建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          土地活用    

 

建設費について、考察をし続けるブログをご覧いただき有難うございます。

少し前の話になりますが、11月末に国土交通省から発表された、
10月末締めの着工統計の東京分を集計し、グラフ化してみました。

マンション着工動向は当然、建設費の動向に大きな影響を与えていくので、
建設費を扱う者として注視が必要です。

まずは、月次統計です。

↓クリックすると大きく綺麗に見えます。
11月末1

水色線の貸家の着工数は、消費税増税の駆込み需要の影響で9月末契約までの分として、
やはりといいますか、増えております。

貸家には、木造・軽量鉄骨のアパート等も含まれておりますので、
全てがマンションの着工数ではありませんが、
駅近くや、幹線通り沿いに、地主系マンション物件の、
基礎工事を良く見かけておりますので、
実情を反映している物だと思います。

一方、赤線の、分譲マンションは減です。

これは、先月分の増もあるので、
「前3か月分」の合計推移と「前6か月分」の合計推移を見てみましょう。
11月末2
11月末3

全体としては、去年と比べ、減少傾向にあるようです。

来月発表の統計で、減が続くと、
均したグラフも更に減少傾向が進むと思います。

中堅ディベや、自社開発も行う中堅ゼネコンの担当者に話を聞いても、
以前のブログにも買いたように、
分譲マンションディベが、
地価や建設費の、原価の上昇分が
分譲価格に転嫁できないエリア(埼玉・千葉・神奈川・都下)での
仕込みが出来なくなり、
比較的転嫁のしやすい都心エリアに向かわざるを得ない
状況のようです。

そして、都心においても、
強気な売り方のおかげで、
仕入れがしにくくなっていることが
影響していると思われます。

用地仕入担当に聞いても、少なくとも、中堅どころは、
2014年着工の仕入れが減っているというのは、
確実でしょう。

仲介業者さん達も、仕入れできていないだろうと言っていますし、
地場不動産会社さんには、採算が合う土地情報を得る為に、
仕入担当者が、悲壮感を漂わせて営業に来ているようです。

今の強気な地主(売主)の姿勢では、
そうそう、採算の合う土地など出てくるはずもなく、
リーマンショックを経験しているので、
開発側には警戒心も伴い、
仕入困難な状況に入っているようです。

アベノミクスによる売主の強気な感覚は、
エンド分譲価格への転嫁が、難しいと考える賢明な開発側との
乖離し始めている状況だと思います。
(それでも、高値で買う馬鹿は、また飛んでいく運命になるでしょう。)

ベースの給料が殆ど上がっておらず、
リストラの猛威を公務員以外の殆どの社会人が体感した後に、
ローン返済が増えても、
好景気だから買うだろうと考える方が異常です。

財閥系・電鉄系は、ブランド力で売っていくとは思っているでしょうけど、
彼らも、大型案件が建つ土地にありつけずらいのか、
2000㎡級など、彼らにしては、
小ぶりな案件にでも手を出しているような、
傾向は感じます。

地主系の建設案件は、今回の、消費税増税の駆込み需要で、
明らかに数年分の潜在需要を先食いしているので、
貸家は2014年に入った途端に激減していくことは、
間違いないでしょう。

標識設置届に関しても、業界紙で買う事はできるのですが、
9月以前に、請負契約をした名残と思われる小規模マンション案件が、
ちらほら見られる程度で、
あれだけの社員数を抱える大規模な土地活用系の会社が、
月に1-2棟又は0棟の着工数しかなく、
大丈夫なのかと心配になるほど、閑散としております。

そもそも、冊子の標識設置届のページ数自体が減っていますし。

一方、財閥系・電鉄系は、大規模な商業ビルも幾つか開発しているようで、
スーパーゼネコンクラスは比較的仕事があるのかもしれません。

2014年前半に関しては、ゼネコン、躯体系(鉄筋・型枠)、内装系は
忙しいでしょう。

駆込需要分の案件がありますから。

一方、既に着工時や前に作業の伴う業種に関しては、
例えば、解体屋、ボーリング屋、杭屋、積算屋に関しては、
既に、仕事や問い合わせが薄くなっているなり、
薄くなることを情報収集により見越しているような会話です。

2014年は後半になると、専門工事会社と職人側と、
ゼネコンや事業主等の
感覚の乖離が情報の伝達速度により、
顕著になってくると思います。

私の個人的な予想ですと、内装系は2015年3月末までの仕事は、
途切れる事はないほどで、そこそこはあると思いますけど、
躯体系は、駆込み着工分の工事が大体、目途が立ち、
夏が終わった2014年10月頃から、
若干余剰感が出てくると思います。

2014年の景気次第というのもありますけど、
建設業以外の消費税が来年4月に3%も上がって、
今のままのイケイケで、全体が行けるとは思いませんし、
東京・大企業は動いてはいるが、
地方経済も疲弊していたり、中国・韓国に爆弾を抱えていたり、
予断を許さない状況になっていると思います。

今回の消費税増税と、職人供給を顧みない公共事業増強は、
今の財政状況から何時までも続けられる訳も無く、
完全なる政策ミスで、
駆込み需要も含め自然な経済、駆込み需要も含めて建設業の
バランスに歪みを生じている状況だと思います。

一方で、建設業の職人さんや業者さんは、
リーマンショック直後に、
急激に減ってしまったので、数年待ったからといって、
当時のように、酷い単価に戻って、
劇的に建設費が下がっていくということはないです。

この短期間で、もう一回あのような酷い状態が起これば、
本当に、誰も職人をやる方は居なくなってしまいますので、
ゼネコン側も多少は手加減をするでしょうし、
国土交通省も公共事業で不足分を補うように働きかけるでしょう。
(他力本願ではありますが)

一段落するという表現が適切でしょう。

又、ある程度賃料が見込めるエリアで、
賃貸マンションをきちんと計画(ぼったくられないで)
すれば、CF(キャッシュフロー)を早期に産み出し、
資金が手元に蓄積されていきます。

弊社のコンストラクション・マネジメントで、
マンション建設をお手伝いする場合、
最初のご面談から着工開始まで、最速で6カ月程度、
通常8カ月程度、お客様によっては1年半程度掛かるのが通常ですから、
今からお問い合わせを頂いて、じっくり検討していき、
タイミングを計りながら本見積を開始するという感じで、
お気軽にお問い合わせください。

弊社は、全く肉食系営業マンではありませんので、
無理に契約を迫ることはしませんし、ご相談は当然無料です。

逆に、急にお問い合わせを頂いても、
先に受注させて頂いた物件の見積が集中すれば、
ご対応できない場合もございますので、
ご興味があれば、お早目にお声掛け頂ければ嬉しいです。

第一生命経済研究所のレポートを見ても、
消費税増税後の新世界。
不透明感が漂います。


建設業の経営者は、
政策に振り回された半年単位での動きが激しすぎ、
かなり舵取りが難しい局面に入っていき、
先を見通す力が必要になると思います。

気を引き締めて、行きたいと思います。
Kマンション

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横浜PJ131107s

PJ_01_131027.jpg
ー外観2


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土地活用事例2
2013/12/08 21:29|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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