建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費    

 

今日は、ふと土地活用セミナーの懇親会で話題に上がった
業界の違いについて書いてみようかと思います。

ある、お客様は、
「建設業界って、外から見ていると全然解らないけど専門によって色々と
違うんですねーーブログ読んで初めて気が付きました。」


なんてことを仰っていました。
正にそのとおりだと思います。

良くIT業界ってオボロゲに僕らは言ったり聞いたりしていますが、
プログラムを駆使してシステムを作るのが専門の方、
HPページを作るのが専門の方、
SEO(検索順位を上げる行為)が専門な方、
ITゼネコン?とかで企画・管理をするのが専門の方、
mixiやGoogleとかYahoo!とかでサイト運営して広告収入をメインとしている方とか、
IT技術者派遣をしている方とか、
多分ですが、居るんだと思います。

一般的には、IT系って事で、ひとくくりにされてますが、
色々あるんだと思います。

芸能・マスコミ系だって、
芸能人、芸能事務所に働く人、お笑いから、グラビアアイドル、
新聞記者、アナウンサー、企画している方、映画を作る方、
番組プロデューサーからカメラマン、音声さん、TVの営業マン・・・
とか、多種多様にいるのだと思います。

芸能・マスコミ系は情報を発信している側なので、
何となく媒体を通して伝わってはきますが、
建設業も細分化されています。

ゼネコン、木造系工務店、設計事務所、改修・リフォーム系、
健在メーカー、リース屋、専門工事会社、職人さん、ハウスメーカー・・・

そして、ほどんどの方が知らないkkenji1のCM屋(コスト屋)・・・

皆様は、高熱が、ひどくて堪えられなくなった時に、眼科に行くでしょうか?
皆様の業種でも置き換えて考えてみてください。

主婦の方も、専業主婦、兼業主婦、新婚主婦、鬼嫁主婦、
小さい子供がいる主婦、子供が大きくなって巣立った主婦・・・

色々と、あるんだと思います。

同じ建設業でも、はたから見ると中々知る機会すらないかと思いますが、
ゼネコン、設計事務所、ハウスメーカー、CM屋(コスト屋)と、
同じマンションを作る行為においても、
やろうとしていること、考え方、提供している内容は全く違います。

もし、土地活用などで建物を建てようと、思われたとき、
何処の誰に聞こうか、何処に行こうかと迷われる方が、
殆どだと思います。


そして、殆どの方は、ベストな答えを求めて色んなことを考えた結果、
結論を出し、何処かしらに、お願いして建てたのだと思います。

世の中にはベストな答えが何であるのかも考えずに、
何となく営業マンに言われて建ててしまう方もいらっしゃるようですが、
15年前の世界と、現在の情報量の差は圧倒的です。

世の中が急加速で進化している中で、
勝ち抜くために重要なのは、
「気付き」
だと思います。

気付きが、思考を刺激し、行動を変え、
より良い未来を作るのだと思います。


何かの偶然で、このブログを辿り着いて頂いた方は、
建設業において、
他の何処にも無い答え
が存在することに、少くとも気付かれたと思います。

そして、中には思考回路の片隅に、
建設業の仕組みやコストダウンの仕組み、
土地活用や新築不動産投資の仕組みが、
残された方も、いらっしゃるかと思います。

出来れば、その思考回路の片隅に残ったものを
増幅して考えてみてください。

結果として、行動を変え、
より良い未来を作ることになると思います。

お気軽なお問い合わせや、
土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
への、ご参加お待ちしております。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

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プリモ


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/28 21:48|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用          セミナー    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーを2回開催させていただきましたが、
受講いただいた方から内容について個別のお問い合わせを数多く頂いております。

計算方法や、建設費・収支の考え方のお問い合わせ、
実際の土地情報を見ながら、どう考えるかというお問い合わせ、
ご興味を持っていただいて有難い限りです。

「モヤモヤしていたものが、すっと晴れた」
と仰って下さる方もいっらっしゃり、
企画して良かったと思います。

お客様から、計算方法について考え方が合っているかなどの
確認のご質問も多く、
ご自宅に資料を持ち帰られてから、
色々な土地情報をご検討されている方もおられるようで、
そのうち、良い物件に巡り合わればいいなと思います。

疑問点などが、残る方は、モヤモヤがでてくるといけないので、
お気軽にお問い合わせお願いします!

手作り感丸出しのセミナーの内容が、
これほどまでに、ご関心を持っていただけるということは、
マンションの新築に関する建設・不動産業界の体質が、
如何に、一般の方に本当のことを隠し、伝えてこなかったか?
ということが、背景にあるのかと思います。

しかし、セミナー講師陣でさえ、全ての案件に対し、
一瞬で完璧な回答が出せるわけではありません。

不動産は動かざるもので、土地土地にあわせて、
最適と思われる答えは変わってきます。

世の中の動き、景気、考え方、相場も、
刻々と変わっていきます。

その中で、お客様と一緒に最善と思われる解を導き出そうという
気持ちがあることを前提とした上で、
多くの検証をし、お施主様とともにプロジェクトを推進していくことが、
我々に求められているような気がします。

そして、お施主様にも、できるだけ共通の理解をして欲しいと思う中で、
お施主様になられる方にとって必要な情報は、
ご提供する必要もあると思います。

新築不動産投資勉強会の趣旨
として、過去の開催でも書きましたが、
「最高のサービスを受けたい・したい」
と思われる、
大家様、地主様、税理士事務所様、不動産関係者様、設計事務所様等、
それぞれの立場の方々が、新築不動産投資等に関するご歓談をして頂き、
情報交換・ネットワーク作りが出来る会にしたいということです。

表面的に、理念を語ることは簡単ですが、
理念を本当の意味で実行していくことは、
中々難しいことです。

今回、ご要望にお応えし、初めてセミナーを開催したことにより、
何かが変わるかもしれないという期待感があります。

ほんの小さな呟きから、大きな妄想が始まり、
物事が動いていく・・・

そんなワクワク感溢れる、新築不動産投資勉強会に、
していければと思います。

セミナーや、個別のお問い合わせやご参加、
お気軽にお声がけいただければ嬉しいです。

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/23 21:24|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費          コストダウン          東京          セミナー    

 

今日は、ラストチャンス / Something ELseを聴きながら、
記事をご覧ください!

推定30万円の価値があるという噂(笑)
第3回「頭がパンクするほどみっちりやる」
土地活用&新築不動産投資セミナーの
開催告知をさせていただきます。

名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(晩秋)
日時:2011年11月5日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様5000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
参加資格:キャンセルするときは連絡をくださる方
土地活用セミナー会場2

第1回目のご参加されたお客様の声も是非ご覧ください。

セミナーで猛烈に頭に詰め込んだ後の懇親会併せて開催いたします。
11月5日(土)18:10~23:00

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分
ぐる
Aのセミナー会場から8分ぐらいかけてBの日興苑まで歩くことになります。

セミナーで脳みそ使い過ぎた後に、
この散歩で頭を冷ましていただければと思います(笑)

そして、肝心の料理は、
gakd000pm1_a.jpg
85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
閉店までのエンドレスコースで
なんと、4100円!!!

毎回、紹興酒でベロベロに酔っぱらう方が続出してしまいますが、
悪酔い大歓迎です(笑)

申し込み方法は、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
に、
氏名、ご連絡先、セミナー、勉強会(夜の部)のどちらに参加希望か
を記載の上ご連絡お願い致します。

45名様のご予約を頂いた時点で、
募集をキャンセル待ちとさせて頂きます。

これまでキャンセル待ちのご連絡をしていた方は、
席の仮押さえはしてありますが、近日中に、ご案内メールをお送りするので、
ご都合を確認させていただければと思います。

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)


予習として、
敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地
程度は、ざっくり読んだり、調べたりしながらこられると、
すんなり、セミナーに入り込めるかもしれません。

コンストラクション・マネジメントを駆使した同一品質・仕様での10%以上のコストダウン
を根幹とするセミナーなので、
マンション開発のプロであるディベロッパーでも、
建設のプロのゼネコンでも全く歯が立たない最強レベルの内容です。

プロの方が参加されたら、一般の方にこんなことまで、
知られたらヤバイ・・・
と、思うことでしょう(笑)

それでは、ふるってのご参加お願いいたします。
お早目にご連絡お願い致します!

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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/19 11:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       土地活用          建設費          東京    

 

昨日は、予定通り第2回土地活用&新築不動産投資セミナーを開催しました。

お忙しい中、ご参加いただいた方、大変ありがとうございました。

各講師陣とも、より解りやすくということを
意識してきたので、完成度は高まってきたかなと思います。

中々建設費や、土地の目利きについて鋭い質問もあり、話していて聞いていて楽しかったです。

そして・・・

泥酔者続出になるという恒例の飲み会(懇親会)も、
ピーが入るほど、ギリギリトークで、
とても盛り上がり、とても楽しい時間を過ごすことが出来ました。

元々、新築不動産勉強会とは、セミナーをするような会ではなく、
お酒をガンガン飲みながら、
新築不動産投資を中心に長時間話しまくる会ですから(笑)

今回も、塩辛い狼さんの、ここだけトークが絶好調で、
皆さんが楽しめる雰囲気が出ていて良かったなと思います。

また、開催するときは是非ご参加ください!

セミナーの内容については、今回も
お褒めのお言葉を数多く頂きましたが、
このセミナーについては基礎知識編をまとめたものとしては非常に良いが、
実際に建てるとなると、もっと色んなことで引っ掛かってくることがあるだろうから、
土地活用や新築不動産投資で出てくるいろんな状況にたいしての選択と判断について、
もう一歩踏み込んだ内容でもセミナーを開いて欲しいとのお話も頂きました。

おぼろげながら、抱きはじめている
バーチャル新築不動産投資勉強会のイメージに近いものを
求められている方も出てこられたのかなと思います。

新築不動産投資の本当の楽しさは、
色んな人と接しながら0から色んな選択をし、
人の生活する場所が出来上がっていくところにあると思います。

建設とは、物づくりであり、
単純な投資対象ではないところが、
他と違う楽しみ方だと思います。

勿論、それなりの時間を掛けて、
建てることになるので、
これを楽しめる方でないと難しいかもしれませんが、
そこから得られる達成感は、他の投資とは格別のものになります。

そんな醍醐味の、断片でも感じることのできるような
セミナーも検討してみるのも面白いかもしれませんので
更に様々な角度から検討してみたいと思います。

そして、前回のセミナーを開催してから、
皆様方から非常に多くの案件について、お問い合わせをいただいておりまして、
有難い限りです。

今回ご参加くださった方々も、
お気軽に各案件について御相談頂ければ嬉しいです。

それでは、今後ともよろしくお願いいたします!


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プリモ

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/18 18:06|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

 

 

本日は、第2回目の土地活用&新築不動産投資セミナーです。

週末にかけて、キャンセルのご連絡を
4名様程頂いていたことを今朝、気がつきました。。。

今から、キャンセル待ちの方にご連絡取ろうかと思いましたが、
流石に、今日の今日にご連絡をして、ご参加いただくのもどうかと思います。


そこで、今日のお昼からご参加できる方を
緊急大募集させていただきます!

kkenji1の携帯をお知りの方は携帯に、
お知りになられないかたは、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、ご連絡お願い致します。

メールは12時30分までは15分置きぐらいにチェックします。

要綱は、
名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
日時:2011年9月17日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)
土地活用セミナー会場2
懇親会(第5回新築不動産投資勉強会)
8月27日(土)18:00~23:00

85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
2時間コースで
閉店までエンドレスでなんと、4100円!!!
(セミナー受付時に集めさせていただきます)

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

セミナー会場がA,懇親会会場がBとなります。
ぐる


第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))
(計26ページ)

第2部 土地形状によるプランニング
日本ハーテクト設計 代表取締役 土橋睦和

■土地形状とプラン
1. 東‐西型敷地
2.南‐北型敷地
3.多道路型敷地
4.路地状敷地
5.北側異用途敷地

■ラーメン・壁式構造と寸法
1.ラーメン構造のメリット・デメリット
2.壁式構造のメリット・デメリット
3.標準寸法について
・敷地境界線からの離れ
・道路境界線からの離れ
・窓先空地の取り方
・採光空地の取り方
・避難通路の確保
・階段・廊下・バルコニーの寸法

■面積の考え方
1. 法定床面積(床面積)
2. 容積対象床面積
3.容積対象外床面積
4.専有面積
5.施工床面積
(計12ページ)

第3部 建設費の基礎理解
建設費オタク=kkenji1

①セミナー3~4部のイメージ
②新築の利回り向上の基礎
③収支(利回り)向上方法の前提
④建設費の大分類(実行予算ベース)
⑤総合仮設工事費の内訳例
⑥現場経費の内訳例
⑦ゼネコン持分比率とゼネコンの本音
⑧スケールメリットと投資戦略
⑨RCのワンルームマンションで1部屋に固定で掛かる建設費(例)
⑩躯体の建設費の比率(1)~(4)
⑪建物形状と建設費坪単価比較(1)~(3)
⑫地下について
⑬EVの有無について
⑭まとめ

第4部 収支計算について
建設費オタク=kkenji1

①土地原価の意味
②1種について(1)~(3)
③新築マンション建設の事業収支
④新築マンション事業の原価・収入の概算予測(1)~(6)
⑤分譲1ルームマンションの収支の考え方・地価への逆算
⑥1種・賃料坪単価・利回りの関係(1)~(13)
(中央区,渋谷区,港区,江東区,世田谷区,中野区,練馬区,川崎,横浜,1階店舗について)
(計50ページ)

第5部 プリモ洗足池で不動産会社の施主が本気になって考えた事と結果
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様


・プリモ洗足池の土地活用について1~5
・企画当初に懸念していたこと(設計依頼2ヶ月前)1~2
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(ハウス1回目、2回目)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(コンサルA)
・計画当初の各社の仕様・見積・収支(建築家系設計事務所+CM(コンストラクション・マネジメント))
・検討課題の答え1~8
・建設費削減の効果(同一図面 設計事務所紐付き)
・建設費削減の効果(同一図面 業者入替前1位)
・建設費削減の効果(同一図面 CM最終)
・まとめ

第6部 不動産会社から見た究極の土地活用・新築不動産投資のアドバイス
塩辛い狼=こちらの物件のお施主様

・不動産会社から見た物件情報収集方法
・土地情報が来てから契約までに考えて欲しいこと
・仲介会社から見た土地の価格交渉方法
・土地購入のトラブルの対処法
・入居者のトラブルの対処法
(計38ページ)

お気軽にご連絡お願い致します。

それでは、今日ご参加いただける方々、
会場でお会いできることを楽しみにさせていただきます!

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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/17 07:55|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


いよいよ明日は、第2回の土地活用&新築不動産投資セミナーです。

要綱は
名称:土地活用&新築不動産投資セミナー(秋)
日時:2011年9月17日(土)13:15~18:00(受付13時から)
費用:お一人様3000円
持参いただく物:使い慣れた電卓・新築が好きな気持ち
交通 :都営新宿線 曙橋駅 徒歩3分
JR各線 市ヶ谷駅 徒歩10分
場所:東京都新宿区片町1-13-1第3田中ビル2階
   (ハロー貸会議室新宿曙橋)

懇親会(第5回新築不動産投資勉強会)
8月27日(土)18:00~23:00

85種類中華食べ放題
30種類飲み放題
2時間コースで
閉店までエンドレスでなんと、4100円!!!

中華料理 日興苑 四谷店
東京都新宿区四谷3-3 エスパスコンセールビル1F
地下鉄丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩1分
地下鉄丸ノ内線四ツ谷駅 徒歩8分

下記の地図でセミナー会場がA,懇親会会場がBです。
ぐる

尚、1部については難解すぎて付いていけない方が続出したので、
だーっと説明していきますが、
下記をざっと目を通して着て頂ければ嬉しいです。

敷地と道路の関係・建ぺい率・容積率・道路斜線・高度地区・用途地域
採光
窓先空地

第1部 ワンルームマンションのプランニング予測 
ガイア・デザイン・スタジオ 代表 飯部政光

01  はじめに
02  プランニングに必要な法規等
03  概略プランニング検討にあたり
04-a 容積率
04-b 容積率(2以上の容積率指定がある場合)
04-c 容積率緩和
05-a 建ぺい率
05-b 建ぺい率(2以上の建ぺい率指定がある場合)
06-a 絶対高さ制限・道路斜線(1)
06-b 道路斜線の角度と適用範囲
06-c 道路斜線の例(1)
06-d 道路斜線の例(2)
06-e 道路斜線の例(3)
06-f 隣地斜線制限
06-g 北側斜線制限
06-h 採光斜線
07-a 日影規制(1)
07-b 日影規制(2)
08 天空率
09-a 東京都安全条例(接道制限)
09-b1 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(1))
09-b2 東京都安全条例(主要出入口からの通路の幅(2))
09-c1 東京都安全条例(窓先空地)
09-c2 東京都安全条例(窓先空地(1))
09-c3 東京都安全条例(窓先空地(2))

それでは、お楽しみに!
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プリモ

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/16 11:53|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          土地          東京          マンション    

 

今日は、いつも、お世話になっている宮建築設計さんが、
新築RCマンション内覧会を開催されるので、ご案内します。

開催日時(定員になりましたので募集終わりました。)
内覧会10月2日(日曜日)15時30分現場集合~16時 
17時00分~現場近くで懇親会


本物件は、中央区の地下鉄駅1分
東京駅からも普通にテクテク歩ける位置にあります。

なんと、土地購入から9.7%とのこと!

ホントは、CMで見積をさせていただきたくて、
宮建築設計さんの本社のある徳島まで、
突撃営業を仕掛けましたが、
別に元々、予算に困っているわけでもなく、
他の絡みも含めて諸事情により撃沈(涙)

そんな、こんなで、見積開始前から、何ども何ども見に行ったあの物件が、
ついに完成したようです。

全国を又にかけるスーパー設計事務所、
宮本建築設計の宮本社長の夢である東京本格進出の布石として、
徳島新聞にも掲載されたこの物件

なんと、新聞に掲載されている写真はkkenji1が携帯で撮って
送った写真です(笑)

現場盗撮で鍛えた腕は、マスコミでも認められたようですw

我が新築不動産勉強会(宮建築設計さんもご参加中)でもノウハウを盗めるところはあるんじゃないかと思いまして、
内覧会をお願いしたところ、快くOKして頂きました!

この物件の、お手伝いをしていないなかで図々しいかもしれませんが、
RCで、どれぐらいの規模の建物が、どれぐらいの予算で建てられて、
どれくらいの予算で土地を仕入れればどれぐらいの利回りが出るか
イメージして頂くには調度良いかと思います。

一般の方やディべなら、ボリュームが入らないだろうと、
まず、スルーされるような土地を
設計事務所が仕入れると、こんなに巧みにプランを入れて、
こんな凄い所に、9.7%という利回りで建ってしまうことが
御分かりいただけるでしょう。

正に巧みの業!

大阪高等裁判所の耐震診断や空港の設計などをやるような、
スーパー設計事務所さんなので、
よくわからんコンサルのような胡散臭さがまるでありません。

懇親会では、この物件を購入後も中央区を中心に大量仕入れを続け、
お宝の土地情報を隠し持っているという噂の、
東京営業所長から、仕入れのノウハウや、
殆どの一般のお施主様が話したがらない、
収支の話なども根堀は堀、
聞き出せるかも?しれませんので、お楽しみに!

見積もりをしていない中で場所が特定できるようにブログで大々的に告知すると、
やったゼネコンさんから怒られそうなのと、申し訳ないので、
shinchiku_seminar@yahoo.co.jp
まで、
「宮建築設計さんの内覧会参加希望」
との題でメールを頂いた方に、
詳細のご案内をお送りします。

内覧会(無料)・懇親会(割り勘)のどちらに、ご参加希望か、
連絡先も併せて書いていただければ嬉しいです。
(お申し込み内容は、宮建築設計さんにも転送致しますのでご容赦下さい)

建物的には1000人乗っても大丈夫ですが、
あんまり一杯になると宮建築設計さんからストップが掛かるかもしれません。

それまでに、お気軽にご連絡ください。

後に仕入れられた物件は、粘り強く営業して、
こちらの物件を受注させていただきましたので、
完成は、まだまだ先ですが、その時も是非是非ご参加ください!

そして、近日中に、皆様のご要望に答え、
「土地活用&新築不動産投資セミナー」
の3回目の要綱を告知をさせていただきます。

本当は、9月17日の2回目で暫く、
行わないつもりでおりましたが、
現時点で第2回目のキャンセル待ちが25名様もいらっしゃることから、
他の講師陣との協議の結果、3回目までは、
同じ内容で開催しようということになりました。

バーチャル新築不動産研究会
の基礎編として1年ぐらい先に、同じような内容でもやるかもしれませんが、
暫くはやれないと思います。

既にキャンセル待ちの方は、仮予約で席を抑えておりますが、
これから参加希望の方は、要チェックお願いします!
(わけわからなくなるので現時点から告知までは、キャンセル待ち扱いにはしないようにしますのでご容赦ください。)

こう、ご期待下さい!

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土地活用事例2

プリモ 


2011/09/12 22:19|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

お施主様の側に立つ事と、施工者の側に立つことについて
考えてみたいと思います。

ある方は、kkenji1は、お施主様からFEEを貰っているのだから、
弁護士と同じで100%お施主様の立場に、
たって物を言わなくてはいけない。
と、おっしゃいました。

果たして本当にそうなのか?
自問自答することがあります。

確かに、着工までは、大部分はお施主様の立場にたって、
建設費を交渉しなくてはなりません。

建設費を交渉するのが、仕事ですし、それが良いことをしていると思っています。

但し、条件付きで、いつも見積して下さる取引先にお伝えするのは、
「損してまで受注する必要はない。出来る金額を出して欲しい」
ということです。

当たり前ですが受注をした結果、関係した方々に潤って欲しいと思っています。

CMが後腐れがないというのは、無茶な受注を強要しない・出来ないことで、
原則は受注者全員が自らの意思で受注し、何かしら潤うということが前提です。

しかし、そうは思っていても、工事着手までに、タイムラグがあることにより、
結果として、損してしまうことが、あるかもしれません。

そういうことが目に見えている場合、
受注先や職人さんに申し訳ない気持ちで一杯です。

勿論、ビジネスライクに考えれば、
儲けるつもりでやると言って受注したのですから
完遂するのが当然という考え方で対応しなくてはなりません。

しかし、甘いと言われるかもしれませんが、社会情勢の変化により、
明らかに職人さんが資金不足により応援も呼べずに苦しんでいるのが目のあたりにした場合、
自分が施主であるほどの財産があるのであれば、
何かしてあげられればとは思うのですが、
多額の工事代金から見れば、どうこうできる資力もないため、
見過ごすことしかできない自分もいます。

ふと、お施主様に何か協力を仰ぐことなどできないだろうか?
と、頭の中を過ぎることもあります。

勿論、そんな事を言える立場ではないのですが、
例えば、お施主様が損した気分にならない程度に格段必要ではないような、
過剰な仕様を変更承認いただくことにより、
いくばくかの費用を捻出するなど・・・

まあ、実際は、そんなことを言ったら、
あなたのFEEを減らすと言われるだけなので、
言えませんが。。。

当然、承認無しに仕様変更などありえませんが、
余りに過酷な状況を目の当たりにした場合、
少なからず、こういう考えが頭の片隅にあるということは施工者側の立場に立つことです。

自分も施工者でしたし、発注した数字や相場の変動も、
すべて把握しているのですから、
施工者が何を考えているかぐらいは、痛いほど分かります。

中々、理解し難い方も、いらっしゃるかもしれませんが、
今後、お施主様になるであろう方々に、
覚えて置いていただきたいことがあります。

建物を建てると言うことは、多くの人がお施主様の為に動き、
多くの人がそのことにより生活し、潤います。

勿論、建設業に関わる以上は、
お施主様の為に建てるということは忘れてはいけない部分です。

但し、お施主様が、お金さえ払えば一番偉いわけではないということです。

職人さん達が、重いものを担いで、汗だくになって、働いている姿を見て、
自分に同じことが出来るのか?
出来ないのであれば、職人さん達が、どういう思いで汗だくになって働いているか?

一度、考えてみてください。

銀行からの評価が高く、土地を買って、マンションを建てる事が出来た自分と、
汗だくになって、重い鉄筋を肩に食い込ませて担ぐことが出来る職人さん、
型枠を毎階、荷揚げして組立が出来る職人さん。
ボードを何枚も背負って荷揚げをする荷揚げ屋さん。。。

マンションが建てられるようになるために、
一杯勉強したのかもしれないし、世渡りが上手かったのかもしれない。
人知れず努力をしたかも知れないし、運が良かったのかもしれない。

果たして、どちらが、人間として偉いのか?
それは、銀行からの評価とは全く別のところにあるのかもしれません。

自分は派遣社員として監督をしていた社会人1年生の頃、
朝から晩までボロボロになりながら、
鉄筋の重さも、型枠の重さも教えて頂きましたが、
職人さんの1/10も担げませんでした。

一日が気が遠くなるほど長く、
翌日の朝は、6時に起きて、7時半までに現場について、
8時に朝礼をし、夕方の18時まで。
それが月曜日から土曜日まで・・・
日曜が明ければ、又、次の土曜まで永遠と続く。。。

職人さんに怒られるかもしれませんが、
一般的な生活をしている方には、まず3日も耐えられないでしょう。

汗だくになりながら黙々と、
鉄筋を担ぎ、組み続けられる職人さんの方が偉いと思います。

そして、そういう職人さん達が居ない限り、
幾ら銀行からの評価が高くても、
建物は建てることが出来ません。

だからと言って、工事代金以外に職人さんに金品を配ったりする必要はありませんが、
その辺を分かった上で、施工者側にも理解のある、
素敵なお施主様になっていただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/06 02:02|日記TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


先日、偶然、専門工事会社の社長さんとランチを共にすることがあり、
お互いに、色々と建設業界について思うところを話していました。

公明正大を確保するために、普段、専門工事会社さんと食事をすることは滅多にないのですが、
午前の仕事が昼前に終わり、その後も、見積内容の確認作業があったので
そのような運びになりました。

その会社はスーパーゼネコンの下請を何社もやるような大きな会社なのですが、
意外な発言をしていたので驚きました。

唐突に
専門社長「何で、kkenji1さんのところに、業者が集まって人気があるのかわかりますか?」
kkenji1「キックバックとかも要求しないし、一生懸命仕事をやっていれば後腐れがないからじゃないですかね・・・」

専門社長「公明正大だからです。元請の言うことだけを聞くことが使命だと思っている専門工事会社の経営者が、まだまだ多い。元請が厳しい・無理な値段や事を言ってきても、ハイと言うことだけが、生きる道だと」

kkenji1「まだ、そんなこと思っている会社があるんですか。。。ゼネコンのある所長は下請とゼネコンは一心同体だから、支払いも待たせたいがとか平気で言っている方もいますが、今どき一心同体などと思っている専門工事会社なんていないと思うんですがね・・・支払いの遅延で喜ぶ業者なんているわけないし」

専門社長「本音と建前があって、本音は絶対に元請の前では言えないが、自分は、その体質が好きではないから、自分達の方で業界を変えていきたい」

などと、仰っていました。

迷惑をかけないよう具体的な手法は書けませんが、
CM方式に参加してくる専門工事会社さんは、新規開拓というメリットもありますが、
殆どが、
「後腐れのないCM方式の考え方が好きである」
というのがあるかと思います。

又、ハイとだけは、言いたくないというのは、分かりますが、
これだけ短期間にゼネコンが淘汰されていった直後でも、
未だに、ゼネコンにすがって生きていくことしか、
選択肢にない専門工事会社が多いというのは、どうなんだろうと思います。

見積に参加していただいたゼネコンの、ここ数年の売上も見ていてわかるのですが、
売上が減っているゼネコンの方が間違いなく多いです。

専門工事会社(下請)が元々の元請ゼネコンだけにすがっている場合、
元請が仕事を取ってきてくれない限り、仕事にありつけません。

そういう力関係しかない場合、どうしても、何でもかんでも、
どんな無茶でもハイと言わなくてはなりません。

CMの場合、建設費は安いですから、確かに単価は厳しいですが、こちらのミスを押し付けることもないですし、
明らかに出来ない単価を無茶に押し付けることはありません。

ゼネコンの見積を細かく分析・比較していけば解ることなのですが、
ゼネコンの見積には工種ごとの平均値とのバラツキがあります。

例えば、平均を100とした場合
設備は95、木工事は90だけど、タイルは130、サッシは110、電機は120
といった具合です。

誇張しているわけでもなんでもなく、実際にそんな感じなのです。

CMでは90を超えると無茶な金額だとすると、新規開拓も見込んで、
その88のラインで見積を出せるよう業者さんに対し交渉していきます。

別に88はきつくても、90なら出来るのであれば、
90で最終金額を提出し、受注できたかどうか結果を待つだけです。

なんの主従関係も、後腐れもありません。

しかし、ゼネコンとしてみれば、自社の単価を他社の物と比較することなど、
CMの見積以外ありえませんから、
金額的に厳しい受注の場合
原価上足を引っ張っている業種
例えばタイル130→120、サッシ110→100、電気120→110
という交渉ともに、
設備95→85、木工事90→80といった風に
限界値を超えたと解らないまま一律に比率で叩いていき、
下請は元々安いのにも関わらず、ハイとしか言わざるを得ない。。。

元々、安い優良な業者にとって、他工種が足を引っ張っているにも関わらず、
疲弊を呼ぶ意外、何も残るものはありません。

その社長さんも仰っていましたが、
「今は、スーパーゼネコン以外は昔ほど、下請協力会の壁の突破は難しくなくなった」
というのがあります。

下請協力会とは、ゼネコンが下請を束ねる為につくる協力会で、
ゴルフをやったり、温泉旅行に行ったり、ホテルを借り切って懇親会をしたりする組織で、
原則はゼネコンの協力会に入っていない限り、
見積依頼もこなければ受注できない仕組みになっています。

そして、新規開拓を目指す際に、この協力会の壁はかなり障害になります。
協力会の業者が反発してくるというわけではなく、
ゼネコンがこれまでの慣習上、これ以外の業者は入れないような仕組みを
自ら作ってしまっているからです。

自ら作ってしまった壁が自らの首を締め始めていることは、
受注の減りつつあるゼネコンの方も理解しつつあり、
協力会の業者の何処に弱点があるのか分析にCMを利用するゼネコンも増えつつあります。

弱点の部分を克服しない場合、価格競争に勝てずに、
ゼネコン自体が競り負けてしまうことが理解しているゼネコンも出てきていると言うことです。

一方で戦略的に考えている専門工事会社は、新規取引先の開拓を目指し、
CMを利用していきます。

取引先が増えれば増えるほど、元々安いのにもかかわらず、
無茶な価格交渉に必ずハイと言わなくても、
ノーとも言うこともできるようになるのです。

激動の世の中で、建設業も選択を迫られています。

一般のお施主様も、これらの建設業の仕組み・置かれている状況を理解すれば、
何故、CM方式を使えば全く同じものがゼネコンの全く同じ保証付きで
10%安くできるのかは理解できるかと思いますし、
実際、安く建設することができたら、安くても一生懸命に仕事をして頂いて
有難いと言う気持ちになっていただけるかと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/05 17:51|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

土地活用や新築不動産投資をしようとする時、
誰に聞いて何をすればよいか?

最初は、悩まれることでしょう。

そして、どういう経路か解りませんが、このブログに辿り着き
本物のコンストラクション・マネジメント方式を知ることとなりました。

見積をする中でも、折衝の際にゼネコンの方から、
「自社の発注単価を見直し、検証したいから勉強になる。
教えてください。」

というのがkkenji1のCM方式です。

建設費は、大して安くないだろうとタカをくくって参加してきたゼネコンは、
交渉済みの専門工事会社の金額一覧と予想受注金額のラインを聞いて、
そそくさと逃げるように去っていくこともしばしば。。。

社名を消した専門工事会社の見積単価を見て、
「こんな単価でやってくれる下請がいれば、どんな物件でも受注できる」
とゼネコンの営業部長や積算部長が思わず呟いてしまうのが
本物のCM方式です。

何処かの偽CM屋がセミナーで語っているような
素人だましの交渉方法など全く使わない、
本道のコスト削減方法です。

もし、一度でも、この見積に参加したことがあるゼネコンが
同じ物件で、お施主様のお呼び出しで、かち合って
受注を争うことになった場合、
まず、まともに建設費で勝負しても勝ち目がないと悟るでしょう。

逆の立場であれば寝技に持ち込む方向で、宴会を設定し、コストではない方向で
酔った勢いでの受注を決めに行くことになると思います。

一方で世の中には平気で、
「うちは高級路線でいく」
とか言っている、ゼネコンもいますし、まだまだ、そんなのでも通用してしまう、
緩い風土・気質が残っているのかもしれません。

うちはオタクより高級路線なんですけど(笑)

土地活用セミナーに参加された方は、
ハウスメーカーの土地活用提案のレベルがどれだけ酷い提案レベルであるのか
ご理解頂いたかと思いますが、
ほぼダブルスコアの利回りでは足元にも及びません。

でも、街中を見ると、このスタイルで実際に
一杯、建っている(笑)

ウオーキングコースでも最近新築した物件を見ているのですが、
色んなお客様に見せていただいた、このスタイルの事業収支から
kkenji1がRCで、CMをやって推定2億
ここの地主さんが、あんなダサい鉄骨に払った推定金額3.5億(笑)

地主さんなのに、あんな利回りで建ててしまうことが嘆かわしいことですが、
なんでなんでしょうね・・・

また、存在自体を知られて居なかった自分の力不足を痛感します。

このブログに辿り着くことができた、情報弱者ではない皆様。
最も賢明な答えは既に出ています。

答えを知った上で、
後は、どう選択するか。

お気軽なお問い合わせお待ちしております。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/04 10:53|日記TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

新築の流れの中で、建設費の概算見積をして、
事業性を検討し、土地を買ったり、建てることを決めたり、
日常生活とは、かけ離れたものに向かっていきます。

事業を決定した後に、本設計をし、見積図面を作って、
CMにより、建設費の本見積をしていきますが、
事業決定の根幹となるのが概算見積であるので
概算見積には神経を使います。

下は、土地を購入した場合の流れですが、
地主さんの案件であっても神経の使い方は全く同じです。
フロー

概算見積で事業性の検討し、良ければ、
プロジェクトが進んでいくのですが、
見積開始までに、深夜に人知れず何度も何度も計算を見直してみます。

勿論、これまで、正式に概算見積をご提出した物件で金額を外したことはありませんが、
建設費相場は株式相場と同じように変動するものですし、
お客様の希望を聞いていく中で微妙に仕様が変わっていったり、
初めてやる設計事務所の図面では癖などの分析も必要となります。

動く金額も大きいので、自分の概算を信用し、
お客様のために予算内に押さえ込まなくてはいけないという、
プレッシャーは、計り知れないものがあります。

お施主様からはCMをすることにより、
当然10%以上相場より安くなるというのは、
求められていますが、
自分のやり方のCMで概算を出すということは、
予算内に収めなくてはならないという重責も負うことになっていきます。

概算を高く出すと受注できず、
安く出しすぎると首を締めることになる。

これは、一般の方には簡単そうに見えるかもしれませんが、
世の中の99.9999999%の建築関係者から見ても、
そんなことがホントにできるのかよ?
というぐらい超難易度の高い作業だと思います。

ゼネコンの概算見積は、設計事務所に対するサービス見積で
当然数社から取るので本見積のときは何の責任もないですが、
プロジェクトを進めるかどうかを決定する責任を負う立場で
建設費を10%以上下げる中で何処まで下げられるかまで考える見積は非常に頭を悩まします。

ゼネコンが出来ないというところから下げるのがコスト削減率なので
当然、ゼネコンから概算を取ることなど全く意味を果たさず、
信じられるのは自分のデータと嗅覚のみです。

お客様に概算見積を出す1時間は、
鼻をヒクヒクさせながら、
もうちょっと上げとくか・・・
もうちょっと攻めるか・・・
みたいに数字と睨めっこ・・・

その後、半年後に、試験結果の発表として見積結果が出てきます。

建てるために工程を組んだり手配をしたり他のマネジメントも
ちょこちょことオマケで、出てきますが、
「概算を計算する⇔10%以上コストを下げながら概算に正解を出す」
という作業があくまでメインとなります。

この一連の作業が出来ない偽CM屋・偽コンサルが世の中にはごまんといますが、
素人だましのような、かっこ悪いことはしたくはありません。

そして、これだけ言っておきながら、
常にアンテナを張って建設費の動向はチェック・予測してはおりますが、
概算見積から見積開始、請負契約までの半年間のタイムラグ

はっきり言って、しびれる・・・

まだ34歳ですが、白髪染めが抜けると真っ白ケッケになってしまいました(笑)

そんな感じで実際に見積をしていくなかで、
確実に予算以下に収まるという自信が確信に変わる瞬間は、
自分を信じてくださった、お客様が喜んでくださる顔が浮かんで

たまらん・・・

ということになっていきます。

正当なCM屋としてモチベーションを維持できるのは、
お施主さんも同じように持っている感覚を、
同じように感じることが出来るという、
この快感を知ってしまったからかもしれません。

嗅覚を研ぎ澄まして快感を追い求めていきたいと思います。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用


土地活用&新築不動産投資セミナー
2011/09/02 00:29|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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