建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       土地活用          建設費          東京    

 

第4回新築不動産投資勉強会&新築物件内覧会のお知らせをさせて頂きます。

超高級仕様なのに衝撃的建設費の「新築RCマンション内覧会」
日程:3月6日(日)13:20?14:40
場所:東京都大田区東雪谷1-22-16
参加費用:内覧会のみのご参加は無料
(法床坪単価64.36万円)

第4回新築不動産投資勉強会
日程:3月6日(日)15:00?18:00(同日)
場所:テラスジュレ(貸切・飲み放題)←クリックお願いします。
東京都大田区南千束2-1-6
参加費用:お食事代として、おひとり様4200円(税込)

勉強会の趣旨は、
こちらの記事をご覧になって頂ければ嬉しいです←クリックお願い致します。
第3回新築不動産投資勉強会は27名の
地主様、大家様、設計事務所様、不動産関係者様にご参加頂き
和気あいあいとご歓談頂きました。

ご参加希望の方は、
k_koshikawa@projectmanagers.jp
まで、お名前、ご連絡先、内覧会・勉強会どちらにご参加かわかるように、
メールを頂けますようお願い致します。
    
地図はこちらで勉強会会場のテラスジュレは
東急池上線「洗足池駅」
を降りて目の前に広がる
洗足池の湖畔(中原街道を挟んだ反対側)のおしゃれなレストランとなります。
新築地図
↑クリックお願いします(東急池上線は五反田駅又は蒲田駅からの乗換となります)。

ご覧になって頂く物件は、
こちらのコンストラクション・マネジメントによるコスト・ダウンをさせていただいた物件で、
RC造地下1階地上2階
法床面積533?
約40?の超高級賃貸マンション12戸
請負金額10380万円(外構等全て込・消費税抜き)
法床坪単価64.36万円
(ゼネコン入札第1位から同一数量・仕様で18.3%コストダウン)

となります。
現在の外観は、このような素敵な高級2丁掛タイルでいい感じです(笑)
A_20110129184939.jpg
C.jpg
7.jpg

中はまだ、内緒にしておきますが、
楽しみにしていて下さい!

今回は、新築物件内覧会の時期と勉強会の会場確保が、
この日しか難しい状況だったので他のセミナー等の日程を全く調査しておりませんが、
お誘い合わせの上、お気軽に、ご参加頂ければ嬉しいです!

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神戸


土地活用事例2

土地活用事例1 

2011/01/29 19:09|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       土地活用    

 

土地の有効活用の手法と建設費について書いていこうと思います。

まず、地主さんの一般的な土地活用であっても、
土地売買による投資であっても、
当たり前のことですが、
建物を建てる場合の殆どが、
事業として建てるということです。

その中で、中心となるのは、
1.出費を抑えること
2.収入を増やすこと
による収支の最大化だと、思います。

1の出費を抑えることは、
建ててからの細やかな努力も必要かと思いますが、
99%建てる前に決まります。

これは、これまで何度も書いてきましたが、
同じ建物を建てるにあたっても建設費を抑えること、
土地を安く仕込むこと、
等により、融資総額を減らすことで出費を減らすことで
大半の成否は決まってくると思います。

コンストラクション・マネジメントを使い、
建設コストが他より10%以上安くなるのであれば、
その後の返済計画で圧倒的有利にたち、
競争力も高まることでしょう。

一方で、同じ建設費を使う中で、
収入を極力増やさなくてはなりません。

コンストラクション・マネジメントの中でも、
バリュー・エンジニアリングや事業企画の部分で
同じ建設費を使いつつ、より高い賃料で貸すことも可能です。

路面に店舗を構える手法、介護施設を一部に内包する手法、
部屋の面積を地域に合った面積にする手法・・・
などです。

更には、短期決戦で区分登記をして、
区分売りの業者に卸す荒業や、ここには書けない裏技もあります。

場所や道路付けによって、様々な提案ができるものです。

そして、頭を柔らかくすれば、ピンポイントでハマリ、
あっと驚く利回り向上につながるケースもあります。

例えば、部屋面積の割り振りなどでは、
エリアによっては、30㎡前半が弱かったり、
25㎡~30㎡の中でも後半が弱かったり、
逆に40㎡台はそこそこ強かったり色々とあります。

土地にも面積があり、形によって、最大の活用方法は変わってきます。

単身者には、賃料10万円には借りる側の大きな壁があるので、
実際、プランを入れてみて、地域属性・建設費を検討し、
極論すれば、1つ階に25㎡と40㎡の2部屋で計画したほうが得なのか、
または、違う面積の組み合わせで建てた方が得なのかと言ったことを、
利回りという観点から検討しなければなりません。

それは、何千回も収支を組んできた直感である程度の目安は付けますが、
例えばその土地で何が最適解で有効に活用でき、
どのプランが12%なのか、12.5%、更には20%なのかは、
実際に数字を入れて、定量化してみるべきだと思います。

数字をいれ、こちらの方が、少し総事業費は増えるが、
収入のバランスもよくなると言ったイメージを確認する作業も必要です。

このブログでは判りやすいので主にワンルームについて書いていますが、
何もワンルームだけのコストダウンをしているわけではなく、
お客様の要望を確認したうえで、
場所にあった提案・企画をしています。

建設費という視点を基本に、
スタンダードな企画をしつつ、
併せて、場所によっては裏技と言えるような
提案をしている案件もありますが、
裏技については、直ぐに、真似されますからこの場では、
とても書けません(笑)

土地活用・新築不動産投資に、ご興味がありましたら、お気軽に
kkenji1@yahoo.co.jp
にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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土地活用


土地活用事例2

土地活用事例1 




土地活用を最大化するための手法
2011/01/27 08:29|土地活用TB:0CM:0

       土地活用          建設費          マンション    

 

いつもコンストラクション・マネジメントについて、
沢山のお問い合わせ大変ありがとうございます。

このブログを以前から御覧になっていただいているかたは、
はじめから、コンストラクション・マネジメントありきで、
建設費についてお考え下さるかたも多いと思いますが、
まだまだ認知度不足は痛感しております。

たとえば、よく地主様からお問い合わせを受ける際、
大体の場合、一番最初にされている行動は、
ネットなどで、
○○ハウスと言った、
TVCMや広告に莫大な金額を掛けて多くの営業マンを雇っている
ハウスメーカーの賃貸部門にお問い合わせをし、
プランや収支などをご検討されているようです。

あまりにもそういうお問い合わせが多いので
どういう検索ルートやサイトからお問い合わせをされているのかも
大体わかってしまいました(笑)

そして・・・

何処も高すぎるんじゃないか!
と疑問に思われた後に、
いろいろお調べになられて、
ブログを御覧になってからkkenji1に、
お問い合わせ頂いているケースが多いです。

彼らの収支等を見せていただくこともあるのですが、
はっきり言ってボッタクリです。

営業が、唾を飛ばしながら、
「うちは、あの○○ですよ!」
「だから契約しましょう!!!」

と言われたこともあるようですw

だからなんなのと、思いますが
建築屋の殆どは彼らは建築屋だと思っていません。

ただのハウスメーカーです。

ごり押しの営業テクニックと会社の規模で、
ユルユルの地主様を口説き落として受注しているようですが、
建設費相場も普通のマンションや病院、
工場等を作っているような普通のゼネコンとは掛け離れております。
相場の1.5倍とか平気で出してくるので建設費を競う相手とすら見ておりません。

とある、超一流のハウスメーカーさんは、
話を進めるために、マンションを建てるのに
杭を検討したいから無料で!
地盤調査をさせて欲しいと申し出たようです。

無料なら親切だからいいじゃんと思われる方もいるかもしれませんが、
申し出ている工法は、10mの深さまでしか判らない戸建住宅用の
簡易試験のようです。

あの超一流のハウスメーカーの営業って、
そんな痛いこと言うんだ・・・
と衝撃を受けました。


別に構造の専門家でもないですが、
マンション建てるのに、
そんな方法の簡易試験しても何の役にもたたないことは
建築屋の基礎知識として誰でも知っています。

支持層は10mより全然下なのに半分にも満たない深さの地盤の
調査を無料でして何をするつもりなんでしょう(笑)

浅瀬を掘ると、
小判でも出てくるとでも思っているのでしょうかw


折角ブログを御覧になって、
建設費についてご興味を持って頂いたのですから、
少なくともそんなのに引っ掛るのはやめましょう。

鴨が葱をしょっているような、
ユルユル大家さん認定されてしまいます。


相続税の下限も下がってきたので、
相続する側の世代の方が危機感を持たれて、
色々と調べられ勉強されているようです。

地主さんや投資家さん。勉強熱心な方と、そうでない方。
大きな差が生まれるのは当然だと思います。

そのなかで一番重要なのは、
建設費の仕組みを知ろうと思うことだと思います。

そして、このブログを御覧になって頂ければ、
ご自身でそれほど動かれる訳でもないですし、
とても簡単なことということが判っていただけるはずです。

賢い方は、気付いた時点で修正し、
方針転換の舵を切ることでしょう。


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土地活用


土地活用事例2

土地活用事例1 


ハウスメーカーの土地活用
2011/01/23 16:46|土地活用TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          坪単価    

 

新年明けましておめでとうございます!

しばらくブログをサボっておりました。
毎週連載のある漫画家は大変だな・・・と思った次第です。

さて、今更ですが、新年の目標を!

今年も、引き続きですが、少しでも多くの方々に
建設費の仕組みをご理解いただくことです。

良くお問い合わせを受ける内容で、
まず、ハウスメーカー等に土地の有効活用等の相談をし、
高すぎる見積を出されたということがあります。

一般的なゼネコンの相場の1.5倍とか平気で出してきているようですが、
営業が強すぎて受注しているんでしょうね。

これだけ、同様メーカーで建てられている方が世の中にいらっしゃるということは、
まだまだ、コンストラクション・マネジメントで
建設費を下げたいという需要はあると思っております。

コンストラクション・マネジメントとは、
ハウスメーカーの馬鹿高い建設費を相手に比較している訳ではなく、
それより元々、普通のマンション等を作っているゼネコンの相場より、
10%以上建設費を下げられる仕組みです。

今、日本を席巻しているAKBも
4-5年前の最初は7人しかお客さんがいなかったらしいです。

彼等は、電通という最強のバックを持っているので、
一概には比較できず、
CM方式を更に常識になる・知らないで建てることが恥ずかしいレベルまでに、
浸透させるには多少の時間は掛かかもしれませんが、
種を播き続ければ、消して不可能なことではないと信じております。
又、こんな素晴らしい仕組みが世の中に広まらないはずがないと思っております。

勝つのは大抵、勝てると思っている人間だ。(ジャック・ニクラウス)

本年も宜しくお願い致します!

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土地活用事例1

株式会社土地活用
 
2011/01/18 12:13|日記TB:0CM:2

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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