建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

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土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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マンション建設について、究極を目指すために勉強に勉強を重ねた人が、
このブログを読んで使う
株式会社土地活用コンストラクション・マネジメントですが、
お盆休み真っ只中の今日も、最新の世相と建設業の状況を勉強していきましょう。

まず昨日発表されたGDP4-6月の速報何と年換算-6.8%

消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
SankeiBiz 8月14日(木)8時15分配信
消費税率10%、難しい決断 GDP6.8%減…内外需とも牽引役不在
1997年と2014年の主な経済統計項目の推移(写真:フジサンケイビジネスアイ)
 4~6月期の国内総生産(GDP)は東日本大震災の発生時以来の下げ幅となり、景気の先行きに懸念をもたらす結果となった。消費税増税前の駆け込み需要の反動で過去最大の落ち込みとなり、GDPの足を引っ張った個人消費は、反動減が和らぐ夏場から盛り返し、景気は持ち直すとの見方も強い。ただ、ガソリンや食品の値上がりで家計は圧迫され、実際には回復の足取りは鈍い。2015年10月に消費税率を10%に再増税するかを安倍晋三首相は7~9月期の景気動向を基に年末に決めるが、難しい決断を迫られそうだ。

 「増税後の消費の落ち込みの見通しが甘かった」。GDPの速報値を知り、多くのエコノミストはこう漏らした。民間の各シンクタンクは1~2カ月前、4~6月期の実質GDPは年率4~5%減程度にとどまるとの見通しを示していた。しかし、その後に発表された経済指標で改善の遅れが明らかとなり、7%前後の減少に相次いで修正。結果は6.8%の減少だった。

 読み違いの背景には、消費税率を8%に引き上げる際に政府が講じた対策が、想定ほど効果を発揮しなかったことがある。増税前の駆け込み需要の反動減が景気を冷やした1997年の消費税増税時を教訓に、今回の増税にあたって政府は住宅ローン減税を拡充し、自動車の取得税の税率も4月に普通自動車で5%から3%に下げるといった駆け込み対策を矢継ぎ早に講じた。

 しかし、内閣府の試算によれば増税前の駆け込み需要は97年の約2兆円に対し、今回は2兆5000億~3兆円に膨らんだ。

 反動減も大きく、4~6月の住宅投資は前期比10.3%減、自動車や家電などの耐久消費財は18.9%減。SMBC日興証券の牧野潤一チーフエコノミストは「政府の対策は想定以上に効果が薄かった」と指摘する。

 本来は消費の落ち込みを補うはずの公共投資も伸びを欠き、設備投資も低調なまま。円安で回復が見込まれた輸出も減少し「内外需ともに牽引(けんいん)役が見当たらない状況」(明治安田生命保険の小玉祐一チーフエコノミスト)も回復の足かせとなった。

 今後の焦点は、4~6月期の落ち込みを7~9月期でどれだけ回復させられるかに移る。日本経済研究センターが民間エコノミスト42人に聞いた7~9月期のGDP予測は平均で実質年率4.08%。消費税増税の反動減が薄れるほか、総額5兆5000億円の補正予算の効果で、公共投資を中心に回復が見込めるというシナリオだ。甘利明経済再生担当相も13日の会見で、景気の先行きについて「駆け込みで伸びて反動で下がり、それを受けて次はかなり上昇する。先行きは明るいイメージになる」と楽観的な認識を示した。

 ただ、足元の公共投資は人手不足による入札不調も相次ぎ、想定通りの効果を生み出せるかは見通せない。さらに、百貨店売上高の減少基調が続くなど個人消費も回復の動きは鈍い。消費不振が長引けば企業の生産や設備投資の下振れ懸念から、一段の金融緩和や追加の経済対策を求める声も高まりかねない。

 安倍政権は増税後の景気減速を乗り越え、経済を回復軌道に乗せられるか。アベノミクスは試練の時を迎えている。


「アベノミクス大失敗の、お知らせ」
ということで、
世間も認知し始めたのではないでしょうか。

第2の矢の機動的財政出動の軸である建設への公共事業は、
このブログで何度も取り上げていますが、
ニューディール政策当時のように上手く、いくはずもありません。

そもそも建設業自体、公共事業が過去数年程度の状況であれば、
もともと人出不足になりがちでしたから。

世襲政治家は、今の建設業の状況や、
今時の若者の精神構造を全く理解していませんから、
公共事業を増やせば雇用が増えて景気が良くなるとでも考えていたのですが、
「公共事業増えたから建設業で職人になろう!」
という若者が増えるはずもなく、
「じゃあオリンピックもあるから外国人労働者を呼んで、
消費税増税で増えるかもしれない国民の税金を外国人の母国の家族への仕送りの為に使おう。」

という思考の後、
「民間工事の激減という最低の結果」
を招きました。
新規着工戸数7_01

7月の首都圏マンション発売20.4%減
SankeiBiz 8月13日(水)8時15分配信
 不動産経済研究所が12日発表した7月の首都圏(東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県)のマンション発売戸数は、消費税増税前の駆け込み需要の反動などで前年同月比20.4%減の4222戸だった。マイナスは6カ月連続。

 ただ、東京都内では大型物件の即日完売が相次ぎ、売れ行きを示す月間契約率は83.7%と5カ月ぶりに80%を超えた。

 地域別では23区以外の東京都内が約2.9倍、神奈川県が2.2%増、千葉県が0.9%増だった一方、東京23区は29.7%減、埼玉県は72.9%減。反動減や建設費の上昇を背景に新規発売が控えられる傾向にあり、同研究所は年間発売戸数の予想を当初の5万6000戸から4万6000~4万8000戸に下方修正した。


マンション発売数は、今の着工数激減で、
今後、1年間は絶対に増えることは有りません。

サッシ大手3社、消費増税の影響じわり 4-6月期
日刊産業新聞 2014/8/13 15:10
一部サッシメーカーの業績に、消費税増税のマイナス影響が出始めた。国内サッシメーカーの2014年4―6月連結営業利益は、LIXILグループ(金属製製品事業)が前年同期比で16・8%の減益。YKKグループのAP事業は増益を確保したが、伸び率は鈍化した。新設住宅着工戸数は昨年、消費税引き上げに伴う駆け込み需要を背景に高水準で推移したものの、その後生じた反動減の影響で、3月から前年同月比マイナスに転落。足元でも回復の兆しが見られず、住宅用サッシの需要低迷につながった。リフォーム需要で下支えできなければ、業績の下振れリスクが高まりそうだ。


全くの空打ちです。

サッシは殆どが住宅に使われるものなので、公共事業を増やしても、
アベノミクスの第二の矢は、効果が全くないことがバレテきました。

公共工事を増やして建設費を上げて消費税増税をしたら
民間工事は激減することぐらい、
普通に考えれば誰でも解ることですが
増税をしている中で、このような無駄遣いへの批判は強まり、
公共事業予算はこれまでの一方的な投下ではなく、
情勢を見ながら調整せざる得ないでしょう

公共事業は、リーマンショック直後の時などのように、
民間が不況で資金が滞っている場合に大型で投下する調整弁であるべきで、
民間建設需要が元気な時に、受け皿のパイを遥かに超えてまで、
予算を投下すべきものではないという意見が、
徐々にマスコミでの露出が増えて浸透しつつあると思います。

景気CI
脆くも崩れ去っています。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
www.jpg
今後の建設費の見通しとしては、
公共事業は、今の税制・財政上、これ以上に増やすこともできない、
民間工事は景気後退と増税、価格から、暫くは、今の低迷トレンドが続くことにより、
今年の春をピークとして若干の遅行を伴いながら、
下がってくるものと思われます。


99%以上の確率で

今までの強引な経済政策からみると、
消費税の再増税が建設業ではあるものだと、考えると、
増税分の2%以上まで下がるか、どうかまでは解りませんが、
この秋から下がり始めるものだと思います。

マスコミやマスコミに登場する経済学者達も、
アベノミクスが消費税増税と共に終わったことに、
気付き始めていますので、
徐々に景気が後退局面に入ったことが伝播されていく思います。

今までは、このブログで書いていたシナリオになるだろうと、
90%程度で思っておりましたが、ここまで、
やっぱり、こういう風になるよな。。。と、
統計上で現れ始めると、確信に近いものに、変わってきました。

ということで、本日は能天気に、
飛び込み系営業マンの熱意(自分の歩合が欲しいという(笑))に押されて、
何も考えずにマンションを建設している方々が、
全く知らない情報を書いてみました。

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Kマンション

2014/08/14 09:12|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

 

 

最近、土地活用の営業に行くと、
弊社のCM方式では、
「ゼネコン入札価格の1位より10%~18%建設費が安い・下げる」ということを謳っているせいか、
頭に、安いという言葉が、残っているようで、
「標準仕様が他社より良すぎる」「こんな良い仕様だとは意外だった」
と言われることがあります。

安いと言うと、仕様が悪いと大きな勘違いが起こっている事に気が付いたので、
株式会社土地活用の標準仕様について、書いてみようかと思います。


おさらいとして、
CM方式を最も簡単にいうと、見積範囲をゼネコンから、その下請の専門工事会社まで広げ、
CM会社(当社)の方で見積を取り、
ゼネコンの下請けより金額が安い専門工事会社がいれば、
その会社をゼネコンに紹介し、新たな下請として加えて頂き、
建設費の85%~80%を占める外注原価を
圧縮し、全体のコストを下げていく手法です。

弊社の基本的な仕様の考え方としては、
使えない自称建築家に口を挟めない時以外は、
標準仕様で、提案し、概算を出し、設計事務所に図面可して頂き、
その図面を基に、弊社で積算をしてCM方式により入札をします。

もちろん、お客様が、「こういうマンションにしたい」と、
もの凄い拘っている方である場合は、
予算との相談もありますが、出来る限り、
仕様に変化をつけられるように善処しています。

基本的に、弊社の標準仕様は、
区分分譲の投資用ワンルームのAAA級バージョン以上の、
設備は備えていると思っていただいて結構です。

建設費を安くする手法としては、仕様を落として、
坪単価を安くすることは幾らでもできますが、
それでは、今の賃貸市場では賃料と人気、以後の空室という点で、
勝負にならないでしょう。

良い仕様、高級感のある仕様を
CM方式を駆使することにより10%~18%以上安く作って、
投下資金の利回り、実際のキャッシュフロー(CF)を最大化することが、
当社の土地活用の提案で、目指し、実行しているところです。

安普請なものを安く(安普請でも他社は当社より、高いのが現実)作って、
賃料が相場より安かったり、他のカッコいい住みやすい部屋より空室が埋まらなかったら、
意味が無いですし、ここは東京ですから

安く作っても賃料が下限に近く、
変わらない地方であれば、別の戦略もあるかもしれませんが、
東京での最強の賃貸マンション経営戦略は、
「高級感のある仕様のもの+メンテにコストが掛かりずらいもの」を、
CM方式で交渉により相場より安く作って、
相場より高い賃料で貸すことだと思っています。

たまに、5階建てでもエレベータを付けないで企画してほしいとか、
バルコニーを無くして企画してほしいとかお願いされますが、
正直、2回転以降(築6年以降)で、
ボロボロの入居率になりそうで、やりたくありません。

私は、過去に扱った物件などは、近くを通りかかった時など、
寄り道して見に行く趣味があるのですが、
その時、ダサい、郵便ポストにガムテーム(空室を意味する)だらけのマンションなど、
例え、今、受注し目先の利益が出たとしても、作りたくありません。

いつ、ふらりと見に行っても、満室で、かっこよく、
住んでいる方が生き生きしているマンションを作りたいのです。

又、私も、マンションの5階に住んでますが、エレベータ無で、
こんな糞暑い日に、5階まで階段上がって帰るとか有り得ないですし、
忘れ物して気付いても、階段あがりたくないから、
そのまま、忘れなかったフリして外出してしまいそうです(笑)

話が横道にそれましたが、
外壁は、道路から見た正面、側面は、当然ですが、
全てタイル貼りです。

色は、オーナーの好きな色などもありますので色々ですが・・・
個人的には、少しざらついた質感の、
少しクリームがかった黄土色のタイルが好きです。

個人的に好きなタイルで好きなのイメージは、
恵比寿・目黒とか、青山に、有りそうな、
セレブな感じのマンションです。予算が許せば、大きいタイルを貼りたいです。。。

まっ、服で何色が好きかなど、
人それぞれでオーナーの好みもあるので、
タイルの色は、あんまり口出しはしませんけど(笑)

低層マンションなどは、2丁掛けタイルと言って一般的な45-2丁タイルより、
大き目の重厚感のあるタイルを使うことも何度かありました。
1.5倍ぐらい値段は高いですが・・・2丁掛けタイルは、こんな感じ。
写真 (14)
上記写真の擁壁は、白いFCコートという撥水剤を塗っていますが、
足場を掛けなくても簡単に塗りなおせる高さであることと、
全体的な色調を考えて、可と判断しました。

道路から裏面の外壁は、
ビルに囲まれた誰にも見えないEVシャフトの裏等は吹き付けか、
コンクリート打ち放しに撥水剤を吹くこともありますが、
共用廊下の壁面も当然すべてタイル貼りです。

吹き付けの方が安いですし、側面など、
吹き付けでも良いという人も多いかもしれませんが、
基本的に、ランニングコスト(15年後ぐらいに足場を建てて塗り替える費用)や、
築年経過後の見え方を考えると、
吹き付け等は、どうしても安く見えるし、汚れやすいので、
あまり勧めておりません(打ち放しが、大好きな方は、打ち放しもやることはあります。)。

共用廊下やバルコニーの手摺は、お客様が、ほおっておくと、
合わせ乳白ガラスの手摺になります。
最近使っているのは、持ち出しタイプのガラスをハメる縁が、
外から細く見えるタイプを多用しております。
(躯体にタイルが好きなお客様には、そのようにしますが)
IMG_7994_20140807223227924.jpg

鉄筋コンクリート造の重厚感の中に、軽さを演出しているつもりです(笑)

こちらは、軸納まりのアルミ手摺に合わせ乳白ガラスを使ったタイプです。
写真 (15)
価格的には、ザラザラした、網入り型板ガラス(不透明な普通の網入りガラス)を使った方が安いですが、
ツルツルした、合わせガラスの方が断然カッコいいので、
原則そちらを使います。

エントランスホールは、ゴツゴツした岩調のタイルや、石などを標準で貼っております。
何を選ぶかは、お客様次第ですので、好きなものを貼ってください(笑)

次に、玄関ドア、これも特に予算が無い時以外は、
日本フネンのディンプルラインDLというグットデザイン賞を取ったやつを使っております。
ディンプルラインDL
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高いので殆どの地主様は賃貸では使っていないでしょうというより、
予算が無いというとサッシ屋からも、ゼネコンからも
VEしましょうと盛んに迫られる、かなり良い代物です。

玄関ドアを開けると、玄関床・上框は、
水磨きタイル(白調のツルツル光沢のあるタイル)を使います。
玄関床タイル

良く、今はシートでもタイル風のものもあるとか、言ってくるゼネコンも多いですが、
120%却下です。
シートは所詮シートで、賃貸付け時の高級感で、
本物のタイルには絶対に勝てませんので、
そこは譲りません。

次に、下足の面材は、アイカのメラニンポストフォームを
良く使います。
下足
床は、基本的に、フローリングです。
色は、白基調をお勧めることが多いです。
完全な白ではないですが、部屋が明るく見えます。
内観2
また、黒は、カッコいいですがワックスのムラが目立ったり、
足跡(靴下から蒸れた汗の後)が目立ったり、
オペレーションが大変なので、
分譲高級マンションや、どうしても使いたい場合以外は、
使わない方が良いという考えで余り勧めてはいないです。

床で、何か、特別なものを貼りたいときは
洗面脱衣室の床に本物の水磨きタイル(ツルツルしたタイル)を貼ったり、
全室、石目調にコーティングされたフローリングや、
無垢(ムク)調が好きなお客様の場合、
ツキ板と言って、本物の木をスライスしたものを合板の上に貼った
高いフローリングを貼ったりしている現場もあります。

ツキ板の質感とは、こんな感じです。
IMG_8047_2014080722322408c.jpg
IMG_8014_201408072232269c2.jpg
完全な、無垢は、自宅なら別に良いかもしれませんけど
退去の時、目地の隙間のほこり取りが、大変そうなので使ってません。

又、基本的、Pタイルや、シート系のものは、
居室や、廊下には勧めていません。

何となく安く見えるのと、現場監督の時に、
真っ白なPタイルを自称建築家に貼らされて
掃除で酷い目にあった忌まわしき過去があるので
拒絶反応があるのかもしれません(白Pタイルは汚れが目立ち過ぎてメンテ上最悪です。。。)。

それと、床下地に100%置床を使っているので、
直貼り用の緩衝材が裏に貼ってある踏むと
ムニュムニュしたフローリングは絶対に使いません。

気にしない人もいるようですが、あのムニュムニュ感は個人的に好きではないですし、
聞くと嫌いな人も多いようで、そこで、入居申し込みをしないとか、
勿体ないので、そういうところで、
ケチることは、東京のマンションとしては相応しくないと考えています。

次に、住宅設備です。

基本的は、panasonic(世界の旧松下=旧ナショナルを使っております。)
当社が価格交渉する場合の値段と、面材の色調に優れていると思います。

お客様の中には、LIXIL(旧INAX)が好きな方もいますので、
そこは合わせます。

キッチンは、panasonic MXで、
天板は、当然、人造大理石です。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 集合住宅用設備部材カタログ _ カタログビュー_01
パナソニック エコソリューションズ2_01
キッチン側面は、モザイクタイルを貼ったり、キッチンパネルを貼ったり、
お客様と相談です。

見た目は、タイルの方がカッコいいですが、キッチンパネルの方が、
掃除は、しやすい、汚れにくいので一長一短です。

ユニットバスはpanasonic UW1216で、
メタルシャワーヘッドや、サーモ水栓、浴室乾燥機は必修です。
(我が家のマンションには付いてませんけどw)
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _ 7_01
パナソニック エコソリューション10_01
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _6_01

ユニットバスサイズは、弊社の開発しているマンションが1部屋が大きい場合が多く、
25㎡程度が少ないのもありますが、
サイズ的に入るのであれば、賃貸では最大級の1216を、いれております。

少し、話は横道にそれますが、1部屋25㎡程度のマンションは、
ワンルームディベが投資用で小さい方が分譲しやすいという、
彼らの事業モデル上の理由で永遠に作り続けているので、
地主様が敢えて作る必要は無いと思っています。
(土地のサイズや形、賃料帯で、どうしても25㎡に、なるときはそうしますけど)

洗面化粧台の標準は、panasonic CXです。
パナソニック エコソリューションズAWE株式会社 _4_01

稀に、更に上のC-LINEや、オーナー邸がある場合は、
ウツクシーズという更に上のランクのシリーズを使ったりもします。

便器は、標準はTOTOのタンク有のウオシュレット付です。
今時、新築するならウオシュレットは必修でしょうけど、
タンクレスタイプは高いのと、単独トイレの間取りによっては手洗いが無いと
手洗い器をつけなくてはいけないので、普通の便器です。
自分が男のせいか、あんまり便器に、こだわりはありません。

木製建具は、世界の大日本印刷=DNPの、
WSオレフィンシートを使い、
木目調の柄は、一杯あるので、好きなをの選んで頂いております。

クロスは、普通の量産クロスです。
値段は大して変わりませんので、一部、アクセントクロスを貼る場合もあります。
(監督は色が訳が分からなくなるので嫌がる人は多いでしょうし、
自分も元現場監督なので
強くお勧めすることはないですけど)

EVは、基本的に、世界の三菱か、世界の東芝です(笑)

共用部の電灯は原則LEDです。

賃貸専有部の電灯も、
オーナー様の意向によってはLEDにしている場合もあります。

後、ムカデみたいなレール式のスポットライトも
結構使っています。

原則として、色は、アドバイスはしますけど、
黒い服が好きな人もいれば、カラフルな色、白い服が好きな人もいるように
最終的には、あまり口出しはしませんし、オーナー様の好きな色に決まります。

銀行から借りるにせよ、何億もの買い物をするわけですから、
好きな色に決めてください。

インターネットは色々意見はあるかもしれませんが、
これからの時代、ノートパソコン等を持って色んなところで、
ネットが出来る方が、いいだろうということで、
イーブロードさんのWi-Fi内蔵型のコンセントを勧めています。

私自身、ベットに寝っ転がって、ノートパソコンで遊んでいることも多く、
入居者自身は無料で、殆ど何にもしなくてもコンセントの中から部屋の中全体に、
Wi-Fi電波が飛び交っているという、
優れもので、一旦、この生活に慣れると、有線だけのマンションだと
ネット環境に、かなりストレスを感じてしまうかもしれません(Wi-Fiだけ、いちいち申し込んだりするの面倒ですし)。

基本的に、弊社のマネジメントする案件の建設費が他より圧倒的に安いのは、
建設業の一般的な元請けと下請けの仕組みを弄って、組み替えて、
交渉で下げていく手法なので、
物自体は、かなり良いものを使っていると自負しておりますし、
CM方式を使うことにより浮いた資金を、
より良い品・材料に投資して高賃料を狙っていくという考え方です。


どこの、ぼったくりのハウスメーカや、土地活用系の営業会社が、
ここまで重厚感のあるRC造を、
当社と同レベルの価格で提案できるのでしょうか?

私が、他の営業マンと全く違う所は、
施工とコストを理解し、CMという特殊なノウハウを使いながら
「自分の土地だったら、
どのように、有効な活用をするか?」
ということを、
常に考えて、実行できている事です。

全ての土地が、RC造で活用するべきだとは思っていませんし、
当社では、扱えない、木造で建てるべき土地だと思えば、
そのようにきちんと伝えます。

また、代表取締役なので当然ですが、
上司も居ないので、営業ノルマを達成できるか否かで
怒られることもありませんので、お客様に契約するとも言われてないのに、
必死になって頭を下げて、契約を迫るなんてこともしませんので(笑)

飛込み系の会社は、そんな営業ばかりらしいですが・・・

経営者感覚で言えば、幾ら美人や、若くて、面白い人が、
営業してきても、
提案内容が悪ければ、幾ら一生懸命頭下げても、
2-5億は動かさないでしょう?
100円のフライドチキン買うのと訳が違うのに、
とは思いますけど、
世の中の工事現場を見ると、
頭下げられて、何となく契約してる人は一杯いるんですね。。。

もったいない、もったいない。。。


ということで、ブログやHPを見て、弊社のCM方式が良い、
私が、どんな人か見てみたい(笑)と思って頂いたら、
お気軽にお問い合わせください。

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Kマンション
2014/08/07 19:30|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          セミナー          マンション    

 

本日は、7月31日に発表された国土交通省の新規着工統計をデータ加工して、
建設費の行方を書いてみます。

まずは、東京の新規着工数です。
新規着工戸数_02
赤が、分譲マンション
昨年の9月末以降の請負契約が消費税8%へ増税の影響で、
これ以前に請負契約をした案件の着工が12月に一気に増えて、
26年1月から、6月までガタガタの状況です。

水色の貸家(主に地主様の、アパートとマンション)は、
12月をピークがありますが、その後、下がってはいるものの、
例年の高水準を維持しております。

分譲マンションと比べ、貸家は、一部屋当たりの面積は小さかったり
木造であったり、1部屋当たりの建設費としては、安いので
相場への影響力は、分譲マンションよりは少ないですが、
高水準であることは、建設費動向への影響も依然として強いという判断で間違いないでしょう。

世間動向の勢いを見てみる為に、稼働平均という意味で、
前3ヵ月の合計(6月時点でしたら、4月+5月+6月の合計)を見てみましょう。
まずは、東京から
(↓画像をクリックすると大きく綺麗に見えます)
新規着工戸数1_01
赤の分譲マンションは、
リーマンショック直後からやや回復した程度の水準まで、
低迷しております。

神奈川、埼玉、千葉を見てみましょう。
新規着工戸数3_01
新規着工戸数4_01
新規着工戸数5_01
新規着工戸数7_01
神奈川、埼玉、千葉は、リーマンショック直後程度の水準に超低迷しております。
以前のブログでも書きましたが、
神奈川、埼玉、千葉は、一般サラリーマンの方々が、
住宅ローンを組んで買える、
2500万円~4000万円程度のマンション価格帯のマンションで、
2500万円を35年元利均等 金利1.2%で72,925円/月
4000万円を35年元利均等 金利1.2%で116,680円/月
といった感じです。

この価格帯で発売できるマンションをアベノミクスの以後の
地主さんの強気で、用地仕入れが難しくなったり、
民間工事が十分にあるのに、無駄に公共事業を増やした結果の建設費高騰により
分譲ディベが開発できなくなっているということです。

一般サラリーマンの方々の給料が、
さほど上がっていないのですから、高く売れるわけがないですし、
予想通りの当然の結果です。

平成19年ごろは、神奈川+埼玉+千葉も結構マンションが建っていたのですが、
もはや当時の1/5~1/4程度しか、このエリアにはマンションは建っておりません。

ディベの方針としては、まだ分譲価格の誤魔化しが効く、
都心部にマンションを建てるしかありません。

都心部は、タワーマンションなど、何億もの現金を持つ、
スーパー資産家が、自分で住むというより、
節税と投資を主目的として1人で何部屋も買ったりするので、
まだ売れるので大手ディベロッパーが建てるのですが、
都心に土地が無限にあるわけではないですし、
庶民には遠い別世界の話でしょう。

アベノミクスとは、庶民から、マンションを買うという行為を奪い取り、
資産家には優しい政策なのかもしれません。

首都圏(東京+神奈川+埼玉+千葉)の前3ヵ月合計グラフもマンション着工は
冷え込んでおります。

このブログは最新の情報を提供しておりますので、
瞬間的な好景気に湧きかえる建設業の99%は、こんな状況を知りませんが、
政争の道具としての消費税増税と、
世の中の状態を知らない公共事業増の強行により、過度な建設の高騰を招いた
政策ミスの結果、今後、どんな状況が待ち受けているのでしょうか。

次に、鋼材価格を見てみます。
KS10001_01.jpg

去年の年末から、トン当たりの単価を翌月に5000円上げ、
75000円/tにするという鋼材商社からの一方的な告知に随分と苦しまされましたが、
実際は、去年の年末から今年の1月がピークで、以後、値下がり傾向にあります。

マンション建設費は、材料費→手間賃へ、半年から1年程度の時間を掛けて、
徐々に反映していくものと思われます。

それを公共事業で下支えして、庶民からマンションを奪いながら民間工事が激減し、
公共事業が無ければ、建設業が成り立たないといった
本末転倒な結果になる
確率もかなり高くなってきたと思います。

大手50社の受注動態を見ていけば、一目瞭然です。
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本年4月の公共事業費が、消費税増税後の景気下支えの為の、
財政出動の前倒しいう名目の下、莫大に増えております。

大手50社4月受注分だけで、
例年の6倍超の6500億円の財政出動です。

消費税増税の税収分を全部使ってしまうのではないかというほどの
無駄遣いです。

今現在は、建設業にはお腹一杯なほど仕事が溢れているのですから
安倍首相と官僚の無知、傲慢、無駄遣い以外の何物でもありません。

無駄遣いから職人不足による建設費高騰が招いた、
民需圧迫の現状と、税金の無駄遣いは、そろそろ、
マスコミ達も気付き始めて、糾弾を始めるのではないでしょうか。

一方で、マンションは、大半が鉄筋コンクリート造で建設工期は長いですが、
工期スパンが半分程度の木造の材木問屋の知り合いの話を聞くと、
消費税増税の反動で、既にガタガタになりつつあるようです。

平成27年3月末以後の請負契約は、
消費税は8%→10%になるという方向で政局・建設業は動いています。

政治家達の発言を見ると、景気条項の話より、
増税を既に前提条件として、食糧品などへの負担をどうするかという、
議論のすり替えを行っていることから、土壇場での首相の鶴の一声以外では
99%増税は決定してしていくものでしょう。

その中で、来年度の公共事業費は、減らすという話も上がっています。
これまでのチグハグな政策の罪滅ぼしでしょうか?
私が、官僚になって公共事業政策を民間需要の動向を見ながら弾力的にやったほうが、
まだ、まともな政策が出来ると思います(笑)

東京の地主様にとって、マンションの建設は、相続税を考えると、
いずれ、やらなくてはならないことなのだが、
タイミングを計っている状態なのかもしれません。

個人的な、意見としては、次回の消費税増税は、
今回ほどの駆け込み需要は無いと思います。

増税のスパンが短すぎますし、
前回の増税で、大半の需要は先食いしているでしょう。

分譲マンションは、都心部の残り少ない土地以外には建てられないので、
暫くは着工数は回復することは出来ないでしょうし。

消費税還付が出来るような、一般的な継続事業法人を持たない、
地主様は、タイミングとしては、
来年の3月までの請負契約がチャンスと言えばチャンスなのかもしれません。

その後、影響は言われてるほど少ないといえども、オリンピック施設の
本格着工もありますし、渋谷駅や目黒駅の大型開発も本格化していきますし、
実際のところ、2%の増税は結構のインパクトはあります。

都心部の賃貸マンションは、CM方式を使い適正な価格で、きちんと早く立てれば、
莫大なキャッシュフローを生み出しますし。


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Kマンション

2014/08/03 10:53|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

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