建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用    

 

今日は前回の続きで「究極の土地活用」について書いて行こうと思います。

例えば、路線価の土地評価額が8000万円の土地を所有していたとしましょう。

あるとき、そろそろ土地活用でも考えようと、
いろいろ調べ始めます。

今は、30代-40代の御子息の方に活用方法のマネジメントを任せようとする
地主様も多いので、ネットなどで色々と調べて、
取りあえず、幾つか会社から提案を受けてみることにします。

すると首都圏で土地を所有しているのにも関わらず、
鉄骨造で表面利回り10%を切るか切らないかのような提案が、
出てくることもあると思います。

勿論、首都圏で土地を買ってRCで9%台なら
建てたいというお客様は沢山いらっしゃるので、
何も建てないよりは、建てたほうが利益はあがります。
(一括借り上げ等にして賃料をドンドン下げられなければ)

例えば、同じ土地に対し、
A社の提案
鉄骨造
家賃坪単価
1.15千円
賃貸面積
359.3㎡
法定床面積
423.2㎡
家賃年収
1500万円
総事業費(土地評価額別途)
1億5000万円(設計料他含む総事業費坪単価:117万円/坪)
利回り1500万円/1億5000万円=10.0%


B社の提案
RC造

家賃坪単価
1.18千円
賃貸面積
466.9㎡
法定床面積
550㎡
家賃年収
2000万円
総事業費
1億2000万円(設計料他含む総事業費坪単価:72.1万円/坪)
利回り2000万円/1億2000万円=16.6%

と、出てきたとしましょう。

まず、総返済額は、どうでしょう。
A社の提案は
30年1.5%の金利として元利均等返済総額(総事業全額借入として)
総返済額1億8636万円


B社の提案は
30年1.5%の金利として元利均等返済総額(全額借入として)
総返済額1億4909万円


総返済額は、融資額が多いほど、
当初の借入額と比べて差が広がって増えていくことは
ご理解いただけると思います。

次に、20年後の残債はどれぐらい残っているでしょうか?
A社提案の20年後の残債
5765万円


B社提案の20年後の残債
4612万円


次に20年後の積算評価額は如何でしょうか?
積算評価額とは、収益物件を売買する際、金融機関が担保評価の基準値として
使っている評価額です。

これを一つの基準に不動産屋さんや不動産投資家さんは、
高いの安いの議論・物件購入の判断をされています。

金融機関によっては掛け目を0.8倍など入れて査定することもあるようですが、
詳しいことはGoogle等で検索していただけると一杯出てきますので、
そちらを調べてみていただければと思いますので計算式だけ書きます。

積算評価額=土地評価額+建物評価額
です。

土地評価額=路線価×土地面積
建物評価額=建物再調達価格×法定床面積×(耐用年数―築年数)÷耐用年数
です。

土地評価額は、とりあえず今の路線価が20年後も維持されるという仮定で
8000万円のままとします。

建物評価額を
A社提案の鉄骨造B社提案のRC造で比較していきましょう。

まず、巷で言われているパラメータとして
建物再調達価格(鉄骨造):15万円/㎡
耐用年数(鉄骨造):34年


建物再調達価格(RC造):18万円/㎡
耐用年数(RC造):47年

を使います。

A社提案の建物評価額
=15万円/㎡×423.2㎡×(34年-20年)÷34年=2613万円
20年後の建物評価額:2613万円

B社提案の建物評価額
=18万円/㎡×550㎡×(47年-20年)÷47年=5687万円
20年後の建物評価額:5687万円


A社の方が法床面積が狭いので、仮に面積をB社提案と同じとして、
RCと鉄骨の建物評価として比較とすれば、鉄骨の20年後の場合、
=15万円/㎡×550㎡×(34年-20年)÷34年=3397万円
です。

次に、20年後の積算評価額を計算していきましょう。
A社提案20年後積算評価額=
8000万円(土地評価額)+2613万円(建物評価額)=1億613万円


B社提案20年後積算評価額=
8000万円(土地評価額)+5687万円(建物評価額)=1億3687万円

実際、積算評価額に近い金額で売買が成立することが多いので、
20年後に土地+建物の収益物件で売った場合の手残りという意味で
積算価格‐残債の計算をしていきます。

A社提案の積算価格と残債の差額=
1億613万円-5765万円=4848万円


B社提案の積算価格と残債の差額=
1億3687万円-4612万円=9075万円


累積キャッシュフローなども更に差がつくのですが、
同じ土地に建物に、収益物件を企画したとして、最後の砦となるのが、
積算価格と残債の差額です。

ここが、路線価の出る都区内であれば、
プラスになる場合が多い(今回のケースでは土地代8000万円が積算評価額に加算されている)ので、
余程のことがない限り売り逃げることは可能だとは思いますが、
地価の低いエリアなどで、積算評価額が残債を下回った場合、
売るときに抵当権を抹消するために最悪持ち出しになって売るに売れないケースも
考えられるので注意が必要です。
(競売等に出ている物件は、こういうケースも多いのではないでしょうか?)

土地活用をご検討されるのであれば、業者任せではなく
最低限、この程度の計算を理解できるようになってから
プロジェクトを進められた方が宜しいかと思います。

数字は正直で、やがて現実のものとして、
お施主様の身に関わってくるものですから。

皆さん、鉄骨の方が安いと思われている方も多いかと思いますが、
提案する会社によります。

そして大概、コンストラクションン・マネジメントによるRCの方が、
土地活用提案をしているような会社の提案より圧倒的に安い場合が多いです。
土地活用時の設計と施工の分離  の記事などをご覧になってください)

そして、純粋にCMをやればRCより鉄骨の方が数%安いですが、
私が、これから収益物件を建てられるのであればRCを進めている理由に一つとして、
積算価格の目減りのスピードにあります。

これは、物の質がRCの方が圧倒的に良いことに並んで、
決定的な違いだと思います。

ここまで、提案力が違うとは、
「そんなことが、本当に有り得るのか?」
と、このブログを初めてご覧になった方は思われると思いますので、
セミナーで使った事例を初公開します。

土地活用セミナー5
土地活用セミナー6
土地活用セミナー4
これほど同じ土地に対する土地活用でも企画とコンストラクション・マネジメントによって差がついてしまうこともあるのです。
プリモ
土地活用セミナー1
プリモ洗足池外観パ.. (1)_02
内観パース_03

↑クリックすると大きく見えます。

こちらの物件の仕様大公開の記事や、見積時の記事などもご覧になって頂ければ嬉しいです。

こちらも似たような提案競争で受注させて頂いた物件ですが、
RCのエレベータ付きで法床坪65万円程度(2011年10月請負契約)です。
一般のお施主様の物件なので大公開は出来ませんが、
何処の、どの物件かわからないように盗撮して参りました(笑)
写真 (7)

配筋も誰がどう見ても美しい♪

多くの方がコマーシャルで有名なメーカー等のブランドに目移りして、
世の中が、そんなものなんだと思われてしまうお気持ちも解らなくもないです。

しかし、ハウスメーカーが建設業かと言われると、
営業広告費用などに消えていっていると思われる金額が余りに大きく
違うのではないかとさえ思います。

皆様が災害時に身の安全を守れると思う建物はどんな建物でしょうか?
一般的な純粋な建設業のゼネコンが作ったRCの建築物だと思います。

そして、安く建てられたからといって、品質が悪かったり、
安普請な物を使っているわけでは消してありません。
(実物をご覧になっていただいても、自信をもって言えます。)

更には、受注された物件の建設に関わる方々は、
それ程、大儲けできるわけではないかもしれませんが、
きちんと利益を享受していただいてます。

それには、建設業の仕組み・抱える問題点を知って頂く必要があるかと思います。

そして、そういう仕組みがあるのであれば、
どんどん建てて行きたいと思われる方が増えて下さることが、
建設業に身を置くものとしての願いです。

お陰様で今期は総工費で10億円ほど、
コンストラクション・マネジメントにて、
お見積りせて頂いておりますが、
「究極を目指す土地活用提案」
が出来る物件が、
もっともっと増えてくると嬉しいです。

お気軽に、お問い合わせお願いします。

長くなりましたので、前回の予告である
「究極の土地活用とコストの最適化」
については、次回以降に書いていきたいと思います。
株式会社土地活用

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2012/01/17 23:34|土地活用TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

お屠蘇気分もすっかり抜けた頃ではございますが、
新年あけましておめでとうございます。

今年は、本物のコンストラクション・マネジメント
更に広めるために、今まで以上に、頑張っていきたいと思いますので、
宜しくお願いいたします。

さて、今回は、「究極の土地活用」という題を付けてしまいましたが、
地主様から土地活用についてご相談いただいたときに、
常に思っていること、感じていることを書いていこうと思います。

残念ながら、多くの土地活用提案は、
土地のポテンシャルを最大限に発揮出来ていないのではないかと
強く思います。

私のお客様の殆どは、地主様と土地を買っての不動産投資をされる方の
2通りの方がいらっしゃいますが、
基本的に、土地を買われて不動産投資をされる方のほうが、
シビアに数字・利回りを追い求めていく傾向があるように思います。

当然ながら、収支が土地を買う方が激しいので、
コストパフォーマンスを追求せざる得ないということが根底にあるのだと思います。

一方で、地主様は収支について余裕があるため、
もし、その土地がマンション用地として売買されて活用される時の場合とは、
違った方向に答えを出されるかたも多いのかと感じます。

例えば、土地を買って建てることを前提として収支を組んでいる方にとっては、
最大活用しないということは、収支上成り立たないので有り得ないのですが、
地主様は、様々な理由から、
基準法上のMAXまで建設しないということを選択される方も結構いらっしゃいます。

実際、借金が増えるのは地主様ご本人なので、
あまり大きな、お金は借りたくないという気持ちもあるでしょうから
それはそれで、尊重しなければならないとも思っています。

但し、賃貸マンションを建てようとする際に根底に流れる考え方は、
同じだと思います。

賃貸マンション経営の基本戦略は、
1.土地の最大活用
2.建設コストの最適化
だと思います。

最大活用をしないで、建てられた方も、
それなりに安定した収支があるので、
ひとまず色んなことをひっくるめて、その方にとって、
ベストの選択をされたのだと思います。

ただし、収支上最も安定するのは、コストのスケールメリットを考えても
少くとも都区内では、最大活用することにあるのは間違いないので、
「折角の土地が勿体無いな・・・」
とは思います。

セミナーでも話しましたが、ゼネコンは1現場受注するとき、
見ている監督の人件費は、500㎡だろうが800㎡だろうが
階数が1階増えようが殆ど変わりません。

ゼネコンの経営目線で考えれば、
受注するまでが色々と大変であって、
ひとつの現場が始まったら、やること一緒ですから。

利益率も重視はしていますが、どちらかというと、
1現場で1人の監督をつけて何ヶ月で
幾らの利益額があがるかということのほうが、
重要であったりします。

それは、外注先の下請専門工事会社の目線からも同じです。

2階建てにするか、10階建てにするかという極端な違いでなければ、
ゼネコンと打合せして図面書いて、色決めて正式発注して
みたいなやり取りや、作業は3階建てでも5階建てでも
やることは同じです。

職人さんだって、幾ら1日の作業量の限界があるとはいえ、
ある程度、ボリュームがあったほうが仕事も伸びるし利益額も出やすいです。

それらの建設に関わる人間が動くことに対すコストについての、
スケールメリットから、最大活用を推奨する、1つ目の理由です。

もう1つの大きな理由は、
土地を買っての投資としてやられる方はシビアに考えていますが、
将来的に売却を考えたときに、土地+建物で幾らで売れるかという視点で見てみると
わかりやすいかと思います。

地主様の場合、土地を売りたくないから建てているというのもあるので
あまり売る場合のことを考えずに建てられるのですが、
建てた瞬間に、更地としての地価の考え方とは全く違った考え方で
物件金額は評価されていきます。

つまり、建てた瞬間から収益物件として幾らの賃料を生み出せるのかが、
土地値についても影響を与えるということを
なかなか考えられる地主様は少ないように感じます。

例えば、2000万円の賃料が取れる建物を作ったとして、
8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億3529万円で売れる収益物件を作ったことになります。

しかし、その土地を最大活用した場合に2500万円の賃料が取れるケースもあります。
同じ、8.5%の利回りで売れたとすると、
土地+建物で2億9411万円で売れる収益物件を作ったことになります。

500万円の賃料を取るために、
差額の5822万円の建設費用が上乗せされることは有り得ません。

500万円を12ヶ月で割れば、41万円のつき賃料が必要となりますが、
坪1.1万円の家賃が取れるエリアで、必要な坪数は37坪です。

5822万円/37坪=157万円/建設坪単価
ですから、CMをやらずに、どんなに高いRCの仕様であっても
坪157万円の建設費になるはずがないというのは感覚的にご理解いただけると思います。

RC壁式構造でコンストラクション・マネジメントを行い、
仮に専有坪単価で70万円で出来る計画だったとしましょう。

これに掛かる建設費は37坪×70万円=2590万円
売却時の差額と建設費の差額を比較すると
5822万円‐2590万円=3232万円
です。

つまり、3232万円土地の持つ
ポテンシャル・価値が上がったとも考えられるでしょう。

土地活用の営業をしていると様々な企業の土地活用提案書を
お客様より拝見することがありますが、
私が地主であれば絶対にこのような企画・プランでは建てさせないような
提案書を拝見することが殆どです。

それは、建設費の問題も多分にありますが、
プラン的に、私が地主であれば確実に求めるであろう、
一定の水準まで達していないものが殆どという意味です。

私は、地主ではない、しがない建設費コンサルですが、
少くとも、お問い合わせ頂いた案件について、
もし、自分がその土地の地主であったとすれば、
折角、ご先祖様が残してくださったものを如何に活用し、
将来できるであろう子孫に残していくかという自分目線で考えております。

その為に、究極の土地活用とは何かと自問自答しております。

究極の土地活用とは、業者さんが、数回プランを持ってきてハイこれで契約しましょうと
そのまま建ててしまっていいものではないように思います。

地主様が、プロの業者と共に、建築的・収支的・不動産的・家族の人間関係的・・・
あらゆる角度から、プランを真剣に検証し、もう、幾ら考え尽くしても、
これ以上のベストな答えはないと
関わる全ての方が思えるような、究極の計画にしたところで、
初めてGOを出し、プロジェクトを一気に押し進めるのが、
究極の土地活用ではないかと思います。

そして、私は土地活用に関わる仕事に身を置くものとして、
常に究極の土地活用を求め、提案していかないと、
自らの存在価値がなくなるのではないかと思います。

残念なことですが、まだまだハウスメーカーの言われるままに、
都内に土地を持っていながら、
鉄骨で10%(笑)の表面利回りに届けば満足されて建てられてしまう
地主様も多いように思います。

もし、この記事を偶然ご覧になっていただいている方の中で、
ご先祖様から受け継いだ大切な土地について活用を考えられていらっしゃるのであれば、
この記事の考え方により、より良い考え方を持たれるようになる
一助となれば嬉しいです。

次回は、究極の土地活用におけるコストの最適化について書いていきたいと思います。

本年も宜しくお願いいたします。

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2012/01/11 01:42|土地活用TB:0CM:6

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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