建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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最近、建設費が合わないから何とかしてほしいという
お問い合わせが、ディベ・地場不動産会社さん、
地主さん共、多数頂いております。

それも、そのはず・・・

このブログでも触れてはおりますが、
震災後、断続的に上昇傾向にある建設費について、
財)建設物価調査会の建設費指数を見てみましょう。
1404_01.gif

特に、この一年間の上昇は激しすぎます。
当初、昨年9月末の消費税駆込み需要前後に上昇して
落ち着くものだと思っておりましたが、
むしろ、その後の方が強烈に上がっている実感とそのままです。

現場を知らない政治家・役人の一方的な政策ミスで、
人為的価格変動が巻き起こっている。。。

株式会社土地活用は、
コンストラクション・マネジメント方式による専門工事会社の入替紹介により、
入札1位のゼネコンから10%以上は建設費を削減し続けてはおりますが、
当然ですが、当社だけ平然と、
依然と変わらぬ建設費でやれる訳でありませんので、
当社もゼネコンと専門工事会社(下請)へのコスト交渉に
苦しい戦いを強いられております(正直に言わなくて良いかもしれませんが)。

真近のCM見積で請負契約した
延床1,000㎡程度のラーメン構造マンションでの
専有坪単価(賃貸で貸している面積の単価)で95万円/坪程度
延床770㎡程度の塔状ラーメン構造マンションで専有坪単価104万円程度
を、
何とか、かんとか確保したという所です。

ディベロッパー等のプロは専有坪単価で考える為、
建物形状に左右されやすい延床面積で除したものではありません。

簡単に坪単価の分母を計算する基準面積として説明すると、
施工床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定)+バルコニ等の法定外床面積を加えたものが分母

延床坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)+共用部(法定床=中廊下等)を加えたものが分母

専有坪単価=
専有面積(貸している部屋の面積)が分母

となりますので、坪単価自体は、当然、
専有坪単価>延床(法定)坪単価>施工床坪単価となります。

また、延床坪単価は、中廊下の場合加算で、外廊下の場合加算しないので、
建物の形状に左右されやすいので、
プロは専有坪単価を主に見ます。

良く坪単価で安く見せたいため、施工床としてバルコニやら、
屋上まで床面積に入れて提示するケースもありますが、
何の坪単価を基準にして、計算しているか、
何処まで入っているか比較しないと意味が無いことは、
頭の片隅に入れておいて欲しいです。

と・・・少し話が脱線してしまいましたが、戻ります。

仕様は投資分譲以上ではありますが、
これを激安と思うあなたは、
既に、何処かで見積を取られている等、
今の建設費相場をご存じのことでしょう。


巷ではRCワンルームマンションでも、
塔状など形が悪ければ専有140万/坪とか150万/坪とか、
平気で話が回って発注しているようなので、

今の相場と比べれば当社のコンストラクション・マネジメントは、断然安いとは言えますが、
かなり激しい戦いになります。

鉄筋の加工組立手間の単価でも、
リーマンショックの頃など、
送料込みで26,000円/tとかの時代もあったのですが、
今や形が悪ければ70,000円/t超・・・
ここまでの単価は、
ファンドバブルの頃でも、
全く見たことも無いレベルの単価です。

建設戦線異状ありの記事でも書きましたが、昨年9月の受注額が官民で倍近くになっており、
東京の、月刊工事情報の、
お知らせ看板設置床面積の合計も、
この前後に爆発的な増加を見せていることが原因ではあるのですが、
全ての民間事業主が大苦戦を強いられている状況です。
image-1.jpg
2145.jpg
↑クリックすると、大きく綺麗に見れます。

調度、アベノミクスの株高の頃に浮かれて、
開発計画を進めたが、消費税前に請負い契約をして
建ててしまおうという、名残りが色濃く出ていますね。

この建設バブル、果たして、
いつ崩壊するのでしょうか。

お知らせ看板の床面積を見ても、
激減を開始しており
ますし、
既に多くのディベがお手上げで、
既仕入れの土地での計画の見積状況を見て、
新規の開発数を抑えざるを得ない
状態までに、なっているんじゃないでしょうか。

スーパーゼネコンの知り合いに聞いても、
公共事業など増えても、下請の単価上昇に食われて、
全く嬉しくないと言っておりますし、
外国人まで入れて、入札不調だらけの、
公共事業を増やす意味なんてあるんでしょうか。

株式会社土地活用では、
建設費上昇を少しでも緩和したい、
民間の事業主様必見のセミナーを開催しております。


金融機関さんからお問い合わせを受けた案件では、
相続税対策などですと、ご高齢から体調を崩されて早期に着工竣工しないと、
相続税がとんでもないことになるという理由と、
結局、弊社が忙しくてご対応をお断りしてしまった案件などもあり、
建設費の安くなるであろう、
2020年まではとても待てない地主様の有効活用案件も
多数あることも事実ですし、
今、そのような理由で、土地活用をご検討中の方は、是非とも、
コンストラクション・マネジメント(CM)という仕組みを、まず正しく知って
正しく理解をしていただければと思います。

CMを知ったうえで計画だけしておいて、
実際に本見積をして建築を開始する
タイミングは計れば良いのだと思います。

セミナーまで待てない、又は直接話を聞きたいという方は、
info@kabu-tochikatsuyo.com or 03-5944-1710まで
お気軽にお問い合わせください。
(打ち合わせが続いて折り返しが遅くなる可能性があるので、
メールでお問い合わせの方が有りがたいです。)

現在募集中の、ミニセミナーの開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】(満席御礼)
平成26年6月7日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。

001.jpg

CM方式では、何故、入札1位のゼネコン金額から建設費が10%以上削減でき、
どのようにコストダウン交渉を行って、どのような理由で下がっていくのか、
正しく理解を頂けるような、ご説明をまずいたします。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・現状の建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

幾ら建設費が高くなったといえども、
当社のコンストラクション・マネジメントは、
未だリーマンショック当時の世の中の標準建設費と
同等か、やや上回る程度の水準は維持してますし、

高賃料エリアの地主様が圧倒的に有利な状態であることと、
相続税対策だけではなく、
(当社で)(ぼったくられずに)マンションを建設すれば莫大な収益を上げられるということも、
ご理解いただけるものと思います。

土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
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Kマンション

2014/05/22 20:19|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

5月17日(土)に新事務所での第1回目のセミナーを開催し、
8名の定員の所、10名のご参加を頂きギュウギュウ詰めで、受講いただきました。

税理士の種村先生も遊びに来てくれて、
写真を撮ってくださった写真を掲載します。
10306626_637931539633970_8013163403096906737_n.jpg
本ブログは、長い事書いておりますが、顔写真が掲載されるのは、
本報、初公開です(笑)

37歳、婚活中の私としては、角度が悪いのか思ったより、
顔が丸い写真で撮り直しをしてほしいところです・・・

ということで、角度が良い写真を掲載しておきます(笑)
018 (2)
↑これがkkenji1=㈱土地活用 代表取締役 越川健治(37歳・独身(未婚))です(笑)

と。。。そんなことは、どうでも良いのですが、
話の内容は、どうだったのか?

もちろん、簡単なプログラムを組んでいますので、
順にCM方式→建設業(費)動向→キャッシュフローシュミレーションのご説明をさせて頂きましたが、
膨大な数の質問が飛び交いました。

時間の割合としては、
質疑回答タイム40%-説明タイム60%ぐらいじゃなかったでしょうか。

やはり10人ぐらいの小規模セミナーだと、
気軽に疑問に思った聞きたいことが聞けて、
良かったかなと思います。

かなり、真剣にCM方式の活用を検討されている方も多かったようで、
熱意が伝わってきました。

一定規模のマンション建設でCM方式を使わないのは、
意味が解らないということが、ご理解頂けたかと思います。

だって、下請専門工事会社と元請総合建設会社(ゼネコン)の良いとこ取りをして、
選定し、その連合軍でマンション建設を入札価格より10%以上安くできるのですから。
Kマンション

且つ、受注者の専門工事会社と元請ゼネコン双方にメリットがある。

もし、マンション建設を、
CM方式を使わずに建てたら、
後で、もっと安く良いものが建設を出来る方法があったのに・・・
なんで、もっと調べなかったんだ・・・馬鹿だったんだ・・・

と、絶対に後悔するはずです。

最近、弊社から直接案件を持ち込みさせて頂き、
お付き合いをさせて頂いている
大手金融機関も、弊社の持ち込む案件の利回りが、
他社より、驚くほど高いということを疑問に思って、審査部で話題になり、
わざわざ、何で、今の時勢でも、
こんなに安く高利回りでマンションを建設できるのか、
問い合わせしてくるほどです。

その金融機関さん、お客様のルートでは融資実行して
何棟か建てているので、
その案件達が、
弊社の案件であることを話したら妙に納得していましたけど(笑)

都市部の立地に併せたハイクオリティーな、
マンション建設を下請入替を含めた本物のCM方式を
弊社以上の見積規模・質で運営している会社は、
全くこの世に存在しません。
(聞きかじった程度でインチキCMを名乗っている会社は、
沢山ありますけど、そんなのものは、真のCMではありません。)

また、現在の建設業の実情を正確に把握して頂き、
今後のポジションの選択について、ベンチマークの設定となったことと思います。

セミナーの待合時間や、休憩時間に放映した竣工写真にて
弊社のマネジメント案件のクオリティの高さもご理解頂けたかと思います。

放映した竣工写真達も、来年の3月になれば、
今建設中の20億分のマンション達が増えてくるので、
一気に、写真コレクションが増えていくことが楽しみでしょうがありません。

是非、弊社に遊びに来て、動画を見てください!
IMG_6565.jpg
IMG_4791.jpg
↑お客様方から頂いた大量のお酒も常備してあります(笑)

ということで、
6月7日(土)開催のミニ土地活用セミナーの、ご案内させて頂きます。

前回募集が、満席となってしまいましたので、
現在募集中の、ミニセミナーの開催予定は、下記のとおりです。
【開催日程】
平成26年6月7日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
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2014/05/19 16:12|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

 

 

本日は、今週、土曜日用に作成中のセミナー資料の一部を
フライングでご覧になってください。

まず、消費税駆け込み需要について、
国交省発表の大手50社の月次の受注動態から見ていきましょう。
image-1.jpg
↑クリックすると大きく見れます。

昨年の9月は、建設業では消費税率5%の駆込み月間であったことから、
民間は例年の倍近くの受注額になっております。

アホかと言いたくなりますが、
公共事業まで、9月に増えております。

目先の税金を無駄遣いしたくないというおつもりでしょうが、
どうせ消費税で国庫に還ってくるのですから、
民間で膨れ上がる時期に、
こういう着工時期が重なるような無駄なことは、
止めてほしいものです。

そして、今年3月では、民間減の、公共増です。

次に、労働需給です。
3.jpg

建設技能労働者(職人さん)の過不足率。

この前のファンドミニバブル以上の、
不足のピークです。

ただでさえ、リーマンショックで職人さんは減ってしまったのに、
こんなに着工時期を官民一体となって
固め打ちしたら、不足になりますよね。。。

ここ2-3年ほど、慢性的な不足状況でしたが、以前に増して
型枠大工・鉄筋工がかなり集めるのに苦労します。

現在は、瞬間的に外国人労働者受入れが、今すぐにでも欲しい状態です。

そして、次に、標識設置届の面積を、
月刊工事情報(建設業界紙)の各月号の面積を集計してみました。
2145.jpg
良く工事現場や更地に貼ってある、工事着工のお知らせです。
これは、都内では、近隣説明用に、確認申請提出の2-3カ月前に掲示され、
掲示後に役所に届出るものですが、
それを業界紙で集計したものです。

概ね着工日より半年から2か月程前に掲示されるものですので、
先行動向を見るには持って来いの指標かも知れないので、
月刊工事情報各月号の冊子に載っている標識設置届の全面積を足して、
集計したものです。

掲示されてから冊子に掲載されるまで、2カ月程ラグがあるかもしれませんが、
国交省の着工統計も集計ラグがあるので、
標識設置の面積集計の方が早い統計になるでしょう。

結果はどうでしょう。

昨年の12月号の標識設置が異常に増え、その後、
一気に減っております。

ここ3ヶ月は、ボロボロです。

アベノミクス大失敗なんじゃないのか?
と、疑わしき、統計になりました。

公共事業を増やし、消費税増税の駆込み需要で、
労働需給を逼迫させて、建設費の高騰を招いた揚句、
民間建築の活力を奪って、民間の建築計画が激減している。

外国人労働者の受入れが動き始めた頃に、
日本の建設業に仕事があるのか、どうなんでしょうね。。。

大丈夫、アベノミクスは国土強靭化だから、
消費税を上げて、公共事業に更なる税金を投入する!

何ともお目出度い。

二~三世議員の育ちの良い方々と、
お役人様が考えそうなことでしょう。

そろそろ実情を知らずに、
必要なタイミングを外して民需を振り回してくる政策失敗を、
糾弾するマスコミも出てくるんではないでしょうか。

この3つのグラフを見るにつけ、
現在、躯体工を集めるのを苦労していても、
なんとか、かんとか今の建設現場が回っているのであれば、
2013年12月号の標識設置分の躯体工が、
躯体を完成させて現場を上がってくれば、
ここ数カ月の標識設置数と併せて、労働需給は、
一旦は平常運転に戻るのではないでないかと、考えられます。

ここ最近の建設費の高騰にナーバスになっておりましたが、
統計分析により原因がはっきりしてきたので、
事業主側は、動向を見ながら攻めのポジションを取り始めても
宜しいのではないでしょうか。

これ以外にも、弊社の土地活用セミナーでは、
何処の誰も話すことのできない、真実を、
色々とお話しさせていただきます
ので、土地活用をご検討中の
地主様は、お気軽にご参加いただければ嬉しいです。



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2014/05/15 17:48|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:1

       土地活用          建設費    

 

2013/07/08の記事でも懸念していましたが、
中国のシャドーバンキング問題と鬼城(ゴーストタウン)の問題が
徐々に深刻さを増してきたようです。

5月8日に、
中国デベロッパー大手、経営破たんの危機 「銀行から資金調達できない」
中国不動産大手の光耀地産が期限内に物件引き渡せず、資金問題で
とのニュースが飛び込んできましたが、いよいよ始まるか・・・
と、事態を注視しています。

このニュースが本当ならば、
100万㎡の開発案件を数件抱えているということですから、
弱小ディベではないでしょう。

東京ドームの面積が46,755m2らしいですから、
東京ドーム21個分×数件・・・

都庁の面積が、195,567㎡とのことですので、
都庁5個×数件・・・

中国は国土、人口ともに桁が違うなーと、
感心している場合ではないでしょうが、
日本で、そんな規模の開発しているディベなんて
メガバンクを持つ財閥系でやっているのかどうか?
程度で殆どないでしょう。

こういう噂が広まると、信用不安により、
ますます、売れなくなり、
ダイジョブだ、ダイジョブだと前日まで発表していたのが、
翌日、いきなり民事再生→
2週間後破産とかいうパターンが多いんですね・・・

そして、あの会社は大丈夫かと同業他社への信用不安が広がっていき、
どんどん融資が閉められていく。

少し前の、
中国の不動産バブル崩壊が始まった
という記事からも、不動産価格自体の値崩れも始まっているようですし、
ディベの資金ショートからの叩き売りが進めば、
消費者心理も冷え込み、
デフォルトが加速していきます。

この中国企業もシャドーバンキングから資金調達しているようなので、
その商品と販売元は間違いなく破綻するでしょうし、
このクラスのディベが飛んだら、
建設会社も元請け、下請けと、
一たまりもなく吹っ飛ぶでしょう。

リーマンショックの時も、
日本では、こんな規模のディベではなかったですが、
冬の終わり頃からチョロチョロと中小ディベが破綻をはじめ、
他人ごとかと思っていたら7月頃には毎日のようにバタバタと・・・

最終的には思い起こすだけでも、
ダイア建設、穴吹工務店、コスモイニシア、
アーバンコーポレーション、モリモト、
ゼファー、ジョイント・コーポレーション、
パシフィックHD、日本綜合地所と錚々たる、
ディベやファンドも民事再生やら、
会社更生、事業再生ADRとか破綻や債務免除をしていきました。

この中国企業が、どの規模の負債総額があるかは、
まだ解りませんが、開発規模からすると、
日本の破たんとは桁違いになりそうな気もします。

100万平米が数件というのが、
外構や道路を含んだ面積と思いたいですが、
これ以外の規模の建物も多数扱っていて、
5000億円とか兆円超えとかの負債を抱えたまま破産したら、
中国の方々の性格を考えても暴動起きるでしょうね。。。

先日、外国人労働者の受け入れが、閣議決定されましたが、
もしかしたら、不払いをくらって仕事を失った、
中国建設業から大量に押し寄せてくるかもしれないですね。。。
(インド・ベトナム・インドネシア当たりから来るかと思っていましたが)

日本の建設業は、現時点でも中国系の職人は結構いて、
12年前に現場監督やってた時の現場は、軽鉄・ボード屋の職人は
8割中国人でしたし、設備屋にも中国系の番頭がいる会社はありましたので、
そういう系統の会社が受け入れるのかな。。。

差別ではないですが中国人は、
コリゴリと言っている専門工事会社もいますけど…

日本の金融機関は、今はジャブジャブにお金を持っているので、
直ぐにどうこうなるものでも無いとは思いますし、
金融は素人なので、世界経済に与える影響は推測不能ですが、
建設業の経営者として無視できる代物ではないので、
注視ししていきたいと思います。


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Kマンション


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2014/05/09 11:00|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション          東京          セミナー    

 

GWが終わり皆様如何お過ごしでしょうか?

私の方は、少しブログ更新をやる気になってきました(笑)

今日は、真のコンストラクション・マネジメントにより
入札価格から10%以上建設費をコストダウンする
株式会社土地活用に、よくある、土地活用についての問い合わせのについて
Q&Aを書いてみようと思います。

Q1:所有している土地にマンションを計画したいが、
どのような流れになりますか?

A1:まず詳しいお話を聞いて、
プランを入れボリュームチェックをし、
概算見積をします。弊社で作成する事業収支を含めて、
ある程度、お話が固まったら、
銀行に融資の打診をして頂き、
融資が通ればご契約をして頂きます。


これは、基本的な流れで、途中で、ご興味あれば弊社物件を見にご案内をしたり、
モデルルームに一緒に見に行ったり、
色々な、会話の中で、お客様の求めている所を探っていき、
より良い計画を立てるように致します。

勿論、普通にはコミュニケーションは取らせて頂いておりますが、
着工が8カ月以上先など、先の話物件では、
お客様が、まだ契約してないけど、予定に入れておいて欲しいから、
早く契約してくれと催促されるほど、
しつこい営業はしておりません。

Q2:CM方式で、どの規模から、どの規模まで対応しますか
A2:一応の基準は延床面積で500㎡以上とさせて頂いております
昨今の、(建設業だけ?)の景気情勢では、
入札見積である程度の物件規模が無い場合、
元請ゼネコンを集めるのに難儀しますので、
一定規模以上のマンションのみを
お取り使わせて頂いております。

弊社の実績では、総延床で2500㎡14階建までのマンションは
CM方式で見積経験があり、
1億円以上のコストダウンの結果も出しております。

10000㎡程度までのマンションであれば、
技術的にも、取引先の下請・元請の能力的にも、
全く問題なくCM方式で対応できます。

Q3:木造や鉄骨造は対応しますか?
A3:木造や鉄骨造ではマンションは対応しません
木造は、ノウハウが無いのと、
元請の会社規模がどうしても小さくなってしまう為、
CMで扱うことは難しくなるので扱いません。
また、鉄骨造は、マンションとして、嫌いだから扱いません。

重厚感のあるRC造が好きで、この仕事をやっている訳で、
分譲マンションディベロッパーが鉄骨でマンションを建てないのと一緒です。

Q4:地方でも対応しますか?
A4:東京と、神奈川・千葉・埼玉の一部しかご対応できません。
とても多い、ご質問です。

ブログをご覧になって頂き、
沢山のお問い合わせいただくのは、とても嬉しいのですが、
大変申し訳ないのですが、この以外のエリアでは、
理論上は、やろうと思えばできますし利益も出るかもしれませんけど、
遠隔地では心の通った満足なサービスが出来ませんし、
信用できる取引先の工事会社が居ないため、十分な、ご対応ができません。

一時の利益の為にサービスが行き届かず信用を失うようなことは、
したくありませんのでご理解ください。

Q5:土地を買ってから新築をやりたいのですが、
どのような対応になりますか

A5:土地情報(物件概要・簡単であっても測量図・価格)を
メールで送って頂き、
お客様の望む収益性・利回りが出そうであれば、
より細かくプランを入れたり、
収支を組んだりを無料で致します


毎日のように、沢山のお話しを頂くので、
全ての案件のお話しにプランを入れて詳細に検討する訳にはいきません。

まず、土地情報をメールで送って頂き、
地価、賃料、使用できそうな容積率と、建設費から
簡単に、利回りがどのくらいでそうか検討します。

その利回りが、お客様の購入希望の利回りに添いそうであれば、
より細かくプランや概算見積、事業収支を作成し、
収益性を検討すると言う流れになります。

話が進んで、銀行融資が通り、土地の契約(場合によっては決済)が済み次第、
弊社とCM契約、プランを入れた設計事務所と設計契約を結んでいただきます。

稀に、地価他の細かい情報を教えず、
検討だけしてほしいという、一方的な、
メールをお送りいただくことが有りますが、
そのような場合は目線の利回りが掴めないため、
人を動かす訳にはいかず、ご対応は難しいです。
(物件情報を横取りするような暇人ではないので、ご理解ください。)

Q6:建設費は、まだ上がりそうですか?
A6:もう一度、消費税増税で来年3末までの請負契約の
駆込み需要があるため、予測は難しいですが、
間近の国土交通省の統計・建設業界紙のお知らせ看板数を見る限り、
徐々にピークアウトしていくものと思います。


ここら辺は、過去の記事過去の記事2にも書いておりますし、
最新の統計も見ておりますが、個人的にはこのように考えております。

詳しくは、5月17日(土)満席と6月7日(土)開催のミニセミナーにて、
お話し出来ればと考えております。


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2014/05/07 19:47|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          セミナー    

 

今日は、前置きが長くなりますが、
後ろの方に、ミニ土地活用セミナーの開催について書いてみたいと思います。

良く「何で起業したのか」と聞かれる事がありますが、
「他にヤリタイ・ヤレルことが無かった」
という極めて後ろ向きな動機で
リーマンショックの直後の5年前、
31歳でサラリーマンをやめました。

当時は、超絶不景気でマンションを新築しようという機運は皆無。

世の起業家達は、確固たる戦略やルートがあって起業するのでしょうが、
何の個人実績もない31歳の若造が、
コンストラクション・マネジメントという当時は誰も知らない手法で、
億を超えるマンションを10%以上安く建てられると言っても
誰も信じてくれる訳もありませんでした。

1万円の商品を売るのにも大変なのに、
億を超える商品は訳が違います。

元々現場監督の技術屋で、
営業はやったこともなく、
資金力も知名度も皆無。

誰も知らなければ、仕事の話など来るわけも無いと、
必死で、このブログを書いたら、一件の問い合わせが来ました。

調度、ここら辺の記事を書いていた時の話です。
誰の為に建設するか?パート1(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)  
誰の為に建設するか?パート2(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート3(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート4(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)
誰の為に建設するか?パート5(建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント)

スーパーラッキーでした(笑)

収入が全くなかったのでお金が無くて、
ライフラインも切られていく中、
布団の下に転がっている小銭を握りしめて
営業に行き、受注し、コストダウンの結果を出しました。

並行して両親に入金までの2か月分の生活費を借り、
心配はしていたがその日に振り込んでくれた。

その後も3年間は苦戦は続きましたが、
沢山の応援・支援という幸運のおかげで、
未だに続けられています。

もう一度同じことをやれと言われても、不可能でしょう。

今では、大資本のハウスメーカーや土地活用系営業会社と
同じ物件で競り合っても絶対に当社が勝てる提案が出来ます。

当時と気持ちは何ら変わりは無く、
同じことを続けた結果
年間20億のマンション建設を扱えるようになりました。

絶対に、勝てる提案ができると言うのは、社会に出てから、
私生活の充実はないがしろに
建設費を安くすることだけを考え、生き続けてきた人間と、
ただの営業マンとは、
「食ってきた飯が違い過ぎる。」
ということです。

勝てる訳ないじゃん(笑)
とすら思っています。

他の土地活用系の営業会社、ゼネコン、設計事務所とは
全く異なる、唯一無二の特別なサービスを展開している会社として
成長を続けていければと思います。

そして、あれから5年が経ち、先日、両親を新事務所に招待できました。
001.jpg

思ったより年老いていましたが、喜んでくれました^^
まだまだ恩返しは足りないが、
少しだけ期待に応えられたかもしれないと思いました。

㈱土地活用は、応援してくださる沢山の方々の
期待に応えられるよう頑張りたいと思います。

新事務所では、小さいながらもミニセミナールームを作りました。

60インチを前に8席限定で、
過去に開催した150名セミナーのように、
大規模には出来ませんが、
ミニセミナーを定期的に開催したいと思います。

前々から、セミナー開催をまたしないのかというお問い合わせは多いのですが、
暫くは、このミニセミナールームを使って細目にやっていこうかと思います。
(大規模セミナーは、準備が物凄い大変なんです(汗))

ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。

真近の開催予定は、
【開催日程】
平成26年5月17日(土)13:30~16:00(受付13:00~)
【場所】板橋区板橋1-48-4ウッドリバー2F-B株式会社土地活用本社
    ↑クリックすると地図が見れます。
【最寄駅】都営三田線「新板橋駅」徒歩1分
     JR埼京線「板橋駅」徒歩3分
     東武東上線「下板橋駅」徒歩7分
【費用】
無料
【内容】
・CM方式での建設費をコストダウンする仕組みのご説明
・地主様の土地活用の長期キャッシュフロー(CF)シュミレーション
・最新の建設費(業)動向
・質疑応答
【定員】
8名(8名を越えましたら、次回(未定)開催に、ご参加ください。)
【申し込み方法】
info@kabu-tochikatsuyo.com
まで、氏名・連絡先を書いて、
メールを頂けますようお願い致します。


ただ今、満席の為、次回開催の募集は6月7日(土)となります。


土地活用に関わりのある不動産会社様や税理士様、設計事務所様も
今後、絶対に必要な知識ですので、
お気軽にご参加いただければ嬉しいです。

長期CFシュミレーションについては、
ランド・プランニング・スタジオのシュミレーションソフトを使い、
架空の土地に、地主様が、マンションを建てると、
幾らの年間収入が有り、
35年間に渡っての累積収入が、
どれくらいの額になるのかということを、
プラン・建設費・賃料と共に、グラフと表で、お見せしたいと思います。

確かに値上がり基調ではありますが、
今の時勢でも、地主様が建設費をぼったくられずに、
適正な価格できちんと建てると
莫大な収入が入ってくる
ということを、数字とグラフで、
ご理解いただきたいと思います。

一般の事業を起こせば解りますが、
お客様からお金を頂いて、
収益を上げる事は並大抵のことではありませんが、
きちんとマンションを建てれば、血眼になって、
走り回っている一般事業主の頭がクラクラするほど、
莫大な権利収入・利益が入ってきます。

また、今の建設業の状況と、
今後(2016年3月頃竣工分)の建設費の動向に予想ついても、
ざっくばらんに、お話が出来ればと思っております。

こういうセミナーに参加すると、
ガンガン営業電話が掛かって鬱陶しいとか、
思われる方もいらっしゃるとは思いますが、
元々、草食系営業マンですし、
順番待ちや、本見積時期が被って満足なサービスが提供できそうもなく
お断りせざる得ない時もある程、
猛烈に忙しいので、
グイグイ系の営業は全くしておりませんので、
ご安心ください(笑)

それでは、お気軽に遊びに来てください。
↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
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2014/05/02 12:03|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:1

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