建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用    

 

炎の発注説明会というタイトルの記事に書きましたが、
本日、本当に猛暑の中の発注説明会になってしまいました(笑)

この暑い中、大量のカロリーを消費しながら参加して下さる、
新規のゼネコンさん、専門工事会社さん
新たな出会いがあることを楽しみにしております。

現段階では全くわかりませんが、
実際に、受注に繋がって下さる会社さん・担当者さん
いらっしゃると思います。

大体、1件受注して下さると心の壁が取り払われます。

今回は5物件あるので、どれかしら出来るだけ多くの
会社さんに受注して頂きたいものです。

本日、13時30分から開始しますので、
月島区民館5号室に
ご興味ある方は飛び入り参加いただければ嬉しいです。

建設費が、どのようにして見積もられていくか、
生の世界をお見せ出来ればと思います。

そして、しばらく焦らしておりましたが
土地活用&新築不動産投資セミナーの開催要項が決まりました。

近々、そちらの記事もアップしようと思いますので
お楽しみに♪

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土地活用事例2

プリモ 


炎の発注説明会
2011/06/30 11:16|株式・投資TB:0CM:3

       土地活用          建設費    

 

変則CM(コンストラクション・マネジメント)のようなことが
出来ないかと、お問い合わせを頂くことがあります。

お問い合わせいただけることは、とても嬉しいのですが、
原則、変則CMは、やりません。

特に、ゼネコンの選定権を剥奪されてるような構成の場合、
出来ないこともないですが、
無理やり、ねじ込んで、お仕事貰うようなことはしません。

土地売買情報を抑えてゼネコンが設計施工で情報を押さえに掛かったのであれば、
それは、そのゼネコンの蓄積した営業力(キックバック力)の勝利で、
1次情報が無かった自らの営業力の無さを恥じるばかりで、
それを奪い取ろうなどということは、毛頭ありません。
(そこまで奪い取ろうとしたら、反発は、かなりのものでしょう。)

CM屋がゼネコンに対し強くなれるのは、
施工者の選定権・発注権があるからです。
(選定するかどうかは、お施主様に相談はしますが)

CM屋の選定権が、あやふやな場合、
つまり元もと受注するゼネコンが決まっていた場合、
割り込んできたCM業者に
下請けを入れ替えられたという印象をゼネコン持つでしょう。

変則CMの結果、建設費が安くなったとしても、
ゼネコンに紹介した専門工事会社が虐められたり、
不当な元請のミスをこちらに押し付けられたり、
嫌な思いをすることがありました。

過去に元請施工業者の選定権のない案件(施主と元請施工者がベタベタ)を
なんとなく受注したことがありましたが、
ユニットバスが間仕切り壁に入らないという
幼稚園レベルの施工図チェックミスを
紹介した専門工事業者や、こちらに押し付けられたこともあります。

まともなゼネコンの現場監督であれば、
そんなレベルのミスをしたら、
1.上席に殴られる
2.減俸or解雇される要因
3.下請けに脳みそ腐ってると馬鹿にされる
でしょう。

話を良く聞くと、その馬鹿監督、
今までそういう場合ユニットバスを削って入れていたようですw
どんな施工だよwとは思いますが・・・
こちらが、どんな馬鹿でも入る物(品番)を紹介しなかったと暴言を吐かれましたw

そのレベルの納まりを考えるのは現場監督の仕事ですし、
発注権がこちらにあれば、
そのようなふざけたことは
言わないでしょうけど、
建設業では、どんなに馬鹿でも、
発注権側を抑えている(仲良くしている?)方が圧倒的に強いのです。

変則バージョン。。。

現場監督をしているときも、
散々、嫌な目に会いました。

CMについて、ご興味を持たれ、
お話が頂けるのは嬉しいですし、
こちらも目先の利益は、あがるかもしれませんが、
綺麗な形、正しいCMでやらないと、ろくなことにならない。
やらない方が得策と考えます。

やらない方が得策というのは、CM業者側だけの理論ではなく
結果として、お施主様の利益にもならないということです。

正しいCMとは、同じルール・数量の下で、
ゼネコン・専門工事会社(下請け)に単価・実績で競っていただき建設費を削減し、
CM屋が受注者するゼネコン・専門工事会社それぞれ選定・通知・コントロールすることです。

CM屋に選定権のある方が施工を開始しても圧倒的に強いのです。

そして、結果として、この最も綺麗な方法が
最もお施主様の利益になると信じております。

その上で先に受注者が決まっているような出来レースは、
膨大なカロリー・人件費・時間を使って
お見積頂く他のゼネコン・専門工事会社に失礼なので
一切受け付けるべきではないと考えます。
(出来レースにして施主のメリットになることなど、まずありませんが。)

私も営業をしていますが、
自分が一生懸命に汗かいて、集めた情報が値段意外できまっている、
出来レースだったら、それほど悲しく虚しいものはありません。

人として、自分が、やられたくないことは、
例え、どんな立場・地位であってもやるべきではありません。

これらの意味がわからないCMを名乗る業者は単なるブローカー業者で、
例え、財閥・有名財務コンサルの名前や大手設計事務所の関連会社を名前を名乗ろうと
最も軽蔑すべき行為です。

今は
目先の利益より、本物のCMの価値を高める時期
だと考えています。

kkenji1の提唱するCMが、正しい!世の中に必要!自分に必要!
と思ってくださる方に、
お気軽にご活用いただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

ゼネコンの選定権
2011/06/28 00:10|用語集TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

本日6/24(金)、ついに、熊谷で39.8℃に到達したようです。

現場を見に行って、
なんか蒸し暑いな・・・
と、思いましたら、ブクブク太ったからではなく、
東京でも34℃
本当に暑かったようです(汗)
aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa.jpg
しかし、この猛暑は真夏の計画停電の
絶好のシュミレーションになったのではないかと思います。

予測を見ると16時のピーク時で4,370万キロワット
MAXの91%まで到達したようです。

逆算すると今の供給MAXが4800万キロワット程度のようですが、
東京電力も供給力を増強計画しているようで
http://www.sankeibiz.jp/business/news/110513/bsd1105130814006-n1.htm" target="_blank">http://www.sankeibiz.jp/business/news/110513/bsd1105130814006-n1.htm</a>" target="rel="nofollow">8月末には5620万キロワットになるとのこと。

この暑さの平日で大丈夫であったのだから、
工場やオフィスの止まる、
土曜日は、まず計画停電は大丈夫なんじゃないか?
と思います。

そろそろ、土地活用&新築不動産投資セミナー
の建設費を中心としたプログラムの他に、日程決定の決断が迫られております。

土日に、もう一度、他団体のセミナー等の日程調査をして、
来週、場所を取ったら発表します!

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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

土地活用とマンション内覧会
2011/06/24 16:31|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用    

 

土地活用をする時に、容積率4-500%以上の場合、
建設費という観点から鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造になるかどうか、
注意をしなくてはなりません。

鉄骨鉄筋コンクリート造とは、柱や梁の真ん中に、
鉄骨が入る構造です。
108128_10435183-300_300.jpg

RC造とは上図の鉄骨が無い構造で、
コンクリートのみが満たされています。

なんで、鉄骨を入れなくてはいけないかというと、
12階建て等の棟状の建物では、バランスが悪くて鉄骨で補強しないと
もたいないからです。

原則、棟状比で間口幅の4倍の高さを超えると鉄骨鉄筋コンクリートになる可能性が
高くなりますので要注意です。

何が変わるかというと、
建設費、コストが大幅に変わります。

単純にRC造に鉄骨工事の建設費以上のものが乗っかってくると
考えたほうが良いでしょう。

RC造で建てられるなら2億ぐらいの建物でも
SRCにするなら、杭の本数も増えるでしょうし、
鉄筋の組み方も変わってくるので、
ざっくり4000万ぐらい建設費が増えるのではないでしょうか。

収支が大幅に悪化するので、
SRCになりそうな土地は買わないでパスすることや、
買う、又は既に土地を持っているのであれば、
SRCにならない階数で
多少容積を余らせても途中で止めるなど、
数字を見ながら検討するべきでしょう。

また、SRCにならないRCギリギリ建つ建物でも
棟状建物は、生コン強度が高かったり、
鉄筋の種類が溶接閉鎖型高強度せんだん補強筋(凄い高い)を使っていたり、
量がやたら多かったり、建設費の
坪単価で考えても全然高いです。

このようなことを頭にいれながら、
土地探しや、土地活用を検討していかなくてはなりませんので
気になる方はお気軽にご活用いただければ嬉しいです。

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プリモ 



2011/06/19 05:20|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

土地活用や新築不動産投資をやられようと思うとき、
ある程度、図面ができてイメージがしやすくなると、
皆様、真剣に建物について、考え始めます。

間取りや、仕様、建設費など。

そして、ショールームに行ったりは普通ですが、
熱心な方は、分譲マンションのモデルルーム・棟内モデルなどを活用される方もいるようです。

いいことだと思います。

販売営業マンからしたら迷惑ですが、
出来れば、5mのスケール(100均でも売ってます)を持っていって、
こっそり部屋の寸法と広さの感覚をインプットしてみるのもいいかもしれません。
(結構、ライバル業者の営業マンも調査しに行ったりしているようです。)

マンション建設のお施主様になるということは、
大人の最大級の娯楽かもしれません。

だって、頭に描いた妄想を図面化してもらい、
イメージが固まり、それが、でーんと建っていくのですから
これほど楽しいものはありません。

しかも、ディべなどの雇われ事業主では会議で否決されることもありますが、
原則、お施主様の思ったとおりの建物を依頼しても、
建設費を支払う限り大体のことは誰も文句はいいません。

中々、一般の方々が、この立場での娯楽を味わえるものではありませんし、
多少の労力は掛かりますが、楽しんで頂いている姿を見るのは、
建築屋サイドから見ても嬉しいものです。

流石に、分譲マンションでは、ファミリータイプともなると、
キッチン、ユニットバスはそれなりに豪華です。

一方、分譲マンションのパンフに書いてある仕様で、
・浴室換気乾燥機
・2重床
・マルチメディアコンセント
・耐震枠(玄関ドア)
・ダブル配筋
・ひび割れ防止補強筋
・T3等級サッシ(騒音のある場所のサッシ)
・シックハウス対策(してないと建てられません)
とか、声高に書いてますが、ここらは、常識的に書かなくても
今どきの賃貸マンションレベルでも標準装備です。

常識的な、建設費、坪単価、マンションとしての機能として当然含まれているべきものなのです。

こんな記事を書いていると、お客さんのふりして、
見に行って見ようかな・・・
なんて気分になってきました(笑)

ショールーム程度であれば、いつでもお供させて頂きます。
どんどん、ご活用ください。

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土地活用事例2

プリモ 

2011/06/19 04:54|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

建設費ブログからのお問い合わせ、
いつも大変有難うございます。

勇気を出して問い合わせをしてみても、
ここまで営業してこないかと思われるぐらい、
営業電話が掛かってこないと思います(笑)

こちらから電話を掛けるときに今、仕事中なのか、気にもなりますし、
用件が無いときや忙しくて堪らない時、興味が無くなった後に、
営業電話掛けられることほど、嫌なことはありませんので、
自分が嫌なことは、自分でもしておりません。

お客様の必要とされ具合を見ながら、
ご応対させて頂いておりますので、
ご安心してお気軽に、お問い合わせ頂ければ嬉しいです。

ところで、メールで戴くお答えしづらいご質問があります。

「他社の建設費の見積もりが高いですか?安いですか?」
との、ご質問の中で頂ける情報が少なすぎて、
なんと答えていいのやら、わからないときです。

まず杭が、どんな感じなのか計画地の住所が全然わからないと、
答えしようがありません。

特に1億を切る物件の場合、
杭が3000万なのか、2000万円なのか、1000万円なのか、500万円なのか・・・
要らないのかによって効き方も全く違うし、
坪単価や戸当たり単価など、
全く変わってくるので、
他社が高いも安いもわかりません。

その他、消費税が入っているか、設計料が入っているか、
エレベータがあるかなども建設費を算出する上で重要です。

大体、総建設費では高いのですが、他社で何が別途かもわかりませんし、
これらがわからないと後で恥を書くことになるので適当なことは言えません。


情報がわからないまま、
全然高いですよ!と、お答えしてみたら、
杭が50m必要なエリアだったら赤っ恥を書きますので。

実際問題、図面も無い面積だけの情報だと、
数量を拾って想定しているグレードを聞いてみないと坪単価で高いだの安いだの、
なんとも言えません。

又、既に土地を持っているか持っていないかによっても、
建設費や建築計画についての答え方も違います。

土地をこれから買うことを検討している方には、
その土地を投資に適していない土地など駄目だしすることもありますが、
土地を買った・持っている地主さんに対して土地をマンション用地に適さない等
駄目だしするような、失礼なことはできませんので、
これが、わからないと、お茶を濁す答えにもなります。

その点も踏まえて、情報をある程度いただけた上で、
お答えさせて頂ければ嬉しいです。

お客様からの必要とされ具合によっては、
ご挨拶に伺うこともありますし、
お電話でできる限りのアドバイスをすることもあります。

何となく、気になっているが、問い合わせするまでには到っていない方には、
今度の土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー
にご参加頂ければと思います。

昨晩、セミナーの締めを飾る講師、塩辛い狼さんと、
鳥肉屋で打ち合わせをしてきましたが
謄本の裏読み方から売主の心理状況など、
まず聞けないような裏話など、
色んな角度からの切り口なので、面白すぎる内容になります。

他の講師陣やkkenji1も徐々にイメージを広げて資料作成準備に取り掛かっております。

何処でも聞けない
建築設計⇔建設費⇔不動産的なセミナー
ご活用いただければ嬉しいです。

計画停電の影響の情報収集・分析が済み次第、
来週あたりに、日程を決めようかと思いますので少々お待ちください。

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土地活用事例2

プリモ 

2011/06/17 19:30|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京          マンション    

 

土地活用&新築不動産投資セミナーの前に、
発注説明会をします。

今回は、ドドンと5物件まとめて行います。

建設業者さんの新規取引先開拓用の発注説明会ではありますが、
6月30日(木)13:30~
月島区民館5号室
東京都中央区月島二丁目8番11号にて開催します。

主に初めてCM方式に参加されるゼネコンさん、専門工事会社さん向けの説明会ではありますが、
挨拶に来たりする、いつもの業者さんもいたりします。

CM方式に、ご興味ある一般の方も、ご自身の新築のときが、
どんな感じかイメージできると思いますので、
是非ご来場いただければ嬉しいです。

このブログを見て、ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、「発注説明会参加希望(一般)」
と書いてメール頂けますようお願いします。

きっと、建設費が、業者間でどのように
見積もられていくかが臨場感をもって体感頂けることと思います。

土日は業者さんやゼネコンさんや、専門工事会社さんの営業さんや社長さんは
原則お休みなので、平日開催はご容赦ください。

それでは、土地活用&新築不動産投資セミナー共々、
ご活用ください。

お楽しみに♪

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土地活用

土地活用事例2

プリモ 


2011/06/17 06:55|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       土地活用          セミナー    

 

お客様との打ち合わせは、ブログネタ探しに最適です。
聞かれて、意外に思うことや、もう一回調べなおしてみるとか。

そんな中で、床の防音に関して、

お客様「床の遮音等級ってLL幾つぐらいで考えてますか?」
kkenji1「いつもLL45ですけど」
お客様「そんな高いんですか。他の工務店が55とかで45は凄い高い等級で建設費も凄い高いって言ってました。」
設計事務所「45は高すぎですよ。kkenji1さんの予算が合うなら50、または55を使いたい(キリッ)」
kkenji1「え・・・あれ・・・いつも45ですけど・・・建設費なんか、そんな高くも・・・(汗)」

そんなこんなで、kkenji1も、いい加減なことを言うのも何なので、
戻ってから、こっそり過去の図面やら見積書やら見てみてもLL45(笑)

そこで、置床屋に聞いてみました。
kkenji1「いつもLL45つかってるけど、55に下げると値段下がるの?」
置床屋「いやー今どき、55なんて滅多に使わないですよ。
10年以上前なんで、55って書いてあっても探すの、めんどくさいから45入れてます。」

現場監督の頃からディべ、今と、ずっと何の疑いもなく45を使ってきたのに、
その場の空気が1対2(どっかの工務店の営業様のお言葉も入れて3?)だったので
危うく騙されるところでした(笑)

防音等級がLL45だからって、それが、どれだけ効果があるのか、
誰も学術として分かっていませんので、
3回回るとワンと言う様に、
何の疑いもなくLLと聞かれれば45を使っていました。

そんなものは、メーカーの研究者か大学の教授以外誰もわかっていません。

感覚的には、
「RCだし上の階でボールはねなければ、大丈夫じゃないですか」
という感じです。

RCであれば、話し声は、
叫ばなければ、まず聞こえません。

一方で、シュミットハンマーで地下ピットのコンクリートを叩くと、
周りが静かであれば5階でもピシピシ聞こえます。

木造や、RC造でも戸境壁をRCではない防音壁を使うことなどもありますが、
話し声に関しては圧倒的にコンクリート壁の方が強いです。

分譲マンションで、うちはLL45だからとか、
パンフレットに書いてあっても
「特にないです。別に・・・」
という感じです。

そもそも論なんですが、
置床工事って建設費は、目茶目茶安いんです。

平米単価はあんまり、言いたくありませんが、
専有面積30㎡の賃貸マンション23戸の全ての
置床工事で95万円です。

どれだけ効果があるのか、学術的な説明は出来ませんが、
皆がLL45つかっているので、
45使っておけば間違いはないでしょう(笑)

土地活用セミナー&新築不動産投資勉強会セミナーの日程を来週末に決めようと思います。
今のところ、8月20日(土)午後頃が他のセミナーと一番被る可能性が低いと思っておりますが、
計画停電の予測など、もう少し情報を精査してから確定しようと思いますので
ご活用ください。

お楽しみに!


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土地活用事例2

プリモ 

株式会社土地活用

防音等級と建設費
2011/06/15 13:11|用語集TB:0CM:0

       土地活用          建設費          東京          土地    

 

土地情報が入ったときに、
熱心な方は全て見に行かれている方もいるようです。

不動産業者に好かれる為とか、
何処かの本に書いているのでしょうか?

多分ですが、来た情報見に行くだけで疲れて満足し、
買える物がないと、そのうち飽きてくると思います。


ピント外れの探し方していると、
時間の無駄かもしれません。

平日を一生懸命にお仕事し、
休日に物件を見に行くなら尚更です。

ぶらり途中下車の旅を味わうならいいですけど、
極論、googleストリートビューで大体わかりますので、
買い付け入れる前までは、
見に行かなくてもいいんじゃないかと思います。

中古なら、利回りも出てるので興味があれば、見に行けばいいと思います。

一方、土地は、情報だけだと、6%回るのか、9%回るのか
わかってもいないまま、土地だけ見に行っても時間の無駄です。

東京に3年以上住んでいれば、大体の路線の雰囲気はわかるでしょうし。
上屋も解体費用も大体わかります。

工事の事は、一般の方が見ても何がリスクか、
まず判らないと思います。

そんなカロリー・時間・労力を無駄に使うより、
やるべきことは沢山あります。


大体、マンション用地なんて、
高いか安いかプランの無い状態で判断できる
不動産業者なんていません。
(kkenji1もプランが無ければ大体しかわかりません)

不動産仲介業者は、余程のお客さんを抱えていて、
決められる自信がない限り、
設計事務所にボリュームチェックなどお願いしません。

当然のように無料だと思って依頼してくる方も居ますが、
普通に15万とか、お金掛かりますから。

稀に胡散臭い図面が添付されてますが、
設計事務所書いてないだろという図面も添付されています。

一方で、買う側から考えれば、ボリュームチェックしてみないと、
土地の値段なんて出ませんけど、
全然、買えそうも建ちそうもない土地に、
ボリュームチェックしても時間の無駄ですし、
設計事務所も暇ではありません。

・・・

じゃあ・・・どうすれば・・・

物件を見に行くより、重要なことは沢山あります。

まず、ご自身の融資が、
どれぐらいの額まで通りそうか大体の目安をつけることです。


自分の力(銀行からの評価)を知ってから探し始めないと、
これまた、時間の無駄になります。

後は、最低限の土地の目利きが出来る知識を身に付けてください。

多分ですが、これが出来る一般の方は殆ど居ないので、
アドバンテージになると思います。

次に、物件概要書を手当たりしだい出来るだけ多く集めてください。
(出来るだけ、マイソクになっている物件は避けて物件概要書の物件を集めてください。)

お話を聞くと殆どの方は、ネットに出ている情報に問い合わせて・・・など、
と言っていますが、ネットで見て問い合わせているだけ時間の無駄です。

まず、リバブル、野村、住不・・・財閥や電鉄系の支店に、
片っ端から、売り込みかけて、属性と買う気満々のところを伝えて、
仲介さんから情報が貰える体制を作ってください。
土地情報の集め方参照ください。)

それから、街の仲介さんでも、情報をもっていそうな仲介さんにも、
売り込みを掛けてください。

いつもは、マンション用地など扱っていなくても、
そういうお客様がいれば、普段の情報網から集められる仲介さんは沢山います。

仲介さんは、買えそう、買いそう、仲手の入りそうな人しか情報は出しません。

情報を出した自分でも高いと思っている物件に取りあえず見に行ったことなんて、
これっぽっちも、なんとも思ってないと思います。

見に行かれるだけでは手数料にはなりませんし。

それより、普通に考えて、いい物件を買える体制作り(融資や建築系サポート)が出来ていて、
買う明確な基準があり、自分の良いと思った物件に食いついて離さなそうな方に物件を出すでしょう。

値段は交渉でなんとかなると思っている仲介さんは多いと思いますが、
買う基準が何処なのかお客さんでわかってないと、
口説くのもめんどくさいので情報など出さないでしょう。

その中で、ボリュームチェックを入れるべき熱い物件があれば、
入れるのです。


それが、できれば、そのうち良さげな物件が出てきて
勢いで買い付け入れてしまえば買えます。
(融資が通る方だけ買えます(笑))

今度の土地活用&新築不動産投資セミナー
では、その辺の取っ掛かりも含めて、そもそも、その土地に、どれぐらいの建物が建って、
結構建ちそうな場合、どれぐらいの建設費で、どれぐらい利回りが出そうか・・・
という風な思考回路に沿ってイメージしやすいような、
基礎からプロレベルまで、わかる構成で考えております。

勿論、地主さん、土地を買っての新築不動産投資をご検討の方に、
何処でも聞けない、究極を追い求める話が聞けるようにできればと思いますので、
ご活用ください。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 22:08|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 

GW明けから、震災の影響も薄れ、
ようやくご契約が増えてまいりました。

まだ、被災地での復興には到っていないことは、
十分に承知しておりますが、有難い限りです。

その中で、今日は契約というものについて書きます。

私のコンストラクション・マネジメントは、他と競わされる低いレベルにないとは、
当然のように思っておりますが、やはり、お客様の意向で他社と競わざる得ないこともあります。

その中で、お客様からお任せいただき、ご契約を頂くことになるのですが、
建築屋として、建築のそれぞれの契約について、
ふと考えさせられることもあります。

建築系の契約をいただく競争は、大体、熾烈ではあるのですが、
「契約取ったら終わりじゃねえんだよ。」
「確認通したら終わりじゃねんだよ。」
「注文書切ったら終わりじゃねえんだよ。」

と、全ての建築屋が真剣に考えて居ないのだなと、
つくづく、思うことがあります。

単なる業務としてこなすという、空気を察したとき、
「ざけんな。真面目に。真剣にやれや。」
と、思います。
「おめーの金で建てる建物でも同じ対応すんのか?」
と、時に口にします。

建物など、建って当たり前の世界です。
まともな建物など建って当たり前なのです。

その上で、少しでも安く良いものを提供しようという、
「ハート」のない建築屋は全く使えず
糞の役にもたちません。

そして、それが、工夫により安くなるものであれば、
更に労力を惜しまずに真剣に考え尽くさなくてはなりません。

幾らハネて儲けたとだけを考えている
そんな建築屋

与えられた業務を如何に楽をして、最低レベルでこなすかだけを考える
そんな建築屋

が、いるのであれば、
直ちに淘汰されるべきです。

建築屋に、最も必要なのは、
そんなハートがあるか、ないかだと思います。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/09 01:16|用語集TB:0CM:2

       土地活用          東京    

 

ドラマJINが流行っていると聞きましたが、
そんな歴史物が、お好きな皆さまに最近知った面白いサービスがあります。

東京の都心限定ではありますがグーグルアースで、江戸時代前期から、幕末の頃の地図と、
現代の地図を照らし合わしながら、江戸時代の地歴がわかったりします。

地歴調査は、土地利用履歴調査や資料等調査、フェーズ1等と呼ばれたりもします。

地歴は土地活用や新築不動産投資に直接関係があったり、なかったりしますが、
戦後ぐらいからの地歴は、謄本(閉鎖謄本)を上げたりすれば、大体分かるのですが、
それ以前にどんな街だったのかなど、
現代の地図を重ねて見れるので活用・妄想してみるのも面白いです。

やり方は、まず、グーグルアースをダウンロード&起動して、
サイドバーの「レイヤ」の中から「ギャラリー」を選択(「+」ボタンをクリック、または「ギャラリー」をダブルクリック)。
「ギャラリー」の下の階層にある「ラムゼイ歴史地図」を選択(「+」ボタンをクリック、または「ラムゼイ歴史地図」をダブルクリック)。


検索窓に「東京都」と入力して検索(虫眼鏡のアイコンをクリック)。

「Tokyo 1680」等のアイコンをクリック。
「To Overlay the Map on Google Earth, Click on Map Thumbnail」をクリック。

東京地図

住所を入力すると江戸の地図の上に、カーソルが合わせられます。
意外と幹線道路の位置が動いていたり、
運河があったり面白いので是非お試しください。
(外国とか、他の都市もあるかもしれません。)

海岸線も意外に内側だったのですね。。。

何となく銀座1丁目当たりを中心に合わせてみました。
弓丁とか畳丁、松平とか書いてあり、妄想が膨らみます(笑)
銀座

活用方法も沢山ありそうですし、時代も便利になったものです。

当時の状況から考えると、今の建設費相場なんて取るに足らないものかもしれませんね。

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土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/06/06 14:43|土地活用TB:0CM:4

       土地活用    

 

FEEの減る提案というと、変な感じをする方もいるかもしれませんが、
信条のままに業務をしているので、初めからある程度費用の掛からない方向
つまり、建設費総額が膨らまない方向で、
お客様様に、お話しています。

CMFEEの場合、同等仕様で下げた分からFEEをいただいているので、
単純に、FEEだけ考えれば総額の高い仕様・工法の方が、
同率で落せば、落ちる額は当然上がるので、
利益は上がるのですが、性に合いません。
コスト削減率の記事をご参照ください。)

この信条の違いからか、
なんでやねんw
というところで、
設計事務所と意見が食い違うときもあります。

設計事務所も建設費総額が上がったからと言って、
殆どの場合、設計料が増える訳ではないのですが、
何故か、余計にお金の掛かることをしたがったりします。

まあ、設計事務所とも仲良くしながら、
良いと思うことは続けて行こうと思います。

別に我儘言って食い違う意見を言っている訳ではないので、
なんとなく、お客様が察しってくださると嬉しいです。

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土地活用事例1 




土地活用&新築不動産セミナーの準備
2011/06/01 16:05|日記TB:0CM:4

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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