建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          コストダウン          坪単価          土地活用    

 

もしkkenji1が新築不動産投資を自分でそろそろ始めるかー
思ったときに、どうやって土地情報を集めようか考えた場合を書いてみます。

kkenji1はミニバブルが弾ける半年ぐらい前に、ディべに入って、
仕入・開発を1年ちょっと、やっていたことがあるのですが、
最初は建設・開発関係のことをやりながら、
やらされて?いたのは、
東京の不動産業者の名簿を渡され、
片っ端から電話営業をしていました。

そして電話営業して話を聞いてくれた業者さんに、
欲しい情報の案内を片っ端からFAXして反響を待つ。

そして、自分で名簿に担当者名をまとめて、
2週間後ぐらいにまた電話をして・・・
「物件ありませんかー」
というのの繰り返しです(笑)

そのうち、会いたいと言って下さる仲介さんと会ったりしながら、
情報を頂いていた感じです。

ここで注意するのは、大手でなく
初っ端から、買主に向かって、
「来てください」
とか、言って来る仲介は大体ろくな情報持ってないです。

一回来て貰ってから行ったりするのはいいと思いますし、
自ら行くなとは言いませんが、
いきなり物件やるからこいは、シーンとした事務所で、
暇つぶしの相手させられるだけです。

自分で不動産営業もやれば良いじゃんと思われるかもしれませんが、
あんこもいますし、仲介まで手を出すと死んじゃうので、
買いたい方にご自身で探して頂いた方が良いと思います。

まあ、ホントにやりたいのは、
コンストラクション・マネジメント
なので不動産は不動産専門の方に、
お任せた方が良いという感じです。

そんなことをふまえながら、
一般の投資家さんに役に立つかもしれない、
土地情報集めの方法をここだけで、
極秘!!!
で書いてみます。

まず休日の最初の三時間で、
住不、リバブル、野村、電鉄等の大手の各支店に片っ端から、
電話かメールで属性・欲しいエリア・規模・建設費コンサルと仲が良いから、
他の人より建設費が10%以上安く出来る。
建築関係の煩わしいのは全部自分の方でできるからゼネコン紐付き物件は要らない等を伝え、
担当者の名前を聞き出します。

業者は電話しないと相手にされませんが、
個人の方は電話が面倒ならメールでも良いかもしれません。

欲しい土地の条件や自己紹介、連絡先等を1枚のPDFに
チラシのように纏めて買いとくと
気合が伝わるかもしれません(笑)

「建設費が他の人より圧倒的に安くできる」
という違いを言っておくと、本気っぽく聞こえて、
それやるだけでも、情報は結構来ると思います。

ゼネコン紐付物件は99%施工会社からキックバック貰っているか、
企画料を設計料別で1000万とか平気でのっけていたり、
賃料操作してたりでトータルでは全然安くないです。

「そんな特定も持っていないような会社使って品質大丈夫なの?」
というような、小さい工務店に数億の工事を紐付きで決めていたり・・・

折角、このブログを読まれ究極を目指すのであれば、
紐付きのような全く魅力のない物件はパスしましょう。
RC造の規模があってCM方式でコストを究極まで落とさないのは、
勿体無いお化けが出る新築不動産投資だと思って正しいでしょう。

出来れば誰もボリュームチェックすら入れていないような、
そういえば知り合いが売りたいようなこと言ってたみたいな、
物件概要もこれから作るような土地情報は面白いです。

次に、街の不動産屋攻撃です(笑)

街の不動産屋さんは賃貸やっているところも多いですが、
土地を扱っていそうな所のホームページを探して、
お問い合わせメールのアドレスに片っ端から同じ内容でメールです。

賃貸やってても地場に根付いてそうな、
賃貸や駐車場の管理も一杯やっているところも、
たまに駐車場売ったりするので結構狙い目かもしれません。

基本的に、仲介さんは、エンドのお客さんの方が業者より緩いと
思っていますので、
多分、大部分は反応のメールがあって、
数%は会いたいとか言って来るかもしれませんが、
出来るだけ電話で済ませて、仕事の合間とか、休みとか、
情報持ってそうならあってみるのもいいかもしれませんし、
良い情報があった方だけ会ってみるとかもありかもしれません。

エンドのお客さんで、
新築ワンルーム用地をディべみたいな感覚で土地だけで、
探し方している方はそれほど多くはないので、
詳しそうにしているとインパクトはあると思います。

最初はメールをコピペしてクリックするだけなんで、
下手な鉄砲数打ちゃ当たる方式で、
ひたすら、見つけたホームページにメールを打ち続ければ、
ばんばん情報が入ってくると思います。

(不動産屋さんんのHPなんて都内に1万以上あるでしょう。)

一般の方が見れるような土地の検索サイトで探すのは駄目です。
いくらやっても駄目だった物件が載っているので。。。


物件の総事業費(土地幾らで建物がどれくらい建つイメージ等)、
ご自身の属性や欲しいエリア等できるだけ詳しく書いて、
多少外れても、良い物件であれば検討させて頂きますので、
是非ご紹介くださいみたいに書くと、
より精度の高い情報が来ると思います。
(多少、文字数があって内容のわかるような問い合わせの方が良いと思います。)

今でも、土地から新築をされたい方で、
土地情報について、これは!!
と思われた物件についてkkenji1に、
感想を求めて下さる方は一杯いらっしゃいますが、
ボリューム入れるべき物件なのか、
検討するのをやめたほうが良い物件なのかは、
できるだけ早くお答えさせて頂いております。

最初は全然わからないでしょうから、全部転送頂いても結構ですが、
なんでもかんでもボリューム入れてほしいはご勘弁ください。
外し続けると設計事務所さんに怒られますので、
まずはkkenji1が地形と軽く電卓弾いて検討すべき物件か判断します。
(kkenji1@yahoo.co.jp)

天空率と日影規制はデリケートなので、
自分ではやりたくありませんが、
大体は、どれぐらい容積消化できるかぐらいは、
高いか安いかぐらいは見れば判ります。

ご自身で電卓弾かれて50物件ぐらい見たら、
大体どんなのが利回りがのるかや、
1種の相場観も何となくわかって来ると思います。

どんな土地が容積消化しきれるのかは、
最初は、お気軽に聞いてください。

感覚的には、500物件ぐらい見て3物件ぐらい本気で検討して、
1物件買えるような物件に出会えればそれで御の字かと思います。

新築不動産投資をされたいのであれば、
まずは、お正月休みに半日費やして100社(支店)に物件募集のメールしてみましょう(笑)


500社メールをしちゃうと、やりすぎかもしれませんが、
もっと良い情報が集まるかもしれません!

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/12/27 22:57|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       マンション          建設費          土地活用    

 

「どういう形状だとマンションの建設費がたかくなるのですか?」
というご質問を良く受けます。

まずRC造にはラーメン構造と壁構造の違いはあります。

ラーメン構造とは柱・梁でフレームを作り、
柱の間に耐震壁と雑壁をいれていく構造です。

壁構造とは壁と床で持たせる工法で、
開口部周りには小さな壁厚さの梁が入っています。

大体、5階建未満の賃貸マンションの場合は
壁構造の方が有利です。
(店舗などが入ると大空間をつくらなくてはならないので
5階未満でもラーメン構造になります。)

計算したことはないですがざっくりしたイメージですと、
賃貸住宅で同プランで中身が全く同じな場合
法床で坪4?5万ぐらいラーメン構造の方が高い感じでしょうか。

そして、ぎざぎざとか、
L型とか複雑な形をしていると建設費はあがることはあがりますが、
雑壁などはギザギザでもどうでも良く
ラーメン構造で柱の数が増える形状になると、
建設費は上がってくる度合いが高くなります。

kkenji1が概算するために図面をぱっと見たときに、
ラーメン構造でこりゃ高くなるなとか一番最初に見ているのは、
建物が塔状、1フロアの戸数、
柱の数(一部屋あたりの)と梁の数です。

柱自体1本で2.8m階高だと、1階分ざっくり計算すると、
約1.8立米
コンクリートで2.1万
鉄筋材・工で2.3万
型枠で2.5万
で大体、7万ぐらいです。

そして柱の下には大体、杭があり、
現場造成杭の場合杭径にもよりますが、
1m当たり、5?6万です。

30mの杭で1本180万ぐらい。
8階建の柱を上まで計算すると7万×8階=56万ぐらい。
つまり、8階建ラーメンで柱が1本増えると
230万円ぐらいは上がります。

これをプランベースで考えていくと、
例えば羊かん型のワンルームでワンフロア4戸の場合、
柱の数は普通6本です。
ようかん


一部屋あたり、柱1.5本

かなり効率的です。

しかし地形によっては、
ワンフロア4戸でも柱8本とか10本とかにならざるを得ない
建物もあります。

8本の場合、1部屋当たりの柱は2本です。
10本の場合、1部屋当たりの柱は2.5本です。

また、L型等に偏心していて土地が狭い場合や、
塔状に近い建物の場合、
それだけ構造に負担も増しているので、
柱・梁の断面が大きくなったりで建設費はあがります。
これは構造計算してみないと、
どれぐらいの寸法・数量になるかはわかりませんが、
概算を出すときは感覚的に大きめの断面で考えます。

また、よくあるのが、1階を窓先空地や避難経路として、
住居にできない割合が高いプランの場合、
1部屋に加算されない躯体をそれだけ多く作っているので
1部屋当たりの建設費は当然あがります。

逆に1階の躯体の多くを住居として使いきれている
建物は1部屋あたりの単価は当然さがります。

1階の躯体を避難経路や条例によるバイク・自転車置場に
使わざるを得ない建物は当然、一部屋当たりの単価は上がります。

壁構造の場合は多少のギザギザは、
そんなに建設費は変わらないと思います。
(個人的には壁構造のギザギザは誤差の範囲と考えています。)

マンションの建設費を、ルーム幾らで考えているという話は以前こちらの記事で書きましたが、
それは、物件にかかわる全ての条件を加味して、
判断しているだけで、
何にもそういう諸条件を考慮しないで、
ルーム幾らだから高いとか安いとか、
概算ベースで言われましても、

「物には値段というものがありましてね。」
という話になります。

大体、東京の建築屋でマンションのコストダウンさせて、
私に勝てる人間なんていませんから。

独断と偏見ですが地主様の場合は、
ある程度のラインをまもりながら、
土地を目一杯使う方法を考えたほうが、
良いと思います。

いっぽうで、土地を買って投資される場合、
建設費が安くなるはずの、
羊かん型に4戸以上とれるような、
間口が13m以上ある土地は大体高いです。

間口が6.7mぐらいで奥22mとか深い土地は
道路側2戸、反転して奥に向かって2戸取れるような
土地やL型の土地とかは比較的安かったりします。

なので、利回りを上げるためには地価と建設費の全体のバランスなんです。

次回は、kkenji1が投資家だったら、
どうやって土地情報を集めるか書いてみます。

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土地活用事例2

土地活用事例1 




マンション建設費が高くなる形状
2010/12/27 13:27|土地活用TB:0CM:0

       建設費          坪単価          マンション          コストダウン    

 

今日は、ランチェスターの法則による
コンストラクション・マネジメントの2次メリットを
書いてみます。

1次メリットは、これまで散々、書いてきたコストダウンですが、
2次メリットはゼネコンが施工屋に監視されるプレッシャーかと思います。

普通、設計事務所さんに設計を依頼し、
ゼネコンを見積り請負契約をする場合、
設計事務所が設計監理と言って、
図面どおりに作っているか監理し、
それに加えて、確認申請機関の検査が入ります。

まあ、まともな設計事務所さんが監理していれば、
建物は問題なくできるのですが、
ゼネコンの所長さんに言わせると、
kkenji1まで定例に出てくるのは、
プレッシャーがかかると言われます。
(設計事務所が、まともじゃない場合はまともなゼネコンが施工してないと大変なことになりますが)

kkenji1としては、自分がゼネコンを選定した場合は、
責任を持って定例に参加し現場に見に行きます。

お施主様がゼネコンを特命で選定した場合は、
主導権がゼネコンにあるときが多く、
色々とやりにくい場合がありケースバイケースです。
(単なるお施主様からの紹介であれば全然問題ありません。)

まあ・・・レアケースの話は、おいておいて、
現場監督は、設計事務所に施工中の現場を見られるより
他社の施工屋に現場を見られるほうが、
プレッシャーが掛かるようです。

ゼネコンさんも何か悪いことをしている訳ではないのですが、
施工不良があった箇所をお施主様に近い施工屋に見られるのは
嫌なんでしょうね・・・

どうして、そうなったのか、どうすれば幾ら位かければ直るか
見ればわかりますし。

まして、大半の専門工事会社がkkenji1からの
紹介した会社を使っているので、
追加工事の原価も聞こうと思えば聞けますし、
変なことをしてたら専門工事会社から通報が入ります(笑)
(大体、追加払ってくれないという通報ですがw)

一方で、ゼネコンに設計も施工も全てお任せという
発注形態もあります。

ゼネコンさんは、設計を取ってしまえば、
コストで競争されることがないので、
設計施工で情報を抑えてしまう営業が、
営業さんの国士無双です。

一般の方で、ビルを建てれるぐらいだから、
自分は交渉が強いとお思いの方も居るかもしれませんが、
設計施工で受注した場合、ゼネコン側からみて
コストが厳しいことなんて99%ありえません。

年がら年中そんな営業をして駆け引きしているのに、
5億未満のマンションを設計施工で受注して赤字になるほど
ゼネコンは馬鹿ではありません。
こういった類の設計施工の現場は、ほぼ大黒字です。
(ゼネコンがそういう営業するのは当然かと思いますが。)

更に、コストで競争しないことに加えて、
他の設計事務所なり他の建築屋が物件に関わらなくなってしまいます。

設計施工でも、殆どのゼネコンさんは、真面目に対応していると思いますが、
ご相談いただく中では、無茶苦茶やられてトラブルになっているお施主様もいるのは確かです。

気持ちは建設業の印象が悪くなるので
同じようなトラブルに巻き込まれる方が
居なくなるよう何処と公表したいところですが、
流石にそれはできません。

このようなトラブルになった場合でも、
設計施工で発注している場合、
第三者は中々、中に割ってはいるのは難しいです。

ある一定規模のゼネコンであれば、
会社の看板を汚すという心理が働き、
ある程度まともな対応をしてくれますが、
そんなの関係ねーというスタンスの会社のほうがトラブルは多いですし、
アドバイス程度のことは言えても、
常識が通じない会社と関わると、
面倒な報復などに巻き込まれたくないという心理も働きます。

そういう時は、建設工事紛争審査会のような
公的な所に最後は駆け込んでください。

トラブルを少なくするには、
トラブルの芽を未然に摘む手立てが取りやすい、
最低でも信頼できる設計事務所と施工会社を別の会社にすることが
望ましいかと思います。

更に、CMをすると、コストダウンに加えて
やんややんや言う人も漏れなく付いてきます(笑)

1対1より1対2、1対3の方が圧倒的に被害が少なくなるのは、
上のモデルは規模の小さい局地戦などの場合で、規模が大きくなり戦略レベルになると、 第二法則となります。

A B
A ← B
A → B



A軍の一人は1/5の確率の攻撃を3人から受けています。
だから 1/5 × 3 = 3/5となります。
B軍の一人は1/3の確率の攻撃を5人から受けています。
だから 1/3 × 5 = 5/3となります。
分母を統一すると
A軍が受ける攻撃  9/15
B軍が受ける攻撃 25/15
となります。つまり攻撃量はA軍25 B軍9となります。

これを数式にすると以下の用になります。

A1×A1-A2×A2=E(B1×B1-B2×B2)

これも第一法則と同様にA軍がB軍を全滅させた時に残る兵力数に上の計算式を変形します。

Eを1として式から消して変形すると、

A2=√(A1×A1-B1×B1)

となります。

つまり5と3が戦えば、生存数は5×5-3×3=√16=4となるです。

第一法則では戦闘力は兵力数に比例していましたが、
第二法則では戦闘力は兵力数の二乗に比例します。

つまり第二法則では戦闘力は  質×量×量  です。で実証されています。
と、ちょっと知的なことを言ってみましたw

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土地活用事例2

土地活用事例1 


2010/12/11 23:47|日記TB:0CM:2

       建設費          坪単価          マンション    

 

建設費と坪単価について以前、書いたことはありますが、
先日、お客様より、概算収支をご提出した際、
「何故、この物件は専有坪単価と法床坪単価がこんなに離れているのか」
というご質問を受けました。
(坪単価の種類についてはこちらの坪単価1をクリックお願いします。)

こんなこと誰も一般の方には教えないと思いますが、
ざっくりご説明を・・・

共同住宅の中廊下(両方が壁の廊下等)は法床面積に加算されるので、
中廊下タイプの建物の法床面積は、
外廊下タイプ(廊下で外気に解放されている部分)の建物に比べ大きくなります。

同じ建設費1億の建物でも
坪単価の分母となる法床面積が中廊下タイプの建物の方が大きくなるので、
見かけの法床坪単価は安く見えます。

つまり、ご質問を受けた建物は
中廊下タイプの建物だったのです。

外廊下タイプの建物は法床に加算されるのは
EVシャフトの1フロア3.5?程×階数と、階段周りの廊下の一部、
若干の機械置場等の面積が加算されるだけなので、
専有床の坪単価と法床の坪単価は中廊下タイプよりは近い感じでしょうか。

このように、実際には法床坪単価が高い安いは建物の形状にかなり左右されます。
(勿論、法床坪単価が安いに越したことはないのですが。)

ワンルームでもファミリーでも建設費を考える場合、
基本はルーム(1部屋)幾らという考え方です。

積算上も同様の考え方で数量を拾ったり
高い安いを戸当たり幾らで考えていく工種が多いです。

例えば、20?でも25?でも
・給排水衛生設備、空調換気設備 105万
・電気設備 55万
・家具(下足等) 4万
・木製建具 8万
・鋼製建具 15万
・ユニットバス 11万
・キッチン 16万
・洗面化粧台 5万
・・・
といった部分の建設費は固定で掛かってきますので、
一部屋当たりの専有坪単価は部屋が小さい方が上がります。
(固定で建設費の掛かる部分が濃密になっているということです。)

これに躯体の工事費(大体、建設費の40%程度)と
ゼネコンの経費(仮設+現場経費+工事利益=建設費の14-16%)

1部屋当たりの金額は部屋が小さくなれば、
躯体分とフローリングやボード等の数量が若干減るので、
その部分は下がりますが、
固定で掛かっている部分は下がることは殆どないです。
(設備の配線・配管のm数が若干変わる程度)

建設費は全ての項目を
ある時期で区切って数量×単価で掛け合わせたものの総和となり、
見積時期、物件規模、地盤、道路付け、建物の形状、
階数、ワンフロアーの戸数、仕様により変わってくるので、
一概に坪単価では高い安いは比較しづらい部分があります。

収支を組む場合、全部、積算してたら大変なので
まず、物件規模、地盤の状況や道路付け、
建物の形状、階数、ワンフロアの戸数等から、
感覚的に、それぞれの坪単価やルーム幾らで検討して、
収支が合いそうであれば、詳細に積算して見て、
実際にかかるであろう概算見積をすることになります。

概算見積もりでは、
積算し単価まで数字を一通り入力し終わった後に、
躯体、内装、設備、仮設+現場経費+工事利益等を比較して、
この建物は躯体に建設費が食われているとか、
法床換算や専有床換算、
1戸当たり換算で妥当性があるかを検証したりもします。

CM方式の場合は全ゼネコンと全下請に同じ数量表(金抜き)をお渡しし、
まずは単価で競争していただき、
最後に若干の数量の微調整をする形になりますので、
比較をしやすく全てがガラス張りになり交渉しやすくなります。
(何処が高いか安いか一発でわかります。)

じゃあ、坪単価幾らなら安いのかといわれると
東京で、RCで40万円台/法床でワンルームマンション建てたら超安いと思います。
(北海道では普通の様です。)

コンストラクション・マネジメントをやれば大体どれくらいで出来るか
お知りになりたい方は、お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

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土地活用事例2


土地活用事例1 



建設費と坪単価2
2010/12/08 14:27|建設費と坪単価TB:0CM:0

       建設費          マンション          土地活用    

 

マンション・ディべ時代の上司が言っていた
「設計事務所・ゼネコンの言うとおりに作ったら金儲けはできない。」

これは、大部分で正解だと思います。

設計事務所に全てを任せると、
コストを無視して自分の作りたいものを作るように、
誘導されるケースも多々あります。

kkenji1だって100億お持ちの方が5億のご自宅を
作られるのであれば、コストなんて無視して、
特注のシャンデリア、最高級無垢のフローリング、
純金の蛇口、ペルシア絨毯やら、
お好きなように選んで作れば良いと思います。

でも、賃貸住宅を作るのに設計事務所の感覚で
好きなように作っていたら、
収支からどんどん外れていきます。

設計事務所は学生時代に国内外の著名な建築家の「作品」
から学び、基本、コスト意識はそこそこに建築物として良いものを作りたいのです。

物件を幾らで仕入れて、幾らで売れるとかそんなことは、
建築学の中では扱われる事はありません。

一方で、ゼネコンに仕様を下げる提案をさせると、
RCで折角作っているのに、木造アパートと同様の仕様であったり、
何でもかんでも安く作ろうという提案をしてしまいがちです。

まあ、VE提案は沢山出た方が良いので、
その中からお施主様が選定すれば良いのですが、
何でもかんでもゼネコンのいいなりになって作ると
しょっぱい仕様になってしまいます。

受注が決まる前は、VE勝負と言って、
ゼネコンは、なるべく仕様を下げた提案をして請負契約金額が下がったように
見せ掛け、受注しやすいように交渉してきます。
(VE=バリュー・エンジアニリングはこちらの記事をクリックお願いします。)

殆どのお施主様や設計事務所は、
VE勝負の途中でサジを投げて
何処かのゼネコンに決めてしまいますが、
違う仕様で金額を争っているので
本当に何処が安いかまでは
お蔵入りのままになってしまいます。

受注が決まった段階でのVE提案は一部はゼネコンの利益になります。
下げた部分の仕様をそのまま下請に発注する金額でお施主様に出す
間抜けな所長など居るはずも無く、
下がった部分の利益率は、請負契約で確定した部分の利益率とは
雲泥の差があります(感覚的に2倍ぐらいでお施主様を好きか嫌いかでサジ加減します)。

請負契約後に仕様を上げても下げてもどちらにしろ、
仕様変更はゼネコンが儲かるように出来ています。

kkenji1は、何でもかんでもコストダウンで、
しょっぱい仕様にするように言っているわけではありません。

幾ら高いものを入れてもエリアで望まれる、
賃料はそうは変わらないというのも事実です。

25?で家賃10万超えていたら、
大半のエリアでネット検索自体から外されて
内見に来ないでしょう。

モデルルームに言っていただければご理解頂けると思いますが、
ディベロッパーは、しょっぱい仕様にしている訳ではありませんが、
仕様選定を設計事務所やゼネコン任せにする事などありえません。

お客さんに売る立場のほうが、実際のニーズを良く知り、
競合を知っていますし、
予算と利益を追求しなくては、
成り立たないことを判っているからです。
(それでも大部分は破綻しましたが)

予算と利益のスイートスポットである仕様を探る
作業を常にしているからです。

コンストラクション・マネジメントは、
どんな仕様でもコストダウンすることはできますが、
アドバイスとして、
エリアの住人に属性・賃料に合った仕様を選定するべきだと思います。

赤坂・六本木・世田谷に賃貸作るのと、
北区・板橋区に作る仕様は別であるべきだというのは、
誰でも理解できると思います。

北区に住む独身層は、
無垢のフローリングのある部屋を部屋探しの
優先順位として求めていますか?

99.9%求めていないと思います。

でも、デザイナー系の設計事務所に図面を任せると、
何処に作るのであっても、いつの間にか無垢のフローリング、
アイランドキッチン、お風呂は在来・・・
絶対に良いという話になっていることもあります。

建築作品の上では、その方が見栄えはします。
誰でも無尽蔵に収入があればそんな部屋に住みたいと思います。

予算が合わないまま作って、
賃料を相場より上げないと収支が合わず、
全然埋まらないなんていう建築家の「作品」を耳にすることもあります。

建築屋が自分の言うとおりに作ったら絶対に埋まると言った所、
建築屋に賃貸の収支に関する責任などは全くありません。

賃貸はどんなに収支が合わなくても家賃を下げれば確実に埋まります。
ただ、賃料を下げると、ローンも払わなくてはなりませんし、
物件の価値も下がりどうにもならなくなります。

残念な結果ですね。

物件を売ろうと思ったとき、
価値は賃料から逆算されるのは誰でも知っています。

六本木や赤坂に住める人は
しょっぱい仕様で賃料が少しばかり安い事など
求めていないと思います。

北区に住もうと思った時点で入居者は、
まず、賃料はそこそこに抑え、できる限り清潔で、安全で、
使い勝手が良い部屋を探そうという意識が働いているはずで、
幾ら倍の費用を掛けて高いグレードにしたところで、
6万の賃料が10万になる訳も無く、
投資効果に見合った賃料上昇を見込める訳でもなく収支は外れていってしまいます。

一方で、何故か、大してコストが掛からない部分に、
しょっぱい仕様や耐久性に問題のある部分を補う措置を
しなかったり・・・
必要と思われる部分には仕様を上げる提案をすることもあります。

kkenji1の最適と思う賃貸仕様が完璧に正しいという訳ではありませんが、
コストと賃料をまがりなりにも考えてやっていますので、
とんでもなく的外れな事を言っているとも思いません。

だって、仕様選定について、アドバイスしたところで、
Feeの対象外で1円にもなりませんし、
サービスの一環で本当のことを言っているだけですから。

最後はコストをご提示した上でお施主様に決めていただくことになりますが、
自宅を作る意識と賃貸を作る意識をまず変えることだと思います。

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土地活用事例2

土地活用事例1


2010/12/06 18:38|土地活用TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

新築不動産投資勉強会の時、
CMをお願いするならどの段階から、
お願いすればいいのかと盛んに聞かれました。

早ければ早いほどいいです。
企画段階から入ってもFEEは、本見積もりをした時の
コストダウン額からの成功報酬でなんら変わらないですし、
企画段階で入らないと杭の選定とか諸々関われない場合もあります。

賃貸マンションを計画されている場合は、
一部屋をどの面積にすれば、一番収支が良くなるかは、
建設費の予算が組んで賃料を加味して、
事業収支を組めないと実際にはわかりません。

例えば、ディべロッパーが部屋の面積を何平米にすると、
幾らで売れるからこの面積で検討するという風な、
事業企画の部分に入るかと思います。

設計事務所と協力して収支という観点から見た、
最適な土地にあった一部屋あたりの面積を選定します。

同じ床面積でも部屋数が増えれば、
建設費の坪単価も上がって行きますが、
賃料坪単価も上がります。

このことにより、採算性を検討し、
逆に土地を幾らで買わなくては、
いけないかまでを算出することもできます。

大体の事は、感覚的にわかりますが、
やはり数字を弾いてみると、
より最適な解であるスイートスポットが、
何処にあるのかを詳細に検討できます。

設計事務所さんは確認申請を通すための設計力と、
デザインを強みに持っていますが、
建設費については、勘で坪80万ぐらいとかで予想するか、
親しいゼネコンに建設費の概算見積をお願いするのが一般的で、
実際に、数量をざっくりであっても拾って量的根拠のある
建設費を予想するわけではありません。

親しいゼネコンに概算見積←クリックお願いします。
をお願いしている以上、
設計事務所が本見積を取り仕切る場合は、
建設費の交渉をそれ程強くは行うことも難しいです。
(ディべが設計事務所にゼネコンの見積もりをお願いする事はまずありません。)

又、設計事務所から概算見積をお願いされたゼネコンは、
お付き合いで対応はしますが、
本見積で無いものから本気で型枠やコンクリート等の数量を拾って
概算見積をするところなど、まずしません。

大体が、床面積・階数から、本当にざっくり程度で予想して
外れたところで何の責任もありません。

究極の新築不動産投資を検討されるのであれば、
ある程度、量的根拠のあるものを元にご検討されるのが
宜しいかと思います。

お客様によく、
企画会社みたいなものですかとも言われますが、
ある意味では正解である意味では間違いです。

少なくとも不動産企画会社より、
融資以外については、
新築・開発に関するノウハウはあります。

土地を売る事を目的としている訳でもなく、
建設費の概算も自分でご迷惑かけないように真面目にやっているので、
相場より安くすることもしませんし精度も高いと思っています。

但し、企画はCMにおけるサービスの部分と考えているので、
とんでもない規模の物件以外はFeeの対象にはしておりません。

普通は企画付の案件を売買したら、
企画料500万とか1000万とかが普通に発生する一方で、
そのような料金を頂かずに、
コンストラクション・マネジメントを駆使して、
究極まで建設費を交渉できるノウハウもあります。
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ディべをやめて良くわかったのですが、
買主である立場の方が物件情報は入手しやすいです。

買主であれば仲介会社さんに属性や欲しい物件の条件だけ伝えれば、
勝手に情報を持ちこんでくれます。

仲介をメインにしている方は情報を入手する為の、
営業活動を常にしているから情報を持っているのであって、
建設費のコンサルをメインにすると、
申し訳ないですが、そこまで不動産営業に、
時間を掛ける事は難しいです。

新築不動産投資勉強会で、
宅建業者でもありながら仲介料を放棄して、
お客様を仲介さんに直接ご紹介しているのは、
その方が、情報の回転量も多くなり、
お客様もご自身で、土地を探してみようという切っ掛けになったりで、
究極の新築不動産投資に近づきやすくなるのではないかと考えたからです。
仲介さんもお客様が一杯居たほうが、普段の営業活動のときに、
情報を集めやすいというのもあるかもしれません。

第3回は手探りで、情報回転の相乗効果を期待して行ってみましたが、
面白そうなので、次回は、物件内覧会に加えて、
もっと仲介さんにお声がけするのを
増やそうかなとも考えています。

東京で新築不動産投資勉強会に参加しないで新築賃貸するのは、
「勿体無いお化け」←クリックお願いします。
が出ると言われるぐらいに、
育て上げたいと思います(笑)

大家様・地主様・投資家様・仲介・用地仕入・設計事務所・kkenji1・・・
色んな立場の方の意見を聞けるので、
時間の投資効果も高くなるのではないかという期待感に、
お応えできるような中身の濃い会にできればと思いますので、
3月初旬の第4回をもっともっとご期待していただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1
2010/12/05 14:47|土地活用TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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