建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション          相続対策    

 

最近、巷のニュースなどで、
入札不調・職人不足・建設費の上昇が盛んに報じられております。

コンストラクション・マネジメントの実務者として、
数々の物件の見積を扱ってきましたが、建設費上昇には、
リーマンショック以後に3つのポイントがあったかと思います。

最初のターニングポイントは、
震災による建設業者のマインドの変化

直後から一気に型枠工の単価が急激に上昇し始め、
それに吊られる様に鉄筋工・タイル工の単価が上昇し、
内装工の単価まで波及していきトレンドは強い上昇に転換しました。

次に、アベノミクス発表

この単語は、景気が良くなるんじゃないかという
浮ついた気持ちにさせる効果があるようです。

実際に公共事業の増加により、
リーマンショックと同時に公共事業まで減らしてしまった結果、
激減した職人の
不足に拍車をかける結果になりました。

消費税駆込需要の、貸家の着工時期の塊

統計を見ると公共事業の発注まで、
増税時期(建設業では2013.9)と、
同時期に固め打ったようで、
慢性的な職人不足に更なる拍車を掛ける結果となりました。

結果として、この3段上げにより、
アベノミクス出現の前後で比べ、
15%程度、建設費は上昇しているとの実感です。

野田総理が首相の頃は、
暗い雰囲気であった世相を一変させたことは、
素晴らしい事ではあるとは思いますが、
強烈な上げは、民間工事に歪みを与えることも事実です。

そのような、建設コストに対して、
逆風が吹き荒れる中、
弊社のコンストラクション・マネジメントは確かに
結果を残しております。

間近のCM方式での着工物件の一例として、
同一図面・数量でのゼネコン入札1位からの比較で、
4億2000万円(入札1位)→3億6500万円(CM方式専門工事会社入替後)
2億3440万円(入札1位)→2億円(CM方式専門工事会社入替後)

という感じです。

昨今の建設業の価格上昇に対し、
建設費のコストダウンに関して、
何処の誰が、私と同レベルの交渉を行い、
誰にも損をさせずに、建設費を15%近くも削減し、
請負契約までクロージング出来ましょうか。


建設業に何百万人の人が居ても、
誰にも出来ないことを、
やってのけていると言う絶対的な自負があります。

仮に建設に、どれだけ詳しい方が居たとしても、
せいぜい頑張って、入札1位に金額から、
2-3%のコストダウンをしてお茶を濁すのが精一杯と思われるほど、
激しい状況の中での話です。

今の情勢では、相見積方式で見積を取っても、
そのまま1位を逃がさないように契約している施主様が殆どでしょう。

何故、私にだけ、そのような事が出来るのでしょうか?

コンストラクション・マネジメントの仕組みと共に、
安くて良い、専門工事会社(下請)が、
このような状況に置いても、
新規の元請となる取引先を求めて私に着いてきてくれるからでしょう。

彼らは、私が、CMを認知させる為に、
もがき苦しんでいた姿をずっと見ていましたし、
良い時も、悪い時も、私が筋を通し続けて来た結果として、
仕事が腐るほどある今も、
弊社に年間20億の仕事があれば、
協力をして下さっている会社が多数だと思います。

人が動くという事は、
相手のことが好きで信じられると思うことと、
自分にメリットがあること。


この2点に絞られると思います。

そんな打算的なことを言っているから、
お前は結婚できないんだとしかお叱りを受けそうですが、
ビジネス上の取引において、人的な好みと打算の総和で
人間は動くのだと思います。

結婚だって、好きでしょうがないか、
一人で老いるのは寂しいとか、打算的な理由でするんでしょう。(きっと(笑))

そんな話は置いておいて・・・

CMは、現状の外注コストの上昇に対し、
危機感を持っているゼネコン側においても、
メリットがあり、
物件受注の
仮内定時の専門工事会社との面談では、
地場ゼネコンの会長や社長の総出で新規に下請として傘下に入れるべく
全業者の面談に立会を行い、
競合他社の、どのゼネコンの下請けとして入っているかを
どういう経緯で競合と付き合いを開始しだしたかなど、
事細かに確認し、戦略を練ったり、
原価圧縮が不備な独自の受注現場の、
見積をその場で依頼する事もあります。

危機感を持っているゼネコンにとって
建設費の85%を占める外注原価上昇は、
自社の受注競争と利益の確保において死活問題であり、
既存取引きの下請だけでは、
この荒波を乗り切りきれないと判断しているゼネコンは、
CM方式による優良な下請紹介を活用し、
血の入替をするメリットを良く理解した上で、
積極的に一定の割合でCMを取り入れようとしている会社もあります。

このバランスを理解したうえで、
真のコンストラクション・マネジメントにおいて、
私がルールであり、
弊社以上のレベルの仕事をし、
結果を残せる会社など有り得ない、
特別な存在であるという確信が有ります。

一方で、世の中には、
相続対策などマンションを早期に建設着工せざる得ない状況で、
真のコンストラクション・マネジメントの存在を知らずに、
マンションを建設されている地主様が大多数とは思います。

都心部に土地をお持ちの地主様にとっては、
現在の建設事情においても
マンションをボラれずにキチンと建てれば、
私が色んな悩みを抱えて
事業を営んでいる事が馬鹿らしくなるほど、、
莫大な収益を上げることが可能な方も多くいることも事実です。

実際、ある程度の規模の物件を建てることになると、
家賃7500万の年間収入に対し、ローンの返済が2000万円台程度の、
超高収益を上げることになろう方もいらっしゃいます。

5000万を一般的な実業を創業し粗利であげることは、
かなり難易度は高いことですが、土地を持ち、
ボッタくり業者を遠ざけ、
CMを活用してマンションを建築すれば、
このようなことも可能なのです。

土地を持っていない私にとっては、
羨ましい限りの話ではありますが、
優良な土地を持っているということは、
圧倒的なアドバンテージにはなります。

しかし、多くの場合、それに気が付いていないか、
営業マンを大量に雇った土地活用系営業会社の
養分になっている場合が大半かと思います。
(30年一括借り上げを謳う所の話です。)

建築のケの字も知らない大きなボッタくり会社の、
その他大勢の営業マンと、
自らの仕組みを構築し、実績を積み重ね、
1人で年間20億の案件を動かし、
広報・営業から、CM交渉によりコストダウンの結果を出し、
現場のコントロールまで全てやっている人間と、
どちらの人間の実力が優るか考えて頂ければと思います。

と・・・かなり熱が入ってしまいました。。。

要は、折角、先祖代々相続する土地のポテンシャルを、
ドブに捨てるような勿体ないことするなら、
私に聞いてくださいということです。

ここからは、告知の告知(笑)ですが、
相続対策は、
建設費が確実に下がるであろう2020年まで、
待てない事情もありますし、
自民党が政権を取っている限り、
公共事業のバラマキは続くものと思われる為、
建設費の上昇による民間着工数の調整局面を迎えても、
リーマンショック直後の相場まで戻ることは
有り得えないと思われます。

立地や規模にもよりますが、
地主様の莫大な収益の可能性・シュミレーションや、
㈱土地活用の真のコンストラクション・マネジメントの仕組み、
ブログでは書いていない最新の建設業動向などについて、
弊社の新事務所に、10人限定のミニセミナールームを作成中ですので、
5月にミニセミナーを開催しようと思います。

準備が整いましたら、本ブログで告知しますので
お楽しみに。

こんな更新頻度の低いブログ(汗)で、
「それまで待てない!」等、
気になられることがありましたら、
お気軽に、お問い合わせください。
2014/04/11 01:16|土地活用TB:0CM:0

       マンション          土地活用          建設費    

 

本日は、閣議で、外国人労働者の
7万人受入れのニュースが駆け巡りました。

この建設費ブログでも、
2010/09/06の記事で近い将来、職人不足になる予測や、
2013/07/08の
建設業景況と近い未来という記事で、
外国人労働者を受け入れることになるだろうという事を書いてましたが、
まさか、こんなに早く事が進むとは驚きました。

もしかして、このブログ読んで政策を決めたんじゃないの(笑)
という妄想はさておき・・・

ここまで政府が迅速に動くという事は、
多分、スーパーゼネコンあたりから
相当な圧力・要望があったんじゃないかと思います。

今の建設業のパイに対し、民間の仕事が有り余っているのに、
公共事業を増やして、外国人の収入・仕送りに税金を回すと言うことに、
違和感を覚えますが、
現状では、止む無しという感覚です。

個人的感情では、
賛成60%:反対40%という感じでしょうか。

7万人受け入れるというのは、
住居や、受け入れ先の専門工事会社(一般的には下請)を
整備しなくてはならず、
正直、そんなことが可能なのだろうか?

という疑問点はあります。

外国人労働者を受け入れたくない専門工事会社が
6割以上だろうなとは思います。

日本人でさえ教えたり、管理するのが大変なのに、
言葉も文化も違う方々を育てるのは並大抵ではないでしょう。

しかも、せっかく育てても、
オリンピックが終わったら帰さなくてはならない。
(多分、なし崩し的に、帰らなくても良いような風になる気がしますが)

私が現場監督をやってた10年前にも普通に外国人は
現場には居ましたので、そんなに違和感はないですけど
ドバイとか、欧米のように、建設系の仕事は外国人が
主流になって行くんだろうなとは思います。

都心の吉野家やコンビニの定員さんも結構外国の方いますし、
少なくとも、都内は、何ら日常生活の風景は変わらないと思います。

専門工事会社も、受入れ拒否するところと、受入れをするところと、
経営戦略は分かれていくのだとは思います。

現状の職人不足に、
オリンピックを含めた公共事業のバラマキを考えると、
スーパーゼネコンに根こそぎ職人さんを取られ、
力の無い、地場の工務店から工事が出来なくなり、
潰れていくのは目に見えているので、
税金の使い方など諸手を上げて大歓迎という訳ではないですけど、
止む負えないことなのだろうなと思います。

こうなる前にリーマンショックの直後に公共事業をバンバンやっておけば、
ここまで建設業のパイが小さくなることは無かったのにと、
悔やまれるところです。

今となれば結果を受け入れるしかありません。

激動の建設業が、
どの方向に向かうのか見届けたいと思います。
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ー外観2


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2014/04/04 20:24|株式・投資TB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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