建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

皆様、年の瀬に如何お過ごしでしょうか?
私は昨日で仕事は終わりました。

今年は、本当に激動の一年
最近、激動じゃなかった一年などなかったですが、
ドンドン度合いが増しております。

一年前の今頃は、こんな一年になるとは想像もしておりませんでした。

建設コストコンサルとは相手があっての仕事ですので、
予め想定していたベストストーリーから少し外れた事態が頻繁に起こってきます。

その中で状況を素早く察知して、
瞬間瞬間で最もベストと思われる即断をしなくてはならず、
それに従って相手を説得する。

そして消して曲げない。

2周り以上離れた社長を説得する時や、
交渉期限が予め決められている時は、
錆び付いた頭が冴えてくるといった感覚です。

交渉が決裂しない程度にギリギリを探って攻めて様子を見る
この瞬間が一番面白いし快感を覚えます。

前にも書きましたが平時に予定通りに事を進め建物を建てることは、
数年建設業にいれば誰もできます。

誰にも出来ないことがしたくて、
敢えてCMという茨の道を選んできました。

そして、ようやく10年前から撒き続けてきた種に芽が出てきたと、
ヒシヒシと感じられるようになりました。

建設業にはコストダウンをすることに快く思っていない方がいることも
十分承知しています。

しかし、私がやっている仕事は、コストダウン出来なければ
建っていない建物を建てることにあります。

建物が建てられれば、大きなお金が動き、多くの方が潤います。
その思いは建設業の全ての方々と同じ思いにあります。

そして、今までに無かった出会いや新規取引、
思い出が生まれていきます。

そのことを誇りに思っています。

来年も今では兆しすらみえない
良いこと悪いこと色んなことがあると予感します。

ただワクワクする気持ちしかありません。

話は変わりますが、
スティーブ・ジョブズの面白い動画があります。
(CCボタンを押すと字幕が出てきます)

なんなんでしょう、このワクワク感にクレイジーさ(笑)

私も負けずに、もっともっとクレイジーに行きたいと思います。

来年も宜しくお願い致します。

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土地活用事例2

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/29 11:11|日記TB:0CM:8

       建設費          土地活用          東京    

 

政治経済ニュースなどは全く疎いのですが、
建設業者間情報だけは、嗅覚を利かせているつもりです。

ある業者さんは、今の建設業の置かれている状況を
ジェットコースター
と、言っておりました。

2004年 不景気から立ち直り
2005年 ファンドバブル
2006年 ファンドバブル
2007年 前半 原油高騰や北京五輪による資材急騰
      後半 改正建築基準法により全ての着工ストップ
2008年 リーマンショック・連鎖倒産地獄
2009年 超絶不景気・職人業種替え
2010年 不景気から回復の兆し・職人業種替え
2011年 大震災
      労務単価急騰
2012年 ???      

型枠材工単価は顕著に建設業景気を反映するものだと思いますが、
東京の相場感とすれば、ざっくり
2005年 3300円↑
2006・7年前半
      4000円↑~4500円
2009年 2700円→2100円
2010年 2300円↑~2600円
2011年 
   冬  2600円↑
   夏  3500円~3800円
   秋冬 3300円~3800円
という感じでしょうか。   

これにつられて他工種の単価もタイムラグはありますが、
上下動していきます。

型枠の面積が4000㎡(述床面積で700㎡程度)の建物とすると、型枠工事では
2100円/㎡で4000㎡なら820万円
3500円/㎡で4000㎡なら1400万円です。

3200円/㎡ぐらいが、型枠大工さんが、まともに生活できる
臨界点だと思いますので今の単価が妥当なところだとは思います。

現場をしていたときは、東京で3000円を切るなんて過去には有り得ない
全ての建設業者が誰も想像できない未知の領域であったのが、
2000円台前半まで来たときは、緊急非常事態の状況なので
今の単価が平時に戻ったという感覚です。

今夏、単価が戻った根本的な原因は、
2009‐10年の過酷な単価で職人さんが
大量に業種替えしてパイが小さくなった所にあります。

この期間にもCMをやっていましたが、
あまりにも物件が無くて可哀相なので、
仲の良い型枠業者さんには、
ゼネコンで受注できる金額より5万円だけ安く出して
受注して頂いたりしていました。

そういうパイが小さくなる期間を2年ぐらい経て徐々に景気が回復基調にある中で、
震災で型枠材料が入手困難な状況で
上げやすい口実ができトレンドが逆転したところに、
震災で止めていた物件が夏場固まって着工し
人手不足になったことにあります。

建設業は景気の中でも回復も降下も遅いと言われており、
景気動向指数の7ヶ月移動平均に近いと言われております。

その中でも、特殊な理由により、
一気に上げ下げの波が襲ってきます。

着工時に近い工種の専門工事業者と、
竣工時に近い工種の専門工事業者では、
情報速さというか、置かれている境遇が違うので、
端境期や踊り場での景況感は全く違います。

地面に近い業者の単価が最初に動き
それにタイムラグがあって仕上関係の単価が動いていきます。

ゼネコンさんも含めて気の利く建設業者は出来るだけ速い情報を取るために
生コン商社やら鋼材屋、はたまたボーリング屋・金融機関や不動産業者などから
情報収集に努めて荒波に備えようとしています。

今回の兆候を一番最初に気付いたのは
震災翌週の火曜日にある業者さんとのやり取りでした。

当時は、情報も少なく、それが正確な情報なのかも判断しかねましたが、
結果として、その時のやり取り以上になりました。

一般の方は建設費が揚がっている最中にゼネコンが儲かってしょうがないと
思われる方もいらっしゃるかと思いますが、真逆です。

建設費が上がる状況は、ゼネコンが下請けに払う金額が、
更には下請け専門工事会社がメーカーや職人に払う金額が、
増えていくから上がっているのであって、
ゼネコンの請負金額の源資が確定されたあとに
単価が上がっていくとゼネコンは損失が膨らみます。

専門工事会社も同じです。

その為、情報収集により極力正確な原価予測を目指します。

しかし、近年の状況は、
予測不能な外的要因が全ての思惑を吹っ飛ばしていきます。

桃太郎電鉄で、キングボンビーが全ての努力を台無しにしてくださるような
感じでしょうか・・・

波が激しい業種というか、景気の波に飲み込まれやすい
業種であることは間違いないです。

ジェットコースター・・・

乗った乗り物が悪かったと言われようが、
今更引けない人が殆ど

ここまで来た以上ふるい落とされないように、
じっと耐えていると、そのうちいいことがあると、
希望的観測を皆さん持っているようです。

2012年 
今分かっている目の前にあるできごとは、
ユーロ危機、円高続行、震災復興・・・

建設業のトレンドは踊り場でしょうね。。。

建設業は景気の影響を直撃しやすいですが、
業界内での特殊事情もあり、
景気次第で巻き直して上がっていく要素と、
景気減速で腰折れしていく要素と両方あります。

私は急激な上昇も、腰折れも期待しておりません。
急激な上昇は結局はバブルとして弾けてしまい損害が大きすぎます。

リーマンショックは象徴的な出来事ですが、
あの時、連鎖倒産が起こったのは、
建設費の急激な上昇でディベが販売価格に転嫁できないレベルまで
達していたところに分譲価格が劇的に下がったことにあります。

一方、これ以上の景気減速は更なるパイの縮小を招き、
その後に、好景気がおとづれた時に激しい上下動が起こし
建物が建てられなくなります。

職人さんは一度止めると、簡単には戻ってきません。
それは建設業界として将来への損失になります。

ジェットコースターではなく、
ロマンスカー程度であって欲しいものです。

コンストラクション・マネジメントはどんな状況でも
その建物の、その時々の相場(同一条件で実際にゼネコンから見積もった価格)より
10%以上コストダウンは出来ますが、
相場は、株と一緒で、その時々の波で動いています。

来年も同程度の景況感がある中で、
コストダウンの仕事が出来ればと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー


2011/12/17 10:47|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用    

 

最近、忘年会やら仕事やら慌ただしい毎日を送っており、
ブログ更新が滞っております。

ブログは見積交渉中のゼネコンさんも見ているようで、
あまり、書けるようなネタもありません(苦笑)

それにしても凄い競り合いですね。

交渉した感触として、何処のゼネコンが受注するか
全くわかりません。

まあ、施主紹介であろうと銀行紹介であろうと、
完全平等なので、いつも最後の見積金額が出てくるまで、
何処が受注するかなんて、わかんないです。

イメージするところは、
オリンピックの水泳の決勝戦といったところでしょうか。

やれることは、やったので、後は、結果を待つだけです。

20年間無敗の桜井章一曰く、運には、2種類あるとのこと。

天から授かる天運というものと、
自分の努力、自分の力によって引き寄せる地運(ちうん)というも
のとの2つがあるらしい。

ギャンブルは滅法弱いワタクシは、天運は、多分ないです。
競馬とかJRAに入金するだけなので誘わないでくださいw

一方、地運というものは、努力によってついてくるとのこと。

なるほどね。。。

コスト交渉のコツを聞きたい方

全ての欲しいものを我慢して、
白いご飯に梅干で、建設費を落とすことだけを10年間考えてみてください。

泥にまみれて、建物を建ててみてください。

叩かれまくった時に、その相手がどう思っているか
夜も寝れないほど考えてみてください。

それが出来たときに、賢い皆様方のことですから、
きっと私以上にコストダウンできるようになるでしょう。

そんなこんなで、見積については、もう頑張りようがないので
運に任せることにしました(汗)

ゼネコンさん頑張ってください!

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土地活用事例2>



土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/11 16:31|日記TB:0CM:2

       土地活用          コストダウン    

 

先日、あるお客様が物件を案内して欲しいとおっしゃったので、
初台→武蔵小山→洗足池とご案内してきました。

初台からタクシーにのって洗足池の物件まで辿り付くと、
何処かで見たような後姿の方を見つけました。

ななんんと、社長さん(ボス)です♪

木の葉を拾われておりました。

門扉の前にはカワイイ、サンタクロースの置物
(写真忘れました)

花壇には、花が綺麗に植えられております。
なんでも季節ごとに植え替えをされていらっしゃるとか。

管理清掃の方をお願いしているにもかかわらず、
週何回もこられているようで、
「もう管理人の、おじさんみたいになってる。」
と仰ってました。

幸運にもオートロックを解除して頂き中庭の中まで
見せて頂くことができました。

バブルの頃は、仲介手数料だけでウン十億の年商があった生き字引のような不動産会社の社長さんに、
サンタクロースの人形とか、そんな趣味があったのかと、少々意外な感じがしましたが、
とても、大切に使っていただいているようで、とても嬉しいです。

企画の時は、
「自分は昔建てたことあるし引退も近いから、今回、
跡継ぎの塩辛い狼さんに全て任せることにした。
狼さんには今の考え方で建てて欲しい。」
と、仰っており、殆ど狼さんの意見どおりに事は進んでおりましたが、
最後の最後、見積開封の時の交渉は、
冷や汗が出ました(笑)

もう、ご自宅兼事務所から引越し中で、
最後の最後で予算がいつの間にか1000万減ってることになってるしw

「アレ・・・ソンナコトイッタッケナ・・・」

蒸し暑い季節・・・
狼さんは、お客さん対応で何処かに行っており、
タイマンです。

静寂の空気が流れます。。。

見積開封・・・

ゴクリ・・・

セーフでしたwww

狼さんにタダチに電話をしたところ、
「そんなにナッタノーーー」
とビックリされており一流の駆け引き(未達の場合の布石)であることが解りましたw

そこは、百戦錬磨の不動産屋の社長さんが社運を掛けているので、
当たり前の駆引きなのかもしれませんが、
そのような方が、そこまで通いつめて下さるものを作ることが出来て、
仕事冥利につきます。

引き渡しが終わってから、5回ほど、こっそり見に行ってますが、
何度行っても完璧な物件だと思います。

洗足池の雰囲気や歴史も好きだし、千束八幡神社もあるし、
将来この物件に住みたいと思います。

これまで関わってきた、それぞれの物件に思い入れがあり、
行くとその時、自分が何を考えていたのか、記憶が蘇ってきます。

建物は、色んな人の記憶や、思いを刻んで存在していくものなんだと、
建築とは同時に思い出を作っていくものだと、つくづく思います。

表面的な、コスト・収益だけを追い求めていくことに加えて、
何か別の次元のもの、もっとアナログな何かが、
建物には必要なのかもしれません。

そして、それを受け止められる最高の建物を全力で作っていきたいと思います。

建物を大切にしてください。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/12/05 23:15|日記TB:0CM:4

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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