建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン    

 

前回の記事で、現場盗撮に成功したことにより、
田代ま○しのように盗撮したくてウズウズして参りました(笑)

そして・・・
我慢できずに、ここに一枚の写真を激写して参りましたw

なんの写真でしょうか?
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IMG_0018.jpg

なんて言うのは冗談です(笑)

これは・・・kkenji1のアパートから徒歩7分程の所にある
現場監督1年生の時の現場(マンション)の今の写真です。

このマンションの近くに100円ショップとスーパーマーケットがあり、
買い物に行くと、
訳もわからず頑張っていた当時の事を走馬灯のように思い出します。

まず・・・

写真に写っている手前の間接照明。
kkenji1が施工図を書いて鉄筋を組みました(笑)

へんてこりんな形をして物凄くバランス悪いのに
今でもちゃんと自立していますw

そして、左の壁の鉄筋を組んだのもワタクシです。

さらに右の端に自転車置場があるのですが、
竣工引渡し前夜。
先輩と朝までホースとデッキブラシを持って床を磨き続けましたw

そして、当時と変わらずにある100円ショップで買い物をする。

この練馬の現場が終わった後、
愛知県小牧→愛知県刈谷→名古屋→岐阜→
大田区梅屋敷→台東区入谷→品川区西小山→入谷
現場毎に引越しを続け・・・

とうとう思い出の地を安住の地に選びました。

良き思い出があるからです。

たまの休日にすることがないとき、
他の現場も今どんな感じになっているか、
ぷらりと見に行ったりします。
(変な人じゃないので年1回あるかないかぐらいですが(笑))

話はちょっと飛びますが・・・

先日、このブログを復活させてから初めてお問い合わせを頂いて、
今年2月に竣工したお施主様からご連絡頂き、
ゼネコン担当者、管理会社さんと共に
慰労会のようなものを開いていただき、
行った事も無いような超高層タワーのレストランでディナーをご馳走になりました。

それはそれは楽しい晩餐でした。

なによりも良かったなと思ったのは、
お施主様が良き思い出を作って下さったことです。

ご自身が住まれる住まれないは別として、
お施主様が完成した建物に対して愛着を持てるようにすることが、
建設屋として最も求められることなのかもしれません。

一方で、とある全く関与してこなかった新築中物件の、お施主様から、
単純に今のゼネコンが言ってることが信用できないから、
客観的に本当のことが知りたい。
アドバイスが欲しいというお問い合わせを頂き
興味本位でおじゃましてきました。

納まり上の技術的なこともアドバイスをしてきましたが、
一番、大切なことは、
施工会社と喧嘩しても得なことは殆ど無いということです。

アフター等もそうですが、
最も大きく失うものは、お施主様ご自身の気分を害し
建物に愛着が沸きづらくなるということです。

勿論、言いたいことも、あるかもしれません。

でも、ある段階で、
ぐっと堪えて先を言わないのもカッコイイと思います。

ここで有名な一節を

故に上兵は謀を伐つ。其の次ぎは交を伐つ。
その次は兵を伐つ。その下は城を攻む。攻城の法は、已むを得ざるが為めなり。

最上の戦争は、敵の陰謀を(陰謀のうちに)破ることであり、その次は敵と敵の同盟国の外交関係を破ることである。その次が敵の軍を伐つことであり、最もまずいのは、敵の城を攻めることである。
敵城を攻めるのは、他策なくしてやむを得ず行うことである。
 城攻めは、多大の時間と労力を要する。櫓や四輪車を整え、攻め道具を準備するのに三ヶ月かかり、土塁の構築にさらに三ヶ月を要する。将軍がそれを待ち切れずに焦れ、怒気をおさえきれずに総攻撃をかけるということになってしまえば、兵の三分の一を戦死させても城は落ちないということにもなり、そうなると害は甚だしい。

 そのゆえに、戦上手は敵兵を屈服させてもそれと戦闘したわけではなく、敵の城を落としてもそれを攻めたのではなく、敵国を滅ぼしても長期戦によったのではない。必ず、無傷のままで獲得する方法で天下の勝利を争うのであって、したがって軍も疲弊しないで完全な利益が得られるのである。これが謀りごとで攻めるということの原理である。


建設において、敵の陰謀とは「リスクの芽」だと思います。
最もまずいのが、ゼネコンを感情的に攻撃することだと思います。

色んな、先輩・上司の下で働いてきましたが、
最も出来ると思った監督は、
リスクの芽を徹底的に摘みとれる方でした。

これは現場監督にも求められますが、
本当は、お施主様にも最も必要なことです。

だって最後に責任を負わざるを得ないのはお施主様ですから。
少なくとも関心は持つべきだと思います。

「リスクの芽」を摘む段階や、金額などで、
理論だって説得・交渉することは良いことだと思います。

そうは言ってもリスク・リスクと言いすぎると何にもできなくなりますので、
冷静に考えて、ここまでなら大丈夫の可能性が極めて高いというところで、
最後は直感に頼って豪快に決断を下すのが望ましいと思います。

そして、最後の手段で戦うことを否定はしませんが、
折角このブログをご覧になって頂けたのですから、
大切なものを失わないよう、お気をつけいただければ嬉しいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1





 
2010/10/13 00:23|日記TB:0CM:4

       建設費          コストダウン          マンション    

 

先日、ブログに書いていたブログ公開可物件ブログ公開可物件(記事その2))の
第3回目の定例があったので現場を盗撮してまいりました(笑)

現在基礎工事中。
IMG_0006_20101009142141.jpg

なんと、3.9mも掘ってしまいましたw
写真だと深さが良くわからないかもしれませんが正面のシートの仮囲いから
30cmほど下がった所が元々のGL(土の高さ)です。

発砲スチロールの裏に既存擁壁があり、
その上に大谷石とブロックがあり土が50cmほど被っていました。

発泡スチロールの内側に新たにコンクリートで擁壁を作り、
2mちょっと内側に部屋の窓が出来ます。
(半地下の部屋の避難経路と明り取りになる場所になります。)

写真の真ん中に作業するため下まで降りたり、
地中梁をまたぎやすいように地足場という足場を組んでいます。

IMG_0007.jpg

転がっているワッカが人通口と言って、
地中梁に穴を開けます。
地下ピット(基礎の部分)にある、設備の配管・配線のメンテナンスをする際
人が通る用です。

この穴を開けるために写真手前のように
梁にダイヤの配筋をして開口補強をします。
(構造図に開ける位置、配筋方法ともに書いてます。)

IMG_0013.jpg

山留の周囲にグレーの物が見えます。
これは、なんでしょう。

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IMG_0011.jpg

というのは冗談ですw

半地下住戸の防水です。

心配だから、山止め周囲の外周からまず山留用のシート防水。
(基礎地中梁のコンクリートを打ち終わったら上までやります。)

更に、型枠を支えるセパレータに止水セパという、
コンクリート打設中に化学反応で溶けて防水出来る仕掛けをしてます。

最後にコンクリートを打ち終わってから
部屋内から塗布防水の一番強いのをします。
(仕様書には全く書いてなかったのですが、
コストアップ覚悟で勝手にこの3重防水仕様に変更しました。)

ここまで、やって万が一漏水があったらゼネコンの責任です。
(元々工事の責任はゼネコンに全てあるのですが、
設計事務所は使えないのに態度が悪くクビにしたのでこちらの責任は問えません。)

坪単価が安いからといって、しょっぱい建物を作る訳ではなく、
掛けるところにはお金を掛けています。

そして、部屋はマンションディべ経験のあるkkenji1が見てもここまでやるかという
スーパーハイグレード。。。

まあ、芸能人もまわりに住む超高級住宅街ならではの贅沢さです。
RCで坪60万円ちょっとなのに、贅の限りを尽くしたといっても過言ではないでしょう。

来年2月末に出来るのが楽しみです。

工事途中でも見学されたい方は、品質で隠すところは何も無いので、
お気軽にご連絡頂ければご案内します。

お待ちしておりまーす。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/10/09 14:53|現場TB:0CM:4

       建設費          コストダウン    

 

いつも、このブログから沢山の方々より、
お問い合わせを頂き大変嬉しい限りです。

お問い合わせにお答えする上で、
新築するのに一番大切なことはリスク・コントロールだと思います。

もちろん、安く良いものが出来ると期待されて
皆様お問い合わせ下さっていらっしゃるとは思います。

建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
の記事をご覧になっていただければご理解いただけるように、
それにお答えできるだけのコスト削減ノウハウは持っています。

しかし、新築を計画する上では、建設費の読み違えという
リスクがあります。

純粋な不動産仲介さんだと極論すれば土地を売れば良いので
どこかの建設会社に都合の良い金額で概算見積もりを作ってもらい
収支を良く見せて売ってしまうようなケースも多々あります。

もちろん、意図しているのか、
意図していないのかなんて、
本人もわかっていないのかも知れません。

kkenji1が概算をお願いされた場合
基本的に完全中立です。

一般的な概算見積とは概算見積と建設費相場(用語集0)←の記事をクリックお願いします。

収支作成までお願いされた場合、
結果としてお客様が持ち込まれた案件の9割以上は
買わないほうが良いという進言をしています。

CMをやって、ある程度いけそうな金額までは出しますが、
あるところでとどめて置きます。
リスクを極力少なくしたいからです。

それは結果としてお客様のリスク・コントロールに繋がると思います。

金額のリスクと中長期の収益性、工期etc・・・

孫子の兵法に以下のようなものがあります。
「孫子曰く。昔の善く戦う者は、先ず勝つ可からざるを為して、以て敵の勝つ可きを待つ。」

孫子は言う。昔から戦巧者は、敵につけ入る隙を与えずに、敵が隙をみせる のを待ち受ける。自軍の態勢を万全にすれば敵は攻め込めない。逆に敵が隙 をみせれば攻め勝つことができる。だから戦巧者は、敵に隙がない時は無理 に攻めずに、自軍の態勢を万全にして敵につけ入る隙を与えないようにする のだ。
だから勝つための理論と実戦で勝つことは違うのだ。負けないためには守ることあり、勝つためには攻めることである。自軍が劣勢の場合はは守り、自軍が優勢の場合は攻める。戦巧者は、守りでは地中に潜ったように隠れ、 攻めでは空から突然舞い降りるようような予測のつかない戦法を使う。だから戦巧者は、自軍は無傷のままで勝利を収めるのだ。
誰にでもわかるような勝ち方は、真にすぐれた勝ち方ではない。世間でもてはやすような勝ち方も、真にすぐれた勝ち方ではない。毛を1本持ち上げたからといっても力持ちとはいわない。太陽や月が見えても目がよいとはいわ ない。雷鳴が聞こえたからといっても耳がよいとはいわない。そのように、 誰も気づかないような自然の勝ち方が理想なのだ。
本当の戦巧者は、勝てる条件を整えておいてから自然に勝つ。だから、その 智謀は目立たず、勇敢さが称えられることもない。つまり、戦巧者は勝つべ くして勝つ。もっとも戦う前から敗けている敵と戦うのだから、勝つのは当然である。
それゆえ戦巧者は、勝つための条件を整えてから、敵が態勢を崩した時を見逃さずに攻めるのだ。要するに、勝つ軍隊は、まず勝利の条件を整えてから 戦争を始めるが、敗ける軍隊は戦勝の目算もないのに戦争を始めるのだ。
名将は、すぐれた統率のもとに自軍を管理し、最強の状態で戦いに臨む。 だから、勝敗について誤ることがないのだ。
兵法には五つの要素がある。第一に距離・面積、第二に物量、第三に多少を 数え計ること、第四にものごとの比較検討、第五に勝敗の判断である。戦場では距離や面積を測り、投入する物量・兵力を計算し、その結果によって、 敵味方の戦力の比較ができる。そうすれば勝敗の予測ができるのだ。
だから、鎰(重さの単位)をもって銖(鎰の480分の1)の敵と戦うようであ れば必ず勝つ。逆に銖をもって鎰の敵と戦うようであれば必ず敗れる。戦巧者は、満々とたたえたダムの水を、深い谷底に切って落とすように、蓄積された力量を最大限に発揮する。それが真の軍の隊形なのだ。


新築でのコスト交渉はある意味
自分の出した概算金額との戦争になります。

折角、お客様が「買いたい」と仰って土地情報まで持ち込んでお問い合わせ頂いているのに、
もったいないと思われるかも知れないですが、
きつめな概算を出して建築計画を進めCMを受注することは、
kkenji1にとって全くメリットはありません。

収支を組み事業性を検討する際には常に安全側に検討するべき
という持論があるからです。

そしてリスクをコントロールしてから戦うことは、
結果としてお施主様の為になるのだと信じています。

まず、負け(たく)ないという体制を整え、
お客様にご満足頂けるよう頑張ります。

勿論、一般見積もりに金額で勝つのは当たり前ですが、
負けないというのは、
お施主様が事業に負けないという意味です。

お気軽にお問い合わせ頂ければうれしいです。

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土地活用事例2

土地活用事例1 




2010/10/03 18:23|日記TB:0CM:2

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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