建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       土地活用          建設費    

 

土地活用&新築不動産投資勉強会セミナーについて、以前、こちらの記事で書いた後、
どたばたしていたのと、体調を崩して、ひゃっくりが3日間も止まらなかった為、
しばらく全く準備をしておりませんでした。

建設費や土地活用とは、全く関係がないですが、
ひゃっくりで禁煙しました(笑)

これまで、何度も禁煙に失敗しておりましたが、
足でまといになるので、ニコレットを買いやめました。

今回ばかりは理由が今までと違うので止められると思います。

今日は世界禁煙デーのようですが、
スターバックスという反喫煙者団体のアジトにも、
初めて潜入してこようかと思います。

そんなことはさておき、ようやく、セミナーの資料づくりを開始しました。
まずは、目次を貼り付け、エクセルやCADデータのデータ変換しての
動作確認作業から徐々に添付する資料の選定や作成も始めております。

構想時の内容をおさらいすると、

第1部 プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎(ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏)
容積率(道路容積率・指定容積率)
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング(日本ハーテクト設計代表・土橋氏)
間口
標準寸法(廊下・階段)
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
MBの位置
採光
避難経路
各種面積(法床・容積対象床・専有床)の考え方
・・・

第2部 収支シュミレーション(建設費オタク・kkenji1)
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリットと建設費
塔状の建設費の影響
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化と建設費
EVの有無と建設費
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
1種の考え方
1種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
1階店舗の例
エリア相場と収支の結果(平均賃料と1種の関係)
例:中央区300%、港区300%、世田谷区200%、墨田区300%、横浜市300%、練馬区300%・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第3部 建設費のコストダウンの効果(建設費オタク kkenji1)
建設費の利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準と建設費
・・・

第4部 土地の探し方・建てる時の心構え(実践系)(塩辛い狼こちらの物件のお施主様
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・


こんな感じでしたが、kkenji1の受け持ち範囲だけの資料だけでも、
結構なページ数になるのではないかなと思います。

資料を作りながら、構成は改善していく予定ですが、
多くのお客様からお問い合わせを受ける中で、
一般の方が雲を掴むような感覚でモヤモヤされている疑問について
参加すれば土地活用や新築不動産投資の実践的な疑問については、
大概のことは網羅できるようなものに出来ればと考えております。

ガイアさん・ハーテクトさん、塩辛い狼さんの範囲についての
資料づくり・イメージづくりは、それぞれにお願いしておりますが、
単に試験勉強用の法規だけの説明に終始せずに、
プランを検討する時や、土地情報を見る時、収支を検討するとき、
実際に建てるという時の思考回路に沿った臨場感を出せる構成になるよう、
改めてお願いしてこようと思います。

やるからには、他のセミナーでも聞けるような内容には、
したくはありません。

基礎の基礎から、わかる内容にはなりますが、
ある部分に関しては、一般的なディべの仕入れや不動産業者でも知らないような、
ある部分では、設計事務所も知らないような、
ある部分では、ゼネコンも知らないような、

でも、土地活用や新築マンション経営をする上で、本来お施主様が知っていたほうが良いだろうと考えられる
誰も何処でも絶対に話さないようなマニアックな内容まで、
各講師陣のバックグラウンドで相互に保管しながら掘り下げていければと思います。

そのうち、税務や、違うバックグラウンドからの切り口の講師なども、
お呼びすることになるのかなとは、思っておりますが、
基本的に、税務以外の幹となる新築マンション建設・経営に関する実践知識は、
十分過ぎる以上に得られるかと思います。

又、こんな内容についてもプログラムに組み込んで欲しいなど、
アドバイスやリクエストがあれば、
お気軽にお願いします。

半分以上資料を作り終えたら、大体どれぐらいの時間が必要か考えながら
セミナー会場の予約をし、
8月頃に開催できればと思います。

先に、お伝えしておきますが、
会場費や安くても講義料はお支払いしたいので、
万に届くような法外な設定にはしませんが、
今回は原則、有料セミナーにさせて頂く予定です。

一方、セミナーで収益をあげようと考えている訳ではないので、
SEO効果(Google検索ロボットのご機嫌を取ることです。)の期待値も加味して、
ある期日までにブログ、メルマガでご紹介下さった方は
無料にさせて頂きます。

大資本や有名団体の主催する大規模セミナー・シンポジウムや何とかお祭りなどの、
勝ち目のない日程についても調査もしなくてはいけませんし、
東京の何処でやるかも、まだ決まっておりませんが、
少々お待ちください。

計画停電のささやかれる真夏に、セミナー後の
新築不動産投資勉強会という名の飲み会(懇親会)が楽しみです♪

是非、ご活用ください。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

2011/05/31 11:59|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:4

       土地活用          建設費    

 

土地活用における建設費の沢山のご相談いつも有難うございます。

相談してみようかどうしようか、
迷われている方もいるかもしれませんので、
土地活用や、建設費の、ご相談を受けたとき、大体どのような、
流れになるか書いてみようと思います。

まずは、このブログを全て読まれての問い合わせが殆どなので、
解ってるよと言われることが多いですが、
CM方式について、きちんと理解していただくようご説明し、
そのやり方で宜しければ、簡単な書類に押印頂いて、
プランの作成を、幾つかの信頼している設計事務所にお願いしています。

そして、まず、叩き台のプランを設計事務所に作って頂き、
大体、ざっくり建設費がどれぐらいで、賃料収入がどれくらいで、
利回りがどれぐらいか、弾きます。

そこで、全然、無理そうだったら、話は進めませんが、
東京23区や、横浜、川崎の市街地の土地活用であれば、
大体、利回りがあってくるので、大丈夫とは思いますが、
一旦、銀行などに当たっていただいて事業性・意向を確認して頂きます。

それで、大体、大丈夫であると、返事を頂いてから、
プランをいじって、ああでもない、こうでもないと、
お施主さん、設計事務所、kkenji1と、やりあってから、
より良いプランを作っていきます。

平行して、事業収支・プロジェクト工程を作成して、
融資を確定していきます。

ある程度、躯体の形状が決まったら、
CM業務委託契約をkkenji1側と、
設計業務管理契約をご紹介した設計事務所と、
それぞれ結んで頂きます。

その後、設計図書を作成し、確認申請提出→CMによる建設費の本見積開始です。
で2ヶ月後ぐらいに請負金額と施工するゼネコンと請負金額が確定し
請負契約・着工という流れになります。

大体、すんなり行って話を頂いてから半年後ぐらいに着工
というイメージだと思います。

土地を買うか買わないかだけなので、
新築不動産投資着工までの流れ
についても、併せてご覧になって頂ければご理解が深まると思います。

問い合わせすると、営業電話が鬱陶しいんじゃないか、
などという、懸念をされている方もいるかもしれませんが、
お客様からかかってくることがほとんですし、
用件がない限りまず営業電話などしませんのでご安心ください。


土地活用をするときは、ゼネコンやハウスメーカーの設計施工は避けるべきなのは、
何度も書いていますが、
設計事務所の選定は、お施主様のどうしても使いたいところがあれば、
何処でもいいのですが、ああでもない、こうでもないとプランをやっているときに、
ちょっと目を話した瞬間に、賃貸の収益性を最大化するという目的から外れ、
明後日の方向に、暴走する設計事務所
も多いので、
その点は、お施主様自身がタズナ裁きを十分に気にかけたほうがいいです。

プロジェクトの中心はお施主様ですから。

別に、変な提案を含ませた図面であってもCMは、
なんの問題も無くできるしFEEにも全く影響ない(逆に総額が上がって増える?)のでいいのですが、
それって、お金捨ててるだけどどうなのよ?

と・・・

見逃すのもどうかと思います。

だって、建設費の10万円は全体から見ると誤差の範囲内ですが、
定食屋に入って10万円の定食を食べるとなると、
ちょっと無駄遣いしすぎと人間それなりに考えるものです。

10万円の味噌汁美味かったーーーなどと、報告したら、
きっと奥さんにもアンタ馬鹿じゃないのと、怒られることでしょう。

そんなことはさておき、真面目な話、
土地活用の成否は、企画段階で、99%決まってしまいます。

VEなどで対処しようのない提案や企画の場合、
1からやり直した方が早いかもしれないと言うこともありますので、
折角このブログをご覧になって頂いたのであれば、
お気軽にお問い合わせ・ご活用頂ければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/05/28 21:36|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          土地    

 

最近、土地活用系の記事の比率が多いかと思いますが、
土地を購入しての新築不動産投資の案件も増えてきております。

このブログは以前から、google検索で「建設費」で1位を取っており、
yahoo検索がgoogleの検索ロボットを取り入れたのでyahooでも1位になりました♪

漁夫の利と言う奴です。

そして・・・
「土地活用」でも、1位になりたいのです。

そんなことは、さておき、
kkenji1も何匹も居るわけではありませんので、
自ら進んで土地情報の収集(エクレアの皮探し)は全くしておりません。

あれだけ勉強会に参加するお客さんがいるなら、
仲介もすればいいのにと思われる方もいるかもしれませんが、
そこまでする体力がありません。

実際に、エクレアの皮理論に則り、
土地を買われている方は、
何度も物件を見て、kkenji1に駄目だしされ、
結局買えず・・・
みたいなことを繰り返している内に、
ピント外れな探し方をしないことを覚えられて、
色んな仲介会社に声を掛けまくり、
そのうち、エクレアの皮地帯で買っても良さそうな物件に
指値を入れることで巡り会えているようです。

土地情報の集め方については、記事で書いたことはありますが、
前回、土地活用&新築不動産投資勉強会セミナーの構想 について、
書いたところ、断片的に聞いても素人じゃわからないから、
「とにかく早くやってください」
という、お声がけを多数頂いております。

地主様、土地を購入しての新築不動産投資をご検討されている方、
どちらも最終的な判断は、建設費が幾らになって総事業費がどれくらいで、
幾ら賃料が入ってきて、
どれくらい裕福になれるかだとは思います。

そこら辺を建築法規がどんなもので何処まで建てられそうか、
建設費・不動産両面から直感的にイメージできるような、
セミナーになるよう、もう少ししたら資料づくりを始めたいと思います。


まだ、何も準備を始めていないいので・・・
少々お待ちください。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と経済設計
2011/05/23 17:17|株式・投資TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

土地活用と賃貸併用住宅について書いてみます。

自宅が古くなって、建て替えをしようと思った時、
意外と、容積率が余っていることがあります。

同じ道路を使った敷地で中高層以上の建物が建っていたら
大体ある程度は似た階数が建つかと思います。

街中を歩いていて、こんなに敷地も広くて容積率余っているのに、
なんで木造2階が建っているのだろうと思うことも良くあります。

勿論、その家が気に入っているというのは、
あるかもしれませんが、土地の持つ能力が活用されているかと
言えば違うと思います。

そこそこのボリュームの建物が建ち、
賃料がある程度取れるエリアであれば、
自宅として使う比率にもよりますが、建設費が、常識的な物であれば、
自宅で1部分使っても結構な利回りは行きます。

土地を買ってでは、到底たどり着くのは難しい程の利回りが、
期待できる場合も多いでしょう。

世の中は、不公平と言えば、そのとおりです。

土地を持っていないkkenji1から見ると、
土地を持っていることは、相当なアドバンテージですし、
何故、土地活用しないのだろう???

と、不思議に思います。

もし、kkenji1や、親族が都内にマンション建てられる土地を持っているなら、
コンストラクション・マネジメントをつかって、建設費を最適化したうえで、
ただちに、土地活用をしています。

知らないだけなのか、どうかはわかりませんが、
少なくともこのブログに、たどりつかれたということは、
少なからず、建設費や土地活用に、ご興味をもたれたのでしょう。

最大限、効率的に土地を活用したいのであれば、
難しいことは何もありません。
よりよい建物・プランを建設費を最大限削減して建てることです。

最適な・他にはない答えを、
このブログを、ご覧になって見つけていただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と賃貸併用住宅
2011/05/23 11:56|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション    

 

今日は、土地活用と人には知られたくない秘密について書いてみます。

マンションなどを計画するとき、ある時期から内装についても、
間取りをプランニングします。

大体のものが入ることをイメージしながら、確認申請をおろし、
実際に、現場で壁を組むまで内装に関してはああしたいこうしたいと、
微妙に中の間取りは変わっていきます。

現場監督も忙しいので限度はありますが。

そんなことは、さておき、
人間という生き物は、人には知られたくない秘密があります。
このブログをご覧になっていただいている皆さまも、
きっと、あるはずです。

あんなことや、こんなこと(笑)

そして、間取りを計画するとき、そんな秘密について、
気を付けるべきことがあります。

アパートなどでは、間口も狭くしょうがないと無視するケースもありますが、
マンションなどでは出来る限り、考慮するべきことは、
キッチンや、ベットを玄関ドアをあけたときの視界から消すことです。

特に、エントランス周りなどの、居住者の人通りの多いところに、
ドアのある住居は気をつけなくては、いけません。

男のワタクシでも、ドアをあけるとき、
ベットや、キッチンを他の入居者に至近距離から見らるんじゃないかと想像するとドキドキします(笑)

うら若き乙女の、入居を期待しているのであれば、
この点は気にかけるべきです。

いつも出かける時は綺麗にお化粧していても、
お皿を洗っていなかったり、天板を散かして出かけたくなるときもあるでしょう。

多分(笑)

全ての乙女心を知っている訳では、ありませんがw

そういうときに、エントランスの前に誰か人が居たら、
ドアを開けるのを躊躇し、デートに遅れてしまうかもしれません!

そういうことも、妄想して間取りを考えるのも時には楽しいものです。

そんなことは全く考えてなかったですか?
常識かと思っていましたが意外と、そうでもないようです。

今日は、建設費から離れて、賃貸マンションの間取りの話でした(笑)

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と経済設計
2011/05/19 16:59|土地活用TB:0CM:2

       土地活用          建設費          コストダウン          マンション    

 

今日は天井の高さと階高を書いてみます。

階高とは、各階のFL(フロアーレベル)の長さです。

RCマンションの居住階の場合、2760mm~2860mmぐらいが標準でしょうか。
大体の分譲マンションは中間階の場合2810mmか2860mmだと思います。

仮に2860mmで、
居室部分の天井高さを考えて見ましょう。

分譲ファミリーマンションの場合、ボイドスラブを使っているところが多いので
コンクリートのスラブ厚が250mmから275mm

この場合、コンクートの床面から天井面のスラブtoスラブは
2610mm程度になります。

2重床で置床+パーティクルボード+フローリングで大体120mmから150mmぐらいなので、
2610mm-120mm=2490mm

分譲ファミリーマンションでは、木下地や軽鉄下地等で天井を組むことも多いので、
仮に木下地+ボードで90mm天井を組んだとして、
2490mm-90m=2400mm

これが居室のフローリングからクロスの貼っている天井の標準的な高さになります。

在来スラブの場合は180mmが標準スラブ厚なので、
もう70mm程度、天井懐(天井面からスラブ底)に余裕があるか、
天井高さを70mm程度あげることもできます。

ところが、天井の下地は組まなくてもクロスは貼れるのです。

やりかたは、コンクリート面を左官工事で左官屋さんがコテで補修し、
平らにしたところに、直(じか)でクロスを貼ります。

マンションにお住みの方は戸境壁を触ると、
大体、コンクリートの硬い感触を味わえると思います。

実際にはコンクリートの上に薄塗りで補修剤を塗っているのですが、
それと同じやり方で天井もやるのです。

何で分譲ファミリーマンションで天井を組む場合
わざわざ高い下地を組んでまで、わざわざ天井を下げるかというと、
左官で天井の下地を均すとき、どうしても上向きに作業するので、
コンクリートが微妙に段差がついていたりすると、
完全な平らにならずに、光が当たって内覧会をしたときに、
細かいお客さんに指摘されると、クロスをめくって左官をやり直さなくてはいけません。
(自分でコテ使って均してみると、如何に難しいかわかります。)

それは、結構大変な作業なので、
下地を組んでそこに指摘が入ることを初めから防いでいます。

後は、防音等の対策に、うたわれていることも、
多いですけど、個人的には、ボード貼ったぐらいでは、
多少はあるかもしれないけど、上の階でドタバタする人が居たら、
そんなに効果ないだろうと思います。

一方で、分譲ファミリーマンションでも、天井の下地を組まずに、
左官のモルタル下地の上に直でクロス貼っていることも結構あります。

下から見上げてもわからないですが、
つっついてみると下地は感触でわかります。

ただ、この場合でも分譲の場合は
最上階の天井は、屋上防水に外断熱を使っていても、
天井下地を組んでいる場合が多いです。

最上階はボードで天井裏を作ると、空気層ができるので、
断熱効果はあると思います。

一方で、ワンルームの場合、賃貸でも分譲でも、
天井下地を組まないで、直クロスの方が多いでしょう。

まず建設費が安くなるうえに、
天井高が確保し焼くなり、均す部屋も狭いので均一になりやすいですし、
ファミリーのように虫眼鏡で、
点のような傷まで指摘されるようなことは、
まず、ありえないですから。

すると、梁の寸法を考えながら、
階高も多少低しても、
標準的な天井高さ2400mmを確保することもできます。
(構造設計上の、梁の高さの設定などは、構造設計者の判断に任せるしかありませんが)

梁は下の階が大きく、上にいくほど、小さくなりますので、
最上階より下の中間階は、
50mm~100mm程度、階高が低くなっていることも多いです。

最近は少ないですが、フローリングをコンクリート直貼りにすると
建設費は多少安くなります。

直貼りの場合、左官屋さんがレベリングという、トロトロのモルタルのようなものを
コンクリートの上に流して高さ(レベル)を整え、固まったら、
その上にフローリングを貼ります。

ただ、完全なまっ平らにはならず、左官屋さんが動いている間に、
風が入ったりで、微妙な高低差が出来たりします。

ビー玉転がしても、当然のように転がるときもありますが、
施工不良ではありません。この施工方法の場合3mm程度は許容範囲です。

直貼りのフローリングの場合、一般的な直はり用材料も貼れるのですが、
下から突き上げるような硬い感触です。
一方で、材料の裏に干渉材が付いているフローリングもあるのですが、
これは、むにゅむにゅした感触でちょっと違和感を感じる人もいるかもしれません。

コストだけを考えると、階高は低いに越したことはないのですが、
あまりにも下げすぎると、梁が下がってきて
キッチンのレンジフードや、ユニットバスの換気ダクト、玄関ドア、EVの開口枠が
標準寸法で納まらなくなったりするので、やり過ぎもよくないです。

又、微妙に柱・梁・階高の寸法を弄りすぎると型枠大工の加工手間が増えて、
そちらの方が高くつくこともあります。

型枠大工さんは、文字通りコンクリートを流し込む枠を
木で組んでいかなくてはならないのですが、
例えば階高を途中で低くすると、
その階では、部屋内側の型枠を切って
加工し直さなくてはなりません。

下の階で使った型枠を、上の階でも加工せずに組み立てだけに
専念できるようにしたほうが当然仕事も伸びます。

チョコレートを同じ型で7個作るのと、
毎回違う形で微妙に違う型で、7個作らなくてはいけないのと、
どちらのほうが作り易いのかと同じです。

1つの建物で1-2回はしょうがないにしても、
経済設計を追い求めているつもりで、
意味もなく躯体寸法をいじりすぎると、
毎階、型枠を加工しなくてはならず、
仕事も伸びずに萎えてきます。

当然、見積もり時に、躯体の各断面の変更がどれくらいあるかは、
見て見積もっていますけど、
加工回数が増えても目茶目茶単価が上がることもないですし、
大工さんになった立場で考えたら、
今日は何㎡叩けるかで、
朝早く8時の朝礼前から道具を段取りしてて、
目一杯、㎡数を稼ごうとしているのに、
毎回加工しなおさなくてはいけないのは嫌ですから。

長くなりすぎたので、今日はここまで。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/05/18 06:31|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

土地活用や土地を購入しての新築不動産投資等で
何かしら建物を作るとき、
より良いものを安く作るためには、
設計と施工の分離
をするべきです。

一方で、気を付けなくてはいけないことがあります。

設計事務所が、ああしたい、こうしたいと、
コストは上がるが、収益性が悪くなる提案をすることがあります。

そのような提案をされたとき、提案は数が多いほうがいいので、
まずは聞く耳を持つことは必要だと思います。

そして、良く考えましょう。

勿論、これは、お施主様にも当てはまる時もあることかもしれませんが、
まずは、経済設計を目指すべきだと思います。

ここで言う経済設計とは、違法に鉄筋を減らすなどではなく
奢るところはピンポイントで奢って、
奢らないところは、奢らない(コストを掛けずに見栄えを良くする)という意味です。

当然、躯体断面や、生コン強度、鉄筋量などは、
構造設計者の判断を優先し口を出すことはありません。

ディべやゼネコンなどでは、VEが上手い下手といいます。

下手くそなVEでは、どうでもいいところに、無駄なお金を掛け、
奢るべきところに、しょぼいものを使います。

同じ、建設費を払ったのに、その予算をきちんと使い切れていない、
または、どうでもいいところにお金を掛ける為に、
本来そこまで必要のない建設費(借金)にしてしまう。

などです。

その為には、標準仕様(その予算)がどのレベルで、金額が高いものを付けた場合、
それぞれに、だいだいであっても差額と効果があり、
入居者の内見の決定率・賃料・退去率などに、どのような影響があるか、
感覚的にでもイメージしてみることをお薦めします。
(消して金額が高い物だからと言って必ずしも機能上良いものではありません。)

又、分譲マンションのパンフレットに載っている単語が、
頭にインプットされているお施主様も多いかもしれませんが、
些細・当然なことを誇大に書いている部分もありますし、
その物件の仕様を頭に叩き込んだ新築営業マンの
営業トーク用に付けている仕様もあります。

それが、賃貸の営業マン(内見)にそのまま使えるかというと、
パンフレットに書いているような、
細かな物件の内容まで頭に入っていることなど、
まず、ありえません。

その物件だけ案内している訳ではないですから。

目に見えて内見に効いてくるところ、
「入ってくる側と、部屋の中の数箇所」
ポイントに、お金をかけてみるのは、
ある程度までは、ありだと思いますが、
効果がまず、ありえないだろうと思われるところに、
お金をかけるのは、勿体無いです。

土地活用や新築不動産投資では、
1億とか、2億とか、日常生活とはかけ離れたお金が動くため、
訳わからなく、なんとなく勧められて良さそうだからとか、
他の見学会で、かっこよかったから付けてみたいという気分になった時に、
ふと、日常生活の倹約を思い出してください。

お金を湯水のように使うか、
必要なところに必要なだけ使うか、
最終決定権はお施主様にあり、
建築のプロであるからと言って、きちんと建てることについてはプロであっても
賃貸のプロではないですし、必ずしも建築のプロが賃貸
経営の経済的に良い提案をしている訳ではない
ということを、頭の片隅に入れておくべきでしょう。

そして、実際に案内する(している)賃貸業者さんの意見も良く聞くべきですし、
仮に自分が賃貸の営業マンとして案内していると想像したときに何を話して、
数ある案内物件の中から、計画中の物件の仕様のどれくらいが頭に入っていて、
どれぐらいのお客さんがどのような反応をしめすだろうか、
自分の投下した資金に見合った反応を示してくれるだろうかと、
想像してみるのもいいかと思います。

kkenji1も、賃貸営業は出来ませんが、想像(妄想?)ぐらいはして、
仕様を見ているつもりです。

よくよく考えてみると、
案内時に話すような内容ではなかったりしているところに、
お金を掛けていたり、
お金を掛けたところが、アダになって、
変な拒絶反応をされて決まらないという、
想像(シュミレーション)結果が出てくるかもしれません。

そして、そのような想像になっても尚、勧められ、
自分や賃貸業者さんの意見は、どうも違うし、無駄なお金も払いたくないと思ったとき、
思い出して欲しいのは、
「右から来たものを左へ受け流す」←クリック下さい。
ことです。

この時、注意をしなくてはいけないことは、
「左から来たものは右には受け流せない」
ということです。

つまり、お施主様は、常に建築屋の左側にいなければなりません。
これを、
「新築の左回りの法則」
と呼びます。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用と経済設計
2011/05/15 03:45|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション          セミナー    

 

土地活用&新築不動産投資勉強会セミナー
について前々から考えておりましたがイメージがおぼろげながら出来つつあり、
各関係者との打ち合わせを簡単に済ませてきました。

セミナーやるなら、土地活用や新築不動産投資の精神論や展望説明だけではなく、
「頭がパンクするぐらい、みっちりとやる」
をテーマにやってみようかと思います。

数十年ぶりに、学校の授業を受け、猛スピードで電卓を弾き、演習をし、
頭がめちゃめちゃ疲れた・・・けど、凄い勉強になったという、
雰囲気を作れればと思います。

やりたいことを、ずらっと箇条書きにしてみたところ、
kkenji1が、資料作成にパンクしているかもしれません(笑)

まだ講師陣に了承を得ただけで内容は細かく相談をしていないので、
変更もあるかもしれませんが、大体のプログラムをこのような感じで考え、
これから資料作りをしていこうかと思っています。

第1部 プランニングの予測
Ⅰ建築法規の基礎(ガイアデザインスタジオ代表・飯部氏)
容積率(道路容積率・指定容積率)
道路斜線等各種斜線制限
日影規制
採光制限
東京都安全条例の基礎
・・・

Ⅱ土地形状によるプランニング(日本ハーテクト設計代表・土橋氏
間口
標準寸法(廊下・階段)
標準プランニング例と解説
ラーメンと壁式
MBの位置
採光
避難経路
各種面積(法床・容積対象床・専有床)の考え方
・・・

第2部 収支シュミレーション(建設費オタク・kkenji1
Ⅰ建設費とプランの関係
建設費の内訳
現場経費・仮設工事費等の考え方
スケールメリットと建設費
塔状の影響と建設費
階数と建設費の関係
ラーメンと壁式の建設費の関係
柱・壁面の効率化と建設費
EVの有無と建設費
地盤と建設費の関係
地下室と建設費の関係
・・・

Ⅱ土地条件と利回りの予測
1種の考え方
1種の相場感
分譲マンション・戸建の収支構成の考え方・地価への逆算
高容積と建設費と利回りの関係
狭小地と広い土地の例
事業規模と利回りの関係
1階店舗の例
エリア相場と収支の結果(平均賃料と1種の関係)
例:中央区300%、港区300%、世田谷区200%、墨田区300%、横浜市300%、練馬区300%・・・
エクレアの皮理論
・・・

Ⅲ演習

第3部 建設費のコストダウンの効果(建設費オタク kkenji1)
利回りに与える影響
返済シュミレーションに与える影響
仕様選定の基準
・・・

第4部 土地の探し方・建てる時の心構え(実践系)(塩辛い狼(こちらの物件のお施主様))
情報収集方法
土地契約までの流れ
不動産の価格交渉方法
土地購入のトラブルの対処法
入居者トラブルの対処法
建てる時の施主の心構え
建てる時に施主が考えること
・・・

 
場所は東京で、開催時期は資料作成準備に目処の立つ8月頃を考えております。

各講師様とも、お忙しい中資料を作ってやって下さるので、
お手持ちのブログ・メルマガ等で宣伝下さった方以外は
有料にしようと思います。

一応、セミナーでは計算が必要になるような構成にしようと思っていますが、
建設業は、電卓で足算・引算・掛算・割算ができれば、
十分足りますので、ご安心ください(笑)

ルート、Σ(シグマ)、微分積分など、
全く使う機会もなかったですし必要ありません。

勿論、頭を目一杯使って頂いた後は、
第5回新築不動産勉強会という名の懇親会(飲み会?)も開催しようと思います。

現段階ではあくまでもイメージなので、
内容は打ち合わせや資料を作りながら変わっていくかもしれませんが、
こうご期待ください。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

土地活用&新築不動産投資勉強会セミナーの構想
2011/05/12 18:14|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       土地活用          建設費    

 

土地活用の手法5を
建設費のコストダウンと全く別の角度から書いてみます。

土地を売るということを、考え始めて不動産屋さんに査定をお願いしようかな?
などと、考えられている方も多いと思います。

そして、査定して貰って、その金額で売ってくださいと、
お願いしても全然売れないことも多いと思います。

当然、売るときは値段を若干高めに設定して、
興味がある買い手を探してくるのですが、
若干が若干ではなかったなんてこともあります。

そんな時に、場所にもよりますが、建てて売ると
土地の価値も吊られて上がって売れるということもあります。

例えば、土地の相場が1種60万(1種=坪単価を使った容積率で割ったもの)で
100坪の容積率300%とします。
坪180万円で土地総額1億8000万円としましょう。

容積対象床面積が
100×300%=300坪
専有面積(部屋の中の面積)を90%取れるとして、
300坪×0.9=270坪です。

建設費の専有坪単価を仮に90万円としましょう。
270坪×90万円=2億4300万円です。

そして、専有坪単価200万円で売れる(1roomマンション販売会社に卸す)としましょう。
200万円×270坪=5億4000万円です。

5億4000万円-2億4300万円(建設費)‐2500万円(設計料・諸経費・金利・消費税等)‐仲介手数料1700万=
2億5500万円です。

これを土地の坪単価に戻すと、
255万円(1種85万)で売れたことになります。

一見するとトリックのようですが、
専有坪単価はもっと行くと思いますし、
そんなに相場とずれたような、
キツイ数字ではないと思います。

勿論、卸先の販売会社が分譲するのに多少苦戦しても、
区分登記している部屋から賃貸収入が入ってくるようにして
初めから長期融資で借りておけば、
融資の支払いは楽にできます。

270坪×1.25万(賃料坪)×12ヶ月=4050万円(年間賃料)
最低でも利回りは
4050万÷(2億4300万円+2500万円)=15.1%
で、15.1%以上回っているはずですから。

長期融資で借りて短期売却をあからさまにやると
金融機関に目をつけられますのでここだけの話です。

販売会社さんから新築で買う方は、このブログには来ないと思いますが
団信目的で生命保険代わりと老後の備えに買われて、
利回りは殆ど気にしていないので、
結構いいお値段で買われるようです。
(生命保険と考えれば残債が増えること以外は悪くはないと思いますが)

そして、販売会社さんも開発するのにも融資枠があるので、
卸業者さんやゼネコンに開発してもらって、売ることに徹したり、
自社開発比率を下げたりしているので、
売り物が無ければ結構な卸値で買ったりもします。

総収入としては売らずにしばらく賃貸経営をしていたほうがいいとは思いますが、
どうしても売ってスッキリしてハワイにでも住むのが良いのかは考え方次第で
土地だけで中々売れないときに、加工して、
こんな組立をするのもなきにしもあらずかと思います。

建設費を考えるとともに、様々な視点から、マンション開発・経営を見てみる事も重要です。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 
2011/05/12 01:39|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

一般の方は、モデルルームや、知り合いの紹介などで、
「うちは、特別なルートがあるから4掛けとか半値の建設費で入れられる!」

などと、聞くと凄い安く入れられるから得などと、
思われる方も多いと思います。

メーカーの定価は建設業の悪しき風習で、
取付手間も含めて60%~70%OFF程度で
「取り付け手間も含めて」
通常取引されています。
(メーカーや品番により、OFFの比率は変わってきます。)

このようなやり方をするのは、
サッシ、エレベータ、キッチン、ユニットバス、洗面台、タイル等で、
設計事務所やお客様が物をカタログで選ぶときに、
書いている値段では比較できないように、
煙に巻くようなことをしているのだと思います。
(わざと、設計事務所に実際の原価をわかりずらくしているのかもしれません。)

EVやサッシなどのの見積をすると、
定価1000万円 NET350万円というような出し方をしてきます。
(タイルや石は、大体、カタログの定価が取付手間も含めた相場と言われています。)

見積しているCM会社やゼネコン担当者は、
あくまでも、物を確認するためにカタログを見て(お施主様に見て頂いて)
仕入れ値は下請けに幾らで入るかを確認します。
メーカーの定価等は何がけだから建設費や原価が、安いなどと言う考え方は殆どしておりません。

そのため、コストを気にする設計図面では、
INAX ○○-001555 同等品
というような、記載で、ある程度のグレードを指示しながら、
メーカー同士を競わせてコストを削減するような手法を取ります。
(仮に、INAXの何かの品番に確定すると、相手が値段を吊りあげてくるのを防ぐためです。)

建設費については、

バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
の記事も併せてご覧いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 


メーカの定価について
2011/05/09 17:33|用語集TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

いつも、マニアックな数字・理論ばかり理系チックに書いていますが、
今日は精神論について書いてみます。

最近、お問い合わせいただいたお客様の物件で
どうしてもやりたい物件があります。

お問い合わせいただいた物件は当然全部やりたいのですが、
この物件については感覚的にちょっと、趣が違います。

規模が大きいとか、物凄いお金持ちのお客さんだとか、
そういうのは関係なく、
細かいことは書けませんが、
お客様が困っていて、頼られてきたからです。

そして、お手伝いすることができる状況を整えられれば、
そのお客様に未来を変えることもできるかもしれません。

建てられるかどうか、まだ、わからないですが、
できることなら、何とかして良い方向に向かって欲しいと思える案件です。

建設費を10%以上安く交渉することとは、
心の中でそれなりに、大義名分が必要です。

もちろん、専門工事会社さんが新規開拓して、
その先の未来が広がること、
本来建たなかった物件が建つことが、
大義名分の根幹です。

ただ、全く心が痛まない訳ではありません。

kkenji1もコンストラクション・マネジメントも
消してデジタルなものではありません。

勿論、生活するためにお金は大切ですし、
業務を完遂すれば正当なFEEも頂きます。

しかし、仕事をする上で、お金では買えない価値、
感謝される可能性があること、
世の中、人の為になっていることをしていると実感できることが
強い原動力になります。

もちろん、仕事をご用命いただければ、
プロとして誰にも出来ない結果を残します。

ただ、人の気持ちも考えずに叩きまくって
自分だけ甘い汁を吸おうなどと
ゴミ屑のような考えをしている訳ではありません。

建物を建てるということは、とてもエネルギーも必要で、
色んな思いが交錯するとても、神聖なことです。

工業製品でパカパカ組み立てるプラモデルとは違います。

良いものを安く建てることは、当然として、
お客様の未来が建てたことによって、どのように良くなっていったか、
想像し、ご一緒し、関係した皆が嬉しい気持ちになれるのを見て・感じていけることが、
この仕事の醍醐味だと思っています。

お金(コスト)や数字を追求するブログですが、
世の中は、お金や数字だけが支配してる訳ではなく、
人としてもっと、大切なものがあるだろうと思います。

その中で、まだまだ到らない部分もあると思いますが、
自らも成長していければと思います。

日曜の朝っぱらから、よくわからない文章を書いてみましたが、
なんとなく共感できる方は応援いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

土地活用の手法
2011/05/08 11:02|日記TB:0CM:2

       土地活用          コストダウン    

 

このゴールデンウィーク中、土地活用や新築不動産投資について沢山のお問い合わせを
頂きまして大変ありがとうございます。

そして、折角の連休をほぼ無休で、
設計プラン作成にご協力下さった日本ハーテクト設計さん、
ガイア・デザイン・スタジオさんに
感謝しきれないぐらい感謝しております。

一生懸命に、お手伝い下さったので一つでも多くの物件が受注に繋がる様、
お客様にコンストラクション・マネジメントの本当の意味・価値を
正しくご理解いただけるよう、
頑張りたいと思います。

そして、明日は、CM方式でお見積をやらせていただいた物件の地鎮祭です。

お施主様は宮建築設計様の社長様です。

徳島に本社を置き東京支店・大阪支店と全国展開するスーパー設計事務所さんです。

実績をみてみても、大規模物件や公共事業
大阪高等裁判所の耐震診断、まだHPにはないですが空港の設計など沢山の実績を残されている設計事務所さんです。

CMは、プロ向けではないから一般の方を相手にしていると
稀におっしゃられる方もいますが、
建築のプロ中のプロのスーパー設計事務所さんは、
建設業の下請構造は勿論ご存知ですし、
コンストラクション・マネジメントの意味を正しくご理解いただければ、
自らが施主である時に使うのです。
(kkenji1が気にしているのはゼネコンへの支払条件で、どんな建物でもコストダウンできます。)

大規模公共建築の入札基準(これをクリアできるのは全国の設計事務所の1%もいないでしょう)をクリアし、
設計・監理実績を残し続けてきた設計事務所さんでも、
建設費を圧縮する良いシステムとして採用するのがコンストラクション・マネジメントです。

徳島で新築から400戸の賃貸経営をされ、
この不景気をものともせずに半年で立て続けに3棟、
東京でも賃貸マンションを土地購入から開発・建築され、
更なる受注を伸ばしている、
なんとも驚くべきパワーのある設計事務所さん。

新築不動産投資に関してもプロ中のプロです。

どうやら仕入ペース調整の為、掘り出し物の
東京のワンルーム用地情報も隠し持っているようです。

当然ですが、きっちりと竣工まで現場を見届けたいと思います。
(大規模建築のご計画等も、お気軽にkkenji1までお問い合わせください。)

そして、内覧会でもご理解頂いたかと思いますが、
コンストラクション・マネジメントが10%以上安くても、
全く品質を落とすようなことがなく、
知らない・使わないことがどれだけ、
勿体無いことであるかということを、
数年内に世の中に完全にご理解いただき浸透できるよう
頑張り続けたいと思います。

GWキャンペーン期間も、終わりに近づきつつありますが、
まだまだお気軽にお問い合わせ頂ければうれしいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
土地活用の手法
2011/05/06 07:06|日記TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

今回は、前回の視点と変えて土地活用に
幾らの建設費(仕様)を投入するべきか定量的に考察してみようかと思います。

まず、構造(鉄骨・RC)の議論は、
鉄筋コンクリート造と鉄骨造どちらが有利か?
を参照ください。

既に図面が出来上がっている等、どうしても鉄骨でという場合は
コンストラクション・マネジメントでお見積したこともありますが、
中規模以上では値段がそれほど変わらないので原則、RCを、
小規模な物件では木造アパートのどちらかの選択をお勧めしています。

今回の震災時も、首都圏でタイルが剥がれたり、ガラスが割れたり
被害の大きかった建物は、揺れ幅の大きい鉄骨造ですので
その辺も考慮に入れるべきかと思います。
(これは、多くの小規模被害の復旧工事に携わった建設関係者から聞いている事実です。)

その議論はさて置き、鉄筋コンクリート造を土地活用で建てるという前提で、
何処までの建設費・仕様を投入すべきか、検証してみようと思います。

まず、30㎡の極一般的な仕様の部屋の建設費を
720万円としましょう。

アパートレベルの仕様ではないRCでの標準レベルを想像ください。

一方で、同じ躯体で
内装・設備グレードを50万円あげてみましょう。

規模によって、1部屋当たりの金額は変わってきますので、
あくまでも参考です。

そのうち、実行予算ベースで、
建設費の予算配分比率がどのように構成されているのか、
何故、小規模建築の坪単価が高くなるのかは、
ご説明できればと思います。

30㎡の賃料7万円エリアで賃料が変わらないと考えると、
7万円×12ヶ月/720万円=11.6%
7万円×12ヶ月/770万円=10.9%

30㎡の賃料12万円エリアで賃料が変わらないと考えると、
12万円×12ヶ月/720万円=20.0%
12万円×12ヶ月/770万円=18.7%

となり、建設費が安いほうが当然利回りは良くなることが
わかります。

又、当たり前ではありますが、
賃料の安いエリアでは利回りは低いです。

賃料の安いエリアでも敷地が300㎡程度あれば利回を20%超まで引き上げる
裏技もありますが、これだけは当該地主様だけのシークレットです(笑)
それ以外では、秘密にしなくても誰も同じことはできないので
なんでも聞いてください。

それでは、7万円エリア、12万円のエリアで
同等の利回りを確保するには、賃料を幾ら上げれば良いでしょうか?

7万円エリアで仕様を50万円上げて確保すべき賃料は、
770万円×11.6%/12ヶ月=7万4400円です。

一方で、12万円エリアで確保すべき賃料は、
770万円×20.0%/12ヶ月=12万8000円です。

一見すると、上げるべき賃料の差額は、
賃料の安いエリアの方が多いです。

仕様・賃料を4000円上げて、入居者を確保すべきかどうか、
周囲の賃貸事情をよく聞き、考えて判断するべきだと思います。
(利幅が少ないので、致命傷になりかねません)

一方で、賃料が比較的取りやすい立場の土地活用では、
仕様を上げて8000円賃料を上げるという考えも手かもしれません。

もともと、そのようなエリアでの求められる仕様は高いのもありますし、
賃料の高いエリアは仕様向上により、
ある程度の賃貸面積があれば賃料が上げやすいというのもあります。

又、土地活用であれば、利回りに余裕もありますし、
土地+建物での資産価値(売却価格)で考えれば、
利回りという観点から賃料総額が上がれば、
土地の価値も吊られる形で上がります。

土地活用などで安い仕様・鉄骨造等で建てると、
それだけ、賃料も下がりますので、
売却時の土地の価値も下がります。

収益不動産の売買を検討するとき、
積算価値と併せてその物件の賃料から逆算される利回りで
土地+建物の物件価値は評価されるのは、皆様、ご理解できると思います。

更地評価が、建てた瞬間から、
土地+建物の併せての収益性に連動して
土地価格も一体で評価されるのです。

その辺を考慮した物件が前回の内覧会の物件です。

内覧会でご覧になられた方は、あの土地にアパート建てたら
土地の価値も賃料につられてガタ落ちになるのは感覚的にご理解いただけると思います。

それらの点を頭の片隅にいれながら、その土地にあわせた、
建物全体のグレード選定・仕様選定を考慮するべきだと思います。

同じものの建設費を安く建てるのは当然として、
なんでもかんでも安い・陳腐な仕様で、
坪単価や一部屋当たりの建設費が下がりましたなどと
愚かな宣伝をするつもりもないです。

そして、いわゆるパッケージでは、このような本来検討されるべき、
内容を細かく検討することは許されません。
相手もプロなので、何に幾ら原価が掛かっているかも見せずに、
そのパッケージ業者の都合のいいようにやられます。

これまで書いてきたことは、一般的な土地活用でも、
土地を買っての新築不動産投資でも同じことがいえます。
(土地購入であっても広い意味では土地活用ですから)

コスト削減率の記事や、建設費とコンストラクション・マネジメント
の記事を併せてご覧になっていただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 


土地活用の手法
2011/05/04 12:08|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費    

 

それでは土地活用2の例題の答えです。
土地活用11

まずは、
さいたま市浦和駅徒歩10分以内
築10年以内のマンション賃料から考えてみましょう。

データはホームズを拝見します。
http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=11/rosen=93/eki=009300541/

タイプA
32.68㎡=9.88坪
家賃+管理費は大体9万円ぐらいでしょうか。
坪8090円です。
9万×2戸×12ヶ月=216万円
利回216万円/1440万円=15.0%
(設計料・税金・諸経費はふくまず。)

タイプB
40.16㎡=12.14坪
家賃+管理費11.3万
25.19㎡=7.62坪
家賃+管理費7.1万
18.4万×12ヶ月=220.8万円
利回220.8万円/1450万円=15.2%

賃料査定に異論はありそうですが、
タイプBの方が微妙によさそうです。
(実際には地元の賃貸系不動産屋さんに査定してもらいます。)

次に目黒駅徒歩10分以内
築10年以内のマンション賃料から考えてみましょう。
http://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=91/eki=009100576/

タイプA
32.68㎡=9.88坪
家賃+管理費は大体12.7万円ぐらいでしょうか。
13.5万×2戸×12ヶ月=324.0万円
利回304.8万円/1440万円=22.5%
(設計料・税金・諸経費はふくまず。)

タイプB
40.16㎡=12.14坪
家賃+管理費17.3万(査定)
25.19㎡=7.62坪
家賃+管理費10.8万(査定)
28.1万×12ヶ月=337.2万円
利回337.2万円/1450万円=23.2%

と言ったところでしょうか?

どのプランが最適解かは、
答えは、その土地の賃料相場に影響されます。

場所によっては逆に、Aタイプの方が高いところもあるでしょう。
浦和駅のパターンより田舎の駅で賃料査定をしたら、
Aタイプのほうが、収支はよくなるかもしれません。

賃貸業者さんの賃料査定と複合して、
建設費を微調整し、どのプランが最適かについて、
検証すれば、必ず、僅かであっても収支に違いが出てきます。

土地活用や新築不動産投資に、
感覚的なものももちろん重要ですが、
最後に決め手となるのかは、
算出された数字であるべきです。

この僅かな差を探求するかしないか、
土地活用・マンション経営に建設費を含めて、
究極を求めるか否かが、
将来の結果に大きな違いを産むのだと思います。

パッケージを持ちこまれて、一括借り上げや、
営業マンの上手い言葉のいいなりになったり、
高すぎるメーカー同士の、
どのプランを採用しようか悩んでいるようではそれまでです。

最適なプラン(形状)を導き出して、
それに最適な建設費をコンストラクション・マネジメント
導き出すことが、他者より有利に賃貸経営をすすめる最初で最も重要な
判断だと思います。

もちろん、土地によっては賃貸住戸だけではない組立で
更なる収支の改善をすることもあります。

土地は、動かず、それぞれが持っている潜在能力があります。

その土地の持つ潜在能力を最大化できるか否か、
少なくとも利用価値のある物を最大限活用するのが、
経営者の能力になるのではないでしょうか。

ご興味を持たれましたら、お気軽に
ご活用いただければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 


土地活用の手法
2011/05/02 20:11|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション    

 

土地活用の手法について
土地活用の手法1につづいて書いていこうと思います。

例題として、下記の8.5m(間口)×奥行約12.5mの
南側(下側)道路に面する土地があるとします。

間口が8.5mなので3部屋に割るのは
どうやら難しそうです。
土地活用11
↑クリックすると大きく見えます。

Aタイプは、均等な間口で検討し、
Bタイプは、間口を不均等にし、
部屋の面積に違いをつけます。

あくまでも例題なので土地の場所は、
未定という問いにします。

条件も簡単にするために
杭や基礎、階数、現場経費などは均して、
1部屋 
Aタイプのワンフロア1440万
Bタイプのワンフロア1450万
の建設費とします。

今回の例題は壁の位置、つまり面積をどういうふうに
割り振るのが有利かの検討なので、
建設費の高い・安いの議論は意味ないです。
(建設費は地盤や階数他の諸条件によっていくらでも変わってきます)

どちらのプランで土地活用したほうが
土地も喜ぶでしょうか?

まだ、特に計算をしていませんが、
意外な答えが出ることもあります。
(引っ掛け問題ではありません。)

土地活用の手法3に続きを書きます。

↓答えの知りたい方は応援クリック頂けたら、嬉しいです(笑)
人気ブログランキングへ

土地活用

土地活用事例2

土地活用事例1 


土地活用の手法
2011/05/02 16:41|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

ブログで建設費を10%以上削減と書いているが
「何からコスト削減率なのか」
ご説明に伺うと必ず聞かれます。

バナー

隅から隅までブログを読まれると、
何処かに書いていると思いますが、
量が膨大すぎなので、ここで、今一度書いてみます。

まず、土地活用系の施工会社の金額と比べている訳ではありません。
土地活用を検討された時、色んな施工会社がプランを持ち込んで来るとは思います。

仕様は大体わかりますし、構造からもこれらの見積が高すぎるのは判りきっているので、
高いか安いかという比較はある程度できますが、
厳密には、何%削減という数字までは出てきません。

仕様(グレード)が微妙に違い、片や、軽量鉄骨、片やRCで
検討しても金額に違いが出るのは当然です。

それでも1億以上の建設規模があれば、
軽量鉄骨よりCM方式のRCの方が断然安いですが。

建設費を何%削減というのは、
そもそも土俵にのれないレベルでの金額でしかだせない、
営業系施工会社は相手にしてません。

比較しているのは、同一図面で仕様・数量を統一しての
一般のゼネコンからの見積もり金額です。

建設費は、仕様や数量を統一しないと何処が実際に安いのか
比較のしようがありません。

こちらの記事で公開したこともありますが、
コンストラクション・マネジメントでの流れは、
図面が出来た時点で、建築工事に関する数量をkkenji1の側で積算します。

型枠工事 普通型枠 --㎡
     打放型枠 --㎡
・・・

鉄筋工事 材料 SD295A D-25 --t
手間       --t

・・・

という風に数えたことはないですが
賃貸マンションで50ページぐらい 
600項目ぐらいでしょうか?

設備・電気の内訳は、ゼネコンと専門工事会社のMix
仮設・現場経費等の内訳は各ゼネコンの考えにより提出いただき、
最後にあわせて100ページぐらいになります。
(電気・設備も同一図面で各専門工事会社(下請)・ゼネコンに見積を提出頂きます。)

そして、数量の積算が出来た時点で、予め募集を掛けていた
専門工事会社とゼネコン両方に図面と同等品条件(構造以外)での数量表を渡し、
数量表に単価を入れて貰います。

1回目の見積条件は3番手以下は、
最終交渉に加えないという条件です。

足切をしますと、宣言するということです。

相手もプロ相手に出してくる見積もりなので、
恥ずかしい金額も出せず、
この時点でも普通に見積を取るより若干厳しい金額が出てきます。
(見積するにも人件費が掛かるので、ゼネコンも無駄打ちはしません)

まともな施工ができるレベルのゼネコンさんを
お施主様からの紹介でCMに加わって頂くのは大歓迎です。
(工事できそうもない街場の木造系工務店をつれてこられてもお断りしますが・・・)

ここからkkenji1の方でも専門工事会社(下請)の見積金額を直接交渉し、
kkenji1の直接見積もった専門工事会社の金額が、
ゼネコンの見積金額より安ければ入れ替えを前提として、
2回目の見積を提出いただきます。
この2回目のゼネコン見積結果を見て、
ほぼここで、どのゼネコンにお願いするか仮内定します。

その後、kkenji1が専門工事会社をゼネコンに連れて行き、
ゼネコンからの面談・与信審査などを経て
同等仕様の確認、数量や項目に落としや違いがないかも
ゼネコンに確認していただき、若干調整が入りますが、
それが終り次第、請負契約です。

建設費のコスト削減率は、ゼネコンの1回目見積から2回目の見積で
何%落ちたかです。

その落ちた金額から幾らかを頂くのがCMFEEです。

バリューエンジニアリングによる同等品については、
1回目から同等品での見積ですから、
ゼネコン、専門工事会社共に予めお施主様に了承を頂いたものについては、
可となります。

そして、2回目の見積金額については、
専門工事会社の入れ替えがなければ、
ゼネコンが普通に相見積で施工した場合の
原価割れになる金額で落ち着きます。

原価割れとは、下請への支払いや監督の給料を払うとマイナスになる金額です。
粗利を取れない工事では余程のバーター取引がない限り会社は
成り立ちませんが、それで誰も損せずメリットを享受できるのが、
コンストラクション・マネジメントの面白いところです。

内覧会でもご覧になっていただきましたが、仕様をしょぼくする訳でもなく、
手抜きをする訳でもなく、
訳のわからない施工会社が施工する訳でもなく
営業費・新規開拓費用(見込受注)がお施主様に還元されることが、
このような数字に表れてくるのです。

落ちないと営業・積算経費も含めて、ただ働きですし、
常識的に考えると、かなり困難な交渉に挑んでいると思いますが、
震災前後のような大混乱の最悪な状況でも
必ず、同一図面と数量であればコスト削減できる自信はあります。

設計事務所やディべが相見積取って交渉するレベルでは
鼻○ほじってても圧勝できます(笑)

数字を突き詰めながら、
逃げないギリギリまで期間を決めてコスト交渉するのって
なかなか難しいものですから。

一方で、概算見積と建設費相場(用語集0)  でも書きましたが、
概算見積は、あくまで収支を組むための概算見積で、
数量や仕様を厳密に拾っているわけではないですし、
誰かと交渉して確定した金額ではないので、
若干、多めに考えておくべきです。

概算でもkkenji1は、
数量をある程度まで拾って計算するときもありますが、
忙しすぎるときや、土地の買付に即判断が必要な時によっては、
感覚的に、これだけあれば十分に足りるだろうと言う目処を立てて、
1部屋幾ら・坪幾らで多目に出しておく時もあります。

仕様も統一していない概算では、
高い安いと言う意味も全くない別物です。
(ゼネコンも聞くと面積と階数で大体で概算を出しています。)

kkenji1の概算の考え方は孫子曰くの記事で書いた通りですし、
kkenji1の作った概算を持って他のゼネコンと交渉し始める方もいます。
一方では本気で交渉した時のギリギリの単価で、
概算金額を出してCMでの本見積もりで届かなかった場合、
予算が足りないとお施主様が苦しむ事や、
人によっては幾らお施主様の為に相場よりコストダウンしても
悪者にしてくる方がいるかもしれないので、
ある程度、余裕もって出します。

これまでの現実として、自社の下請けへの発注単価が安いと自信を持ち、
殆どの専門工事会社が入れ替えられることはないだろうと、
高をくくっていたゼネコンにも2回目の見積もりでは、
9割程度の専門工事会社の入れ替えを要求します。

その入れ替え専門工事会社の単価を見て
逃げ出す根性のないゼネコンも稀に居れば、
そういう世界もあるのだと認めて受け入れ、
普通に見積もったら間違いなく原価割れの金額で、
請負契約を締結するゼネコンもいます。

世の中では、赤字受注するゼネコンも多い等と
勘違いされる方も多いでしょうが、
それは付き合いの長く、
先に何十億や何百億の仕事が見えているときのみです。

予算が厳しい厳しいと言っても、
言ってるだけで一般の仕事ではしっかりと粗利は確保します。

最低でも、5%の粗利を確保していかなければ
内勤職員や事務所経費などは賄えませんので、
CMでも支払原価が下がるだけでゼネコンが確保すべき粗利にまで、
確保するなという交渉はしません。

一生懸命に工事をしたら利益を出すのは当然ですし、
受注者の皆が何らかのメリット・利益を享受しながら、
お施主様が支払う建設費が10%以上も安くなるのが、
コンストラクション・マネジメントです。
(CMを名乗る偽物が殆どですが。)

ただいま、GWキャンペーン中ですので、
このブログの記事を幾つかご覧になっていただき、
ご興味を持たれましたら、お気軽にお問い合わせお願いします。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 


コスト削減率
2011/05/01 14:24|用語集TB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.