建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

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㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
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Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          マンション    

 

暫く建設費ブログをサボっていました(汗)
kkenji1もネタ切れか???というわけではありません(キッパリ)

建設費について書きたい事は山ほどあるのですが、
あんまり書けない事もあるんです(苦笑)

まあ・・・そんな話は置いて置いて
前回の統計の続きです。

東京都の長期人口の推移です。
sss.jpg
戦争の時は急激に減ったんだな・・・と。

むかし、空襲を受けたはずのエリアで、
マンションプロジェクトが余りに頓挫し続けたもので、
お線香をあげお祈りしたことがあります。

平和はなによりですね。

戦後は増え続け一時期、ドーナツ化のようなものもかいま見えますが、
平成9年頃から又、急激に増加し続けております。

平成9年=1997年は何があったかを
wikiで見ると、
3月10日 - フジテレビが東京都港区台場の新社屋から本放送開始。
4月1日 - 消費税増税実施(3%から5%に)。
4月13日 - 男子プロゴルフの第61回マスターズ・トーナメントでタイガー・ウッズが大会最年少で初優勝。
4月22日 - ペルー日本大使館公邸に特殊部隊突入、人質全員解放(ペルー日本大使公邸占拠事件)。
11月3日 - 三洋証券破綻。証券会社の倒産は戦後初。
11月16日 - サッカー日本代表が、W杯フランス大会に向けたアジア第3代表決定戦に勝利、W杯初出場を決める。(ジョホールバルの歓喜)
11月17日 - 北海道拓殖銀行破綻。
12月18日 - 東京湾アクアライン開通。

たまごっちがブームになった、こんな頃で
当時は学生だったので景気にそんなに敏感ではなかったですが、
消費税不況に金融不安で景気が悪化する基点だったようです。

この頃から携帯電話とかインターネットとかが急激に普及して行った頃ですね。
IT革命とか言われてたのが懐かしいですね(笑)

ddd_20100921182205.jpg

あれから13年ぐらいの短期間で130万人も増えてるとはビックリです。
京都市 1,474,811人
福岡市 1,401,279人
川崎市 1,327,011人
広島市 1,154,391人
仙台市 1,025,098人
このクラスの政令指定都市をこんな短期間で飲み込んだとは
東京恐るべし・・・

そしてですね、人口増の勢いを前年同月比で拡大してみると。。。
aaa.jpg
去年の中旬ぐらいから若干、増加の勢いが落ちています。

これまでは景気が悪い時のほうが東京に人口が集中加速してきてはいたようですが、
今回は破壊的に景気が悪すぎたので実家に帰った方もいたのでしょうか?

色んな統計予測が出ているようですが、
外国人の方も相当増えてますし、
ドーナツ化の時期も皆さん賃貸経営されてきた訳ですし、
なんだかんだで都市が崩壊するような人口流出にはならないでしょう。

ホントは東京の滅失戸数の統計まで書いて分析したかったのですが、
ネット上で生データが見つけられなかったので
今日はここまでー

↓東京恐るべし・・・と思われた方クリックお願いします。
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土地活用事例2

土地活用事例1 





2010/09/21 18:23|統計とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:2

       建設費          土地活用    

 


久々に統計を書いて建設費についても検証してみます。

これを時々、整理することで概算見積をする時に、
実際に設計をしてから見積もりをする半年後に、
「建設費相場がどっちに向かうか?」
先を読むにも役立ちます。

最終的には本見積もりでCMやったら絶対に安くなるのですが、
土地を買う前の概算見積もりの場合は、
普通のゼネコンさんの概算よりは安くないと
「別に安くないじゃん」
と思われるのも嫌ですし、
だからと言って目一杯、限界までの予算をお出しすると
「出来るって言ったから銀行に出しちゃったよーー」
と数字が独り歩きしてお客様にご迷惑も掛けますし・・・
プレッシャーがはんぱなくなるので難しいんです(汗)

まっそんな内輪の話は置いておいて・・・

まずは、国交省の総合統計から全国の出来高ベースです。
出来高とは、正にその月で全国の工事現場で動いた金額です。
2010062.jpg
う・・・
エクセルで生データをグラフに変換した時愕然としました。

土木も含んだ公共事業は減り続け・・・
民間工事は昨年から真っ逆さまです。。。
非常に宜しくないです。

2010063.jpg
建築のみの状況も芳しくありません。
というか民間建築が足を引っ張っているようです。

2010061.jpg
建築工事は居住、非居住とも宜しくありません。

そんな中、↓は東京の住宅着工統計
201007.jpg
東京においては4月のみ多分、今年度末の販売分だと思うのですが
分譲マンションの着工数が上がりました。
(それでも19年以前と比べれば少ないですが)

しかし、5月以降また戻ってしまいました。

ちょうどこの頃、東京の専門工事業者さんは
「急に最近見積もり増えてきた♪」
と、景気回復の兆しにワクワクしておりましたが、
今後、どうなるのか、注視が必要です。

もしかしたら、
ファミリーディベロッパーさんが今期末、
分譲できるタイミングを計って
4月のみ着工が増えていたのかもしれません。

もしかしたら、
単にゼネコンがこれまで2社しか相見積もりを取らなかったのを
4社に増やしているだけのかもしれません。

だからと言って、着工数に比例して建設費相場が落ちていくかというと
もうこれ以上落ちることはないだろうと思ってます。

限界・・・

建設NAVIの建築費指数(7月)←クリックお願いします。

を見てみましょう。

春先は、鋼材が上がり基調だったため、
若干上がってその後、小康状態が続いております。

資材価格については、中国とか、為替とか
世界経済の状況に左右されやすいので
まあー皆さまが日々のニュースで感じられているのが
結構反映されやすいのかもしれません。

で・・・建設費はどっちに向かうと読んでいるのか。


国土交通省の建設労働需給調査結果←クリックお願いします。


6ページを見てみると・・・
7777.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

労働需給はどうなっているかというと、
やや好転しているように思えます。

出来高がこれだけ減っているのに逆行して、
労働需給が不足方向に向かっているというかというと・・・
職人さんが減っているということです。

お付き合いしている専門工事会社さんも
仕事が無さ過ぎて班(親方を中心とする3-8人程度のグループ)を
幾つか解体したというのを聞いたりします。

555_20100908150739.jpg
↑クリックすると大きく見えます。

特に関東では型枠大工や鉄筋工等、
最も重労働かつ建設の根幹である職人さんがやめてしまったというのを
良く聞きますが統計上も
建築型枠大工 21年7月(-5.9)⇒22年7月(2.0)
建築鉄筋工 21年7月(-0.1)⇒22年7月(1.7)
と、減っているのがわかります。

但し、今、辞めてしまった反動で躯体系の職人さんが不足しています。
また、単価が戻れば、戻ってきて下さるかもしれませんが、
これ以上、着工数が減少したり、長続きすると、職人さんが全滅して
日本では建物が建てられなくなるかもしれません。

今、ツイッター上の「#hakai2010」では、
「住宅ストックが増えてきたから、
住宅ローン減税を中止して、
住宅着工数を制限せよ」

という主張が盛んにされていますが、
あり得ません。

まず、今、ヒーヒー言いながら何とか生活している
500万人いると言われている建設業が壊滅し、
失業者が溢れ、日本はとんでもない状況になります。

異業種まであっという間に波及する規模の壊滅的打撃を被るでしょう。

更に、近い将来、高度経済成長期に建った建物の建て替えをしなければならない状況が来ますが、
その時、最終的な損失を被るのは日本人です。

つまり、職人さんが希少になりすぎ、
建設費が上がり過ぎて建て替えが出来なくなるということです。


技術は職人にあり、ゼネコンにある訳ではありません。
技術は職人さんから職人さんに継承していかなくてはなりません。


その為には、
着工数をある程度は維持しなくてはなりません。

もちろん古くても良いものは大切に使うべきですが、
ある程度の循環も必要ですし、高度経済成長期に建った建物が良いかと言われれば
東京の町を歩く限りそんなに良い状態の物は少ないですし、
S56年に耐震基準も大幅に変わっております。

勿論、自分が建設業であるというのもありますが、
下支えする政策を続けて欲しいものです。

国・都市の活力はタワークレーンの数に比例します。
p5056779.jpg

偶然、このブログをご覧になって下さった方々。
今は、新築するには、絶好のチャンスです。

ライバルの多い中古収益不動産を買うよりお得な場合も多いので、
じゃんじゃん新築して着工数を増やしていきましょう!

勿論、お施主様が利益を得ることが大前提ではありますが、
1棟の新築で多くの方の生活が支えられてもいるのです。

次回は、昨年末~1月頃に囁かれていた、
不景気で大学進学予定者が地元の大学に通うから
東京の人口が減るみたいな噂・・・
「東京の人口が昨年末以降どうなったか」
を視覚化し検証できればと思います。
(まだ答えは知りません(汗))

それでは、新築不動産投資勉強会でお待ちしております(笑)


土地活用事例2

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2010/09/06 15:21|統計とコンストラクション・マネジメントCM:8

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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