建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション    

 

土地活用で賃貸マンションを作る仕事をしていると、
賃料相場を調べる為に賃貸サイトをひたすら見ています。

そして、仕事をしながら妄想します。

駅距離、仕様、色、間取り・・・

自分が、このエリアに住む時に何を優先順位にして、
何処まで通おうと思うかな。。。

等です。

そして、実際に、サイトに出ている情報から、
引っ越した後の、生活を妄想します。

妄想はタダですので、何処のエリアでも入り込めます。

例えば、今、〇〇駅のアパートに住んでいたとしましょう。
良い部屋に引っ越したいなーと思い始めます。

社会人の引っ越しの動機というのは、
転勤、転職して会社が変わる、会社まで遠すぎる、結婚した等、
色々とあるとは思いますが、何かしらライフスタイルを変えたいと
思う方が、引っ越ししてくるのだと思います。

東京のRCのマンションに住むような方であれば
殆どが、ワクワクをしながらの前向きな引っ越しでしょう。

しかし、賃貸サイトを見ていると、
何で、こんな部屋を作っちゃっただろう
というのが、結構あります。

仕事柄、目が肥えているせいか、
エリアを絞れば、自分の住みたい部屋を探すのは
至難の業となるほど少なくなります。

同じ駅で絞った面積では何十部屋も空室があるというのに。。。

25㎡程度のワンルームですと、
間取りは、そうは変わりはでませんが、、
それでも物件色使いや、仕様の雰囲気で、
住みたいか住みたくない部屋か、
変わってくるものだと思います。

30㎡を超えると、間取りは結構な違いが生じてきますが、
何処にベットを置いて、何処で食事して、テレビを置いて、
ソファーを置くかとか当然のように
サイト閲覧者は考えながら、
引っ越した後のライフスタイルを妄想しているでしょう。

中には、何でこんなところに、キッチンがあるの?とか、
何で、こんな中途半端な位置で、
ベットルームとキッチンを区切る引き戸をつけているのとか?

中途半端な位置にあるなら寧ろ無い方が、
本棚とかでベットを隠せるのに・・・とか、
色々、文句を言いたくなります(私は心の中で呟いております。)。

確かに、土地の形から、各戸の間口幅はある程度は、
決められてしまうので、
企画側にとっては病む負えなかったのかもしれませんが、
本当に、それをするしか、答えは無かったのかなーと、
思う事もあります。

もし、今まで、20㎡ぐらいのアパートに住んでいて、
30㎡~40㎡ぐらいのマンションに引っ越したいと思った時って、
やはり、ソファーとか置いてみたいと
思うんじゃないでしょうか。

そのソファーの位置を考えたとき、
ベットがある部屋と分けたいと思うでしょうし、
ベットが無い部屋が、出来るだけ、
広い場所であって欲しいと思うんじゃないかと・・・

なのに・・・なーんで、こんな間取りで、
こんなダサい色使いなんだと嘆くような部屋が多いです。
(色には、オーナーの好みがあり、建てる時は、余り口出しはしませんけど)

まあ、そういう部屋は、人気が無いので、
賃料も、他より安いです。
(だって誰もが住みたくないんだもん。)

流石に、人様の物件なのでセミナーとかでは、
ダメ出し大会はできませんが、
個人的に、この物件の何が駄目か、どうすれば良かったのか等は、
暇な時に、ネットを見ながら、お話しすることは出来るかもしれません
(有吉じゃないですけど、相当毒づいてしまうかもしれませんw)

実際、東京で33㎡で12万円を超えるような、賃料のエリアで、
それを求めるような方は、会社から早く帰れるというのを
基本として求めながら、その中で広い部屋に住みたい、
出来ればそんなに家賃が上がらず、
お洒落な部屋というバランスを見ているのだと思います。

そして、まあ、このスペックで、この間取りの、
部屋ならちょっと予算より多いけど、
住みたいとか、色々妄想している訳です。

地主様等、企画する側は、逆に解釈すれば、
ちょい増しの予算でも住みたいと思う部屋を、
他の競合物件より安く作れば良いだけです。

場所(駅距離)や、
階数は、選ぶことはできませんが、
頭の使い様、探究心さえあれば、
私の思う、レベルの低い企画にはならないとは思うのですが、
業者の言いなりになって作ってしまったんだろうという
部屋は沢山あります。

弊社は、コンストラクション・マネジメントにより、
ゼネコンの入札金額から建設費を10%以上削減することを
他社には出来無い特殊なノウハウとして、ご提供していますが、
単に、安普請に建てることは有り得ません。

安普請に建てれば、40年以上に渡って安普請並みの賃料が帰ってくるだけで、
投資効率というのを考えなくてはなりません。

その意味で建設費、コスト(原価)が理解できなければ、本当の意味での、
土地活用の提案など出来ないのではないかと思っています。

それが出来るのは、コスト(原価)を理解できない設計事務所でもなく、
安い仕様で高く受注したいゼネコンでも無く、
当然ですが、馬鹿みたいに高いぼったくりハウスメーカーでもないと思います。

弊社がコンストラクション・マネジメント(CM)で提案しているのは、
イニシャルとしての建設コストを理解しながら、
賃料を上げる為に、
過剰ではないハイレベルな仕様を整え、
その仕様の下で、図面を起こし、
図面を下に積算をし、統一数量にて入札を掛ける事です。

そして、その入札金額から更に、
専門工事会社(下請)の入れ替え作業を行うことによって、
10%以上の建設費を削減する
ことによって、
他の賃貸マンションと比べ、収益的に優位に立つことです。

他社と弊社の企画段階のラフ図面での概算金額(値上がり基調の中なので余裕を見た値))を比べられる方も、
いらっしゃるかもしれませんが、
全ての図面が揃った状態での、入札+入替え作業をした最終見積金額は、
他社の追随を許すことは絶対に有り得ません。
(概算もそこそこ安いですけど、概算で勝負している訳ではないので)

そんなことはしませんけど、弊社がCMをした物件で、
仮に、入替え作業により弊社の紹介した専門工事会社(下請)を
全部、工事中に、梯子を外して引っ込めたら、
100%元請ゼネコンは数千万単位の大赤字になります。
(ゼネコンが自力では単価を追っ付けられません)

コンストラクション・マネジメントによる流通経路の変更と交渉により工事費を削減しながら、
賃貸の付きやすい部屋(賃料が取れる部屋、問い合わせが来る部屋)を企画・建設する事が、
究極の土地活用だと思いますが、
そのようなことが出来る会社が他にあるでしょうか?

今期、有難いことに、20億円以上の物件をご用命頂いていおりますので、
来年は、ニョキニョキと、本物の土地活用とは、
このようにやるんだ!という物件が建ちあがってきます。
(ちょっと贅沢しすぎの物件もありますが・・・)

徐々に写真をアップしていきますので、
お楽しみにしてください。


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土地活用事例2
2013/08/13 09:16|土地活用TB:0CM:2

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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