建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーが終わり暫くブログをサボっておりました。

もうすぐ師走になろうとしておりますが、
時間が過ぎるのは早いなと感じる昨今です。

セミナーをやった結果、土地の見方・探し方をご理解頂けた方も多く、
キラリと光る土地情報をお持ち込み頂ける方も増えてまいりました。

以前は、目利きのイロハを殆どお伝えしていなかったのですが、
セミナーにご参加いただけた方は
良い物件をお探し頂ける精度が高くなってきたように感じます。

殆どが、箸にも棒にも掛からないような駄目な物件の中で
「これは、いけるんじゃないか?」
とキラリと光る土地というのが、あります。

千三つの世界と言われますが、私にセミナー後にお客様から来る情報は、
お客様のスクリーニングが機能しているのか、
最近安い土地が出てきたのかわかりませんが、
十一つぐらいにキラリと光る物件があるような気がします。

その1/3は何だかんだで買えないでしょうから、
結局、三十一つなのかもしれませんが。

これまでに、土地を買って建てた方の実例の話をして欲しいという
ご要望もあるので、触りだけ書いてみます。

まず、結果論ですが、どういう方が買えたか、というと、
新築RCを絶対にやると決めていた方です。

そして、何度か物件にトライしていくうちに、ホントに買えてしまった。
という感じでしょうか。

買えた方は1種などは、当時は理解していなかったのかもしれませんが、
いけそうであればボリュームチェック概算見積、収支はこちらで組みますので、
それで更に行けそうであるなら、
買うという気持ちがある方は、融資や情報のグリップなども含めて、
執念で買ってしまうんだなという印象です。

人ごとのようですが、kkenji1には、何がなんでもみたいな執念はないですから、
「ああ真面目にサポートしてたら・・・買えちゃった・・・」
みたいな感じです。

勿論、お客さんが仲介さんと話している状況を逐一聞いていますので、
この場面で、この話をしてくださいとか、確認しなくちゃいけないようなことは、
アドバイスはしていますが、運以上に気持ちの問題だと思います。

逆にトライしたけど結局お客様が買わないという結論に至ったことも
何度もあります。

よくあるのが、CMが入れない情報源というやつです。

仲介業者はディベに土地を卸しているような時は、
土地の仲介手数料だけであることを認識して、
建設関係で抜けるなどとは思っていませんが、
建築関係で手数料以外で利益を抜こうと考えるも無理もありません。

土地だけの仲介手数料は少ないですから。

総事業費3億の物件でも土地が1億であれば
手数料片手全部で300万円ですから。

1億の収益物件を売ったほうが楽と考えるでしょう。

この為、仲介業者は、
訳わかんない特定建設業もないような工務店とくっついたりして、
エンドさんに土地を売ろうとするところもあります。

ミエミエですが、その工務店が工事することにならないと、
買えません。

そして後から後から別途が出てくる。

あからさまなキックバック方式で、安い仲介手数料以外に、
収入を得ようとするということです。

まあ、情報を抑えているんですから、そんな組立を考えるのは、
仲介さんからしてみれば、当然なので悪いことではないかもしれませんが。

しかし、多くの場合、建築的に、お客さんがどうなろうが、知ったことではないと、
感じるような場面に出くわすこともあります。

いままで見てきた中で、これは無いと思ったのは、
1.梁が柱にどうかかっているのか、理解できていないw
2.窓先空地がないw
3. 今時、手書きのスケッチ図面でホントに面積が取れてるのかすら解らないw
4.そもそも、そんな建物建たない妄想物件w

まあ、仲介さんは、ここらへんは、解らないので、
ある意味、しょうがない部分もあるのかもしれませんが。

そこまで酷くなくても、
鉄骨、仕様グレードも解らない、
20㎡なのに間口が2.3mの狭小ワンルーム、鉄骨なのに設定賃料も高め、
一階に埋まるのかも解らない店舗で賃料上乗せ・・・

不動産屋として、それどうなのよと
プライドのカケラもないような企画を平気で出しています。

そもそも鉄骨が嫌いな私は、
5%程度安いからといって何で今更、
不動産屋が鉄骨で賃貸企画するのか
理解に苦しみます。

資産価値の減少速度とか数値的な裏付け以前に、
ディベロッパーが鉄骨でマンション建てる気すらないのと
同じ感覚なんでしょうけど。

仲介業者が建築に絡んで来てFEE抜いてるのに、
土地を売ったら、終わりというスタンスを貫ける厚かましさは、
私には到底できるものではありません。

笑い話ですが、あるお客様が、
土地を買うのに不安だから付いてきて欲しいということで、
ある不動産屋に付いていきました。

お客さんと2人で人生初の囲みを受けましたw

悪徳不動産屋が買うか泣くまで返してくれないという噂のアレです。

相手は、不動産屋3人、
仕事のなさそうな怪しげな建築士1人、最近出来た怪しげな工務店2人www

確か金曜日に見に行ったんですが、
月曜日に契約して欲しいとのこと(苦笑)

それも、基礎工事で施主が破綻して1年以上止まった様な物件で、
元々設計した設計事務所も変わり、ゼネコンも怪しげな工務店に変わり、
杭や基礎の施工報告書や確認申請書が入手できるのかもわかんないのに、
そのまま図面使って工事再開してよいかどうか、
確認審査機関から許可が出るかどうかも確認していないような物件です。

金曜日に見に行って、月曜日に契約なんて有り得ないですが。

相手は、そういうことで契約させることにかけては、
100戦練磨の不動産屋w

うちで建てた物件は、満室ですからとか、
今すぐ確認しなくちゃいけいなことも大丈夫です!とか、
テキトーなこと言って買わせようとしてきます。

ヒラリヒラリとかわしながら、逃げてきましたが

多分、お客さん一人で行ってたら数名でガンヅメ会い、
契約させられていた事でしょう。

そのお客さん曰く、それから1年以上たつのに、
着工していないらしいです(汗)

何処とは、とても書けませんが、
ネット上の目立つところに地雷が仕掛けてあるのでご注意ください。

後から知ったのですが、
別のお客さんが、そこで土地買って建ててたらしく、
完成しないんじゃないかと思うぐらい、それはそれは、大変な思いをしたらしいです。

そういうのに加担してしまう建築士さんも、
昔は志があって、良い建物をきちんと作りたいと思っていたんでしょうけど、
そういう不動産業者からも仕事を貰わなければ
食って行けないないとなると、
志しのカケラすらない業者の裏方に徹して
言いなりになることに手を染めてしまわざるを得ないとは残念なことです。

そんなこんなで、志しをオカズに生きているので、
そんな悪いことはしません。

ホントは、私から土地をご紹介を出来れば良いのですが、
地主様などで未着工の営業中物件も含めて数えたら32物件見ていました(汗)

kkenji1も何匹も居るわけではなく、
見積しながら、現場も見ながらですから、
とても、不動産営業出来る状況にありませんので、
全く土地探し出来ておりません。

不動産関係にお知り合いの少ない方には申し訳ないですが、
セミナーにご参加いただいたりして新築RCを何処よりも安くやりたい方は、
今のところ、土地はご自身でお探し頂くのが、
てっとり一番早いかと思います。

その中で疑問に思われたことや、興味ある土地がある場合には
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/23 14:09|日記TB:0CM:4

       建設費          土地活用          セミナー    

 

長らくブログに書いてきました
土地活用&新築不動産投資セミナー
3回目も無事終わりました。

ご参加いただけた方々
大変ありがとうございました。

ご質問の中で、CM方式についてのご質問がありました。

セミナーの趣旨としては、ブログで散々書いてきた
CM方式についての内容について
時間を割くのを控えておりました。

どんなところが、CM方式について疑問に思われているのか、
意図が正確に理解できていなかったので、
答えとして良かったのかどうか、考えていました。

ひとまずこちらの記事あたりにも書いておりますが、
ブログを読んでいって頂ければ、ほぼイメージはご理解いただけると思います。

前にも書いたかもしれませんが、
CM方式というと分離発注を思い浮かべる方も多いかと思いますが、
分離発注で出来るのは、工種の少ない改修工事ぐらいです。

分離発注だけをCM方式と勘違いしている建設関係者も殆どですので、
一般の方が、勘違いされるのも無理はないのですが
分離発注をするということは、バラバラに発注した業者に対し、
工事を進捗させるために統率する人間(監督)が必要となります。

監督がお施主様ご自身で出来るかというと、
技術的にも時間的にも出来ないでしょう。

マンション新築レベルでは、
複雑な工程・予算・品質・安全の管理が必要となるので、
誰かしら監督が必要となります。

分離発注は不可能です。

その為に、ゼネコンから監督を招き入れるのです。

そして、建設費総額の85%程度の
ゼネコンが、下請け専門工事会社に支払う
原価を発注者側で安く抑えてしまうのです。

私の言っているCM方式はゼネコン活用型のCMです。

例えば、20工種程度ある工種の中の18工種を
発注者側でゼネコンより安く抑えてしまうことによって、
原価が安くなるので当然、
発注者がゼネコンに支払う建設費も下がります。

契約の形態は、お施主様にとっては、
お施主様⇔設計事務所間で設計監理業務委託契約
お施主様⇔CM会社間でCM業務委託契約
お施主様⇔ゼネコン間で工事請負契約です。

工事請負契約約款は民間(旧四会)連合協定 工事請負契約約款に基づき、契約書に添付されます。

つまり、工事責任の範疇などは普通の請負契約と何ら変わりません。

まともな設計図面があれば、
どんな建物であっても大丈夫です。

コストの落とし方のコツみたいなものを聞きたかったのかもしれませんが、
まず、数量を統一して見積もることです。

ただ図面を渡して、ゼネコン各自に積算・見積をお願いすると、
数量が微妙に違って単価比較が難しくなります。

その為に、積算をCM屋の方でする必要があります。

次に、安くて良い専門工事会社を探す、
若しくは数多く知っていることが必要になります。

これが、普通の建築屋さんでは出来ない所でしょう。
所謂、企業秘密です(笑)

CM方式というと、
全然知らない業者ばかり使っているかと思われる方もいるかもしれませんが、
過去に取引がある専門工事会社さんや、
一緒に監督時代に現場をやっていた信頼している専門工事会社さんが、
核としていて、更に、
一つの工事につき2-3社の
新規の専門工事会社を組み込んでいくというイメージです。

つまり、工事をするとき、
ゼネコンの持つ下請:2社
kkenji1のよく知っている専門工事会社:16社
kkenji1が、大丈夫だろうと思った新規専門工事会社:2社
といった感じの連合で、工事をしていきます。

一般の方に下請けと言うと、
どういう会社をイメージされてるか解りませんが、
普通に年商20億とか40億とかある会社も多々含まれています。

当然、馬鹿みたいに、安いからといって選定しているのではなく、
工事を進めるにあたり問題ないようにバランスを見ています。

そして、継続的にコストが落とせるように、
CMでの受注回数・順番などのバランスも見ています。

1物件だけ安くできてもしょうがないですから。

又、ゼネコンにも当然、新規の専門工事会社の採用基準というのがあるので、
仮内定という状況で専門工事会社をゼネコンに連れていき、
面談や書類審査をしていただきます。

kkenji1の紹介した専門工事会社を採用するときの、
基準はゼネコンにあり、合意したという文書を
ゼネコンと専門工事会社双方から取ります。

kkenji1の大丈夫だろうと思った専門工事会社さんが、
駄目だったことは、未だかつて無いのですが、
万が一に駄目だった場合でも、
kkenji1から2番手の金額の専門工事を補完することもできますし、
当然、ゼネコンも専門工事会社を持っているので、
工事の進捗に影響を与えるようなことは有り得ません。

そして、専門工事会社さんに、CM方式で受注することのメリットを
正しく理解いただくことです。

その安くて良い専門工事会社が出来そうなギリギリの
ラインを知ることです。

出来なそうなラインでの、押しつけは御法度です。

専門工事会社にとっても、
材料代を払ったり、職人さんに手間賃を払ったりする
原価というものがありますから。

後は、見積を取っている側が、
取られている側に偉そうにしないことでしょうか。

プロジェクトを進めるためのパートナーですから、
この関係は非常に大切です。

そして、最後は安値で受注した専門工事会社が、
ゼネコンと上手く行くように、
きちんとゼネコンに筋を通していただけるよう話が出来、
ゼネコンと、専門工事会社をサポートし続けることです。

そして、ゼネコンにも、専門工事会社が不手際のないよう、
お施主様にも筋を通していただけるよう、
サポートすることです。

筋が通っていないことは、
お施主様に対しても苦言する時もありますし。

kkenji1さんの現場なら多少安くてもやると、
言って(思って)頂けるぐらいになることが目標です。

CM方式と聞くとデジタルに見えるかもしれませんが、
やっていることは、もの凄いアナログです。

それに加えて、土地購入時の概算見積や事業収支の作成、
企画のサポートをしたり、
図面を作る際の場所に適した仕様選定などは、サービスでやってます。

CMFEEは、原則、成功報酬として、
請負契約時に70%、上棟時15%、竣工時15%頂いておりますので、
お話を頂い時から本見積をしてゼネコンさんと請負契約するまでに、
どんなに早くても5ヶ月、長いときで2‐3年とかですから、
とても気の長い話ですが、何とか頑張っております。

CMのデメリットが、唯一あるとすれば、
普通の見積ではすんなり予算が落ち着けば1ヶ月半程度で請負契約までできますが、
CMでは見積開始から請負契約までに2ヶ月程度かかることでしょうか。

そんなこんなで、これまで、3回のセミナーにご参加いただいた皆様
大変ありがとうございました。

まだまだ、伝えきれていない部分も多々ありますので、
何かしらの形で、
違ったプログラムでのセミナーなども出来ればと思っております。

いつごろになるかは、今のところ深く考えておりませんが、
桜舞い散る頃とでも言っておきましょうかw

それまでは、軽ーい、お茶会ぐらい開催してみようかな?
なんてのも、何となく思っています。

今後とも、不明な点などありましたら、
「お茶しなーい?」
と気軽にお誘いください(笑)

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土地活用事例2

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/06 18:41|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          セミナー    

 

今日は、待ちに待った
第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)

オーラスです。

ファイナルとは、敢えて言いませんが(笑)

思えば、塩辛い狼さんが内覧会の後の懇親会挨拶で、
「全然喋り足りなかった」
という一言を聞いてから思い付きで始めたこの企画

私もブログだけでは伝えきれない、もどかしさもありましたので、
そろそろセミナーやるか・・・

しかし、元々、口下手なので人様の前で講義ができるのか

数日間、悩みに悩んで
決意しました。

すると、イメージがドンドン湧いてきて、
狼さんを口説き落とし、ガイアさんと、ハーテクトさんを口説き落とし・・・

そうは、言ってもセミナーに関しては、
行ったことも無いレベルなので、
誰も来てくれなかったらどうしようとは思いました。

有名ブロガーさんや、カリスマ大家さんを講師に招き、
セミナーを開催・集客し、裏方に徹するという手法も悪くは無いですが、
伝えたいことの趣旨が全く違ってきてしまう。

やはり、有名でもない我々がノウハウを活かした上でのプログラムの魅力という、
勝負に徹するしかありません。

他では絶対に聞けないようなプロ仕様の、
プログラムを練り上げる事に集中しました。
(噂によると、どうも、セミナー資料が出回っているらしく、
何処かのディべの研修資料として使われているとかいないとかw)

思い浮かぶ事を、形にしていく作業です。

基本的に、こういうことが好きなのです。

何もないところに、好きなように絵を描く事を愛する
自由人とでも言いましょうか(笑)

そして、今日は各講師陣にも自由に持ち味を活かして頂けるよう、
脱線してくださいと、お願いしてみました。

脱線するには時間が足りなすぎるかもしれませんが、
多いに楽しんで頂ければ嬉しいです!

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株式会社土地活用

土地活用事例2


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/05 09:14|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          土地活用          セミナー    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用の記事
を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
新築を検討するとき、
良く建設費が高いとか、
安いとか議論になることがあるでしょう。

まず、一般の方であれば、坪幾らとかで、
高い安いを判断するでしょう。

どの面積による坪単価であるというのも重要です。
ここら辺りは、専有床なのか、
法床なのか、施工床なのか
色々とありますので、
セミナーでもご説明し(てあり)ます。

坪単価も一般の方には判りやすい指標なので、
私のブログでも、RCで法床坪65万とか書いたりもします。
(施工床とか、姑息な坪単価で安いとかは言いません)

しかし、マンション建設費を
坪単価だけで判断するのは素人です。

よくプロ面して新築コンサルしている
仲介業者や素人建築関係者もいますけど、
坪単価だけで高いだ安いだ言っている業者がいたら、
何もわかってねえなと
馬鹿にしてあげてください。
(素人なので言わなくてもいいですが(笑))

前にも触れたかもしれませんが、
マンションディべで開発をしている人間が、
収支を組む際、
土地値を入れながら概略でも建設費を査定するのは、
ルーム幾らという基準です。

70㎡のファミリーで、
うちの仕様ならルーム1600万円か?とか、
25㎡のワンルームでも、ルーム900万円とか、
1フロアに何戸あるから幾らとか、
道路の状況、
柱がワンフロアーに何本あって大梁があるか、
地盤の状況を見ながら、
過去の発注実績と、建設費の相場変動を考えて、
少し余裕を見ながら収支を弾いていきます。

とは言っても、
部屋の面積も土地の形や、
各区の条例上40㎡と25㎡の混在している
マンションも多々ありますから、
まず、専有面積を部屋数で割って、
平均の専有面積を出します。

例えば40㎡が5戸の25㎡が20戸であれば、
専有面積40×5+25×20=700㎡
平均専有面積700㎡/25戸=28㎡

つまり、28㎡が25戸あるマンションと置き換えて考えます。

キッチンやユニットバス、
洗面や設備の給排水経路、
電気のスイッチ数や照明数などは、
1部屋の中に必ず1組づつあるものだからです。

それを、総工費で割り戻した金額がルーム幾らという考え方です。

25000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム1000万円
23000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム920万円
21000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム840万円
19000万円で28㎡が25戸あるマンションであれば、
ルーム760万円
といった具合です。

建設費の実際は足し算、掛け算で、
数量に単価を入れていくのですが、
ディべで積算できる人間はまずいないので、
時間に余裕があれば、
ゼネコンに概算を依頼して検討してもらうこともありますが、
安いと思われる土地は、足も速いので、
ボリュームチェックが終わったあとに、
じっくり積算する時間など殆どありません。
(ゼネコンも超概算する時は基本ルーム幾らで考えています。)

建物の形状、地盤の状況などから瞬時に、
ルーム幾らなら足りるか判断しなくては、
他者に買われてしまいます。

当然、坪単価も併せて建設費のバランスの妥当性を検討しますが、
基本はルーム幾らという考え方です。

そして、3戸1(1フロアーに3戸という意味)のワンルーム25㎡平均で
杭が30mだからルーム○○円は、するだろうとか、
搭状だから、ルーム○○円は、するだろうとか、
ラーメンで6戸1で10階建てで○○万円だったら高いだとか安いだとかを言ったり、
相場変動も加味して微調整しながら収支を組んだり、
多少VEすればいけるだろうとか判断します。

ここまでが、一般的なプロのマンション開発屋の建設費の見方です。

それでも、タイムラグがあるので急激な建設費の値上がりや、
分譲価格の暴落を予測できずに、
失敗することもあります。

建設のプロであるゼネコンも、マンションの場合、
ルーム幾らの考え方がベースではありますが、
更に、ざっくり数量を拾って出したり、杭の概算をしたりして、
精度を高めていきます。

同じ専有面積1000㎡で、
①20㎡×50戸を建てるのと、
②25㎡×40戸、
③33.3㎡×30戸で建てるのが、
どれが、建設費総額が安いかは、この文章を読め、
小学生レベルの算数ができる方であれば、
理解できると思います。

建設費総額を専有坪単価で割り戻せば、
③が一番安く、①が一番高いのは当然です。

この意味がわからずに、
坪幾らだけで計算している仲介業者さんも、
稀にいますけど、ルーム幾らという考え方の基礎と、
相場の上げ下げや、
建物形状が建設費に与える影響を基礎の基礎として理解できていないと、
そのうち失敗するでしょう。

坪単価だけで、これまで上手くいっているのであれば、
たまたまです。

片目を薄っすら開けてフェラーリ運転しているのと一緒ですから(笑)

まあ、ゴールできるときもあるとは、
思いますけど。

新築不動産投資をやれれる方は例え読みを外しても、
融資に余力があったり、
現金が手元にある方が多いので、
お知らせ看板のまま、
何年も空き地で放置されることはないかもしれませんが。

一方で、kkenji1は、建設費をコストダウンして、
安くなったと言っていますが、
何から安くなったかというのは、
図面や数量を統一して、実際に、
ゼネコンに見積もって貰った金額を基準としています。

わかりやすいですから。

これは、相場の変動や、各物件の内在する諸条件を全て網羅している
その建物の実際の建設費(相場)が出てきます。

そして、将来売りに出されることも朧気にでも含めて考え、
収益性を最大化することを目的としていますので、
場所に合わせて、それなりの仕様を付けています。

安普請にすれば、まだまだ坪単価はやすくできますけど。

低層で横に広い建物であれば、
わざわざ高い2丁掛けタイルをあえて使います。

それでいて、1億前後のRCで、地下を掘っても、凝った外構を作っても、
坪65万円程度に纏められる建物もあります。

まともな、建物を作れるゼネコンさんレベルが請負うのであれば、
東京では最安値でしょう。

色んなゼネコンさんの営業の方から、
「あそこが出てくると安すぎて勝てない」
のようなことを言われるようなゼネコンが安すぎると逃げ出してから
2300万円下げてしまうのがCM方式の威力です。

そんなことも、基礎から理解して、
どうすれば、ベストの土地活用、新築不動産投資を目指す
第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)いよいよ、オーラスが、
今度の土曜日です。

今現在、残席3です!

心構えや聞き所のポイントは、セミナーの取りを飾る塩辛い狼さんがブログに、
まとめて下さったので読んで置くと良いかもしれません(笑)

お気軽に、ご参加いただければ嬉しいです。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/11/03 17:30|土地活用TB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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