建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

今日は、ほろ酔い気分でダラダラ書いてみます。

まあ、毎晩、ウーロンハイが恋人の私としては大体
ほろ酔いですが。

今日は、月末だったらしいです。
皆さん忙しかったでしょうか。

私は、抱えている案件を同時に動かしていかなくてはならないので、
忙しいは忙しいですけど、
特に、月末だからどうとかいうのは全くありません。

建設業で言うと、集金とかの確認で専門会社さんは
月末忙しいところもあるようです。
手形入ってるのもありますし。

現場監督してたときで、一番忙しいのは
請求書の査定しているときです。

大きい現場ですと、お金を弄っている所長と、
係員とかで図面とお金と現場回すのと分担できますが、
1億ちょっとの現場ですと、大体1人しかいないので、
図面を書きながら、一、二週間先の段取りしながら、
工事写真、墨出し、役所の書類、
細かい見積もりしながら、増減見積などを
滞りなく回しながら空いた時間に
専門工事会社さん等から出てくる請求書の査定です。

上階で躯体をやりながら、
内装が下の階で入ってくる頃は、
段取りも複雑ですし、
請求書を会社の経理に送るのに日にちが決まっているので
死にそうになります。

竣工間際は間際で、
手直しと、請求書と最後の精算作業が入ってくるので、
工期がないと、もう訳わかんなくなります。

そんな時でも査定結果を送るのが経理の締め日に終わらないと、
取引先への支払いが滞り職人さんも来てくれなくなりますので、
徹夜でやらざるを得ない時も・・・

そんな時に限って、職人さんから、
「監督さーん。トイレットパーパーがない」
とか、携帯に、お呼び出しがかかり、
近くの薬局で買ってきたり、
「モー勘弁してー」
となります。

たまに、電話を中々出てくれない監督さんが居ますけど、
まあ、気持ちは分からないでもないです。
(出てくれるまで電話するか会社に電話しますけど)

楽な仕事は無いとは言いますけど、
1人現場の現場監督の忙しさは、
皆さんの想像を遥かに超えると思います。

お施主様になったら、監督さんには優しく接してください。

でも、契約本数が毎月のノルマがあるような、
車屋さんとか、保険屋さんとか、マンション販売会社さんとか、
の感覚は、実は、あんまり良くわかりません。

ディべにいた頃、横目では見ていましたが、
月末に向けて頑張るみたいなのは、
自分には向いていそうにありません。

私の仕事は月末に合わせて契約頂けるようなものでもないですし、
自分では今年は総工費で10億やろうとか、
ノルマはありますが、ノルマに併せて、
無理に土地を売ってどうこうしようとまでも、
やってません。。。

当然、飛び込み営業などは、
やったこともありません。

土地は目の前に一杯あるのは分かっているのですが、
怖くて出来ませんw

結局は巡り合せ?

みたいな感じでしょうか。

そんなこと言うと、営業をやられている読者様には、
ガッツが感じられないかもしれませんが、
あんまり暑苦しいのも鬱陶しいので中々難しいものです。

勝負をかける時は、徹夜で内装プランを全部直して、
受注させていただいた事もありますが、
建てる時はタイミングというのがあるので、
鬱陶しいと、思われない程度に、
足を何度何度も運び・・・

徐々に、私という人間とCMを信用をしていただくみたいな感じです。

何度も、足を運んでいるうちに、
知り合いの建築系の方からチャチャが入ったり、
他社さんにも見積を取られたりお声がけされたり
しているのを教えて下さる時もあります。

そういう時は、
「まだ、ホントは信用されてなかったんだな・・・」
と、内心は、とてもショックですが、
教えて下さるのは、まだ有難いです。

巻き返しようがありますから。

ここ一年程は、土地を買えなかったとか、
事業が頓挫した以外で、
途中で切られたことはないですが、
営業自体をやり始めたのが、3年前程ですので、
初めの頃は、しょっちゅう断られていました。

悔しいですけど、
それが、その時の実力なのでしょう。
(今も営業マンとして、口下手ですし、まだまだですが。。。)

塩辛い狼さん物件を契約して頂いた時は、
元々、不動産の飲み仲間・先輩でしたが、
契約を押印頂くまで、何処かと競っているんだろうな、
とは、何となく解りましたが、実際、
どんな具合で競っているのかまでは、
全然わかりませんでした。

セミナーの狼さんの部の資料を見て、
初めて、こういう所と、
こういう企画達と数字達で競っていたのかと知りました。

その数字を見て、自分で出した概算と比べれば、
数字の上では何故受注させて頂いたかは、わかるのですが、
銀行も他業者も、設計事務所も全くその数字を信用できずに、
「木造でも建てるのですか」
とか、
「嘘だ」
とか、言っていたようです。

そんな中で、塩辛い狼さんや、
不動産業で数々の修羅場をくぐり抜けられた社長さんも含めて、
私の発した言葉や数字を信用してくださったことに
改めて感謝の言葉しか出てきません。

結果として、塩辛い狼さんや社長さん以外、
誰も信用しなかった、1億1500万円という概算金額より
更に、1120万下げて、ご期待に応えることが出来ましたが、
あの時、私を信じて、ご用命下されなければ、
私は、今、建設業に居ないでしょう。

きっと、今頃は・・・

コスト交渉という、紙一重の世界で、
信じてくださった方の恩に報いる事が出来るかということが、
そして結果を褒めて頂けるようになることが、
この仕事をやる上での最大のモチベーションかもしれません。

塩辛い狼さんのブログを見れば、
サービス精神旺盛なので、
面白可笑しく書いていますが、
ただ、お酒を何回か飲んだとかで、
業者を選定し、私を使う等というような、
ヤワな不動産屋ではありません。

並みの不動産屋さんでは、
あんなブログは書けないでしょう。

最近、書き始めた記事を読んでいる内に、
ある意味背筋が寒くなりました。

「そんなこと考えてたなら、先に、言ってよ(汗)」
という感じです。

そんなこんなで、塩辛い狼さんがとりを飾るセミナーが、
11月5日(土)に開催されます。

その前に、ガイア・デザイン・スタジオさんや、
日本ハーテクト設計さんの
設計者から見たプランニングトークや、
kkenji1もチョコっと建設費や土地の目利きの話をします。

プログラムは、

名称:第3回土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼さん


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼さん

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

定員48名の所、現在、43名様のご参加希望を頂いております。
ということは・・・3回目を迎えオーラスの、
このセミナーも残席は5席!!!

お気軽にご参加お願いします!
そして・・・
来週ですので、参加表明された方は忘れないでください(笑)

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プリモ


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/31 22:12|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

昨日は、ガイア・デザイン・スタジオに遊びに行って、
これから見積もる図面の仕様を積算開始(図面完成)前にチェックをしてきました。

この物件は場所が、とても良いところなので、
「賃料を何処まで上げられるか?」
がテーマです。

26㎡の目標設定15万円です。

お客様も、賃貸付けにやる気マンマンなので、
他の場所であれば、
収支のバランスから却下をするような仕様でも、
今回は賃料を究極まで上げるために、
冒険し、進んで取り入れてみました。

コスト屋なので、コストのことも、気にはしておりますが、
リミッターを外して、場所に合わせた最強の建物を作ろうと思います。

それが許される場所だからやるのです。

お客様になって下さった方々は分かってくださると思いますが、
kkenj1は、コストコストと、うるさく言ってはいますが、
企画から関わった物件については、建てた後に、
「ナンダこのダッサイの?」
というような、建物を作ろうとしている訳では全くありません。

世のダサいマンションより、10%以上安く、
センスの良いものを作れる自信はありますが、
今回は、ガラスモザイクタイルを洗面室全壁を私から提案してみたり、
お客様の好みの無垢フローリングを取り入れたり、
ガイア・デザイン・スタジオさんの、こだわりを取り入れてみたり、
贅の限りを尽くしてみました(笑)

もともと、予算に見込んでいない物が
どんどん増えていっているので、
もしかしたら、予算の関係上、
ガラスモザイクタイルの面積を減らすかもしれませんが

どうするかな・・・
と、こんな時間まで悩んでおります。

取りあえず、見積もるのに必要なので、
タイルを独断と偏見で、カタログをパラパラ捲りながら、
品番を選んできました(笑)

大体、お客様の意向に併せて選んだつもりですが、
建てているうちに変わってしまうかもしれません。

しかし、変わってもいいんです。
楽しいから♪

まあ、完成しても、多分お見せできないと思いますが(笑)

土地活用&新築不動産投資セミナーの講師をしてくださっている
塩辛い狼さんの物件とは、少し違った風合いの
THE desain mansion
になると思います。

そうそう、塩辛い狼さん、
いつの間にか狼旅団の地下に潜った不動産ブログ
というブログを書き始めており、
あっという間に、
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で、抜き去られました。。。

FC2ブログには、足跡機能がついており、たまに、覗いているのですが、
「試作」???という怪しげなブログがあり、クリックしてみたら、
もしかして、塩辛い狼さん???

電話して聞いてみたら、やっぱり、そうでしたw
(多分、私が第一発見者だと思います。)

私なんて、2年以上もブログ書いているのに
塩辛い狼さんがランキングに載せた途端、
スペックの違いから抜き去られるのは一瞬です(ガーン)

文章も面白いし、新築で建てた物件の話や、
胡散臭いブローカーのブログと違い、
不動産の業者間取引の舞台裏まで生々しくも、
為に、なることが書いてますので是非、読んでみてください!

(面白かったら、ブログランキングのクリックもしてあげてください(笑))

今日は、別の見積中の物件の調整の後は、
同一仕様で18%コストダウンし、
65万/坪(法床)で建てているRCマンション

の定例です。

この物件も、職人不足による値上がりに耐え、
日本ハーテクト設計さんの主張するところも取り入れながら、
我ながらセンス、使い勝手、コスト共と、
良くまとまっていると思います。

こんな、感じで、まとまりが無くなってしまいましたが、
今日はソロソロ寝ようかと思います。

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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/27 00:41|土地活用TB:0CM:6

       土地活用          建設費    

 

建築と不動産は、切っても切れない関係です。

土地の売買が発生すれば、その後、ほぼ、建築が出てきますし、
建てた後に、また、それを不動産が売ることも多々あります。

今日はそんな中で、一般的な設計屋と不動産屋の違いについて
独断と偏見で書いてみます。

建てるという行為において、
図面を見るとき不動産屋は、まず間取りを見ます。

そして、幾らの賃料があがるか、
また、幾らで売れるか、自分とお客さんが、
それぞれ幾ら儲かるかを考えます。

これの中の最低1つを考えない不動産屋は、いないでしょう。
ひとつも、何も言わずに考えようとしない不動産屋は失格でしょう。

一方、多くの設計屋は、そんなことは考えません。

まず、一番最初に考えるのは、
どうすれば、受注できるかどうか(笑)
です。

というのは、冗談ですが、
多くの設計屋は基本的に、幾らの賃料とか、
幾らで売れるとかは余り考えていないというのが、
あるかと思います。

まず、当然ですが、コンセプトを事業主と話し合ったうえで、
建築法規を、どうクリアしながら図面化できるかを考えます。

そして、マンションの設計を依頼された場合
容積率を目一杯に取ることを、検討します。

不動産屋に言われ続けてきたからかどうかはわかりませんが、
条件反射的に、まずこれを行います。

これが条件反射で出来ない設計者は失格といっても良いでしょう。

しかし、賃料が幾ら程度までは、検討する設計者は居ても、
総事業費が幾らで、幾らで売ろうなんてことは、
考えている設計者は、まず、居ないでしょう。

そもそも、自分の設計した物件は
まず、売られることなど、ないと考えるからです。

しかし、事業主は、将来
売ることも考えなくてはならないと思います。

将来、売る可能性が出た時に、
土地・建物が資産としてどういう風に見られる状態になっていて、
どういう物件が、その時の買主にどういう反応をされるのかというのも
考えるべきだと思います。

それは、建物の形状であったり、外観であったり、間取りであったり、場所であったり、
売値であったりです。

個人住宅であってもですが、
これを考えないで自分の好きなように建てるのは、
絶対的に資産背景に自信がないと考え直した方がいいかと思います。

良く中古で出回っているバブルの時建てたような物件で、
なんで、こんなもの建てたんだろうという物件があります。

建てた当時は、それで良かったのかもしれませんが、
売ろうと思った時に買いたたかれます。

自分の特殊な感覚や事情で建てた建物が、
不特定多数に対して、受け入れられるというわけでありません。

これを考えないで建てるのは、
重要な打ち合わせの前にニンニクたっぷりの餃子を
たらふく食べるのと一緒です。

何も考えていないで、その時の気分で好きなものを食べて、
後から、不特定多数の人に、あの人
お口臭いと言われてしまいます。

不動産屋の血が半分以上混ざったゼネコン営業という建築屋は
自社開発で建てて、不動産屋に売るというスキームも
持っているところもあるので、
建てて売ってということを考えることもしますが、
一般の方への営業のことはそんな話は、
ほぼしないと思います。

一方で、ゼネコンの施工担当者は、
話のネタとしてはお施主さんに
賃料について聞く程度で殆ど興味はありません。

「へー」と聞き流しているだけで、
賃料よりも建物の色んな所や予算が納まるかどうかが、
重要です。

自分が、設計していた時も、現場監督をしていた時も、
そんな事を考えようとする環境にもなかったですし、
感覚にもなりませんでした。

分譲マンションを建設する場合はきちんと工事代金さえ払ってもらえれば
ディベロッパーが幾らで売るなんてことは
ゼネコンが考える必要すらないですし、
賃貸マンションを作るにあたっては、
まさか、将来的に売られるなんて事は、
全くもって考えていません。

一方で、多くの不動産屋さんは、
建築の細かいこと(ワビだとかサビだとか)は殆ど興味はありません。

極論すれば、単なる投資対象の箱が建築法規に則って
建てば良いと思っている方も多いかもしれません。

良く、色んな土地活用の本とかHPで、
信頼できる専門家のパートナーを選びましょうとか、
書いてあります。

確かに、その通りかもしれません。

しかし、そもそも、そのパートナーなろうとしている方に
何ができる方なのでしょうか?

「設計事務所の先生が、きちんと管理してくれて有難い。」

確かに、適当な設計事務所も世の中には居るので、
施工会社と対峙する立場の、管理は必要です。

しかし、建物なんて、
まともに建って当たり前の世界です。

+αで何が出来るかが重要なのです。

それは、会って話をしていて楽しいとか、
真剣に話を聞いて、対応してくれるとか、
そんなのは、当たり前で最低ラインです。

事業主が、建物を建てる時に、最も、必要なパートナーとは、
収支や不動産的視点と建築的魅力について、
バランス感覚をもって、
マネジメントできるパートナーだと思います。

そして、それは、一つの専門家である必要もなく、
そういうことを意識している、
設計者や不動産屋さんの連合軍であっても良いのかもしれません。

それが出来るような仕組みを作るために、
新築不動産投資勉強会と言う会も開いたりもしていますが、
まだまだです。

私は、専門はコスト屋ですから、
設計者でも、不動産屋でもありませんが、
建設の企画というものに携わる以上、
このバランス感覚について、
まだまだ勉強していかなくてはなりません。

建てた後に、どうなるか、
ホントは売っては欲しくはないですが、
売った場合、その建物が、買主にどういう印象を与え、評価を受け、
どう言う気持ちで買っていただけるかというのも、
少なくとも頭の中でイメージして
建てていかなくてはならないのかと思います。

良く、新築も検討したいと仰られるお客様に理由を伺いすると、
自分の欲しいような中古物件がないということをお聞きします。

多分、収支もそうですが、建築物として、
魅力がある物件が少ないのだと思います。

もし中古で売りに出た時にでも、
収支も良いけど、こんな建物が欲しいと、
思って頂けるような
物件を作らなくてはと思います。

CMによりコストを削減することを、
メインに書いているブログではありますが、
コストが安いことは、当然として、
そういう視点も持って、建物を企画していかなくてはならないと思います。

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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/17 03:42|日記TB:0CM:0

       建設費          マンション    

 

今日は、ちょっと風合いを変えて書いてみようかと思います。

まずは、新宿西口に、そびえ立つ、このビルの写真を見てください。
ca390015_1024.jpg

何で、こんなの建てたんだろう・・・
なんてことを言ってはいけません(笑)

フジテレビを建て、都庁を建てた
(故)丹下健三の一族の丹下都市建築設計の設計です。

新宿の新たなモニュメントとして
我々の目を楽しませて下さいます。

こういう3Dを駆使したような複雑怪奇な建物で、
馬鹿でかいのは、スーパーゼネコンでしか作れません。

次に、フランク・ゲーリーさんという建築家が作った
ビルバオ・グッケンハイム美術館という
世界的に有名な建物です。
ビルバオグッケンハイム
ビルバオグッケンハイム2

良く、こんな物、建てさせてくれたなと思いますが、
ぐにゃぐにゃすぎて、理解不能ですw

坪幾らですか、などと野暮なことは聞かないでくださいw
わかりませんwww

因みに、この建築家の初期の作品の
ヴィトラ・デザイン・ミュージアムという建物です。
ビトラ・デザイン・ミュージアム

こういうのを初めに作ってしまうと、
手加減できずにドンドン、
エスカレートしていったのでしょうか(笑)

これをCMで、やって欲しいと言われたら、
出来ないことはないけど、
やらないと答えたほうが賢明でしょう。

こういうのは、幾ら高くても作ってもらう事に
意義がある建物なのだと思います。

一般的なゼネコンや設計事務所が、
建築するのに技術的に難しいと感じるのは、
CG使わないと平面図では立体として理解不能なものが
まず、あげられます。

こういうのも、
球体
規模は小さいですが、
工事を請負うかどうかは、
ちょっと良く考える施工会社が多いかと思います。

こういう、ぐにゃぐにゃみたいに、ふざけたことをしなければ、
2次元の平面で表現できるものは、
斜めであっても、角度が直角でなくても、
鈍角・鋭角であっても何も変わりません。
ぐにゃぐにゃ(1)

上にあげた写真のような建物は、
技術的に難易度が高い建物といえるでしょう。

施工(受注)前に、施工的に専門工事会社も交えて、
相当の検討が必要があるからです。

施工性の検討に費用と時間を掛けた上で、
競らされるぐらいなら、
他の物件に注力したほうが良いと考える施工会社が多いでしょう。

凄い利益が上がるような金額でないと、
リスクだけ大きくてやるメリットを他の物件と天秤に掛けてくるのは、
経済活動をしている以上、当然かと思います。

多くのゼネコンさんと、お話をしていく中で、
「どういう物件を受注したいか」
という本音と建前や見積をするかどうかの
選別方法を聞いたりします。

ゼネコンは、どんな物件でも飛びついて見積をし、受注すると、
考えられていたら、大間違いです。

相当に、シビアに選別をしております。

お施主様が、施工会社を選別しているのと同じように、
各社の戦略基準を元に、見積もるかどうかを決めているのです。

例えば、
「総床面積が○○㎡で、10階建だったら月々の出来高が基準値以下だからやらないけど、
3階建てなら、月々の出来高があがるからやる。」
とか、
「支払条件は、何十%までは、出来高ベース以外で受けてよいが、
支払条件が悪い相手は、ここと、ここと、ここしかやらない。」
とか、
「相見積は、しない」
とか、
「何億以下はやらない」

当然、図面や状況を見て、
上のような写真の物件では、
見積するかどうかというのにも選別をかけます。

まず、ゼネコンが最も受注したいのは、
大規模公共事業と支払条件が良いディべではない、
一般法人や個人の物件であるというのは、
何度か触れてきたかと思います。

出来れば、それも、高く受注できるよう、
設計施工で、他社と競合にならないように、
情報を抑えていくというのが、
何処もが、やりたいところです。

そうは、言っても、そんなに支払条件の良い物件ばかり、
高く受注できるわけではありません。

ディべの物件は、本音は支払条件が悪いからやりたくないが、
売上を作らなくてはいけないから、
「全売上の30%以内に抑えることを目標にしている」
ということを、言っていいるところもありますし、
メンバンクやスポンサーからこういう物件の見積や受注量について
制限を掛けられているところもあります。
もう、支払条件の悪いカタカナ系は絶対にやらないという
方針のゼネコンも多いです。

ゼネコンにとって、最も難しいことは、
「工事代金の回収」
だからです。

しかし、一方ではディべのマンション物件も
与信がきっちりしている相手であれば支払条件以外は、
メリットが多いのも事実です。

ゼネコンがディべの物件をやるメリットは、
規模がそこそこあるので、
1棟の受注で5億や10億ぐらいは簡単に売上が、
できてしまうということです。

建て続けることを目的としている事業主であるというのが、
普通に外から見てもわかるので、
営業もしやすいです。

しかも、タワーマンションではないマンションの建設は、
多少デザインに凝っていたとしても、
同じ作業の繰り返しで技術的には最も簡単な部類です。

多少、仕様が違えど20億の規模があろうが、
ゼネコンは年柄年中、
飽きるほどマンションばっかり作ってきているので、
工事代金がきちんと支払われる限り、
なんてことはありません。

ゼネコンからみれば、
マンションは、まともな工期で受注してしまえば、
後は、途中の追加工事をきちんと受け取れるように、
下交渉や、確認作業をしながら、出来上がるのを待つという、
感覚に近いかと思います。

マンションは簡単なうえに、物件も沢山出たので、
潤っていたのですが、
分譲マンションが無くなると困る(った)のも建設業ですし、
何とか、世の中回っているわけです。

後は、どんな種類の建物でも共通ですが、
「工期の短さによる難易度アップ」
は、相当に応えます。

順番に作っていくので、どうやっても必要な日数はあります。
無茶な工期で請負えば請負うほど、難易度はアップしていきますし、
無理やり終わらせようとすると、
大量に常用人員(ゼネコン費用持ちの軽作業員)を突っ込むので、
利益も減っていきます。

なので、あんまり少ない工期しかないと、
難易度(終わらないリスク)が高いので、
ゼネコンは見積から弾いていきます。

他は、搬出入のルートや敷地の狭さ、
周囲の人通りの多さなどの諸条件によることもありますが、
それは、工事が出来るレベルであれば見積もるかどうかというのには、
あんまり関係ありませんが、
その時、他に取りたい物件があれば、
そちらに力を注いでいきます。

マンションや住宅などは建築技術的に難しいというより、
施主対応関係つまり、
「言った言わないや、きちんと支払をしてくれるかどうかの人間関係」
のコントロールの方が一番頭を使って
難しいというのがあるかと思います。

建設費を下げたいのであれば、
ゼネコンが何を考えているか、
ゼネコンの収益構造を理解した上で
どういう物件が、簡単かつ施工のしやすさに影響するかということについても、
発注者から見て逆の視点から、
ゼネコンが物件を見積り受注するにあたり、
どう見られているのかと考えてみると
良いと思います。

アルベルト・カンポ・バエザの、「トゥレガノ邸」は、
クラック(ひび割れ)が出ないように下地処理や水周りの処理など以外は、
施工技術的には、さほど、難しくなく
構成美によりデザインと施工性を両立しているかと思います。
カンポバエザ

ルイス・バラガンのヒラルディ邸も、
光と影、物質の構成美と色使いで、
独特な空間を作っています。
ルイス・バラガン ヒラルディ邸

20世紀のモダニズムの巨匠ミース・ファン・デル・ローエの傑作
バルセロナ・パビリオンも、寸法の比率で独特な美しさ・緊張感を
持った建物になっています。
バルセロナ・パビリオン

kkenjiの個人的な趣味や嗜好もかなり入っていますが、
こういう、物件は、施工者側も特に、
頭を悩ませずに、いきなり工事に取り掛かれるのと、
かっこいいので、宣伝にもなり、
是非、受注したい側の物件に入ってくるかと思います。

建築家は建築家で収益というか、
コスト意識が低すぎるので、収益物件を建てる為に、
それはそれで問題ですが、
構成上の美しさや素材の構成の仕方などは、
使えるところは使っていけば良いと思います。

今日は、経済至上主義のブログに、
ちょっとアカデミック風味を取り入れて書いてみました(笑)

kkenji1の口の出せる物件に関しては、
コストや収益性を究極まで追い詰めた上で、
構成美によるセンスの良い物件にしていければと思います。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/13 04:10|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

今日はターゲットを絞ることと広げることについて
書いてみようと思います。

過去2回の土地活用&新築不動産投資セミナー
ご参加された方は、収支の組み方の基礎イメージから土地の探し方、
賃貸マンションを作るときに、
どのように、入居者のターゲットを絞って、
建物を建てるべきなのか、オボロゲながら
ご理解できたと思います。

魚の居ない所に、網を掛けることに労力を費やすより、
狙ったターゲットを呼び込む仕組みを作って、
そこに最大限の知恵と労力を注入することにより、
より効果的な投資が出来るのだと思います。

又、土地を探して、新築不動産投資をするとき、
ターゲットを絞れていないと、
魚が居ないところのエリアに網を張り続け、
違うエリアの大魚を逃しているかもしれません。

その為には、まず、
自身で、どのような利回りで、
どのようなターゲットの入居者を手中に入れたいか、
その為に、どのような物件を建て、
結果として、自身にどのように返ってくるか、
知り・考える必要があるかと思います。

勿論、ほとんどの方は、マンション開発が専門ではないので、
完璧に数値で算出することは出来ないかもしれませんが、
少くとも、土地活用や新築不動産投資をする上で、
そのことは、ひたすらイメージを繰り返し
考えるべきだと思います。

自らの欲求を満たすために、どのような、
物件が欲しいか、それは、何処にどのような仕掛けをすれば、
手に入れられるか、理解できれば、
後は、仕掛けを作ることを実行するのみです。

新築不動産投資をしたいのであれば、
売主から情報が入るわけではないので不動産業者に、
欲しい案件を理解した上できちんと伝え、
魚の居そうなエリアに網を張ることが
仕掛けを作ることの第1歩になるかと思います。

仕掛けを作ったからといって、直ぐに、
それが手に入れられるかどうかは、
運もあるかと思いますが、
何もしなければ、何も生まれません。

又、実際に建物を計画するときでも、
入居者を学生にしたいのか、20代の社会人にしたいのか、
3-40代の新婚夫婦にしたいのか、
高齢者専門にしたいのか、SOHOにしたいのか、
どのような性格の人に入居して欲しいのか、
朧気でもイメージできてからでないと、
本当の意味でのベストな建築は出来ません。

このような事を全く考えもせず、
人から与えられたパッケージを買うか買わないか、
建てるか建てないかを判断するだけでは、
パッケージ業者の養分として大切な資産を吸い取られてしまいます。

建築はプラモデルではないから、
どのような人間が使うかということを想定していないと、
ただのコンクリートの塊になってしまいます。

世の中には、そんなことは、
何も考えていないプラモデルやコンクリートの塊で
溢れています。

考えれば考えるだけ、
仕掛けを作れば作るだけ、
勝機は増えてくるのかもしれません。

一方で、そのターゲットは、
その時々で変わってきても、
良いのだと思います。

セミナーでもRCでの新築不動産投資や土地活用だけを
勧めているわけではありません。

そう簡単に、新築RCに手を出せるわけではありませんし、
人は成長する生き物だからです。

又、家族構成、資産背景、世の中の状況も刻刻と変化していきます。

当初のターゲットを広げて考えなくては、いけない時期や、
努力によりターゲットを拡大できる時期も来るかもしれません。

その時々で、ご自身がより幸せになるために考え尽くし、
ベストと思われる行動・選択・実行をし、
結果、より良い過去を過ごせたと言える時が来ていただければと思います。

その中で、もし、新築RCを本気で考えるようになり、
kkenji1のCMが、役に立つと思われるような時が来れば、
ふと、思い出して頂き、
お気軽にお呼び出し頂ければ嬉しいです。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/10 21:45|日記TB:0CM:2

       真北測量    

 


今日は日影規制と真北測量(しんぽく)について書いてみます。

日影規制については、
江戸川区のホームページ
にチラッと書いてあるのでこちらを見てください。

日影規制はCADを使えないと出来ないので、
設計事務所にボリュームチェックをお願いする時に、
チェックしてもらいます。

重要なのは北の向きです。

不動産の物件概要書や契約書の中で
大体の北の向きは求められますが、
建築確認審査機関が日影をチェックするときに求める北の向きは、
厳密な真北を求められるケースが多いです。

特に中高層で紛争が起こりそうなエリアで日影が際どい場合。

厳密な真北は、測量屋さんが特殊な真北測定器を使って、
太陽の位置を追いかけて、北の向きを
測定します。

例えば、真北が敷地境界に対し0度である下のケース場合、
外側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのライン(緑)に入ることが、
規制のクリアに求められ、入っています。
内側の変な形の輪っか(冬至の1日の内で5時間日影になるエリア)も
5mのライン(青)に入っています。
日影1_02
(↑クリックすると大きく見えます。)

同じ敷地、同じ高さで真北の向きを4度ふらせると、
どうなるでしょう。

外側の輪っか(冬至の1日の内で3時間日影になるエリア)は、
点線の敷地から10mのラインから、北西の位置で若干はみ出ています。
日影2_02

このままでは、建たないので階高や建物を若干南側に縮めたりする
調整が必要になってきます。

地主さんであれば、自分の土地なので、
測量を細かくやってからプランを入れるのですが、
土地を買う場合、普通は所有権の移転が終わるまでは、
買主側での現況測量には入れませんので、
真北測量も中々入れません。

売主側からは地積を証明する測量図は殆ど出てきますが、
北の向きの度数までは厳密には書いてなく、
十字の方角を示す絵が一緒に乗っているケースが殆どです。

設計事務所に、ボリュームチェックをお願いするときは、
真北測量は行われない状態で、測量図だけが渡されるのですが、
大体の北の向きを、測量図をスキャナーを使ってCADに落とし込んだり、
住宅地図と照らしわせたりしながら、
大体でボリュームチェックをして収支を組んで、
土地の引渡し後に、真北測量をしてから微調整をするケースが
殆どです。

一般的な、測量図に乗っている北の向きが
全く違うということはないのが、殆どですが、
厳密な真北測量とは微妙にずれているので、
若干、日影について余力残しでボリュームを入れるようにしている
ケースもあります。

事業主が、それなりの真北測量の資料を与えていないのですから、
まともな設計事務所であれば、
頂いた資料から出来る範囲でボリュームチェックをして、
図面の隅っこには、
※実際の設計には真北測量が必要となります。
といった但し書きが書いてあって、
図面を渡すときにも説明してくれます。

土地を買われて新築不動産投資をされる方は、
真北が、日影に対してどれだけ重要で、
こういう調整があるんだということは、
頭の片隅に入れておいてください。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/10/08 12:35|用語集TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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