建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          マンション          土地活用          有効活用          土地    

 

住宅エコポイント延長へ…追加経済対策←クリックお願いします。

当初、1000億円の予算で始まった住宅エコポイント

1戸当たり30万ポイント(1ポイント=1円の商品券に交換可能)でるので
33.3万戸で打ち切りになる予定でした。

去年の着工数が確か77万戸ぐらいだったので
全部の住戸が申請したら半年ぐらいの11月ぐらいで予算を食いきって終了すると予想しておりました。

申請は竣工時なので、12月以降竣工の物件は対象外になりそうだったので
来春竣工の物件についてはあえて触れませんでした・・・

が、ここに来て、いきなり延長戦の発表(汗)

結構、仕様のグレードあがるので追加で金額が増える部分がかなりあり、
検討が必要です。

閣議決定されるまでどうなるかはわかりませんが、
増減も含めて全国の現場は右往左往することでしょう・・・

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/08/31 17:56|日記TB:0CM:2

       土地活用          建設費    

 

今週とある物件のボーリング調査があります。

ちょっと、近隣さんにクレーム言ってくるかたもいるかもしれないという
嫌な予感がしますので順調にいくことを祈願してみます。

規模的に条例上の近隣説明をする必要はないのですが、
地中の状況とともに、
がっしゃんがっしゃん音がするので、
近隣住民さんの反応状況もなんとなくわかってしまいます。

稀にあるのが、ボーリングしてると近隣住人さんに何か建つとわかって
ボーリング屋に色々と言ってきて、ボーリング屋さんには判断できないので
連絡がこちら側に来てしまいます。

ちょっとドキドキしております(汗)

すんなりいってくれるといいですね!

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土地活用事例2

土地活用事例1 

株式会社土地活用

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土地活用 東京 マンション経営
2010/08/31 17:07|日記TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
土地活用は、
土地活用
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
前回、日記で書いた物件←クリックお願いします。
先週解体完了し、工事の準備が着々と進んでおります。

こっそり携帯電話で盗撮して参りましたw
元々はお施主様の豪邸お屋敷が建っておりました。
Image262.jpg


が・・・建物が安くなるなら賃貸経営されるということで
コンストラクション・マネジメントを行い予算があったので解体してしました。

今回は金融機関さんから先に融資枠は確保しておりましたが、
最終の本部決済が降りるのに、
見積金額を確定しなければならなかった為、
7月末に見積書を提出し、
解体を実際始めたのが融資最終決済が降りてからにしました。

そして・・・8月初旬、解体開始。
今まで何度も通ったお屋敷だったので何だか寂しい気もしますが、
こればっかりはしょうがないです。

Image292 (1)

あっと言う間に更地になってしまいました。

奥のブロックの下にはヨウ壁があり、
3mぐらい下がっています。

現場に行ったときは調度
墨出し屋さんが地縄をしていました。

木杭というのを地面に打ちつけ
木杭の頭にトランシット、又は光波という機械を使って
バッテンを付け建物の通り芯の位置を把握します。
(同時に道路等動かない場所にピンを打ち込み逃げ墨というのも打っておきます。)

糸を張っると今まで図面上で検討していたことが
原寸で建物サイズや位置が確認できて

思ってたより大きいなーとか
イメージが湧きワクワクしてきます。

そんなこんなで、先週末にはゼネコンさんの段取りで地鎮祭を盛大に開催し、
何故かkkenji1も鎌?みたいので、
砂山の竹を
「エイエイエイ」
と取る儀式をしてみました(笑)

ゼネコンの営業部長さんが司会をやられてましたが、
上手いですねーーー

地鎮祭は別にやってもやらなくても良いのですが、
こういう神様にお祈りするのも身が引き締まるし
気分的にもいいものです。

その後、お施主様のご好意により
近くのお寿司屋さんで直会(なおらい)をこれまた盛大に開催し
美味しいお食事とビールを振舞って頂きました。

こういうのを楽しくやられるお施主様は、
工事会社も俄然やる気が増してしまうかもしれません(笑)

来週から、現場監督と見積もり上の変更箇所や図面で施工上注意しなくてはいけないところの
打ち合わせです。

まあ・・・現場監督さんは会社から図面渡されて10日ぐらいしか建っていないので
まだ図面を読み込む時間で、変更箇所も含めて全てを把握できていらっしゃらないので、
そのスピードと精度アップのお手伝いをさせて頂きます。

そんなことをしながら他の未公開物件の現場定例・・・
営業活動も無茶苦茶なスケージュールで遠征を行い嬉しい悲鳴です。
近々、発注説明会の段取りしないと♪

来春のモンスター2物件もグツグツと動き出しておりますので、
こうご期待下さい。

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土地活用事例2

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株式会社土地活用

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土地活用 相続 東京 マンション経営
2010/08/29 06:59|工事中物件TB:0CM:2

       建設費          土地活用          東京          新築不動産投資    

 

18名の方々にご参加いただき新築不動産投資勉強会が終了しました。
猛暑の中ご参加いただき嬉しい限りです。

ご参加くださった皆様大変ありがとうございました!

反省点としては、投資家様は、
業者情報を求められているのかな・・・
と思いました。

勉強会資料を大急ぎで作りましたが出る幕無しw

前回、業者が会に入ることにより
いろいろと問題提起があり、
今回は極力、業者さんはお声掛けしませんでした。

まあ・・・元々はそんなことは全く気にしてませんし、
業者が情報持ってくるぐらい全然ありなんですが。

次回は遠慮なしにあらゆる取引先の不動産業者に
声をかけようと思います。

業者と投資家さんが現物で中古だろうが土地だろうが、
接触できる場を一杯にできればと思います。

もちろんブローカーは排除しますが、
日本語の通じる礼節のある真っ当な不動産屋さんが10人ぐらいいても
それはそれで面白いかもしれません。

別に全く知らないところで商談が進んでいるような、
無法地帯でもいいぐらいです。

会を開いた主催者だからと言って手数料を霞めとろうなんて、
そんな小賢しいこと考えてませんし、
全てを自分の管理下におきたがる様な、
そんなちっぽけな人間にはなりたいとも思いません。

「何でも、いいんじゃねw」
ですw

皆さんが面白いか面白くないかで考えると
そのほうが面白いでしょうw

次回は業者さんがどれだけの情報を出せるか
そこを重点的にやってみようかと思います。

全ての干渉を拒絶し無法地帯を作ります。

そんな会に、ご興味あれば次回もご参加いただければ嬉しいですw

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土地 有効活用 相続 東京 マンション経営
2010/08/21 23:34|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:6

       建設費          土地活用          東京          新築不動産投資    

 

8/21(土)17:00?池袋で開催される
新築不動産投資勉強会

15名様がご参加頂くことになりました♪

そして・・・ついに場所が決まりました☆

えん 池袋西口店←クリックお願いします。
〒171-0021 東京都豊島区西池袋1-10-8 サングロウビル7F
アクセス JR池袋駅 西口 徒歩1分
東武東上線池袋駅 西口 徒歩1分
地下鉄池袋駅 3番出口 徒歩1分
TEL 03-3983-7296


【8月の夏宴会!!】10品&2時間飲み放題付コース
5,000円!!
前 菜   蓮根と牛肉のきんぴら 蛤の酒蒸し
      白魚の唐揚げ
お野菜   生野菜盛り 十穀味噌 きなこマヨネーズ
      (セロリ 大根 プチトマト 胡瓜)
お造り   鮪赤身・鯛
揚げ物   豚の唐揚げ カレー風味
焼き物   帆立のグラタン
口直し   桜海老と生わかめのおひたし
一 品   生麩の味噌田楽
煮 物   冬瓜の五穀炊き
食 事   煮穴子と胡瓜の巻き寿司
デザート  杏仁豆腐

集合場所は・・・池袋西口公園の南の方です。
サングロウビルの下辺りに集合でお願いします☆

無題

これから、ご参加者の方々にメール又はメッセージをお送りさせて頂きます。
宜しくお願い致しまーす。

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土地 有効活用 相続 東京 マンション経営
2010/08/19 18:15|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:2

       建設費          賃貸住宅フェア          コストダウン          マンション    

 

お施主様のご了承頂けたので、前回の続きで
実際のCMがどんなものか、書いてみます。

今回は全部で何社かまでは言えませんが、
首都圏の相見積りではほぼ無敵、
付き合いある下請からも叩かれまくるとの噂されるゼネコンさんや、
お施主様紹介のゼネコンさんも数社参加頂きましたが、
完全平等のルールをお施主様に守って頂きました。
公共事業の入札のように30社とかまでは全然届きませんが。。。

発注説明会の翌日までに、
kkenji1の拾った数量表等を、各ゼネコン、専門工事会社に送り、
質疑に設計事務所の変わりに答え…3週間

ゼネコン第一回見積
低額3社
第1位12700万
第2位13200万
第3位13350万
その後、14000万?16000万台が……18000万までいらっしゃいました。

3位の金額でも十分に組み合わせによっては
一般相見積もりで受注できる金額だと思います。

その後ゼネコンさんの会社概要、商工リサーチと、経審のデータを
お施主様にご覧になっていただき与信・施工実績等をご確認いただきます。

その後、kkenji1のほうで専門工事会社と交渉を開始。

専門工事会社に支払う直工費(原価)部分をkkenji1のほうで固めて、
業者名を伏せてお施主様と相談の上、
一回目見積もりから残って頂いたゼネコンさんに
専門工事会社の第1位の単価表を渡します。

この単価表の金額のほうが安ければ、
原則その専門工事会社の金額を入力して頂き、
ゼネコンさんには直工事費以外のゼネコン持分部分(現場経費、総合仮設費、一般管理費)の交渉をし…
ゼネコンさんに第2回見積書を作成していただきます。。。

kkenji1のマンションディベ時代のお付き合いしていたゼネコンさんや、
今の会社でも受注実績の多い会社・・・

それぞれ付き合いの長いゼネコンさんも、
参加して頂いておりましたが、完全公正とするため、
2回目の見積書に於いてもお施主様の前で開封します。

第二回見積
最低金額
10380万円(ブロック撤去から瑕疵担保保険料、水道引き込み費用まで全て込)
(533?法床)

結果として、ひょんな事から見積もりに飛び入り参加頂いた
全くの初対面のゼネコンさんに仮内定しました。

数年前なら、まずこの規模の物件には
手を出さなかったようなクラスのゼネコンさんです。
まして、CMに参戦してくるようになるとは
時代も変わったものです。

お施主様が仲の良いところのゼネコン等、
雑念が入っていると他のゼネコンが当て馬になったりすると、
他のゼネコンさんがやる気なくなったり、
CMの威力が半減してしまいます。
永遠に交渉するのも順番最後の交渉相手が1番有利になりますし。。。

その後、この仮内定のゼネコンさんに
採用予定の専門工事会社の会社概要、施工履歴を開示します。

そして日程を決め専門工事会社をゼネコンさんの事務所に
2日間で各社30分づつご面談して頂き数量、内容の最終確認作業。
今回は数量変更による追加はありませんで、
項目の追加による増額が50万ぐらいでした。

又、専門工事会社の内容による採用見送り会社は0でした。

全てとはいいませんが、普段はこの物件の
20?30倍のキャパの案件でも平気で
請負う専門工事会社がほとんどですから。

安いからと言って変な所をゼネコンさんに紹介している訳でもないですし、
今回は偶然、現場監督時代からの付き合いのあるところも結構残ったので、
このリストを手に入れたら
他の見積もりでも無敵になれると
自信を持ってご紹介したつもりです。

まだガラス全部ペアガラスや高?いケイソウ土等など、
VE出来る項目は一杯ありますが、
お施主様とご相談して、取り敢えず、
ここらへんで留めておきました。

受注したゼネコンさんからは、
「新たな業者さんと知り合える良いチャンスと思ってお施主様の夢のために良い
ものを造りたい」

と素敵な言葉を言ってくださいました。

こういう方と一緒にお仕事ができると思うと
嬉しいです。

因みに、一回目第一位のゼネコンさんは、
「うちの下請は安い」
と自信満々だったのですが
「専門工事会社の単価が安すぎる。」
とのことで社内協議の結果途中辞退してしまいました。
見積もっている最中、このゼネコンさんが受注になるのかな?
と思っていたので残念です。
見積もりには、ここの下請さんも結構混じっていたのですが…(笑)

更には、他のゼネコンさんは見積書の名前消しても見積もり書式から安く出した
専門工事会社が自分のところの下請だと気付いたようで
「いつもの単価よりホントは安くできることがよ?くわかった。勉強になった。

とのコメント。

お施主様からは
「鬼のkkenji1」
とのこと(苦笑)

CM方式にも、お施主様がCMに気付かれたタイミングや規模等で、
いろいろケースバイケースでやり方ありますけど、
1番建設費が綺麗に落ちるのが、早めから段取りができて、
発注説明会の開ける、このやり方です。

発注説明会を開くと見積もる側の会社にも、
kkenji1の会社が本気で来てるというのが伝わるようです。
どうしてもご連絡頂くのが他社の見積もりが不調になった結果
このブログなどでCMにお気づきになられて、
着工まで時間がないとどうしても説明会を開く時間がない場合もありますが…

お施主様も見積もりを取って交渉してみたいという
お気持ちもわからないでもないですが、
13000万?14000万ぐらいの建物を
10380万にしてみるような交渉は一般の方(例えディべでも)がやったら、
頭おかしいお施主さんだから
辞めとこうと確実逃げられると思います。

CMは小さなことの積み重ねで結果として
全体の金額が落ちているだけで、
この金額にしろと頭ごなしに誘導している訳ではありません。

原価をゼネコンさんより安く完全に押さえ、
かつ、
ゼネコンさんと専門工事会社の受注によるメリットについて
各社に説明できないと不可能です。

きちんとCMをやらせて頂けるのであれば
首都圏のRCなら何十万の建築屋さんが居ても
絶対に圧倒的な違いを見せて負けない自信があります。
鉄骨では99.9%勝てるだろうという感じですが(笑)

だってCM大好きな専門工事会社さん達が応援して下さるので♪

現場が始まってもお施主様やゼネコンさんの
お手伝いをキチンとしておりますし、
偶然このブログを読まれて少しでもCM方式に、
ご興味持たれましたら、
お気軽にお問い合わせ頂けたら嬉しいです。

8月21日17時から開催の新築不動産投資勉強会には
この物件のお施主様も緊急参加していただくことになりました。


詳しくは新築不動産投資勉強会の記事←クリックお願いします。
をご覧ください。

参加資格は、
1.笑顔が素敵であること。
2.カラオケ行こうと言わないこと。
3.いじわるしないこと。
4.道路で寝ないこと。
5.一人で帰れること。

爆笑「新築不動産投資勉強会」お気軽にご参加いただけたら嬉しいです。

あまりにも、普通じゃおき得ないような問題の数が多すぎた案件だったので、
請負契約をした瞬間、ほっと肩の荷がおりました。。。w

おやすみなさーい。

追記:この物件の完成はこちらの記事






土地活用事例2

土地活用事例1 


請負契約完了
2010/08/09 23:41|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:6

       建設費          マンション          コストダウン    

 

先日、とある新築RCマンションの請負契約を済ませました。

昨年末に描いた工程通り、
金額も予定額に納まりひとまずホッとしております。

お施主様がCM方式を気に入って下さったようで、
もっとちゃんと新築プロジェクトの実態や、
CM方式についてブログに書くように言われてしまいました。。。

最近サボり気味でごめんなさい。

自分でいうのもなんですが、
自分の言う通りにやれば全てが必ず上手くいく
自信があります。

勿論、ちゃんと、お施主様にまずご相談しますが。

この物件…
昨年末お話を頂いて、
プロジェクト全体をマネジメントしてきましたが
見積もり開始するまでが、
5-6悶着ぐらいありました。

お話を頂いてから、
まず仲の良い設計事務所さんと一緒にプラン検討していましたが、
どうしてもお施主様が逆らえない機関から
紹介を受けた設計事務所さんとやる事になりました。

この機関さんに逆らうとプロジェクトが進まなくなるので、
お施主様とやむを得ず、
この事務所を採用することになりました。

最初のご対面は、2月末頃でしょうか?

図面見た感じセンスある方だなとは思いました。
当時は、私もお施主様もどんな人かわからないので
先生と呼んでいました。

が…とんでもない困ったさんでした。

まず食い違うのが、
その設計士いわく1億5000万ぐらいで
それ以下では絶対出来ないだろう。

kkenji1の概算見積では、
高く見積っても法床533M2で1億800万ぐらい。
更に余裕見てお施主様には1億1500万ぐらいにはなるだろうと
伝えそれで収支を組んで事業性を検討して頂きました。

この設計士さん、絶対にそんな金額じゃできない。
kkenji1に騙されてるの一点張りです(苦笑)

まあ真面目に自分で数量拾ってますし
単価も頭に叩きこんでいるので絶対の自信があり、
お施主様にはkkenjiを信じてスルーして頂きました。
金融機関は途中の打診では、あまりに坪単価が安いので
何処まで本気にして下さっていたかわかりませんが。

確かに、地下のあり、外構も多過ぎる
特注アイランドキッチン付の
超ハイスペック賃貸マンションが
法床60万ちょいで出来る訳ないと思うのが
普通かもしれませんが…

その後、2回目の打ち合わせ、
よう壁の上のブロックを撤去するのに、
どうしても臨地に入らせて頂かないと作業出来ない図面を書いているのに、
「そんなの?ゼネコン決まってからゼネコンにやらせればいい」
と無責任極まりないことを言い出しましたので、
「それはお施主様と一緒に先に近隣回って説明して頂かないと困る」
と正論を言ったら、ムッとしておりました。

直感で、この人は信用できない。
責任や追加工事費用をゼネコンに押し付けるタイプの設計士だと気付きました。


次に問題になったのが、
ボーリングをするかしないかで揉めました(笑)

こんなところ全く揉めるところでも何でもないのですが…
「近隣データで行けるかもしれないから、ボーリング代浮くかもしれない」
とか、訳わかんないこと言い出しました。

「いける訳ないだろう」
と思いましたが、工程上まだまにあうので、
お施主様と暫く様子を見ていました。

でも、ゴールデンウイーク前の、
もうボーリングやらないとヤバイという頃に
なってもグズグズ言っているので、
「確認審査機関に確認して結果を報告するよう」伝えました。
もうこの頃には、先生と呼ばなくなりました。

結局、答えは
「やらないと駄目」
当たり前です。

こちらで超特急でボーリング屋の段取りして、
プロジェクト全体の工程は守れましたが、
ボーリング結果が出るまで融資の段取りができないのでCM契約が遅れ、
2週間ぐらい無駄に使いました。

この時、
「この人もう駄目だ…」
というのが、
お施主様にもばれてきました。

その後、CM契約を結び、図面アップの日にちを
しつこくしつこく言い続けました。

工程管理の上で、
1番やりずらいのが自分より上の立場の人が動かない時で、
ディベにいたときも工程という感覚の全くない上司には散々手を妬かされましたが、
立場が対等以上であれば、同じ事を10回言えば大体うんざりしてやってくれます。

工程管理の権限については、お施主様のご理解が必要ですが、
このお施主様は頭の切れるかたなので正しいご判断頂けました。

そしてお約束の日に図面が来ました。

積算をしていると、仕様が書いてないのが多過ぎます(汗)

質疑を設計事務所に出します。
まともな答えが帰ってきません(汗)
「現場で決める」と言い出しました(汗)
設計士によっては、
見積もるために期待してる答えが帰ってこないことは
世の中でも結構多いです。
こういう答えをされるとゼネコンは
ボランティアでやる訳にもいかないので余分に
予算を取るしかありません。
結果、建設費は必要以上に上がります。

また最高級レベルの注文住宅でもなかなか使わないようなフローリング材…
お施主様に聞いたら全然打ち合わせをしていないので聞いてない。
そのくせに外接壁に断熱もせずに打ち放し…

絶対、寒いから断熱すべきだと言っても
壁が厚いから温かいと言い張り、
聞く耳を持ちません(苦)
そりゃ打ち放しのほうがカッコイイかもしれませんが…
「寒い」
と誰でも言うでしょう。

しょうがないので、調整能力0の設計士を無視してお施主様とご相談しながら
kkenji1が大半の仕様を(センスよく?)修正してから見積もり開始しました(笑)

もう、ここまで来るとVEとかのCMの業務範疇を超えて
殆ど設計業務になってますが、
回りを見渡しても自分がやらざるを得ないのでやりましたが…

結局、解任同然ですが設計士から降りてしまいました。
確認済さえ取ってしまえば、
引きつぎと法的部分の質疑の解答させる念書とれば、
監理者変更届けをゼネコンさん名義で出せばいいだけなので
別に困りはしないのですが。

いるんです。
お施主様の要望すら全く聞かない頑固な設計士。

ん……ちょっと待てよ?

設計者居なくなるのは別にいいけど、近隣説明は?
流石にお施主様だけで説明は冷たいよな…
あれぇ…ということで、回ってきました(笑)
近隣対策の役目。

ディベ辞めた時、
もう近隣やることないだろうと思ってたのに…
何故かお鉢が回ってきました。

一応言って置きますが近隣対策は、
原則お施主様がやることで補助として設計事務所がお手伝いするのが一般的です。
CM屋は原則、表に出ない裏方なので、近隣さんと接触することはありません。
結局、中高層も引っ掛かってないのに計4日お施主様とピンポン押してまわりました。
多分、これが最後でしょう…裏方でアドバイスはできますが(笑)

ということで、見積もり以外のところで、
プロジェクトを修正するために、
膨大なエネルギーを注入してしまいました(笑)

お施主様の意見をかみ砕き、より良いものを事業性を最大化できるよう提案する
のがプロの仕事です。
誰の何の目的の為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

殆どが、こんなふざけた設計士ばかりではないですし、
大半はお施主様のご意見を良く聞きながら一生懸命にやってくださいます。

ただ世の中には
「自分の作りたいものが人のお金で自由に作れると
勘違いしている」

ような設計士もいます。

実態をきちんと書かなくてはならないので逢えて書きますが、
このようなケースでも気付かず、
言いなりになって、そういうものだと建ててしまうお施主様…

世の中にはいらっしゃるんだなと思うと背筋が凍ります。
建設業界から抹殺すべきとさえ思います。

お施主様の意見をかみ砕き、
より良いものを事業性を最大化できるよう提案するのがプロの仕事だと思います。
誰が何の目的する為に作るかを第一に考えなければ淘汰されることになるでしょう。

また、同じようなことを何処かで繰り返されると心が痛むので、
「新築は事業であること」
を、
全てのお施主様にもご理解いただきたいものです。

長すぎるので本番のお見積についてはまた次回。

↓CMってそんなことまでやるんだーと思われたかたクリックお願いします(笑)ここまでは業務範囲外です(汗)
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土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/08/09 23:18|建設費とコンストラクション・マネジメントTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          新築不動産投資    

 

新築不動産投資勉強会・・・

今、取り合えず決まっているのは、日にちと駅だけです(笑)

単なる飲み会というのもいいけど、
一次会では、ビールを飲みながら利回りを簡単に計算できるゲーム会をしようと
さっきお昼寝から目覚めた時に思いつきましたw

優勝者には商品を用意しております。
ななんと、そのお店で一番高そうな食べ物と「一次会ゴチになれます券」です(笑)

(まっ優勝できなかった方々とkkenji1で割勘となりますが(汗))

ルールはまあ、そんなに厳格じゃないですけど、
建設費の坪単価とかを先に決めといて、
A4一枚で、ざっくり電卓で利回り計算できるようなものをご用意します。

ご用意していただくものは、
よさげな土地情報(コピー)と、
その土地の新築賃料相場を坪単価で調べてきてください。
もちろんゲームなので、そんな厳密ではなく自己申告ですw

RC造でも木造アパートでもどっち用の土地でもいいですが、
利回り2.0%のハンデ戦とします。

一応、参加している設計事務所とその時の気分で、
何%ぐらい容積率いけそうか相談して、
kkenji1の独断と偏見で優勝者を決めようと思います。

多分、おうちに帰ったとき、土地を見れば、
利回りでそうかどうかを感覚的にわかるようになっているはずです(笑)

そして、宴もたけなわになった後・・・
2次会に雪崩れ込みたい方は2次会へw

そのうちブログに出てくるかもしれませんが、
現在、CM方式でRC新築中のお施主様も参加いただけるよう
お願いしているところです。

爆笑話が、でてくるかどうかはお楽しみ♪

8月21日(土)17時から池袋でやりますので、
お誘いあわせの上、お気軽にご参加いただけると嬉しいです♪

↓楽しそう♪だという方クリックお願いします(笑)
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/08/08 19:55|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

       建設費          土地活用          東京          新築不動産投資    

 

建設費のコストダウンは以前書いた
建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメント
建設費コストダウンのテクニック
バリューエンジニリング(VE)とコストダウン
新築不動産投資理論は、
エクレアの皮物件
の記事を、是非ともご覧下さい。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
ドラマを全部見たのは初かもしれません(笑)

まあ・・・最後はNHKらしく談合は悪いということで終わりました。
今でも、たまにニュースやネットででるので、
地方とかでは無きにしも非ずなんでしょうかね・・・

結局儲かってるのが政治家だったりしてるのは、
なんだか悲しいです。

社会的な地位があり、
十分生活できるお金を持っているのに、
なんでそんな弱みを握られるようなことをするのか。

見くびられることに、
怒りを感じるという感覚がないのでしょうか。

そういうことをしかけるから公共事業=諸悪の根源
みたいに言われてどんどん減っていってしまったのかな。。。

最後は、まだ見てない方もいると思いますので内緒ですw

個人的には第4話が一番引き込まれました。
大体、ストーリーを言ってしまいましたが、
まだご覧になっていない方は
このブログの内容を忘れて再放送又はDVDでご覧ください(苦笑)

それはそうと、新築不動産投資勉強会
「あの新築野郎が帰ってきたスペシャル夏in池袋」
を8月21日(土)夕方?にすることに仮決めしました!

まあー楽しくワイワイ投資談義に花を咲かるもよし、
ひと夏の思い出を振り返るもよしw
ただ、お酒が好きなだけでもなんでもありです。

参加資格は、
1.笑顔が素敵であること。
2.カラオケ行こうと言わないこと。
3.いじわるしないこと。
4.道路で寝ないこと。
5.一人で帰れること。
です。

お気軽にメールフォームなどからご一報お願いします!

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土地活用事例1 
2010/08/01 00:01|土地活用&新築不動産投資勉強会・セミナーTB:0CM:0

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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