建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       建設費          土地活用          オリンピック          マンション    

 

オリンピックが決定し、少し時間が立ってしまいましたが、
巷はでは、色々と建設費は、
上がり続けるような事が言われているようですね。

そこで、建設費を扱うプロとしての動向見解を
独断と偏見で書かせて頂きます(笑)

その前に、現在の東京の建設業の置かれる現状を
統計と、実勢より分析してみます。
統計1
統計2
↑クリックすると大きく見えます。

消費税の駆込需要の統計は本年9月まで着工分なので
もう少し注視する必要があるとは思いますが、
貸家と分譲マンション(赤)の着工数を見てみましょう。

まず、貸家
これは木造・軽鉄アパートと、地主様、投資家様等の
長期保有目的のRCマンションの着工数

確かに、ノータリンの野田政権が倒れた直後の、
冬から比べて増えてはいますね。

でも、去年と同程度の着工数。

少なくとも7月までの数字上は、
駆込需要の影響は、
それほどでもなかったのでしょうか。

これまでのゼネコンさん達の言い分を見る限り、
6-7月の見積が忙しかったとのことで、
8-9月着工分はもう少し増えているとは思いますが・・・

一方、分譲マンション(赤)

アベノミクスの影響で浮かれたディベロッパーが、
バンバン、マンションを建て始めたと思う方もいるでしょうけど、
実際は、違います。

消費税増税を前にして、着工数の減です。

これは、建設費の上昇、アベノミクスによる地主の強気
等、売り方の強気が影響しているのでしょう。

前から言っていますが、
分譲ディベは、原価(土地値+建設費)が上がれば、
当然売値に転嫁していかなくてはなりません。

分譲価格に転嫁して買う人が居るかというと、
3-40代の殆どの人は、給料なんて上がってないのに、
簡単に転嫁など出来る訳がない。

そもそも、今の30代は就職氷河期世代ですから、
都内にマンション購入が可能な層が非常に薄い世代です。

大学を出ていれば、そこそこの企業に就職できた、
バブルを体感したことのある最終世代までとは、
殆どの人は、全く感覚が違います。

6-7年前のミニバブルの時、
まだ上がるまだ上がると、強気判断をしていたディベ、ファンドは、
大きな傷を残して飛んでいきました。

今、生き残っているディベは、そんなババ抜きをしながら、
知り合いの業者が、ぶっ飛んで行った様を、自らも多少の傷を負いながら、
嫌と言うほど見てきています(ぶっとんだ所からの転職組もいるでしょう)。

人間と言う生き物は
高い授業料を払って、賢くなるのです。

当然、原価の上昇を
価格に簡単に転嫁が出来ると思うような、
アホな買い方はしない。

つまり、既に調整局面に入っているのだと思います。

今年の10月以降の増税済の下半期の話をすれば、
「お知らせ看板営業」
が既に再開しています。

新築するときは、「お知らせ看板」というのを敷地に掲示します。

面積、階数、設計事務所、施工者、事業主名と住所などが、
記入してあって、掲示した後に、写真を撮って、
役所に提出と近隣説明の開始をする為です。

ゼネコンは、この情報をある所から買って、
「施工者欄に未定」で、且つ、一般事業者の、
やりたい時期・規模の物件を狙って、
設計事務所や法人系事業者に、電話や飛び込み営業をして、
相見積に参加させてもらいます。

仕事が薄い時は、こういう営業スタイルもあるのです。

設計事務所とも話すのですが、
ここ1年半程は、仕事の話が溢れていたので、
そのような営業スタイルは、
パタッと止まっていたように思えるのですが、
今年の9月に入って急激に増えてきているように思います。

たまに、飛び込んできたゼネコンの営業マンを捕まえて
話すのですが、
「下期は薄いので、こういう営業も再開した。こうなることは解ってはいたんですけど」

1部上場クラスのゼネコンの話です。

ついでと言えば、なんなので、
「オリンピックが決まって、御社内も盛り上がっているんじゃないですか?」
と、振ってみると、
「ああいうのは、スーパーゼネコンクラスじゃないと落ちてこない。
うちクラスだと、せいぜい、JVでオコボレを1棟ぐらい受注させてもらえる程度でしょう。」
と、悪くはないが、余り期待していない様子です。

一般の方々は、根拠なく建設業が浮かれていると思うかもしれませんが、
全くそんなことはありません。
(スポーツとしてのオリンピック開催自体はワクワクしていますけど^^)

オリンピックの建設予算としては、
4500億円、工期としては、2016年~2019年
主に3年間で工事をするとすると、
年間、1500億円です。

うちでも、年間25億やるんだから、その、
たった60倍です。

世界的な大プロジェクトなのに
大したこと無くない?(´・ω・`)
←こいつが60匹で出来る程度の規模です(笑)

思い起こせば、オリンピック自体がコンパクト化と既存施設の再利用。
今更、整備すべき、ホテルも無し。

新設プロジェクトと言えば、メインは、
変態建築家、ザハ・ハディッドの変態新国立競技場1300億円
分譲マンションに転用すると言う噂の選手村950億円

後は、マリーナや、ホッケー場、他仮設等、鉄骨系でしょうか。

今頃、スーパーゼネコン同士で割振り・JVの話し合い(要は談合w)が
為されていることでしょう。

建設業に大きな影響を与えるのは、全工事が同時着工すると、
基礎配筋工事をする際の鉄筋屋が全く足りなくなる程度でしょうか。

招致委員会のプロジェクトマネージャーは誰だか知りませんが、
基礎工事の同時着工だけは、勘弁してほしいものです。

その他は、地上部は多分、鉄骨やPC(プレキャスト・コンクリート=工場製作のコンクリート)
でしょうから、材料費は一杯掛かっても、余り大勢には影響は無いでしょう。

選手村は、一見影響があるように見えるかもしれませんが、
大手の分譲ディベロッパーと共同開発をするらしいですから、
ディベロッパーが、その販売時期の単独自己開発の棟数を減らして、
供給調整するだけだと思います。

例えば、1万戸選手村から、販売物件が出るなら、0.8万戸、
単独自己開発を減らすでしょう。

今現在が、年間4-5万戸の供給数で
普通に考えれば、同時期に販売して
供給過剰で売り物をダボつかせる程、
今のディベロッパーは馬鹿じゃない。


そんな先のことより、ついに、首相より決定が明言されてしまった、
消費税8%増税後の、
「この新世界をどう生き延びていくのよ?」
という事が、ゼネコン中枢に取っての頭の痛い所でしょう。

まだ、専門工事会社(下請)、職人さんレベルまでは、
下期の動向は伝播してはないと思いますが、
ここ1年は、買い方優勢局面に反転していくものと思います。

かと言って、既に、職人さんは減っていますからリーマンショック直後の頃のように
建設費が酷く落ちこむ事は無いでしょう。

独断と偏見を持って、ここ1-2年の建設費動向を予測すると、
緩やかな買い方優勢が続くという程度でしょう。

オリンピック開催は、消費税増税で冷え込んでいるであろう
建設業に幾分か足しになる程度でしょう。

まだまだ上がると、思っている強欲な土地の売主は、
そろそろピークなんだと思っておいた方が正解でしょう。

買手の収支が合わなければ、誰も無理して買いませんから。

そんなこんなで、オリンピック万歳!

マラソンは沿道から見れるはずなので、
絶対に早起きして見に行きます^^

↑画質は、歯車マークをクリックして1080Pでご覧ください。

↓応援クリック頂けたら嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用事例2
2013/09/15 11:53|土地活用TB:0CM:3

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.