建設費コストダウン・土地活用、最強の指南書!!!マンション建設費は、CM方式で合理的に10~18%削減できます!

建設費 

建設費コストダウンは、株式会社土地活用
CM方式により、ゼネコン1位から同一図面で
10〜18%の建設費を削減します。
03-5944-1710
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☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
土地活用の成否は建設費で決まります。
建設費は、下請紹介型・ゼネコン活用型のCM方式を活用することで、建設費は合理的に
同一品質・仕様で10~18%削減することが可能です。
建設費は、ゼネコンから下請への外注費が80%以上を占めています。
一般的に外注費は、施主様・設計事務所が査定することが不可能です。
その外注費について、施主側の立場からCM会社が、「ゼネコンより安く」優良な下請会社を調達し、ゼネコンに紹介し、新たな下請として組み込みんで工事をするという手法です。
ゼネコンからの建設費の80%以上を占める外注費は圧縮され、結果として、建設費総額の10~18%の削減が可能となります。

建設業が、お施主様のために生きることにより建設業が活性化することを願います。 建設費⇔土地活用・新築不動産投資⇔建設費

建設費削減サービス内容 

土地活用、土地売買による新築不動産投資について、
コンストラクション・マネジメント(CM)方式を駆使した「建設費のコストダウン」を中心に様々なご提案をさせて頂きます。

専門工事会社の入れ替え等の建設費交渉により、
ご紹介したゼネコン・工務店と請負契約を結んで頂きます。
建設費交渉によるコストダウン額の中から業務報酬を頂いております。コスト削減率の記事を、ご覧いただければと思います。

相談料・企画料は一切無料です。
VE提案(仕様変更)による建設費減額についてはサービスで行い一切報酬を頂いておりません。

30社以上の提携ゼネコン・工務店から最適な総合建設会社をコンストラクション・マネジメントにより、ご紹介差し上げます。
土地活用 代表取締役である越川健治のやりたいことを極めた大人がカッコイイ!覚悟の瞬間の動画ページはこちらです。

株式会社土地活用HP 

〈br〉

㈱土地活用 代表者プロフィール 



【氏名】越川健治
【生年月日】昭和52年5月19日
【出身】千葉県木更津市
【経歴】
千葉県立木更津高等学校
→ 東京理科大学理工学部建築学科
→東京理科大学理工学研究科建築学専攻、独立行政法人建築研究所非常勤職員(データ解析)
→コンサル系ゼネコンに入社
→入社したと思ったら1部上場ゼネコン3社に派遣に出されること2年半
→ボロボロになりながら、なんとか入社した会社に帰社
→投資用マンションの現場監督
→所長
→マンションディベ仕入・開発に転職
→リーマンショック
→個人事業主として3年間、建設費削減を伴うコンストラクション・マネジメント業務をする。
→2012年7月
株式会社土地活用 設立 代表取締役
【2016年】 


年間取扱建設費 25億円超(コストダウン前)
【特技】下請業者と仲良くなる。
【趣味】サッカー観戦・カメラ・収支シュミレーション・カラオケ・楽しいお酒
【好きな言葉】蝶の羽ばたきが世界を変える
【好きなギャンブル】人生を掛ける事。
【長所】フットワークが軽い・粘り強い。仕事熱心。
土地活用様_0017-2
新築不動産投資勉強会開催中!
累計:  本日:  昨日:    アクセスアップ

Kenji Koshikawa

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株式会社土地活用 代表取締役 越川健治

Author:株式会社土地活用 代表取締役 越川健治
コンストラクション・マネジメントにより建設費を削減いたします。土地活用・新築不動産投資等お気軽にご相談ください。

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       建設費          コストダウン          土地活用    

 

新築不動産投資着工までの流れ
今日は、いきなり飛んで地鎮祭について書きます(笑)

また、戻って前段階について書くかもしれませんが。。。
今日は天気がいいので、もう着工した気分ですw

地鎮祭(安全祈願祭)・・・
やってもやらなくてもいいんですが、
やった場合を書きます。

ゼネコンと請負契約をすると、
着工までに工事の準備期間が必要です。

現場監督の人員配置の調整や、
杭工事の段取り
生コンの配合計画書の作成
沿道掘削の書類
リサイクル法の書類
騒音振動規制法の書類
労働基準監督署に出す足場等の書類
住宅瑕疵担保責任保険の書類
・・・
等など着工間際に作成する書類は結構あります。
(幾つかはお施主様の捺印が必要ですが現場監督が作成して持ってきてくれます。)

近隣住居の家屋調査が必要な場合は
日程調整をして家屋調査を入れます。
(段取りはゼネコンに任せて見積もり時に工事費に含ませた方がいいと思います。)

それに図面や予算を現場担当者が把握するにも、
ある程度時間が必要です。

どんなに早くても2週間は着工まで掛かるでしょう。
ほんとに工期が詰まっている場合
とある方法でゼネコンの担当者を動かすことも可能ですが、
原則、請負契約締結までゼネコンが現場担当者を動かすことはありません。

現場監督はかなり忙しい期間ですが
お施主様としては、
のほほーんとしていられる期間です。

その間に、地鎮祭をやってしまいます。

費用は、初めからやるつもりだったら、
工事費に含ませて見積もって貰った方がいいと思います。
(ゼネコンは慣れてるのでちゃっちゃとやってしまいますが、お供え物や竹や砂。。。結構手配はめんどくさいです。)

現地に神主さんを呼んでやったり、
その地域の氏神様の神社に行ってやったりします。

氏神様のエリアとかについては全然詳しくないですが、
ネットとかで調べて下さい。

現地でやるのも、神社でやるのもどっちでもいいんですが、
ディベに居た時は、天気が悪いと調整が大変だったり、
近隣さんに文句言われたりする可能性がある場合が多かったりで
神社でやってました。

参加者は、お施主様、金融機関(呼んだり呼ばなかったり)、設計事務所、ゼネコンで、
工事に関わる方々で工事の安全、その後の繁盛を祈願します。
(安全と満室をお祈り下さい。)

時間にして、30分ぐらいでしょうか?
終わったら、おふだが貰えます(買ったかどうかは忘れました)。

この、おふだは、基礎工事の時に地中に沈めて埋めたりしますが、
軒裏に入れたり、
地域や神社によって習慣が違うと思いますので、
神主さんに、どう扱えばいいか確認してください。

地鎮祭が終わった後、
直会(なおらい)というのをやるのが一般的でしょうか?

簡単に済ませる場合は、
御座敷のあるお蕎麦屋さん等でお食事やお酒を共にし、
お施主様が、関係者との親睦を深めたり労をねぎらいます。

景気良い時のディベは盛大にやっていましたが、
そこまですることはないと思います。

お食事の費用は一般的にはお施主様が出されることが多いとは思います。
但し、ゼネコン担当者等にご祝儀を配る必要は一切ありません。

貰ったこともないですし、
いまどき、ご祝儀配るお施主様はパチンコ屋さんとかぐらいらしいですw

どのゼネコンの誰に聞いたか忘れましたがゼネコン担当者がご祝儀を貰ったら、
会社に報告しなくちゃいけないような社内規則だったような気がします。

上棟式は、やってもやらなくてもいいですが、
滅多にやりません。

小さい頃、お餅投げを下から受けたような記憶もありますが、
お餅投げてる姿をそれ以来みたことがありませんw

木造とかなら、お餅投げやったりする地域があるのかもしれませんが、
RC造の上棟式を一度やった時は、現場内の1階を綺麗に掃除して垂れ幕はって、
神主さんが何か拝んでいただけです。

そんなこんなで、地鎮祭は現場関係者にとっては結構楽しいものです。
詳しくはネットで調べて下さい。
現場監督もネットで調べて段取りしてますw

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/05/25 12:15|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          土地活用          マンション    

 

ブログをご覧になって頂いている新築や建設費にご興味ある方から、
ぞくぞくとお問い合わせを頂き有り難い限りです。
気になったらお気軽にお問い合わせください。

ところで、このブログをご覧になっている方々、
ゼネコン活用型CM(分離発注ではないです)とはどんな風にやっているのか、
実はさっぱりわからないと思います。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

数年来のお付き合いのある
お施主様からブログに書いても良いとご了解いただいたので、
間近の発注説明会を一般の方々にも公開しようと思います。

基本的な参加者は、新規のゼネコンさんや専門工事会社さん
過去に何度も見積もっているけど、
営業活動の一環であえて顔見せに来られる熱心な方々で入り混じっております。
(本戦は見積もり金額が提出された後の折衝ですが、これは流石に公開できません)

ゼネコンさん・専門工事会社さん向けの説明会なので、
そのまんま、工事の受注に繋がる実戦系の説明会です。

お施主様向けの説明会プログラムではないですが、
CMがどんなものだか雰囲気をご理解頂けるかなと思います。

日時:6月10日(火)13:30?15:00(受付開始13:00から)
場所:品川区立中小企業センター レクレーションホール
住所:品川区西品川1-28-3
参加費:無料
持参物:建てたい気持ち(謎)
品川
です。

業者向け説明会の為、
平日なのはご容赦下さい(汗)

一般の方で見てみたいと思われた方は、
お手数ですが、
←のメールフォームよりご一報頂ければ嬉しいです。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 

2010/05/24 16:23|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

人知れず、新築不動産投資の流れについて書いています(笑)

目指すは、
プラスドライバーのようなブログです。

???

ネジを回すとき以外、全く役に立ちません。
と、深そうな浅そうな意味不明なことを呟いてみましたw

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

?基本設計と?実施設計について書いてみます。

役所の協議のあと建物の形状とかある程度、お施主様と打ち合わせして、
こんな建物でいいですよー

と、お施主様からOK言われたら、
細かい図面を作っていくというイメージです。

特に躯体(コンクリートや鉄骨等)が動く可能性を潜んでいる場合は、
実施設計には進めません。

ビル系の建物だと大概の設計事務所(意匠(デザイン))は、
構造設計は構造設計事務所に
設備の設計は設備設計事務所に外注します。

一般的な方々が設計事務所と聞いてイメージされるのは、
意匠の元請設計事務所です。
(意匠の設計事務所で構造計算を実務レベルで出来る人は殆どいません。)

意匠の設計図についても下請設計事務所に外注することもあります。
勿論、最終的には元請け設計事務所が全ての図面をチェックし取りまとめるのですが。

外注する場合、当然のように外注費が掛かります。

なので、元請設計事務所は契約書を取り交わしていないフワフワした状態では、
なかなか、作業を進めるのが怖かったりします。

だって、外注して
お施主様がやっぱりヤーメタとかになったら、
大損しますから。

そこらへんは、ディべとかだと、
なあなあのまま
進んでたりする場合もありますが、
お施主様が汲んであげてください。

ここらへんの流れが理解できると、
そろそろ設計事務所から契約の話が来るなとか、
何時ごろ設計事務所への支払いがあるとか、
ご理解でき、より強固な信頼関係が築けるかと思います。

ここからは横道にそれますが、
ゼネコンは実施設計の終わった図面について、
真面目に数量を拾い見積書を作成します。


内心は、まともな図面がないと、
競争になるような見積もりなんかやってられないと思っております。

でも稀に頭の○いディべさんとかだと、
基本設計のままゼネコンに見積もり依頼を出したりしているようですが。

ゼネコンさんも、そんなんで見積もりなんか出来ないですよー
とは、言わず。。。
叩かれたふりして、受注しているようです(笑)

全く競争は成り立ちません。

見積もる側(ゼネコン)から見ても、
なんだかわからないものに対して、
高いだの安いだの言われましても、
へーとしか言いようがないですから。

それで双方が儲かってキチンと工事代金が払われるなら別に良いのですが、
どんぶりを続けて消滅してしまうこともあります。。。

↑は、このブログをご覧になっている方に言ってもしょうがないですが、
建物を建てられるのであれば少なくとも、実施図面が出来てから、
相見積もり取ることを最低限やったほうが宜しいと思います。

更に建設費のカラクリを知ってしまい・・・
究極を求めたい・勿体無い事はしたくないのであれば、
お気軽にメールフォームからお問い合わせ頂ければ嬉しいです。

日常生活とかけ離れた金額、
銀行から借りた横流しのお金が動くので、
感覚が麻痺してくると思いますが、
大事なことだったりします。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/05/18 07:28|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       建設費          コストダウン    

 

ここ最近、新築不動産投資の流れについて、
書いてきております。

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フロー

買付を出す前に建設費を予測し、
銀行から融資を内諾を貰ってから買付をだします。

そして土地を決済する。

常識的な流れです。

ただ、ここから金融機関の担当者さんによっては、
何処かのゼネコンの見積もりを早く出すようにとか、
早く請負契約書を出すようにとか、
稀に、おっしゃられる方がいらっしゃいます。

多分、成績とか関係しているんだと思いますが、
まだ、見積もり図面もできていない状況で、
そういうことを言われましても・・・

お金を貸している方が偉いと言われればそれまでですが、
建設費の見積もりというものを理解せず、
お施主様(融資先)の利益を守らないないことは、
巡り巡って、資金の回収に跳ね返ってくることが、
ご理解頂きたいものです。

図面が無ければ、まともな見積交渉などできるわけがありません。
基本中の基本です。

完全なゼネコン紐付き物件なら幾らで工事するか
買う前から決まっているので、
そのまま契約書も作成となるかもしれませんが。。。

お施主様の方も、金融機関からせかされると
焦ってしまいがちですが、
相手が金融機関であっても自らの利益を守るために、
冷静に待つようにきちんとお伝えして頂くこと。

結構、大事なことだったりします。

続きはそのうち書きます。

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賃貸住宅フェア東京2010

土地活用事例2

土地活用事例1 
2010/05/17 14:07|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:0

       建設費          コストダウン    

 

前回、新築不動産投資の流れについてやんわりと書いてみました。

過去の記事でも部分部分については色々と書いてみましたが、
遠巻きに全体が俯瞰してみえるように書いてみようと思います。

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フロー

そろそろ、南アフリカでサッカーワールドカップが開催されますが、
4年前のドイツ大会にて日本代表のエースフォワード柳沢敦が言い放った名言(迷言)があります。

「急にボールがきたから」

柳沢敦の伝説のプレー←ご存じない方はクリックお願いします(笑)

略してQBK=柳沢とインターネット上では伝説化していますが・・・

もし最高のパスが来た時、
あさっての方向にボールを蹴らない様に
新築も考えてみようと思われている方も
知っておいて損はない
と思います(苦笑)


大きな区分けとしてフローには横に赤い点線を入れております。

・1?6の土地を買う前の投資判断のエリア
・7?8の契約してから決済までの時間的にちょっと待ちのエリア
・9?22の土地決済してから確認申請取得と工事請負契約と着工までのエリア
・着工してから完成までの工事中エリア
・完成してから賃貸経営のエリア

書いてしまえば当たり前のように思うかもしれませんが、
全体の時間軸を理解することで、
その時なにをしなくてはならないか、
また、完成するまでのイメージが明確にあるかないかで、
その時々の行動や疲れ方もかわってくると思います。

そして、どういうことが起こりうるのかを
予め知っていると、
間近の契約について考えるときに役に立ちます。

一番上の赤横線は買うか買わないか決めるときまでのラインですが
スピードが求められます。
(特に融資と決断)

不動産業者は、常に相場を把握し、
この点を瞬間的に出来るのが強さでもあります。

上から2番目の赤横線は、
当たり前といえば当たり前ですが、
土地の決済がおわるまで、
?解体工事は普通出来ません。

人のものを勝手に壊すわけにはいかないでしょうということです。
そして、ボーリング調査も一般的に決済後です。

ボーリングするためのスペースがないほど
上家が建っている敷地の場合は、
解体後にボーリングを入れざるを得ないため、
解体の見積もりを早めに取って
決済日と同時か、それより少し前に?解体契約(停止条件付き)できるように動くと
時間的ロスが少なくなります。

敷地が駐車場の場合でも、3?4日だけ駐車エリアを借りて車を移動してもらって
ボーリングをした後は、工事着工まで駐車場を貸し続けるなどできます。
(借りてる方と連絡取るのが大変ですが)

?の設計の契約は土地決済してからすることが無難でしょう。

契約前でもある程度まで基本設計作業は進められますが、
最低でも実施設計前(構造設計等に入る前)には、
契約書を取り交わすのが礼儀でしょう。

作業を進めるにも費用はかかりますし、
いくら信頼関係が。。。とはいっても、
契約書のないままフワフワした感じで
作業をすると設計事務所さんも身が入りません。

フローに書ききれていない後ろの方も後ほど追加で書きますが・・・
着工すれば、8割以上終わりです。
(色を決める程度で実際には殆どすることはないです。)

出金表とか資金計画書とかもエクセルで作るとわかりやすくなると思います。

企業で大きな出金の請求書をいきなり持っていくと
「おまえふざけんな」
経理や社長に滅茶苦茶怒られてた方がいました(苦笑)

kkenji1じゃないです(キッパリ)

続きはそのうち書きます。

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2010/05/15 11:47|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:2

       賃貸住宅フェア          東京          2010    

 

世の中には知らないことが沢山あります。

例えば、kkenji1が肉じゃがを作ろうと思った時、
入れるものは、玉ねぎ、豚肉、じゃがいも、砂糖、醤油を入れるのだろうということぐらいは
なんとなくわかります(笑)

だけど、どういう順番で、
どれぐらいの分量を入れていいか、
全然知りません(汗)

このブログの読者様で、
美味しい肉じゃがをしっかり作れる方
少ないと思います(多分ですが)

作ろうと思ったら作ったことがある人に聞くと、
実は大したことなく出来てしまうかもしれません。

このブログから建設費や、建設について、お問い合わせを頂いて、
「実は、こういうことが疑問に思われているのだなあ」
と気付かせて頂くことがあります。

よくよく考えてみると、若かりし頃は、
全く知りませんでした。

建築学科でしたが、コンクリート造がどういう順番で建てるかなんて、
細かいことまで知りませんでしたから

多分、99%の建築学科の学生はどうやって作るかなんて知りません。
たまたま、そういう仕事してたから知ってるだけです(笑)

ということで、新築不動産投資の着工までの流れを大まかにフローを書いてみました。

↓クリックすると見やすくなります。
フロー

もちろん、このフローもケースバイケースで、
若干、他を前倒しや逆転したりすることもありますが、
大まかなイメージはこんな感じです。

CMも、いつの間にか組みこまれております(苦笑)

それぞれについて、色々と与太話がありますが・・・
今日は書ききれません(笑)

余談ですが、
「kkenji1の会社へのCMFeeはいつ発生するの?」
とも良く聞かれます(汗)

22番の請負契約時に頂いております。

それまでは・・・
頑張ります。

もちろん、着工してからも竣工するまで頑張りますが(汗)

設計事務所さんへの支払いは事務所によりますが、
11番の設計業務委託契約時に25‐35%
21番の確認済証取得時に25‐35%
残りは上棟時と竣工時に分けて支払うのが一般的でしょうか。。。

後は、
解体工事費(時期は支払条件によります)
22番の請負契約時の着手金(金額は支払条件によります)
仲介手数料
司法書士手数料

細かい支払で・・・
ボーリング調査費用
土壌汚染調査費用(必要があれば)
電波障害調査費用(必要があれば)
現況・高低・真北測量費用(必要があれば)
確認申請手数料
近隣対策費(挨拶回り用のタオル、お菓子、近隣説明会会場費など)
地鎮祭費用(必要があれば)

等が、ちょびちょびあります。

なんとなくご理解頂けたでしょうか?

ということで・・・
美味しい肉じゃがの作り方を教えて下さる方募集しております(笑)

お気軽にお問い合わせお願いします。

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土地活用事例2

土地活用事例1

2010/05/13 15:53|新築不動産投資着工までの流れ他TB:0CM:6

       建設費          コストダウン          賃貸住宅フェア    

 

諸事情によりスタートまで、ずいぶん、長いこと待ちましたが、
とある物件のボーリング結果が出ました。

なんとか近隣データから予測していた良い結果が出ました♪

地面の中のことは、掘ってみるまでわからないので、
万が一、悪い結果が出たらどうしよう。。。

と、休み中も気が気でなかったですが、
ボーリング屋の速報を速く出すよう何度も焚きつけ、
構造設計事務所の回答を聞いて即お施主様にお電話。
余分な建設費が、掛からなくて良かったと、
お施主様とホッと胸を撫で下ろした次第です。

こんなこというと普通だろと怒られてしまうかもしれませんが、
マンション建設の仕事は、
売主の気持ちに答えがあったり、
お施主様の気持ちに答えがあったり、
金融機関に答えがあったり、
地盤に答えがあったり、
景気や相場の変動に答えがあったり、
なかったり。。。

多くの人や物の思惑が複雑に絡み合っています。

「予測と待ち」
が必要です。

kkenji1が1000人居ても建物は建ちませんし、
全てを自分で出来る訳ではないのですから、
人を信じ、出来るだけのことをやって結果を待ちます。

待ちの時間は非常に長く感じ痺れます。

よかったー
と、今日はささやかに喜びを表現してみました(笑)

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2010/05/06 21:07|日記TB:0CM:6

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建設費、土地活用、坪単価、東京、マンション、コンストラクション・マネジメント、不動産投資、賃貸住宅、土地、相続、CM建設費 土地活用

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