建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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お気軽にお問い合わせください。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          土地活用          新築不動産投資          マンション    

 

土地活用や土地を購入しての新築不動産投資で
新築をしたいときに、設計事務所を探すと思います。

まずは知り合いの紹介で・・・

とか、思われるかもしれません。
知り合いの紹介だからってきちんとしてるかわかりません。

今、大変なことになりかけています。

というのは、ある物件でお施主様が知り合いから紹介を受けお連れしてきた
設計事務所、センスはあるとは思うのですが

「言うことがテキトー。軽い。」
「最悪の事態を想定していない。」
「自分の作りたいものを作れると勘違いしている。」
「お施主様と全く仕様にたいする打ち合わせがされてない。。。」
「図面に仕様が書いてない部分が多々ある」

初めは、お施主様も先生として信頼していたようで
設計事務所にある程度描かせ
そこからCMをして欲しいということでしたが、

あまりにも
・・・
なので、

お施主様と相談してkkenji1がカタログやURL等で写真をお見せして
こんなんで良いですか?
こんなんで見積もらせて貰います。

みたいなことをしています。

それって、設計業務の中心なんですが・・・
ほっとくとフローリング材35000円/?
とか
訳判らない材料を記載したりしてきます(苦笑)


マンション仕様だったら材工で1/10なんですが・・・
500?の床で1500万円以上の増額www

木造一件建ちます(苦笑)

例えば外壁タイル
「2丁掛けタイル」
・・・2丁掛けタイルはタイルでも6000円/?のタイルから
15000円/?のタイルまで幾らでもありますが、
どんなイメージされいらっしゃいます???
まともな図面は
「2丁掛けタイル INAX○○○同等品」

何を基準に見積もっていいのかすら、わかりません。

そもそも45二丁のタイルの方が全然安いので、
お施主様にホントに2丁掛けタイルご希望されました???
と確認しても全然聞いてないとおっしゃいます。
確認申請用の階高が2丁掛けタイルの階高で設定されており・・・
どうすんだよという感じです。

舐めているのでしょうか?
流石にkkenji1がそのままで見積もれる訳がありません。

どうせ使わない材料や、わからない材料で、
見積もり作業をして頂くこと自体無駄ですし
競争にならないですから。

口癖は
「そんなの後で決めればいい」
「工事会社が請負のなかでなんとかする」

現場監督上がりとすれば、こういう適当な事を言う
設計事務所が大嫌いです。

見積もるのであれば、ある程度基準は必要です。

仕様変えれば当然のように原価は動きます。
ゼネコンの見積条件は
「図面記載なき什器は見積対象外です。」
で図面にない物は原則追加です。

車にカーナビ付ければ追加になる事、
牛丼に卵を付ければ追加になる事ぐらい
一般的感覚を持つ社会人なら理解できるはずです。


仕様が上がれば追加、仕様を下げれば返還
あたりまえのことです。

それをしない・できない図面であれば、
請負金額を上げてリスク回避するしかありません。


仕様以外でも様々なことが重なり、お施主様の怒りに火を付けたようで、
「確認申請業務は設計事務所に続行させるが、仕様はこちらで決めて欲しい。」
殆どの仕様はkkenji1が相談役となり決めています(謎)

「設計事務所の信頼度は消費税レベル、kkenji1を100%信頼する」

といって下さったのと、
お施主様の意向に添った仕様を決めないと、
まともな見積もりできないのでVE以前の問題である最初の仕様から
決めるはめになりました。

だってゼネコンや専門工事会社の質疑が大量にきているので、
答えない訳にはいきません(ガーン)

本来は質疑回答は図面に不備があるから答えなくちゃいけない訳で
設計事務所の仕事なんですが、
どうしても図面書いた本人でなければ判らないこと以外
どうせロクな答えが帰ってこないので
こちらで答えざる得ない状況です。

ほんとは設計事務所がある程度お施主様のイメージを確認して
やらなくてはいけない業務なのですが、
今のところ無料でやってます。

世の中の建設費コンサルは、
こういうのだけでFEE頂いているところもあるようですが、
今回の物件はあまりにも酷過ぎる。

通常の設計業務不履行なんですから、
専門工事会社だったら差っぴき対象で、
尻拭いした業者に支払うレベルです。

基本的にkkenji1は設計事務所からお仕事ご紹介されることもあるので
出来るだけ設計事務所と仲良くしたいのですが、
建設業務に対してお施主様の為になる正論しか言わないので、
許容範囲を超える、まともな仕事をしていない設計事務所は、
お施主様にばれてしまい、
どんどん追い込まれることが多々あります。

お施主様の方から確認取得後、
解任するメリットとデメリットを相談されつつあります。


この事務所も、いままで、一杯物件を世の中に供給してきたと思いますが、
何も知らないお施主様は、知らぬが仏ということで、
やられちゃったんでしょうね・・・

知らないところで、
今もこんなことが普通に行われていると思うと
ぞっとします。

「工事会社が請負のなかでなんとかする」
こんな台詞を使った瞬間、
その設計事務所は図面に責任を持たない設計事務所です。
採用する価値がないと思って正解でしょう。

こういうことを言ったり実際そうしているとぼけた設計事務所は
かなり多いです。

膨大な数の設計事務所が世の中にありますが、
氷山の一角ですからご注意下さい。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/20 13:23|土地活用TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

賃貸住宅フェアが6/15・16に開催され多くの方々に
ブースにお立ち寄りいただき大変ありがとうございました。

建設費コストダウンにご興味頂き嬉しい限りです。

多分ですが、不動産投資をされている方は、
新築であったり、改修であったり、
何処かしらで
「高いか安いか判らない」
という
「建設費のトラップ」
に引っ掛かると思います。

業界の誰もが書かないような
建設費のカラクリを理解出来れば、
投資効果を最大限発揮できると思います。

ブースにお立ち寄り頂いたり、チラシにてブログを発見された方々
コンストラクション・マネジメントが気になったら
お気軽にお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

賃貸住宅フェア1日目の夜は、
100名以上いらっしゃるジェービルさん主催の懇親会も楽しく参加させて頂き
幽霊勉強会と噂される
「新築不動産投資勉強会」
代表として何故かご挨拶させて頂きました(笑)

建築の積算・見積もりが忙しすぎて不動産営業が疎かになっていましたが、
かなり面白そうな土地案件も入ってきております。

あの飲み会をもう一度やって欲しいとのご要望を皆さまから
頂いておりますので、

8月初旬ぐらいに
「新築不動産投資勉強会リターンズ?あの新築野郎が帰ってきた(笑)」
でもやろうかなーなんて・・・
ぼんやり思い始めました。

面白そうな物件は、メルマガにも書かないといけませんね。

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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/19 10:14|賃貸住宅フェアTB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用          東京    

 

新築不動産投資着工までの流れ8(VE編)の続きで
電気・給排水衛生・空調換気工事について書いてみます。
この工事については、
設計図通りに建物が完成することはほとんどないです。

驚きました?

手を抜いているとかそういう訳では全くないですが、
配管・配線経路はかなりの勢いで変更されます。

変更した部分は竣工図という形で、電気・設備業者に図面を修正させ、
後のメンテで配管経路がどうなっているかわかるようにして置きます。

電気・給排水衛生・空調換気工事についての、
図面作成はほぼ意匠設計事務所から設備設計事務所に
外注されます。

ほぼ、何かしら整合性に欠けていたり、
図面のままだと機能上問題が発生したりします。

本来であれば、意匠事務所が設備や構造の納まりを十分に検討して、
コスト面からも最適な選択を取れればいいのですが、
意匠事務所は、プラン、デザイン、法規をメインに扱うので
設備自体にそんなに詳しくないですし、
コスト面からの経路検討などはまず出来ません。

イメージとしては、大臣の目くら印みたいなものです。
(設計事務所さんの見積書チェックも大臣の目くら印みたいなもんですが。)

ちょっと脱線しますが現場事務所に常駐している建築の監督も、
設備について、そんなに詳しい人間はいません。
(kkenji1も元建築の監督ですからそんなに詳しくないです。)

そこそこの規模のゼネコンには「設備専門の監督」という方がいます。
設備の監督が1?2週間に一回現場を巡回して
図面や現場をチェックしたり指示を出したりします。

建築の監督は、極論言うと電気工事や、給排水設備工事は
「建築工事の邪魔にならなければ良い」
と思っています。

だからと言って何もしない訳ではないですし、
失敗すると全て自分に跳ね返ってきますので、
作業手順や経路については設計事務所以上に真剣に考えます。

つまり、配管しなくちゃいけない経路を建築工事で塞ぐ前に、
設備工事の職人さんが配管・配線しなくちゃいけないので、
建築工事を滞りなく進めるために考えます。

建築の監督が気にしているのは、
配管配線をどのタイミングで、どこに通すか、
躯体(建築工事)の何処に穴をあけるかです。

ほぼ、その観点のみからみて、
この経路を通せば配線短くなるから安くなるだろとか、
建築の外構で
「穴を掘る位置やタイミング」
を見計らって、
設備の埋設配管を一緒にやらせて穴を掘る
2度手間を省いて安くあげさせたりします。

建物が建ってからだと、
重機(ユンボ)で入れるスペースがなくなる場合などは、
更地状態のちょっとしたタイミングを見計らって
先に重機を使って先行埋設配管だけやらせたりします。
スコップの手掘りより楽だし安いですから(笑)
というのもありますし、足場解体直後は工期も残り少ないし、
そこから設備の配管をされると外構工事の邪魔ですから(汗)

脱線終わりまして・・・

ゼネコンも設備業者も見積もる際には
「設備図面に不備がある事は折込済み」
で、
機能上不足が発生してもお施主様から追加が頂ける可能性は
限りなく0に等しいので、
機能上問題がないように不足分を加味して見積もります。

図面に記載がなくても見積もるのです。


図面どおりに見積もったら、水が出ませんでした・・・
なんて話はなかなか通用しないですから。

設計契約の約款によっては、図面に瑕疵がある場合、
建築主が設計事務所に請求できる場合もあるようですが、
そもそも設計事務所自体に工事代金の責任を取れるほど
資金余力がない場合も多いですし、
大体、泣き寝入りになるので、初めから不足部分も見越して見積もり、
設計事務所とお施主様に通知・承認を貰います。

基本的にゼネコンも専門工事会社も諦めに近い境地で、
設計事務所は責任を取らないと思っています。


大概の設計事務所も設備経路なんか、
工事会社が考えてくれると結構いい加減に考えているところが多いです。
詳しくもないですし、
余分に費用が発生しても自分の財布は傷みませんから。

特に建築家を名乗る方に、こういう考え方の傾向は顕著です。

そして、不備もあれば過剰というか、
コスト面から不適当な経路を通る図面もあります。

例えば地下に配管するとき穴を掘りますが、
誰かが一回掘って埋め戻す前に電気と給排水両方工事できたら、
その分の手間は楽になりますが、全然違う場所をそれぞれ掘らなくてはならなかったり、
ちょっとルート変えれば短くて済むのに、
長い距離を余分に掘らないといけなかったり・・・
設計図上でコストという観点からは考えられていることは滅多ありません。
(自分で穴掘る訳じゃないので)

逆に東京で言えば新宿駅から東京駅に行くのに、
中央線ではなく山の手線を通る方が一見時間掛かりますが、
満員電車の中央線より実は座れるから楽だったみたいな感じもあります(笑)

ということで、CMでも最初から設備図面に関しては、
100%信じ込んで見積もって貰っても困るので、
十分、内容を検討して見積書の金額で機能を果たすことが可能であるように
見積もってもらっています。

VEというか、図面が怪しいからきちんと出来るように、
見積もってくださいという感じの見積りです(笑)
そして、ゼネコンの設備担当と刷り合わせ、
設計事務所とお施主様に承認・通知という流れでしょうか。

流れでいうと20?22番の間で適宜調整していきます。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

ここで否決されることは滅多にないです。
だって事実なんですから。。。

工事やってる最中に追加とかになると面倒だから、
図面の不備を補い、これによる追加のないようにしましょう。

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賃貸住宅フェア東京2010


土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/09 02:47|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資着工までの流れを復活して書いていきます。

建設費の見積もりをしていると、
VE(バリューエンジニアリング)という言葉に出くわすでしょう。
日本語で言うと仕様変更です。

最初に書いた設計図から、
同等以上の機能を持つ類似製品・工法があれば、
コストが安い方を採用していきましょう。

昔書いた、バリューエンジニリング(VE)とコストダウンの記事をご覧ください。

本来であれば設計事務所が
ある程度コストについて理解できるのであれば、
お施主様とコストを含めて仕様を相談しながら、
図面を書きます。

但し、設計事務所にコストについて、
そこまでの能力を求めてはいけません。
実勢コストなんか仕組み上、正確に把握できるわけがないのですから。

設計事務所がゼネコンから見せられている見積書の単価は原価ではありません。
例えば、ゼネコンは型枠工事を1900円/?で発注していても、
対外的な見積書には2300円/?と書きます。

別に違反している訳でもなく
それが通例です。

なので、設計事務所は原価を建設業の仕組み上、
絶対に把握できないのです。

お施主様が、元々建設業関係者(ゼネコンマン)であるか、
ずっと付きっきりで仕様をコスト面から指示できる第三者が居れば、
逐次仕様をチェックして調整していくこともできます。

但し、なかなか一般のお施主様の場合そこまですることは難しいでしょう。

新築不動産投資着工までの流れの中で、
何処でVEが発生するかというと、
本来は、実施設計が完了時、見積もり開始直前に1回VEを入れるべきでしょう。
フロー

18番の直後です。

全く使う予定のないもので見積もりすることほど無駄なことはありません。
1番手を決めてから仕様の大半を変更していたら競争にならないですから。

例えば、お施主様が賃貸マンションにシャンデリアなんて使うつもりもないのに、
シャンデリアで電気工事を見積もって競争したって、
なんの意味もない作業で誰もメリットがありません。

時間の無駄です。

そして、2回目のVEはゼネコンの見積もりが上がってきてからです。

これは実際に受注しようとしているゼネコンや専門工事会社の意見を聞いた方がいいです。
誰か取りまとめられたり、お施主様にきちんと意図を伝えられる人間がいるのであれば、
VEは一人でやるより、多くの人間で意見を出し合った方が良いからです。

極論を言うと設計事務所は法的な部分で違法でないこと、
防水・断熱・住みやすさ等の機能を低下させないことを
きちんと図示・判断できればいいのです。

何も賃貸であれば賃貸、分譲であれば分譲、病院であれば病院、
それぞれで必要なレベルまでのグレードまで下げることを言っている訳ではありません。

建設するということは、公共事業でなければ、
大半は経営する為の箱を作る行為です。

経営が最も有利に進めるには、
一定のグレードの中で賃料・売却価格などで収益を確保しつつ
イニシャルコストを下げることです。

世の中には、それらのことを全く頭の片隅に入れず、
「自らの作りたいものをひたすら作る」
作品作りに邁進する設計事務所もいます。

図面見てると、設計事務所の思考回路が手に取るように解ります。

色々な設計事務所を目の当たりにしてきましたが、
建設費・建設業の仕組みに無知なまま設計事務所にやられてしまっている
お施主様も世の中に大量にいらっしゃっることは想像できます。

あからさまに、そういうことをする設計事務所は、
ふるぼっこにしたい気分ですが、
お施主様が選ばれた設計事務所であれば、
大人ですから、そこまで酷いことは直接は言いません。

でも中にはディべ相手にそんなことをしたら、
ボコボコに怒鳴りつけられるような図面を平気で書いてくるトボけたことを
してくる設計事務所も存在します。

お施主様の意識を徐々に徐々によりよい方向に向かって頂けるよう、
遠まわしに外堀を埋めて設計事務所を追い込んでいきますが。

もし、このブログをご覧になって頂いたのであれば、
コストに関して知りたければ設計事務所に聞いても無駄ということを
頭の片隅に覚えて頂ければ嬉しいです。
(設計事務所は問われれば付き合いのあるゼネコンに原価でない相場を聞いてるだけです。)

100万円投下して賃料が月2万円上がるのであれば、
単純計算で4年ちょっとで回収できますが、
100万円投下したところで滅多に月2万円なんか賃料上がりません。

最終的には出揃った資料を下に、
お施主様自らが、投下コストを賃料換算して何年で回収できるかで、
賢明なご判断をされるべきでしょう。

で・・・
kkenji1の会社はCM方式でお見積りさせていただけるのであれば、
トータルのバランスを考えながら、
VE業務及びお施主様への助言は当然のごとく無料でやってます。

建設費のカラクリとコンストラクション・マネジメントの記事も読んで頂けたら嬉しいです。

そんなこんで賃貸住宅フェアでお待ちしております(笑)

↓賃貸住宅フェアが楽しみな方、クリックお願いします!
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土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/06/04 14:22|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

建設費コストダウンの株式会社土地活用のHPバナーです。 

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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