建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
メール問い合わせフォームは、こちら
お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

バナーを作成 株式会社土地活用

Facebookページも宣伝

株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

検索フォーム 

       土地活用          建設費          マンション    

 

土地活用を検討される場合、収支を組む上で
1番に考えなくてはいけないことは、
建設費ということは既に何度も書いてきました。

お客様に良く言われるのが、建設費が高い、
土地活用の大手に頼んだほうが安心ではないのか?

と周りから言われるいうことです。

大手さんは土地活用案件に認定工法○○シリーズなどという
ブランドをかざして営業しているようです。

多くの地主さんにお話をお伺いしているので
バッティングすることも多く、切り口は大体わかります。

いたる所で広告がされているので
日常生活で気に留めなくても名前は聞いたことある会社の方が
なんとなく安心と言う気持ちは良くわかります。

しかし、世の中で一般的に安全とされる建物
避難所に指定されるような建物は
どういう建物で、どういう会社が建てているのでしょうか?

確かに、そういった類の認定工法が悪いものとは言いませんが、
純粋建築系から見ると、別にRCでも在来工法が普通ですし、
公共事業でも高級分譲マンションでも、
99%以上在来工法で、いわゆる普通のゼネコンが建てたものです。

又、昭和56年の新耐震から姉歯以降の
2007年の建築基準法大改正により、
構造の確認申請・検査は物凄く厳しくなっています。

逆に彼らの認定工法シリーズで大規模建築ができず、
避難所にもならないという事が、
何故なのか考えれば答えは明快になると思います。
(認定プレファブ工法の分譲マンションなど売れるはずもありません)

又、認定工法シリーズを出している会社も同じ社名で部署は違っても
5階以上の案件では普通に、
在来RC構造で分譲していたり有効活用を提案したりもするのです。

kkenji1の会社や世の中の設計事務所は、
大々的にやっているモンスター資本と比べると
たしかに大きい会社ではないです。

しかし、実際、コンストラクション・マネジメントの見積に参加して、
実際の工事をする会社は、
世の中で1番安全といわれる公共建築物を普通に施工している会社です。
(お付き合いしている設計事務所さんの中にはスーパーゼネコンの社長が挨拶に来る会社もあります。)

当然のようにISOの基準をクリアする品質管理をし、
巨大ダムやワールドカップのサッカー場を施工している会社が受注したり、
ディベロッパーの分譲マンションの施工をしていたりします。


場数も踏んでますし純粋な施工能力で言えば、
認定シリーズのみの工事しかしたことのない方々より
遥かに高いでしょう。

そして、そのような施工のできるゼネコンさんの方が
安いというのも現実ではあります。

(更にコンストラクション・マネジメントでは10%以上安くなります。)

建設費の内訳で、営業にお金を掛ける比率が少ないですから。

普通のゼネコンの営業さんも情報があれば、
有活の設計施工で受注することが建設費が高く、利益という面で一番おいしいので、
土地活用の営業もされますけど普段から扱う額も大きいので、
土地活用専門会社の営業さんとは風合いが違います。
(全員ではないですがオーラが重い傾向にあると思います。)

名前を知っている有名土地活用会社のシリーズだからと安心していては、
建設費の高さからくるベースとなる収支の悪さ、
更には数十年の一括借り上げの謳いにも関わらず、
数年後の賃料値下げ更新の通知、解除交渉に、
苦しまれることのないよう、
このブログで一人でも多くの方にご覧になっていただき、
真実を知って頂ければ嬉しいです。

リスクを軽減するには、着工前の賢明な判断が最も重要です。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

土地活用



土地活用事例2

土地活用事例1 



土地活用と認定工法
2011/04/30 11:26|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用    

 

明日から、ゴールデンウィークですが、
なんと10連休の会社もあるようです。

先週末ぐらいから世の中が落ち着いてきたようで、
急に新規のお問い合わせが増えてきました。

嬉しいことにゴールデンウィーク中にも、
幾つか、お打ち合わせを頂いており、
ようやく活気が戻ってきたのかと、
ほっとしております。

ご旅行に行かれる日もあるかもしれませんが、
建設費等にご興味を持たれてブログをご覧になって頂いているのであれば、
この連休を機に、一歩踏み込んだ検討をされては如何でしょうか?

ゴールデンウィークに建設費相談ウィークと銘打ちまして、
無料相談を開催させて頂いております。

折角の連休なのに、何処にも行かずに暇なんじゃないの?
と、お思いの方もいらっしゃると思います。。。

実際、お打ち合わせのご予定を頂いていない日は休みなので暇です(汗)

打ち合わせと地鎮祭以外、
全く予定が入っておりません(笑)
(きっと何回かブログを更新していることでしょう・・・)

そんな寂しい思いをしているkkenji1に、
お気軽にお声掛け頂ければ嬉しいです。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 


建設費⇔土地活用・不動産投資⇔不動産ブログ
2011/04/28 17:59|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          土地活用          土地          有効活用    

 

震災後、どういう記事を書くべきか迷っていましたが、
色々のことが駆け巡ります。

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

震災当日は、銀座の古いビルの1階で打ち合わせをしていたら、
ガッシャンガッシャン揺れ、一同で道路に飛び出し、
直後に携帯で仙台が震源地と知りました。

電車が止まり、小伝馬町の会社に歩いて戻りましたが、
道路を歩いている凄い人・・・

結局、練馬まで歩いて帰ろうと思い、
御茶ノ水あたりまで歩いていたときに、
大江戸線が復旧したことを知り、本郷3丁目から都庁前までたどり着くと
そこから電車に乗るのに2時間待ちでした。

お客様の中には仙台に在住の方もいらっしゃいますし、
電話やライフライン・・・混乱している中で、
営業活動をするのも、どうかという気持ちもありました。

しかし、一方で、自らの位置を考えると、
立ち止まるわけには行きません。

実は、震災前後に、CM方式で、お見積していた案件があるのですが、
原発が放射能を撒き散らし、計画停電、米が全くスーパーから消えているような
「こんな状況でコストダウンするのは困難かもしれない・・・」
と、内心思っておりました。

震災直後に専門工事会社さんに電話しても
「ガソリンが無くて電車も動かず身動きできません・・・」
「今、計画停電中で部屋が真っ暗です・・・」
「福島から親戚が来るから迎えに行くので今週は勘弁ください・・・」
「稼動中物件の手配が大混乱していて、見積もりが遅れます・・・」
と、完全な混乱状態でした。

幾つかの専門工事会社さんは、震災直後の混乱で、
期限までに見積を出せる状況になかったり、
先が読めないので、
暫く元請ゼネコンの見積すら延期してもらうお願いをしていたり、
そんな状況でした。

ゼネコンさんも、中堅どころのゼネコンさんが多かったのですが、
今年の竣工間際の案件で資材が入らずに延長してもらっていたり、
今後の予測に関しても話したりしましたが、
東京のゼネコンは東北に行くしか生きる道はないとか
暗い話になってしまった方もいました。

いつもは、専門工事会社さんとも値段交渉も、
事務所まで来ていただいて、
顔を見ながらするのですが、
今回は、そんなことしている状況でもないので、
原則、電話で交渉を済ませました。

各工種の決定金額は、
これまでとは単価を上げてくる業者さんもいましたし、
工場が止まって見積もりすらできない業者さん、
これまでと変わらず出してくる業者さんもいましたが、
下げてくる業者さんは居なかったので、
全体的には3月後半‐4月前半は、
震災前よりあがっていたと思います。

そんな中で、来年3月末竣工までの全体工期が詰まっている中で、
何とか、面目を保てるよう震災前のゼネコン最低価格から
9%後半程度のコストダウンをして、
先日、無事請負契約をして頂きました。

今回は誰もが予期できない状況でしたが、
その中で自分が出来ることを、
必要だと思ってくださる方のために
精一杯やるしかないという思いになりました。

今後の動向については、自身ではある程度の予測はついておりますが、
生の声と統計をそれぞれ、
検討する必要があると思います。

一方で公共事業を余りにも減らし、
地方の建設業者を追い込みすぎると、
震災など、本当に建設業の力が必要となったとき、
復興そのものが、遅れ日本全体が沈むという現実を
政治家の先生方には判ってほしいものです。

今度の勉強会(7月頃?)では、
その辺の経過についても、お話を出来ればと思っています。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
建設業の震災の影響3
2011/04/26 16:21|日記TB:0CM:0

       建設費          震災          東京    

 

前回に続いて、震災前後による建設業・建設費の影響を書いていきます。

まずは、建設資材物価指数

これは、3月のデータも載っているようですが、
多分、3月前半までの相場を集計したものだと思います。
ああん

今年に入ってから緩やかな上昇傾向にありました。

建設ナビの建築費指数
1103_01 (1)
資材に吊られる形で、手間賃も若干改善され、
緩やかに上昇傾向にありました。

東京の着工状況を見ても、昨秋頃から分譲マンション(緑)の
戸数に改善が見られていました。
ddddddddddddd (1)

↑クリックすると綺麗に見えます。

そして、景気に改善が見られた矢先に震災です。

「東日本大震災」に関する 建設資材情報
を見ても、躯体関係のなかで鉄筋・型枠資材、電線・ケーブルは強含みの予測が出ていますが、
他は変わりませんし、現場の感覚と同じで、
既に改善の兆しが出ているものもあります。

お客様の中に、資材を大量生産したらその分安くなるんじゃないかなどど
思われる方も居るかもしれませんが、そんなことありません。

資材は、景気が良くなれば(需要が増えれば)上がりますし、
海外の影響も受けます。

今、最も注目しているのは、
3-4月の建設工事受注動態です。

その中でも、土木の災害復旧は早急に加算されてくるとは思いますが、
建設工事はどうなのか・・・

45兆円ある建設業(土木・建築含む)の年間総出来高に対し、
5000億円の仮設住宅の予算が、
今年度の総出来高にどのような影響をあたえるのか・・・

大体、翌2-3月竣工に向けて3月に受注は増えるのですが・・・
この混乱により、首都圏ではゼネコンは受注高は伸びていないのではないかなと思います。

ゼネコンは普通受注してから下請けと最後の単価交渉をするので、
今後の単価に反映されてくると思います。

今後数ヶ月で、
資材・人区の東北、首都圏トータルでの需給バランスがどちらに動くか
注視が必要だと思います。

ただ、その中で、事業収支を組むときは、5-6ヵ月後の建設費指数換算で、
もしかしてに備えて97-100レベルぐらいで考えといたほうが、
お施主様のためになるのかなと思います。

ガソリン、米、納豆の供給が戻ってきているからといって、
直ちに、建設費に影響はないと思うより、
確証が取れる統計がない中では、あがるかもしれない要素がある中で、
思ったより上がらなかったり震災前より下がったならば、
それは、それという考えでないと、
賢明ではないと思います。

1年前の概算時には急激に上がる要素が全くなかったのですが、
徐々に上昇傾向でいたここ数ヶ月の中で、
今は、もしかしたら、上がるかもしれないし、
もしかしたら首都圏での着工数が伸びずに、
今と変わらない、もしくは91-92ぐらいかもしれません。
(90以下になることは絶対に無いと思います)

建設よりも上下の速さの速い
不動産(地価や分譲坪単価)の動きや、
液状化エリアの大規模マンション開発がどのようになっていくかも
注視していく必要もあると思います。

一方でコンストラクション・マネジメント
ではどんな状況であっても
相場から10%以上コストダウンは可能です。

相場は常に動くので注視は必要ですが指数換算で
100→90
90→80
ということです。

今後、震災を挟んでコンストラクション・マネジメントを行った2億ぐらいの物件について、
どうなったかについては、書いていこうかと思います。

震災直後、米も、カップ麺も、ガソリンも、電気もない業者さんが居る中で
瞬間的に跳ね上がった業者さん(便乗?保険?)も一定数いましたが
もちろん、震災前単価の総見積額と比べて恥ずかしくない結果は残しました。

参加したゼネコンさんや専門工事会社さんがブログを見てると
こんな状況でも叩いた酷い人みたいに思うのも嫌なので
若干オブラートに包んで書こうかと思います。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 
2011/04/17 12:40|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          震災          地震    

 

震災後に、お客様から必ず聞かれるのが、
建設業・建設費の影響です。

直後から、お問い合わせいただいたものには、
マイナスの影響が大き過ぎると思うと、お答えしていました。

余りの被災地映像の無残さ、又、記事にすることは、
火事場泥棒のように震災を利用することになるのでは?
と、
ブログに書くのは、躊躇しておりましたが、
今後も建設費を扱う者として避けては通れないので、
書いていこうと思います。

下記が、建設業者のアンケートの様です。
特報:建設業の26%が震災で「需要増」、47%は「減少」

震災直後、スーパーゼネコン他の株価が一瞬あがりましたが、
一週間程度で、反転し下がってきています。

瞬間的に仮設住宅も含めた新規着工数が増えると見込みや、
被災地の工場の影響により、
一時的に資材関係の需給バランスが崩壊し高騰したものもありますが、
アンケート結果は私の感覚に近いのではないかな・・・
と、思います。

以前から新規着工数
の動向について、
書いてきましたが、
今年度は、良くて前年度の81万戸を
仮設住宅の7万戸を含めて、
維持できるのかというのが攻防になってくると思います。

私は経済学者でもなんでもないので、
世の中の様子をみて考えているだけですが、
国が資材を一度に抑え過ぎたために直接被災地以外での
ダメージが蓄積されているという話も広まっています。
(大手商社が抑えているとの噂もありますが・・・)

確かに、被災地の仮設住宅も急務ではありますが、
土地の手配の順番や、被災地に近い旅館の借り上げ等も含めて、
国に資材供給のバランスを取っていただき、
日本全体の復興に、
何とか良い方向に向かって欲しいものです。

次回は、震災前後の、建設費の実勢動向を書いてみます。

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 



2011/04/14 14:03|株式・投資TB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

前回、内覧会をやったあの建設費びっくり物件
別件でお施主さんに聞いたら、
「とっくの昔に、満室だよ!」
と、仰っていました。

なんでも、年収1000万超の3?40代の方ばかりで
1円も家賃設定を下げずに、
イメージしていた通りの入居者になったとのことです。

企画前から、同じ駅のもっと駅近で同じ銀行が融資した新築物件が、
新築後1年以上埋まらなかったのを気にしていたようですが・・・
募集開始から1ヶ月で14万/月近辺の部屋が全部埋まってしまったので、
支店長も、びっくりしていたようです。

建設費もびっくり、出来てからの仕様・品質もびっくり、
入居希望者からの人気にも、びっくり。

「支店長も、びっくりだよ。」
状態だったようですw

1年以上埋まらなかった物件を企画した会社も営業に来て、
「大田区は私に任しとけ」
ぐらいの勢いで来ていたらしいのですが、
あんな物件企画するような、
ど素人に引っ掛からなくてよかったとのことです。。。

居るんですよね・・・

建てたことあるだけのと、
新築不動産道は全然違うんですけど・・・

そして・・・

内覧会の直後に、
近所の住人のお婆様が、
「お友達とお茶飲み部屋として借りたい!!!」
と、内見・申込が入り、
「家賃も先払いで2年分払う!!」
と仰られたのに、
使用目的が違うとのことで断ってしまったようですw

この、お上品なお婆様、建築中から狙っていたようで、
まさか、そんな使い方を考えてる人が、
この世に存在するとは思ってもなく、
「決まらないかな・・・」
と、ひそかに思っていましたが、どうしても入居したいというお客さんが一杯居たので
そちらを優先させてしまったようです(残念)。

ところで、新築不動産投資勉強会は、
ただの飲み会で勉強会じゃないジャンとの噂が聞こえてきたので、

次回の第5回新築不動産投資勉強会では、
セミナー形式の、
「爆笑!塩辛い狼塾☆」
で開催しようと思います。

なんでも、このお施主様、
前回の勉強会の最後にご挨拶をしていただきましたが、
全然しゃべり足りなかったとのことです(笑)

まだ、詳しい内容は決まっておりませんが、
多分、新築不動産投資の話が90%以上になると思います。

ただ唯一、決まっていることは、
「セミナー中は禁酒です!」

今度はシラフで何処のどのセミナーよりも、
「濃く・深く・マニアックに」
を目標に、みっちりとやろうかと思います。

あんなことや、こんなこと・・・

一杯ネタは浮かんでおりますが、
内容・シナリオが纏まり次第、
ブログで小出しにアップしていきます(笑)

思い出したときには、
ブログチェックをお願いします!

↓応援クリック頂けたら、嬉しいです。
人気ブログランキングへ

神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用
2011/04/01 21:53|日記TB:0CM:4

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

カテゴリ 

最近の記事 

最近のコメント 

月別アーカイブ 

キーワード 

建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

このブログはリンクフリーです。 

Copyright(C) 2006 マンション建設費削減⇔土地活用⇔利回り&仕様UP! All Rights Reserved.
Powered by FC2ブログ. template designed by 遥かなるわらしべ長者への挑戦.