建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          マンション          消費税    

 

いつも沢山のお問い合わせを頂きまして大変ありがとうございます。
早いもので師走の足音がひたひたと迫ってきております。

私、政治家のスキャンダルや足の引っ張り合いには興味が全くありませんが、
建設費を扱う者として、景気動向だけは、嗅覚を聞かせているつもりです。

建設費を扱う会社の経営者なので当たり前と言えば当たり前なのですが、
建設業の多くは、不動産業等が前捌きをした後に、
見積・工事等が発生し、工事期間も長いので、
世の中の景気動向より遅れ気味に動き出す場合も多く、
概算見積を出して事業収支を検討をする上で動向の読みが必要となります・・・

経済アナリストのような難しいことは解りませんが、常に、
上向きか下向きかぐらいは考えておかなくてはなりません。

ここ数カ月、中国との外交問題やオバマ再選、
長引く円高、家電メーカーの大赤字、国内政治のグダグダ等で、
景気が腰折れしつつあるニュースが目につきます。

消費税が上がったら再度大不況になるだろうと思うのは誰もがそうだと思いますが、
思ったより早く陰りが見えている・・・

景気動向指数や商工会議所のLOBO全業種業況DIを見ても
・・・
な感じでます。
Preliminary_01.jpg
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

diandsp1210b.gif

そんな中で、来年の9月末までに請負契約を終わらせていないと、8%になっているという、消費税増税の影響を他業種より一足速く受けるとされる我が建設業界

この消費税に関しては建設業だけ?特殊事情で一番先に動き出しそうです。

首都圏の建設費に大きな影響を与える、
東京の分譲マンション着工戸数の推移はこんな感じです。。。
新規着工戸数_02

各月から前の6ヶ月間を合計したものをグラフ化すると
こんな感じです。
新規着工戸数12_02
↑クリックすると大きく綺麗に見えます。

リーマンショック直後より大分、復活してきた建設業界ではありますが、
消費税増税の影響を一番モロに受けるのも建設業界です(特にビル建築系)。

来年の春には政権交代しているだろうから、
景気弾力条項なんかが出てきて、
まさかの延期なんてことも有り得るのか・・・

神のみぞ知るといったところです(闇のフィクサーで知っている人もいるかもしれませんがw)。。。

では、建設業界から見れば出口の方、
マンション販売の動向も見ていきましょう。

不動産経済研究所の首都圏のマンション市場動向
◎供給は9.3%減の3366戸、契約率69.3%と需給ともに不調
◎都区部・神奈川・千葉の売行き悪化


東京だけで、この半年間に、
3,000戸後半から4,000戸台での着工が続いているのに、
消費税増税前の現段階で首都圏全体で3,000戸前半の供給戸数で
ダボつきが始まっていると、
12月恒例の大量発売供給を加えて捌き切れるのか?

リーマンショックの頃も郊外分譲マンションは閑古鳥が鳴いていましたっけ・・・
忌まわしき記憶が蘇ってきます。。。

私が、建設業にありながらマンション建てる場所を
こだわるのは、この時の記憶によるところが大きいです。

分譲と賃貸では、違うと言われるかもしれませんが、
景気悪くなると庶民が買う郊外マンションは全く売れなくなるんです・・・

2009年冬から春にかけて、都心は竣工即完売が出ていたり、
亀戸の大規模分譲モデルルームにお客さんが溢れているのに、
郊外は幾らチラシを撒いても全く来ない状況・・・
その兆しが、もし出ているとしたら、かなり危険な香りがします。

現在の状況をディべの開発トップや、
金融機関が、どのように見ているのか、
気になるところではあります。

リーマン後は新興分譲ディべが融資を絞られ開発が制限されてきたので、
前のように毎週ポンポン倒産していくようなことはないとは思いますが、
10-90などの支払条件で分譲販売代金を建設費の決済代金に当て込んだ結果、
決済不能になるのが、
建設業にとって一番迷惑なので、動向は注視していきたいと思います。

このブログは消費税増税賛成派の方々も見ているとは思い、
政治的なことを書くのもどうかと思いますが、
殆どビルやマンションなんか建てる空気のないヨーロッパと、
スクラップ&ビルド型で建設業経済で廻っているアジアでは、
消費税に対するアプローチの仕方が違っても良いような気もします。

そもそも、欧州が危機的状況なのに・・・
危機の所の真似する意味があるのかと思ったりもしてます。

まだ、アジア圏のバンバン建てて、
バンバン消費してる方が景気良いじゃんみたいな気もしております。

まあ、そんなことを言っていても、私一人で経済の動向も、
消費税増税も、建設費相場も変えられる訳がありません。

ロックフェラーやロスチャイルド以外が、
日経平均や円相場を操縦する事が出来るわけないのと同じです。

地主様や投資家様は、現在の状況をどう見るべきかについて、
簡単に考えると、都区内にある程度の賃料を取れる土地を持たれるのであれば、
ご自身やご家族のタイミング的に、そろそろ・・・と思い始めたのであれば、
ほぼ、間違いなく早目にマンション等を建設した方が良いと思います。

確かに現在は、リーマンショック直後程は安くはありませんが、
その頃が異常値であって、今は元に戻りつつあるだけで、
鋼材も、その他の単価の多くも、まだ安いか正常値です。

この5年間に、不景気+高齢化+若者が職人になりたがらないで、
職人さんの人数は相当縮小したから、
以前の異常値には、簡単に戻ることはないでしょう。

ある程度の利回り(賃料)が確保できる土地を所有しているのであれば、
建設費相場が多少高いの、また安くなるかもしれない等と言っている間に、
早期に完成すれば、家賃収入がそれだけ入ってくるのですから、
思い立ったら吉日と言ったところで、早期に計画を練りこみ、
着工すべきではないでしょうか(勿論、計画を練りこんだ上でですが。)。

トータルで考えれば、
投資期間の損失の方が多いと思います。

首都圏で東京区部の築20年程度までのRC造物件などを、
お探しの投資家様にとっても、
新規プライヤーの流入と、バブル崩壊以後の平成初期以降の貸家着工数の減少にて、
売り物になる物件そのものが減少して行くのが目に見えている中で、
低利回りで、物件が売買対象となっているのであれば、
きちんと利回りの出る土地を探し、きちんとコストのマネジメントを出来れば、
流通している中古より、ずっと良い利回りで、
残存年数の、ずっと長い物件を持つことも可能かと思います。
04_04.jpg

残債が殆ど減った地主様の物件を他と競争しながら売っていただく側から、
残債が減った時に、売り切れることも可能な側に回ることも可能かと思います。

そんな環境で、当社が出来ることといえば、
多くの方に建設費というものを正しくご理解をいただいた上で、
どんな状況であっても、相場の建設費(実際に同一図面で見積もった金額)から、
コンストラクション・マネジメントにより、
10%以上のコストダウンをし続ける事、
より良い企画・計画・仕様を提案し続ける事が、存在価値なので、
当社の考え・している事に心から共感いただける方のために、
全力でサポートをしていきたいと思います。

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土地活用事例2
2012/11/14 07:44|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:4

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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