で喧嘩を打った結果・・・)
④この建築家の言うことを全て聞けという、施主。
⑤工期が超複雑なRC5階建の5か月の大突貫を受けてしまう冴えない上司。

余談ですが、建築家と名乗る人は碌な奴が居ないというのは、
このころ完全に刷り込まれ、結局、今まで出会った建築家で
デザインとコストを両立するうえで優秀だと思った人は、
今もメインで、お付き合いのある数名しかいません。
(後は2人ほど、施主様が連れてきましたが、余りにも能力・図面が酷く、
私の助言を受けて施主様が解任しています)

それだけだったら、良かったのですが、
工事の最後の頃、忙しすぎて私が参加できなかった、支店会議で
社長が
「この会社に必要なのは役員の7人だけだ。他の代わりは幾らでもいる。」
との旨のことを、皆の前で言ったとのことを他の監督から聞きました。

直ぐに退社を決意し、現場の引き渡しが終わった後に、
「〇〇(社長の名前を呼び捨て)の下で働く気は無い」と辞表に書き、
その現場の業者への支払清算作業を終えた後に退社しました。

今では、当時に知り合った業者と仲良くなれたのは、
この会社で働けたお蔭だと感謝している部分も有りますが、
当時は、「力をもって買収してやる」と、本気で思っていました。

今では東京でのCM建設高は、
当社の方が上なので必要ありませんが。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
その後、少しフラフラして、マンション・ディベロッパーに用地仕入・開発として入社しました。

当時、ファンド・ミニバブルが起こっていて、不動産の世界の知り合いやら居たりで、
彼らの世界が華々しく、輝かしくも思ったりもしていましたし。

初めは、マンション開発収支や、土地の仕入れ収支と目利き、
近隣説明のきちんとしたやり方を勉強出来たり、
土地を開発し良かったのですが、直ぐにリーマンショックが到来しました。

元々、変な会社の現場監督だったので、接待もしたこと無ければ、
名刺のちゃんとした渡し方も知らなかったので、
この時に初めて社会人としてのマナーを学びました。

リーマンショックが来て、開発の人間は、
暫く自社開発は出来ないといことで、全員埼玉の、
まったく売れないファミリーマンションの販売部隊に投下されました。

元々、マンション販売の経験など皆無ですし、
来る日も来る日も、他の開発部隊と、
全く反響の無い、チラシのポスティングです。

開発部長も、専務も毎日ポスティングという凄まじい状態です。

そんな中モデルルームの立て看板を交代でボーと持って、
突っ立ってたこともありました。

毎日考えました。。。

「建築学科の大学院まで出て、何やっているんだ?」
「お前がやりたかったのは建築、CMではなかったのか?」


会社を辞める決意をしました。

上司を、その分譲マンションのドックランの横のベンチに呼び出し言いました。
「会社を辞めて、CMを自分でやりたい」
「馬鹿かお前、営業したこと無いお前じゃ絶対に無理」


結局、会社を辞めました。

そこから、どん底の暗黒期が始まります。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
リーマンショックで、分譲マンションの販売部隊に飛ばされ、
来る日も来る日もポスティングの毎日。

会社を辞め、自分で始めることにしました。

まず現場監督の時の下請に相談して、
CMを扱っているという、不動産会社の
名前を借りて、個人事業主でCMを始めることにしました。

全く営業経験も無く、何処にマンションを建てたいお客様が居るのかも解らない状態で、
ディベロッパー時の知り合いの不動産会社や設計事務所、管理会社を訪ね必死に営業していましたが、
僅かばかり貯蓄もあっという間に底をつきました。

今だから笑い話で言えますが、
自宅のガス・水道・電気というライフラインが、バンバン切られていき、
何とか支払をし、復旧し繋ぎ止めるという、
どうしようもないところまで追い込まれました。

普通に考えて、30歳を少し過ぎたばかりの、何の個人的な実績もない若造に、
CMという手法を使えば10%~18%建設費が安くできると言っても
億を超えるマンション建設のマネジメントを簡単に任せてくれる訳が有りません。

今では、実績が有り、
私がCMで建てた実物をタクシーなどで巡ってご案内し、
見て頂ければ、
皆さま、何ら問題が無い、むしろ他よりずっと良い建物と、
ご納得を頂けておりますが、
お施主様の無知から来る経験則で、
安いと駄目だとか色々なことを言われました。

ノウハウを幾ら持っていても、使える場所が無ければ、
意味が有りません。


そんな時に、このブログから1本のお問い合わせを頂き、
布団の下やら、冷蔵庫の下やら、小銭をかき集めて、往復の電車賃が有ることを確認して
お客様のところに向かい、必死で説明して、
寝ないで、コストを検証し、
次の日には受注させていただくことになりました。

以前の記事にも書きましたが親に全てを話し、
数か月分の生活費を借りて、
コストダウンという結果を出して、
お施主様から代金を名前を借りた会社にお振込み頂き食いつなぎました。

完璧に、引き渡しを済ませ、
お客様に最大のご満足をしていただけるということはこういうことなのか、
建設業に戻ってきて、CMが出来て、心から良かったと思いました。

殆ど、不動産会社にピンハネされ自転車操業だったのですが、
ようやく、食糧や寝る所には困らない生活を送れるようになりました。

そうこうしている内に、個人で始めて約半年後の年末、
ディベ時代に仲の良かった、
不動産会社の方から連絡を頂きました。

「越川君、うちも会社の土地の活用を検討しているんだけど来てくれない?」

ディベ時代に、仲良くても、結局、会社に勤めているから仲良くしてくれていただけで、
会社を辞めて、個人で始めたと言うと、下げずむ様な目で見て一切連絡しても出ない人も
沢山いました。

人間なんてものはそんなものです。

しかし彼は、私という人間、私の持つノウハウを見てくれていたのだと思います。
私が言うのもなんですが先見の明が有ったのでしょう。

今や、人気ブログランキングで1位になっておられる塩辛い狼さんです(笑)

当時は、ブログのブの字も知らない狼さんでしたが、
そして、色々な会社と競争する中で、シビアな目で見られながらも
「やっぱり越川君の提案が一番良い」
とのことで、受注させていただきました。

結果は、当社HPのトップで、掲載させていただいている、
惚れ惚れするような賃貸マンションで、コスト的にも最高の結果を出すことが出来ました。

そして、震災直前に50名ほど、ご参加いただいた内覧会を開催させていただき、
沢山の大家様・地主様に、ご評価いただき、その内覧会にご参加いただいた方々から
4棟を受注させていただいて、法人化し、
実績をコツコツ積み重ねながら今が有ります。

リーマンショックは私の人生の中で、最悪な出来事だったかもしれませんが、
あの時、無謀な決断ができたのは、この出来事があったからかもしれません。

あのまま、サラリーマンで何事もなく、仕事を続けていたら、
勇気を持って起業することも無かったでしょうし、
後が無い中で、生きるために我武者羅に頑張り
良いことも、悪いことも経験出来ない、
人生を歩んでいただろうことを思うと、
自分には向いてなかったのでしょう。

人生、何が良いことなんて、解らないものです。

社会人に成ってからこれらの中で、色んな人や出来事から教訓として学んだのは、
沢山あるかもしれませんが、

①一生懸命やっていれば、人は付いてくる。
②蝶の羽ばたきは世界を変える。
③簡単に諦めてはいけない。
④続ける事に価値がある。
⑤どんなに良いサービスでも、知られなければ提供できない。
⑥全てが良い人だけではない。
⑦金によって人の性格は変わる。そして金により出てくるものが、その人間の真の姿・価値である。
⑧人間の真の価値は、資金・資産の量では測れない。
⑨出来る方法を考えろ。考え抜けば、抜け道はある。
⑩若い時の苦労は買ってでもしろ。
⑪自分の生きた価値を社会に示せ。
⑫人間は、情熱とメリットで動く。
⑬全ての自分に起こった出来事・経験は、現在に繋がっている。全てが自分で考え、選択してきた結果である。
⑭勇気を持って思い切りバットを振れ、実行しろ。そして責任を取れ。
⑮人生の悪いと思った出来事が、最高の結果を生み出すこともある。

と言ったことでしょうか?

まだまだ37歳の若造ですし、学ぶことは沢山あるでしょうし、
この㈱土地活用物語は、まだまだ続きます。

是非、このブログをご覧になって頂いた方は、
物語の1話に加わっていただけると嬉しいです。



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Kマンション
2014/10/26 15:21|株式・投資TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

当社のHPの最初に書いてありますが、
「土地活用の成否は、建設費で決まります。」

当社のHPの最初に書いてありますが、
「土地活用の成否は、建設費で決まります。」

相続税が増税になるということで、
相続・土地活用セミナーも活況を呈しているようですが、
世の中には、大きく分けると下記の6つに分類されると思います。
①税理士が行う相続税セミナー、
②弁護士・司法書士が行う遺言・成年後見人などを含めた法務系相続対策セミナー
③銀行が行う相続セミナー
④不動産会社の相続コンサルタントが行う相続対策セミナー
⑤保険会社の相続コンサルタントが行う相続対策セミナー
⑥土地活用系建設会社が行う相続対策セミナー

一般的な、相続・土地活用セミナーの、
①~⑥までの中で、一つだけ、誰も話さない・話すことが出来ない内容があります。
そうです。

当社の事業の根幹である
「建設費削減」についてです。

①~⑥については、それぞれ取り扱う方によって特色はあるかもしれませんが、
土地活用の最終的な成否は、総事業費用からの返済によって決まっていくということを正しく理解し説明できるセミナーは、殆ど存在しないと思います。

それぞれの主催者の専門性、職能にとって、そこまで踏み込んで考える必要性が無いのです。

多くの地主様も、その部分を真剣に考えている人は少ないのかもしれません。

土地の持つポテンシャルを最大限に発揮せず、
業者の言われるがままに請負契約を締結し、
結果として、返済が滞り、土地ごと取られた、競売に掛けられたという
1度や2度以上も、話を聞いたことがあるにも関わらず。
殆どの地主様や、税理士以外の、
土地活用業界に関わる人は理解していないかもしれませんが、経費算入されるのは利息のみで、20年後~30年後の支払利息が減った時に、
支払うべき税金の家賃収入に対する比率は増えてしまいます。

これにより、キャッシュフロー(CF)は家賃収入が減った時、より厳しくなるのです。

これに対処するには、20年目までの累積CFの蓄積に加えて、
当初の借入額を徹底的に抑えて置くことでしか有りません。

土地活用は、スタート時に大半が決まってしまう、経営ですから、本来は、数字をしっかりと検証するべきなのです。

融資の月々の返済を、より、余裕にするには、
総事業費を削減するしか有り得ません。

総事業費を削減するには、
建設費を仕様を落とさずに削減するしか有りません。

そんなことが可能なのかと思われるかもしてませんが、
分譲クラスの当社の仕様でも、真のCM方式を、活用すれば
ゼネコン入札第一位の金額から10%~18%以上の建設費削減は可能なのです。

土地活用の相続税対策で、マンションを建築することを考えられている
地主様は、このことをまず理解し、きちんと経営者として、
キャスティングボードを握り、正しい方法を選択するべきです。

見積方法と一般的な建設業の流通形態をCMを使いメスを入れることによって、
理論的な根拠をもって、全く同一の建物の建設費を10%~18%削減することが可能なのです。

しかし、一般的な相続セミナーにおいて、
誰も、これらの話をすることは有り得ません。

ましてや、建設業の動向など話す会社が有るわけがないです。
相続税をいくら払うのかは、払い過ぎや何も対策をしないのはいけませんが、
対策を普通にすれば、結局は、国の定めた、
その時の税率を払うしか逃れようが有りません。

法務は、お父さんがしっかり遺言を残すなり、
兄弟・姉妹は譲り合いの気持ちを持たないと、
喧嘩になったら法定相続の権利を主張し合うだけの話になります。

銀行融資は、結局は、金利・条件の競争になります。

これらは、相続や、土地活用をスタートするうえで重要な一面では有りますが、
土地から、どれだけの収益を、如何にして最大限引き出すかという、
最も重要なところが全く触れられていないのです。

建築計画の建設費も含めた収益性について話すには、
①~⑤は、主催側の専門性から触れることはないですし、
建設費に対して、真っ当な地主様が疑問を持っていることすら知らないかもしれません。

⑥の施工会社は、出来れば高く受注したいのですから、
建設費に対しては、お客様に高い安いをご判断される立場にあり、
態々、自ら建設費が安くなるような提案をセミナーですることはないでしょう。

当社では、ブログやホームページで、
コンストラクション・マネジメントという手法を使った、
マンション建設費交渉のプロの目線から、
建設業動向を統計を交えながら書いてみたり、
当社のCM方式についてや、究極の土地活用を目指すうえでの
あらゆるノウハウを解説をしているつもりですが、
ブログの記事も膨大であり、読むのに骨が折れます(全部、ブログの記事を読まれてから当社に依頼されるお客様も多いですが)。

そこで、ご活用いただいているのが、当社の、
「地主様必見!究極の土地活用セミナー!」です。

長期CFシュミレーションについては、
シュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用をお考えのオーナー様にとって、当社のセミナーでは、お話しする内容のにの殆どについて、初耳であることでしょう。

先祖代々受け継がれた、土地活用を本当に極めたものとして、
実行したいのであれば、
「このセミナーを聞かずして、プロジェクトを進めるべきで無い」
と自信をもってお勧めできます。

直接会って話を聞いてみたいという方や、
建設業の状況や、CM方式、マンション建設、賃料設定、プロジェクト・マネジメントの進め方、
何となく疑問に思っていることを聞いてみたい方、
もう、この方法しか無いと思って、参加してみる方、
自社の土地活用ビジネスの営業ツールとして使いたい方と、
様々な方が、いらっしゃって下さっております。

お客様からの、ご要望が無ければ、プランを入れたりすることも有りませんし、無理な営業活動は一切しておりませんので、ご安心して、お気軽にご参加ください!

それでは、次回10月25日(土)「地主様必見!究極の土地活用セミナー」のご案内です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
過去、5回開催し、有力不動産会社様等、プロのお客様にも大絶賛だった
㈱土地活用 本社での「地主様必見!究極の土地活用セミナー」の開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成26年10月25日(土)13:30~15:30(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。
001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%~18%削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

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Kマンション

2014/10/14 03:32|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          老朽化          ビル相続税              

 

最近、ビル建て替え需要の、
お問い合わせが増えていると感じます。

当社のCM方式で、着工した物件でも大規模な解体を伴う案件も
執り行わせて頂いておりますが、
前の東京オリンピック前後(昭和39年・1964年)ですと、
築50年程度ですから、当時の建設技術・構造計算方法で建てた建物としては、
構造的にボロボロになっているのは、
オーナー様もご理解頂いておられるようで、
解体し、新たなビルを立替えようとお考えの方も多いようです。

昭和56年に耐震基準が変わっているのは、ご存じの方も多いと思いますが、
今現在、築33年より古い建物は、旧耐震の設計で、
構造設計者に言わせると、姉歯事件で取り壊したマンションより、
耐震強度は弱いそうです。

旧耐震と言えども、流石に35年から40年ぐらいは
持たしたいところですが、それを越えるRCや鉄骨の中大規模の建物も
都内には結構建っております。

東京の新築は、そういう大規模解体を伴う建て替え需要の案件が
益々増えてくるのだろうなと思います。

大規模な建て替え需要の場合、
立退きが有る場合や、解体に3-4ヶ月掛かる場合もあります。

プロジェクトを進める上で、
どんなに早くても着工まで1年以上掛かるでしょう。

「うちも、そろそろ建て替えなくてはならないなー」
と思われるビルオーナー様もいらっしゃると思います。
大概、相続絡みという場合も多いです。

そのような状況の方々が、まず何をするべきかというと、
予算を組むことです。

予算が無いと、銀行融資も打診も出来ませんし、
立退き交渉も開始できませんし、
マンションへの建て替えが
相続税対策に、どの程度の効果があるかも不明です。

予算を組むには、プランが必要で、
そのプランが幾らで建設可能か、
概算見積をします。

更に、賃料を調べ、短期・長期の資金繰りをシュミレーションします。
それで納得の行ける収支シュミレーションが出来れば、
銀行に融資を打診してから、立退きの開始→解体となります。

当社は、CM方式での建設費削減交渉を主業務としていますが、
当然、それらの賃貸の面積割、収支シュミレーション、
プロジェクト工程のマネジメントも、
どこよりも優勢な究極の土地活用を目指す為に、
長けております。

今も3年先のプロジェクトのお話しを検討させて頂いておりますし、
必要性を感じられましたら、お気軽にお問い合わせい下さい。

そのような思いを持つ、オーナー様達が今一番気にかかるところは、
春先から騒がれ出した建設費の高騰でしょう。

このブログでも何度か取り上げておりましたが、
最新の、建設統計を見る限り、
90%以上の確率で、建設費は今春~今夏がピークで、
来春から下がるでしょう。

下記は、業界紙「建設工事情報」で
東京の新築工事の「お知らせ看板」に
掲示された面積の合計を集計したものですが、
昨年の11月~12月号頃(9月末請負契約の消費税駆け込み需要の影響)の
半分程度で推移しております。
土地活用 puroject_01

7月号の、床面積は多いように見えますが、
財閥・電鉄系ディベの20万㎡ほどの大規模開発が何件かあっただけで
物件数は全く増えていません。

土地活用 puroject3
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。
土地活用 puroject1
土地活用 puroject2

予測通り、景気悪化を見越してか、地価、建設費の高騰に耐えかねてか、
赤の分譲マンションの開発が滞っているのが
目に見えてわかります。

こうなるのは解りきったことなのに、
何回同じ過ちを繰り返すのでしょう。。。

給料が頭打ちなのに、マンション価格が上がって売れ続ける訳も無く、
バブルの再来なんてある訳無いのです。

一方で、中国経済完全崩壊間近のニュースを見ると、
酷いですね。。。

人口160万人程度の邯鄲市で、金利30%の高利(笑)で借りたディベの夜逃げが相次いで、
不動産販売「在庫」が、3480万平米(笑)

人口1335万の東京のお知らせ看板に載るような、ビルマンション系の、
開発面積が699万㎡(2013年11月号~2014年10月号)
ですから、この都市は、狂った建設投資が弾けた恐慌状態です。

去年から逝くぞ逝くぞと思わせて中々、粘っていましたが、
この状況は本物でしょう。

2015年には、この現象が全土に飛び火して、
中国は3年後ぐらいに国ごと無くなって分裂するのじゃないでしょうか。
(香港のは、なんだかんだで一旦収束するとは思いますけど)

日本国内のディベもリーマンショックの苦汁を味わったばかりですし、
中国の経営者よりは何十倍も理性的ですので、
消費税増税後、国内景気も下り坂の状況で
仕入れに対して迂闊に強気な姿勢を取ることは出来ない・しないでしょう(統計にも現れています。)。

どう見ても、これ以上、建設が上がる要素が全くありませんし、
ゼネコン営業の方々と話をしても、
来年の先の話は薄いようです。

ビルオーナー様にとっては、
買い優勢の局面になるでしょう。

その後、全国で年間48兆円の建設投資があり、
毎年、国だけの公共工事予算だけで5-6兆円投下している中、
本体だけなら、たった4500億円程度の
建設予算を2-3年で使い切る東京オリンピック工事
の本格化で、
数年計画を前倒しするだけの湾岸土木計画で多少の影響があるかもしれませんが、
現時点で成熟した都市である東京で、
マスコミが騒いでいるような50年前のオリンピックのような
爆発的な成長を見込めるはずもありません。

土地活用計画する地主様にとって、
買い局面に入った時に、
どれだけの情報・知識を蓄え準備が出来ているか、
勝負の分かれ目になるのです。

先ほども言いましたが、ビル解体などをした場合、
計画には着工までに少なくとも一年以上かかりますし、
当社の場合、概算見積を出したとしても、その金額で請負をするわけでもなく、
着工時に周りの建設相場が、下がれば、更に下げるよう交渉し、
その時の建設相場(実際に見積もった価格)から下請の入替などで下げた金額の中から
業務委託報酬を頂く、CMという生業ですので、
早期に当社で計画しておくことをお勧めいたします。

計画をしておいて、タイミングを測ってバットを振るのです。

㈱土地活用のゼネコン活用型CMとは、どういう仕組みで、どういう風に収支を組むか
詳しくお知りになりたい方には、セミナーを開催しております。

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Kマンション

2014/10/07 14:46|株式・投資TB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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