建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
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土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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久々の建設費ブログ更新です。

前回の記事で余りにも沢山のお問い合わせを頂いたので
もしや、更新しない方が良いのかと都合良く考えサボっておりましたw

余り更新がないと、kkenji1が消えたと噂されそうなので、
更新します(苦笑)

昨日は、
現場巡回→
現場定例→
ゼネコン2回目の見積チェック→
お施主様とゼネコンさんと日本ハーテクトさんとの飲み会
と、目まぐるしく動いており、相変わらず元気にしておりますので
ご安心ください。

巡回中現場も順調そうです♪
写真 (8)

定例現場も内装が着々と進んでおります♪
写真 (9)

1億後半の見積中物件のゼネコン2回目の結果も、
9社相見積の最安値(1社、相当間違えて出してる見積金額)から11%以上コストダウンでき、
まずまず予想通りでしたので、
これからVE等も含めて気を引き締めて請負契約まで完遂したいと思います。
(このまま行けば、RCラーメン構造、エレベータ、杭有で坪65万(法床)切りそうです♪)

それでは、長らくお待たせした前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
について書いていこうかと思います。

土地活用をする際に、本来は、最も考えなくてはいけないのが、
建設コストです。


しかし、これについてお施主様が建設関係者から語られることは、
殆どの場合はありません。

ゼネコンが受注できる、より高い金額を探るのは当然ですし、
設計事務所は、建設業の仕組みの上で、
下請に払う原価を知ることが出来ないので、
コストについて厳密に議論していくことは出来ません。

ところが、何処でも聞くことの出来ない話をネット上でコスト屋が呟いておりますので、
見れてしまう便利な世の中です(笑)

それでは、コストの最適化の手法を2つ書いていきましょう。
1.仕様選定(VE)
2.CM
です。

2のCMについては、これまで散々書いていますが、
私がCMと呼んでいるのは、プロジェクト・マネジメントではなく、
専門工事会社の入替えを伴う見積交渉業務です。

プロジェクト・マネジメントだけを指して、
CMと呼んでいる会社もありますが、
これはCMとは思ってはいけないものだと思います。

プロジェクト・マネジメントはCMをやれば
必然的に付いてくるもので、そこにFEEを掛けるようなことは、
建設する為に本来、必要ではない費用を、
お施主様に負担させるようなことになりますので、
好きではありません。

また、仕様選定(VE)なども、コツがありますので、
これだけをCMと呼ばれていることもありますけど、
これだけではCMではないと思います。
(VEは無償でやってます。)

それでは、皆さんが最も気になると思う1の仕様選定について、
基本的な事をまず書きます。

建設予定エリアの賃料と、想定する入居者属性を頭に叩き込んでください。

そこが、マンションVEのスタートです。

賃料や属性に見合った物を付けなくては、
建設費を安くしたけど賃料も落ちる、
又は、内見者に人気がなくなるので、
本末転倒です。

自分が不動産賃貸業者になったときに、
どう、ターゲット属性のお客さんの気持ちを盛り上げながら案内をするかを考えながら
VEをしていくと良いと思います。

そのために入口側にお金を掛けてください。

駅方向からのファザード、正面ファザード、エントランスについては、
内見者も、入居した後の生活にワクワク感を持って見に来るのですから、
ここで、ハートの半分以上を持っていけるぐらいの
仕様にするべきだと思います。

合せ乳白ガラスを手摺ガラスなどのポイントに使うと、
高級風のアクセントになりますし、
手摺の形も値段を上げて持ち出しタイプの物を使うと
印象は良くなります。

特に、賃料が高いエリアでは、
ここには徹底的に資金を投入するべきです。
(東京でも極限られたエリアでしかやる必要は無いですけど)

次に、田んぼの中の土地活用で建てるのでなければ、
玄関床・上框には磨きタイルを貼りましょう。
Pタイル(シート状の建材・タイルじゃありません)や木の上框を使うVEをしている物件もありますが、
これは、そんなにお金が掛からずに印象が良くなるので、
本物のタイルを貼りましょう。

一方で、内装材、クロスやフローリング、
建具関係は特殊な賃料が取れるエリアでなければ普及品で十分です。

妙な建材を使うと、後々のメンテで苦労します。

アクセントクロスをポイントで入れるぐらいであれば、
まだ良いですが、ここで妙な材料を使う仕様の場合は、
VEを検討するべきだと思います。

住宅設備関係は、今の時代、首都圏で新築するのであれば、
ユニットバスのアクセントパネルや、サーモ水洗、
メタルのシャワーヘッド程度は
標準装備しておいた方が良いと思います。

キッチンは好みもありますが、
天板は人造大理石を使った方が高級感が出ます。

住設関係は、きちんとしたメーカーのものを、
如何に安く入れるかを考えたほうが宜しいかと思います。

但し、コストパフォーマンスの点から
40㎡程度までの賃貸に1216以上のサイズのユニットバスは入れる必要は無いと思います。

お風呂が好きな方は、
ユニットバスではない在来の浴室にしたいなんて考え方も
あるかと思います。

これは、予算次第で遊んでみても良いかもしれませんが、
メンテの事を考えたらユニットバスの方が良いと思います。

在来の浴室は、デザイナーの間ではFRP防水で終わりというのが流行っていますが、
個人的には5年後10年後、どうなっているのか心配です。

お金をかけて物件の強みであったはずの部分が、
汚れや傷が目立つ頃になったときに、
物件の弱点になるような気がします。

在来浴室にするなら、止めはしませんが防水の上に少くともタイルぐらいは
貼ってあったほうが良いと思います。

マンションは建った瞬間に写真を取って終わりの
作品では無く、40年以上に渡って入居者が使い続けるものですから。

賃料を上げながら、
何処でコストを抑えて坪単価を下げるのか?


究極の土地活用では、相反する課題に対し、
最適なスイートスポットを探すために、
全体のバランスを見ながら考えていく必要があります。

そこから先に、誰も真似することのできない
真のCMを行使することにより、究極の土地活用は成功できるものだと思います。

私は、仕事としてCMをやっていますが、
「自分の土地であれば、このようにする。」
ということを基準にアドバイスしているつもりです。
(勿論、アドバイスは無料です。)

土地活用を検討されると色々と迷うこともあるとは思いますが、
「探していた答えが、ここにあった」
のだと、
一人でも多くの方に思っていただけるように
日々、精進していきたいと思います。

メールフォームから、お気軽にお問い合わせ下さい。
お待ちしております!


プリモ
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2012/03/10 10:35|土地活用TB:0CM:4

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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